TJRN - 0809559-30.2024.8.20.5124

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim/RN¹ Número do Processo: 0809559-30.2024.8.20.5124 Parte Autora: GISELDA GUILHERME DA SILVA Parte Ré: VIVERDE SPE 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA     SENTENÇA   GISELDA GUILHERME DA SILVA, devidamente qualificada nos autos, através da Defensoria Pública deste Estado, propôs Ação de Rescisão Contratual, em desfavor da VIVERDE SPE 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, também qualificada.

Alegou a parte autora, em síntese, que: i) celebrou com a ré, em 19 de junho de 2017, contrato de promessa de compra e venda de um terreno localizado no Loteamento Cidade Campestre, lote 619, quadra 21, em Macaíba/RN, avaliado em R$ 51.258,00, tendo adimplido apenas duas parcelas no valor de R$ 341,72 cada; ii) embora tenha restado inadimplente com todas as outras parcelas da avença e existisse, no contrato em questão, cláusula resolutiva expressa nestes casos, foi surpreendida, em fevereiro de 2024, com a informação de dívida no valor de R$ 97.000,00; iii) em razão disso, sendo inviável arcar com a dívida em questão, deseja a rescisão contratual.

Requereu, portanto, a rescisão do contrato avençado entre as partes com a devolução do valor pago, ressalvado a retenção de 20% a título de multa contratual.

Gratuidade judiciária concedida no Id 124288035.

Audiência conciliatória realizada em 22.08.2024 com a presença das duas partes, sem realização de acordo, consoante termo de Id  129142905.

Citada, a ré apresentou contestação no Id 131029924, arguindo, preliminarmente, a ausência de interesse de agir e no mérito, alegou, em resumo, que a rescisão em questão se deu por culpa da autora, de modo que, dos valores pagos, deveriam ser descontados cláusula penal de 50% (cinquenta por cento); o saldo de IPTU em aberto e o valor pago a título de sinal.  Pugnou, ao final, pela improcedência in totum dos pleitos autorais.

Réplica à contestação no Id  134841194.

Intimadas as partes para informarem se ainda pretendiam produzir outras provas, as duas partes pugnaram pelo julgamento antecipado do mérito.  É o que importa relatar.

Decido.

Em exame da matéria processual prévia, vislumbro que a preliminar de falta de interesse de agir arguida pela parte ré, sob o fundamento de que não se opõe à rescisão do contrato, se confunde com o próprio mérito da ação, de modo que a rejeito.

Superada essa questão, impende destacar que a matéria versada nos presentes autos, embora não seja exclusivamente de direito, não necessita de produção de outras provas, motivo pelo qual se impõe o seu julgamento antecipado, a teor do art. 330, I, do Código de Processo Civil.

Outrossim, reputo configurada entre as partes do processo uma relação consumerista, por amoldar-se a autora na definição contida no art. 2º, do CDC e a ré, no art. 3º, do mesmo diploma legal.

Adentrando na concretude da lide, vislumbro que inexiste conflito de interesse qualificado por uma pretensão resistida no que diz respeito ao pedido de rescisão do contrato em análise, na medida em que, devidamente citada, a parte ré se manifestou expressamente neste sentido Igualmente, vislumbro que não há discussões sobre quem deu causa ao desfazimento da avença, uma vez que a própria autora confessa na inicial que, por motivos alheios ao contrato, passou a não reunir mais condições financeiras para cumpri-lo, descumprindo-o.

A controvérsia, assim, cinge-se à data em que tal rescisão se operou no mundo dos fatos e ao modo como deve se dar a restituição dos valores adimplidos pela autora.

Pois bem, de acordo com a cláusula 7 do contrato entabulado entre as partes (Id 124040746 - Pág. 10): “7.1 O não pagamento pelo(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) de 03 (três) parcelas, quaisquer que sejam, consecutivas ou não, ou de qualquer parcela por prazo superior a 90 (noventa) dias, implicará, uma vez notificado a pagar a mora no prazo de 10 (dez) dias na rescisão do presente contrato.”.  Sendo assim, considerando que o contrato em questão foi firmado em 19 de junho de 2017 e que a autora só adimpliu as duas primeiras prestações, relativas aos meses de julho e agosto de 2017, temos que a rescisão se operou por volta de dezembro de 2017, isto é, 90 dias após o não pagamento da parcela de setembro de 2017.  Ademais, partindo da premissa que a rescisão contratual que ora se declara se deu por culpa da autora, na qualidade de promitente compradora, bem como que o contrato em questão foi firmado em 19 de junho de 2017 (Id 124040746), isto é, em data posterior à entrada em vigor da Lei do Distrato – n. 13.786/2018, que se deu em 28.12.2018, tenho que a resolução de tal celeuma dar-se-á sob as premissas do enunciado sumular de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”.

Outrossim, na hipótese de culpa do comprador, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que poderá haver retenção pelo vendedor de percentuais entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago como forma de indenizar o vendedor pelos prejuízos suportados, especialmente em relação às despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização, corretagem e a eventual utilização do bem pelo comprador, veja-se: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESOLUÇÃO.

RETENÇÃO.

PERCENTUAL DE 10%.

RAZOABILIDADE.

ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR.

SÚMULA 83 DO STJ.

AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.

A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2.

Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4.

Agravo interno não provido." (STJ - AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016) "AGRAVO REGIMENTAL.

RECURSO ESPECIAL.

AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.

INEXISTÊNCIA.

PROMESSA.

COMPRA E VENDA.

DESISTÊNCIA.

PROMITENTE COMPRADOR.

VALORES PAGOS.

RESTITUIÇÃO.

RETENÇÃO. 25% (VINTE E CINCO POR CENTO).

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

DECISÃO JUDICIAL.

PARCIAL PROVIMENTO. 1.

Não é deficiente em sua fundamentação o julgado que aprecia as questões que lhe foram submetidas, apenas que em sentido contrário aos interesses da parte. 2.

A desistência do promitente comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado. 3. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão.(REsp 1008610/RJ, Rel.

Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/03/2008, DJe 03/09/2008). 4.

Agravo regimental a que se dá parcial provimento." (STJ – AgRg no REsp 927.433/DF, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012) Nesse contexto, verifico que a parte autora faz jus à rescisão contratual vindicada na exordial, podendo,

por outro lado, a parte ré reter dos valores pagos pela autora, o percentual de 20% (vinte por cento), sem qualquer desconto relativo ao IPTU.

Primeiro, porque não houve reconvenção in casu.

Segundo, porque se tratando de obrigação propter rem deve ser adimplido por quem se encontrava na posse do bem na data de seu surgimento e, pelo que dos autos constam, a parte autora nunca chegou a receber o imóvel, inclusive em razão de sua própria inadimplência. À vista do exposto, rejeito a preliminar arguida em contestação e JULGO PROCEDENTES os pedidos autorais para: i) declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes; ii) condenar a parte ré a devolver imediatamente os valores pagos pela parte autora, autorizando que sejam retidos da integralidade do valor pago o percentual de 20% (vinte por cento), cuja monta restante deverá a ela ser devolvida, atualizada por juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença (STJ – REsp 1008610/RJ) e correção monetária (IGP-M), a incidir desde a data do efetivo desembolso de cada parcela.  Em decorrência, extingo o processo com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, I, do CPC.

Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez) por cento sobre o valor corrigido da causa.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Caso interposto recurso por quaisquer das partes, intime-se a parte contrária para o oferecimento das contrarrazões no prazo legal e, somente após, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça deste Estado.

Decorrido o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição.

Havendo requerimento de cumprimento de sentença, caberá à Secretaria alterar a classe processual para cumprimento de sentença e intimar a parte executada para pagar o débito no prazo de 15 dias, acrescido de custas, se houver (art. 523 do CPC).

Advirta-se à parte executada que:  i) decorrido o prazo sem pagamento, o débito será acrescido de multa de 10% e, também, de honorários advocatícios de 10%;  ii) efetuado o pagamento parcial, a multa e os honorários incidirão sobre o valor restante da dívida;  iii) não efetuado o pagamento voluntário no prazo assinalado, inicia-se o prazo de 15 dias para que, independentemente de penhora ou nova intimação, apresente impugnação (art. 523, §3º, e 525 do CPC); iv) em caso de não pagamento, poderá também requerer diretamente à Secretaria Judiciária a expedição de certidão, nos termos do art. 517, que servirá também para os fins previstos no art. 782, parágrafo 3º, todos do CPC.  Constatado o cumprimento voluntário da obrigação de pagar, intime-se a parte exequente para, no prazo de 05 dias, dizer se dá quitação ao débito e informar os dados bancários para transferência do valor.

Informados estes, expeça-se, desde logo, alvará de transferência em seu favor.

Não havendo o pagamento voluntário, impõe-se a penhora e avaliação de bens e, considerando que o dinheiro é o primeiro na ordem de preferência, determino a penhora online, pelo sistema SISBAJUD, com o uso da ferramenta “teimosinha” (prazo de 30 dias), até o limite do débito indicado no requerimento da execução, acrescido de multa e honorários (arts. 523, 835 e 854 do CPC).

Aguarde-se por 48 horas notícia do cumprimento da ordem e, uma vez efetivado o bloqueio, intime-se a parte executada na pessoa de seu advogado ou, não o tendo, pessoalmente para ciência e manifestação no prazo de 05 dias (art. 854, §§ 2º e 3º, do CPC); providenciando-se, no prazo de 24 horas, o desbloqueio de eventuais valores excedentes.

Nada sendo impugnado, converto a indisponibilidade dos ativos financeiros em penhora, sem necessidade de lavratura de termo; devendo ser providenciada a transferência dos valores para uma conta judicial vinculada a este Juízo.

Encerrados os prazos dos arts. 525 e 854 do CPC, expeça-se o competente alvará de transferência em favor da parte exequente, que deverá ser intimada para apresentar os seus dados bancários no prazo de 05 dias, caso não conste tal informação nos autos.

Na hipótese de ser parcial ou frustrada a penhora de dinheiro, expeça-se o competente mandado de penhora, avaliação e intimação; promovendo-se, inclusive, consulta ao Renajud para a busca de veículos da parte executada, com a consequente anotação de impedimento de transferência e de penhora, seguida da lavratura do respectivo termo (art. 845, §1º, do CPC) e intimação do executado.

Formalizada a penhora por qualquer dos meios legais, o executado deve ser intimado por meio de seu advogado ou, se não houver advogado constituído, pessoalmente.

Presente o executado no momento da realização da penhora, deve, desde logo, ser intimado.

Recaindo a penhora sobre bem imóvel ou direito real sobre imóvel, além do executado, deve ser intimado o seu cônjuge, salvo se forem casados em regime de separação absoluta de bens.

Na intimação da penhora e avaliação de bens, advirta-se ao executado do prazo de 10 dias para requerer a sua substituição na forma do art. 847 do CPC; devendo o exequente ser intimado em seguida para manifestação no prazo de 03 dias (art. 853 do CPC).

Na hipótese de não ser localizado o devedor, o oficial de justiça deve arrestar tantos bens quantos bastem para garantir a execução.

Nos 10 (dez) dias seguintes à efetivação do arresto, o oficial de justiça procurará o devedor duas vezes em dias distintos e, havendo suspeita de ocultação, realizará a citação com hora certa, certificando pormenorizadamente o ocorrido; não o encontrando, procederá o arresto de bens quantos bastem para garantir a execução (art. 860, § 1º, CPC).

Não sendo encontrados bens para a satisfação integral do débito, a parte executada deve ser intimada para indicá-los no prazo de 05 (cinco) dias, na forma do art. 847, §2º, do CPC, sob pena de sua omissão implicar em ato atentatório à dignidade da Justiça (art. 774 do CPC), com a fixação de multa.

Acaso localizados bens no correspondente ao valor da dívida, penhore-se, lavrando-se o respectivo termo, intimando-se as partes, por seus advogados, ou pessoalmente, se não tiver advogado constituído nos autos.    Na hipótese de bloqueio de valores, dispensa-se a lavratura do termo, sendo suficiente o documento do próprio sistema, com a respectiva transferência de valores, intimando-se, em seguida, a parte devedora, por seu advogado ou, na ausência deste, pessoalmente, para, no prazo de 05 (cinco) dias, dizer a respeito, de acordo com o art. 854, parágrafo 3º, CPC.   Não apresentada a manifestação da parte devedora, determino a conversão da indisponibilidade em penhora, independentemente da lavratura do termo, como já pontuado (art. 854, §5º, CPC).  Procedida à penhora, intime-se a parte devedora, por meio de seu advogado ou, na falta deste, pessoalmente, para que tome ciência da constrição judicial (art. 525, §11º, CPC).  Havendo penhora de valores ou em caso de depósito judicial efetuado pela parte devedora, e decorrido o prazo legal sem impugnação, libere-se o valor penhorado, mediante Alvará ou mandado de levantamento, arquivando-se os autos em seguida.

Existindo débito remanescente, o processo será arquivado, ficando ressalvado o direito de desarquivamento, se indicados outros bens.   Em caso de penhora de bens móveis ou imóveis, sem impugnação, os autos deverão ser remetidos à Central de Avaliação e Arrematação, ressalvada a hipótese de requerimento do credor quanto às medidas dos arts. 880 e 904, ambos do CPC.   Existente impugnação à penhora, intime-se a parte adversa para falar sobre ela, no prazo de quinze (15) dias, fazendo-se conclusão para Decisão respectiva, após o transcurso do prazo.   Na ausência de requerimento de penhora ou de bloqueio de valores através do SISBAJUD na fase de cumprimento de Sentença, intime-se a parte credora, por seu patrono, para apresentar o requerimento correspondente, no prazo de quinze (15) dias, com o respectivo valor atualizado.

Decorrido este prazo sem manifestação, arquivem-se os autos, ficando ressalvado o desarquivamento, mediante cumprimento da providência.   Resultando negativa a tentativa de penhora, arquivem-se os autos, sem prejuízo de posterior desarquivamento a pedido da parte interessada.   Observe a Secretaria Judiciária eventual pedido para que as intimações dos atos processuais sejam feitas em nome do(s) advogado(s) indicado(s), consoante o disposto no art. 272, § 5º, do CPC.  Cumpram-se todas as ordens supracitadas, independentemente de nova conclusão.   Expedientes necessários.  Parnamirim/RN, data do sistema.    (Assinado digitalmente conforme previsão da Lei 11.419/2006) GISELLE PRISCILA CORTEZ GUEDES DRAEGER Juíza de Direito