TJRN - 0802513-93.2023.8.20.5004

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª TURMA RECURSAL Processo: RECURSO INOMINADO CÍVEL - 0802513-93.2023.8.20.5004 Polo ativo CONDOMINIO SUN SET Advogado(s): HECTOR BEZERRA SIQUEIRA Polo passivo MARIANE CRISTINA FREITAS GALVAO Advogado(s): MARCONE CANDIDO DE MEDEIROS RECURSO INOMINADO N.º: 0802513-93.2023.8.20.5004 RECORRENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SUN SET RECORRIDO: MARIANE CRISTINA FREITAS GALVÃO RELATOR: JUIZ KLAUS CLEBER MORAIS DE MENDONÇA EMENTA: RECURSO INOMINADO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

DÉBITO DE TAXAS CONDOMINIAIS.

EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE ACOLHIDA EM PRIMEIRO GRAU.

NULIDADE DA EXECUÇÃO.

ALEGAÇÃO DE ISENÇÃO DE TAXAS PARA SÍNDICOS E SUBSÍNDICOS.

COMPROVAÇÃO DE PRÁTICA USUAL E NOTÓRIA DO CONDOMÍNIO.

DEPOIMENTOS TESTEMUNHAIS E CONFISSÃO DO ATUAL SÍNDICO.

APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM.

INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A isenção de taxas condominiais para síndicos e subsíndicos, ainda que não explicitamente detalhada na convenção condominial, pode ser validamente reconhecida como prática usual e notória do condomínio, especialmente quando tal conduta é corroborada por vasta prova testemunhal, incluindo ex-síndicos, e pela confissão do próprio síndico atual, que também se beneficiou de tal benesse em mandato anterior.

A inércia do condomínio em cobrar tais valores por longo período, aliada à anuência tácita e ao benefício próprio de seus representantes, configura um comportamento contraditório (venire contra factum proprium), que impede a exigibilidade do título executivo e a cobrança retroativa dos débitos.

A voluntariedade da condômina em iniciar o pagamento das taxas em mandato posterior, após tomar conhecimento de cláusula específica da convenção, não convalida a exigibilidade de débitos pretéritos fundados em prática diversa.

ACÓRDÃO ACORDAM os Juízes da Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis, Criminais e da Fazenda Pública do Estado do Rio Grande do Norte, à unanimidade de votos, em CONHECER do Recurso Inominado e NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se a sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

Condenação do Condomínio recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da execução, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95.

Natal/RN, data conforme registro do sistema.

KLAUS CLEBER MORAIS DE MENDONÇA Juiz Relator (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06) RELATÓRIO Trata-se de Recurso Inominado interposto pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SUN SET contra a sentença proferida pelo Juízo do 12º Juizado Especial Cível da Comarca de Natal/RN, que acolheu a Exceção de Pré-Executividade oposta por MARIANE CRISTINA FREITAS GALVÃO e decretou a nulidade da execução de título extrajudicial.

A demanda originária consistiu em Ação de Execução de Título Extrajudicial proposta pelo Condomínio recorrente, visando a cobrança de supostos débitos de taxas condominiais referentes ao período de 10/10/2018 a 10/09/2021, totalizando o valor de R$ 10.774,06, em face da recorrida, proprietária da unidade 804-B.

A recorrida, em sua Exceção de Pré-Executividade, alegou a inexigibilidade do título executivo, sustentando que, no período cobrado, atuou como Subsíndica e Síndica do Condomínio Sun Set, e que, por prática usual e notória da comunidade condominial, os ocupantes de tais cargos eram isentos do pagamento das taxas condominiais.

O Juízo de primeiro grau, após a instrução processual, que incluiu a oitiva de testemunhas e o depoimento pessoal do atual síndico, reconheceu a nulidade do título executivo por inexigibilidade.

A sentença fundamentou-se na comprovação de que a isenção de taxas condominiais para síndicos e subsíndicos era uma prática usual do condomínio desde sua instituição, evidenciada, inclusive, pela isenção concedida ao atual síndico quando exerceu o cargo de subsíndico.

Concluiu que o comportamento inerte dos demais condôminos e o longo decurso do tempo sem cobrança demonstravam a anuência do condomínio à prática de isenção, tornando o título inexigível nos termos do art. 784, X, do CPC.

Inconformado, o Condomínio recorrente interpôs o presente Recurso Inominado, argumentando que a decisão de primeiro grau merece reforma.

Sustenta que a Convenção do Condomínio não prevê isenção de taxas para subsíndicos, nem para síndicos remunerados, e que a Lei nº 4.561/1964 (Art. 12) e o Código Civil (Art. 1.336, I) impõem o dever de contribuição às despesas condominiais, salvo disposição em contrário na convenção.

Alegou, ainda, que a recorrida efetuou pagamentos de algumas taxas dentro do período de suposta isenção, o que indicaria o reconhecimento da dívida.

Requereu a reforma da sentença para julgar improcedente a exceção de pré-executividade e condenar a recorrida ao pagamento do valor executado, acrescido de custas e honorários advocatícios.

A recorrida apresentou Contrarrazões, pugnando pela manutenção integral da sentença recorrida.

Reforçou que a isenção de síndicos e subsíndicos era uma prática histórica e notória do condomínio, confirmada por testemunhas e pelo próprio síndico atual, que também se beneficiou da isenção.

Destacou que a recorrida, em seu segundo mandato, voluntariamente passou a pagar as taxas ao tomar conhecimento de uma cláusula específica da convenção, o que não invalida a prática anterior.

Requereu a condenação do recorrente ao pagamento de honorários advocatícios. É o relatório.

VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do Recurso Inominado.

Não foram arguidas preliminares, razão pela qual passo diretamente à análise do mérito recursal.

O cerne da controvérsia reside na exigibilidade das taxas condominiais cobradas pelo Condomínio recorrente à recorrida, considerando a alegação desta de isenção em virtude de ter exercido os cargos de Subsíndica e Síndica no período correspondente.

O Condomínio recorrente fundamenta sua pretensão na literalidade da Lei nº 4.591/1964 e do Código Civil, que impõem o dever de contribuição às despesas condominiais, salvo disposição em contrário na convenção.

Alega que a convenção não prevê a isenção para subsíndicos, nem para síndicos remunerados, e que a recorrida teria inclusive efetuado pagamentos de algumas taxas dentro do período questionado, o que, em sua visão, descaracterizaria a isenção.

Contudo, a análise detida dos autos e da prova produzida em primeiro grau, conforme bem sopesado pela sentença recorrida revela um cenário distinto. "Analisando os documentos de ids. 97971606 e seguintes, vejo restar incontroverso que entre os anos de 2018 e 2021 a executada exerceu as funções de subsíndica e, posteriormente, de síndica do condomínio exequente." E, mais adiante, a sentença destaca a prova testemunhal e a confissão do atual síndico: "Ademais, cumpre ressaltar que, em audiência, as testemunhas arroladas pela executada, na qualidade ex-síndicos do condomínio exequente, informaram a este Juízo que, quando do exercício de seus mandatos, também foram isentos da taxa condominial, pois desde a instituição do edifício residencial, síndico e subsíndico permaneceram isentos do pagamento da referida mensalidade, cumulada, ainda, ao salário percebido pelo ocupante do cargo de síndico." "Já o atual síndico, o Sr.

WALLACE MIGUEL DA COSTA, quando da colheita de seu depoimento em audiência, admitiu que, entre os anos de 2016 e 2017, no exercício do cargo de subsíndico no condomínio exequente, nos termos da Ata de eleição de id. 97971606 pág. 15, também foi isento do pagamento das taxas condominiais correspondentes ao seu imóvel." Essa prova é crucial.

Ela demonstra que a isenção de taxas para síndicos e subsíndicos não era uma mera liberalidade isolada, mas sim uma prática usual e consolidada no Condomínio Sun Set, desde a sua instituição.

A anuência do condomínio a essa prática é evidente, não apenas pela inércia na cobrança, mas também pelo fato de que seus próprios representantes, incluindo o atual síndico, dela se beneficiaram.

O Condomínio recorrente tenta desqualificar essa prática com base na ausência de previsão expressa na convenção.

No entanto, o direito não se limita à literalidade dos documentos.

A boa-fé objetiva e o princípio do venire contra factum proprium (proibição de comportamento contraditório) são pilares do ordenamento jurídico e devem ser observados.

Não é razoável que o condomínio, após anos de tolerância e aceitação de uma prática que beneficiou seus próprios gestores, venha agora exigir o pagamento de débitos retroativos, agindo em contradição com sua conduta anterior.

Como bem pontuado na sentença: "Portanto, todo o contexto narrado nos autos denota que o comportamento inerte dos demais condôminos, somado ao longo decurso do tempo sem qualquer cobrança de taxa condominial em face do síndico e do subsíndico, destaca a notória contradição entre a pretendida execução de título extrajudicial consubstanciada em taxas condominiais com vencimento entre os anos em que a executada exerceu os cargos de síndica e subsíndica e a anuência do condomínio exequente acerca da atribuição de isenção ao pagamento das referidas mensalidades àqueles ocupantes dos cargos pertencentes a sua administração, desde a instituição do condomínio edilício, evidenciada inclusive pela isenção conferida em benefício também do atual síndico quando do exercício de seu mandato de subsíndico." Quanto à alegação de que a recorrida efetuou pagamentos de algumas taxas, a própria sentença esclarece que, em seu segundo mandato como síndica (2021-2022), a recorrida voluntariamente passou a pagar as taxas condominiais ao tomar conhecimento de que a convenção estabelecia que o síndico deveria escolher entre remuneração ou isenção.

Essa conduta demonstra a boa-fé da recorrida em se adequar a uma regra específica da convenção que ela desconhecia ou que não era aplicada na prática usual, mas não tem o condão de retroagir para validar uma dívida que, à época, era inexigível em face da prática consolidada e da anuência do próprio condomínio.

Para que um crédito referente a contribuições condominiais seja considerado título executivo extrajudicial, é imprescindível que seja possível aferir a certeza, liquidez e exigibilidade da obrigação, nos termos do art. 784, X, do CPC.

No caso em tela, a exigibilidade foi comprometida pela prática usual do condomínio, que gerou uma legítima expectativa na recorrida e nos demais síndicos e subsíndicos.

Neste sentido, concluo que a sentença de primeiro grau deu a correta solução à l lide, devendo ser integralmente mantida.

O Condomínio recorrente não logrou êxito em demonstrar a exigibilidade do título executivo, prevalecendo a nulidade da execução.

Pelo exposto, voto no sentido de CONHECER do Recurso Inominado e NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se a sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

Condeno o Condomínio Recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da execução, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. É como voto.

Natal/RN, data conforme registro do sistema.

KLAUS CLEBER MORAIS DE MENDONÇA Juiz Relator (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06) Natal/RN, 29 de Julho de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0802513-93.2023.8.20.5004, foi pautado para a Sessão Ordinária do dia 29-07-2025 às 08:00, a ser realizada no PLENÁRIO VIRTUAL, PERÍODO: 29/07 a 04/08/25.

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 16 de julho de 2025.