TJRN - 0812023-90.2025.8.20.5124

1º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL, CRIMINAL E DA FAZENDA PÚBLICA DA COMARCA DE PARNAMIRIM Rua Suboficial Farias, 280, Centro, PARNAMIRIM - RN - CEP: 59140-255 Telefone: 3673-9345 - E-mail: [email protected] ______________________________________________________________________ Processo: 0812023-90.2025.8.20.5124 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL VELEIROS EXECUTADO: JOAO GREGORIO DE LIMA NETO D E S P A C H O Vistos, etc.

Trata-se de Execução de Título Extrajudicial, fundado no inadimplemento de cotas condominiais, proposta por CONDOMINIO RESIDENCIAL VELEIROS em desfavor de JOAO GREGORIO DE LIMA NETO.

Após a análise da documentação acostada aos autos pela parte autora, verifico a necessidade de mais uma emenda à inicial, devido ao seguinte: Não foram anexadas ao feito documentos condominiais (atas) que viessem a demonstrar os valores líquidos executados tanto a titulo ordinário como extraordinário entre 09/2024 e 04/2025, restando prejudicada a averiguação dos requisitos do título extrajudicial ora executado, notadamente a liquidez dos valores ordinários e extraordinários no tangente aos anos de 2024 e 2025.

As despesas condominiais, que servem de base para o valor das cotas, devem ser aprovadas em assembleia.

Logo, sem essa aprovação documentada (ata), não há como garantir que o valor é líquido e certo.

As despesas condominiais que fundamentam o valor das cotas mensais devem obrigatoriamente ser aprovadas em assembleia condominial.

Portanto, sem a devida aprovação documentada através de ata, não existe garantia de que o valor cobrado seja líquido e certo, conforme exige a lei.

O condomínio exequente anexou aos autos no id n.º 157290218 - Ata de Assembleia Geral Ordinária, realizada em 18/12/2024, no qual aborda diversos tópicos importantes, tal como a a eleição do síndico e do conselho fiscal para o período de 2025 a 2027, mas efetivamente não se pode depreender de tal Ata a individualização dos valores de qualquer cota cobrada na planilha de cálculos de id n.º 157290214, pois essa ata não especifica nem detalha os valores individuais das cotas condominiais que constam na planilha de cálculos.

Não foram juntadas, portanto, ao caderno processual, as atas de assembleias que demonstrem os valores nominais correspondentes às contribuições condominiais cobradas na planilha juntada ao processo, pois ausente nos autos a individualização dos valores das cotas pertinentes aos anos de 2024 e 2025.

Isso compromete a exigibilidade do título, pois não se comprova que o valor cobrado foi validamente aprovado.

Em termos técnicos, compromete-se o requisito da liquidez e certeza, na medida em que: • Não se sabe com segurança qual valor foi aprovado pelos condôminos; • Não se tem prova de que as cotas cobradas foram efetivamente fixadas de forma regular; • O título (no caso, os boletos ou planilhas apresentados) não se sustenta como título executivo autônomo, por falta de lastro documental mínimo exigido pelo CPC.

A parte exequente incluiu, na planilha de débitos, o valor relativo a honorários advocatícios, no patamar de 20% (vinte por cento), no entanto, não há documento nos autos que autorize a incidência de honorários nesse percentual.

A mera previsão genérica encontrada na Convenção ou Regimento Interno não autoriza tal cobrança em percentual específico se não houve assembleia condominial autorizando.

Nesse sentido é a jurisprudência pátria: “APELAÇÃO.

EMBARGOS DO DEVEDOR À EXECUÇÃO.

DESPESAS CONDOMINIAIS FALTA DE DOCUMENTOS COMPROVANDO A LIQUIDEZ DO TÍTULO.

AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO. 1.- A caracterização do título executivo extrajudicial previsto no art. 784, X, do CPC, pressupõe a previsão da taxa condominial em convenção ou aprovação em assembleia geral, além da certeza, liquidez e exigibilidade inerente a todos os títulos.

A lei não exige documentação específica, dispondo que, "desde que documentalmente comprovadas", o título é tido por existente. 2.- A ação executiva pressupõe a análise dos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade, estando a liquidez diretamente relacionadas à prova do montante devido.

A julgar por isso, bastaria ao embargado comprovar o valor das contribuições mensais e sua pertinência com o cálculo apresentado, o que não ocorreu, conquanto lhe fosse facultada a possibilidade de regularização da execução.” (TJSP; Apelação Cível 1007801-03.2020.8.26.0566; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Carlos - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/05/2021; Data de Registro: 26/05/2021). “EMENTA : AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO DE COTA CONDOMINIAL.

INCLUSÃO, NOS CÁLCULOS, DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO.

RECURSO DESPROVIDO. 1.

De fato, na forma do art. 784, inc.

X, do CPC, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas , é considerado título executivo extrajudicial. 2.

Nada obstante, observando a convenção do condomínio é possível verificar que, a despeito de realmente haver previsão quanto à possibilidade da cobrança de honorários advocatícios na hipótese de cobrança judicial da quota condominial, não foi fixado valor certo. 3.

Não há na convenção previsão de honorários advocatícios no valor de 20% (vinte por cento), tal como incluído, sem qualquer embasamento aparente, na planilha de cálculo juntada, valendo consignar que o agravante não trouxe aos autos deste instrumento a cópia do contrato de honorários então celebrado, a fim de apurar a sua exigibilidade, tampouco a ata da assembleia que lhe teria dado ensejo. 4.

Recurso desprovido.” (TJ-ES - AI: 00088746420198080048, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Data de Julgamento: 27/01/2020, QUARTA CÂMARA CÍVEL) Assim sendo, intime-se a parte exequente, a fim de que, no prazo de 15 (quinze) dias, emende a petição inicial, sob pena de seu indeferimento, para: — Trazer as atas das assembleias nas quais foram fixados os valores nominais das contribuições condominiais ordinárias e extraordinárias referentes ao período cobrado na planilha de débitos, mais especificamente as tangentes as assembleias ordinárias e/ou extraordinárias nas quais foram fixados os valores nominais das contribuições condominiais 2024 e 2025. — Indicar a previsão para a incidência do percentual específico de honorários advocatícios no relatório de débitos, juntando-a aos autos.

Caso inexistente, realizar o respectivo decote dos valores.

Em sendo cumprida a determinação deste Juízo, conclua-se para despacho inicial.

Findo o prazo, sem que a parte exequente tenha juntado a documentação, conclua-se para sentença de extinção.

Cumpra-se.

Diligências necessárias.

Parnamirim/RN, data do sistema.

Leila Nunes de Sá Pereira Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)