TJRN - 0800646-54.2022.8.20.5116

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Secretaria Unificada da Comarca de Goianinha Rua Vigário Antônio Montenegro, 353, Centro, GOIANINHA - RN - CEP: 59173-000 Contato: (84) 36739640 - Email: [email protected] Autos n. 0800646-54.2022.8.20.5116 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Polo Ativo: EDUARDO ANTONIO RAMOS PEDROSA FACUNDO e outros Polo Passivo: SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS PIPA BOULEVARD LTDA ATO ORDINATÓRIO Em consonância com os arts. 152, §1º e art. 203, §4º, ambos do CPC, por ordem do Juiz e cumprindo o que determina a Portaria n. 02/2023-SUGOH, do Juiz Coordenador da Secretaria Unificada da Comarca de Goianinha, tendo em vista que foi apresentado recurso de embargos de declaração, INTIMO a parte contrária, na pessoa do advogado, para, querendo, manifestar-se no prazo de 5 (cinco) dias (CPC, art. 1.023, §2º).

GOIANINHA, 13 de agosto de 2025.

MARINALDO DA SILVA ALVES Chefe de Secretaria (assinatura eletrônica nos termos da Lei n. 11.419/2006)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Goianinha Rua Vigário Antônio Montenegro, 353, Centro, GOIANINHA - RN - CEP: 59173-000 Processo: 0800646-54.2022.8.20.5116 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: EDUARDO ANTONIO RAMOS PEDROSA FACUNDO, PALOMA FALCAO MAIA REU: SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS PIPA BOULEVARD LTDA SENTENÇA 1.

RELATÓRIO.

Em 31 de março de 2022, os autores, EDUARDO ANTONIO RAMOS PEDROSA FACUNDO e PALOMA FALCAO MAIA, ajuizaram a presente demanda, inicialmente qualificada como "AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS", conforme Petição Inicial (Id. 80430154 e 80430155).

Na exordial, os autores alegaram ter celebrado, em 26 de março de 2019, contrato particular de compra e venda com alienação fiduciária em garantia com a promovida, para aquisição do imóvel descrito como Quadra 09, Lote 172, com área total de 300m², no Loteamento PIPA BOULEVARD, localizado em Tibau do Sul-RN.

Informaram que, até o ajuizamento da ação, haviam pago a quantia de R$ 10.574,78 (dez mil quinhentos e setenta e quatro reais e setenta e oito centavos).

Aduziram que, em razão de dificuldades financeiras, encontram-se impossibilitados de cumprir o compromisso avençado e buscaram o distrato amigável com a ré.

Contudo, a empresa promovida, de forma que consideraram abusiva, pretende reter aproximadamente 92% do valor pago, oferecendo a restituição de apenas R$ 857,53.

Argumentaram que a relação jurídica se submete ao Código de Defesa do Consumidor (CDC) e que a cláusula de retenção, mesmo que existente, seria nula de pleno direito por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador, conforme o art. 53 do CDC.

Citaram jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que admite a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, pugnando pela retenção de apenas 10% dos valores pagos, a serem restituídos em parcela única.

O valor da causa foi atribuído em R$ 66.600,00.

A Petição Inicial veio acompanhada de diversos documentos, incluindo comprovantes de residência e RGs (Id. 80430156), documentos para comprovação da justiça gratuita (Id. 80430157), e-mails de comunicação com a construtora (Id. 80430158 e 80430159), extrato do lote (Id. 80430160), cópia do contrato (Id. 80430164), procurações e declarações de hipossuficiência (Id. 80430172), e decisão de outro processo envolvendo a mesma promovida (Id. 80432185 e 80432187).

Em 19 de abril de 2022, foi proferido Despacho (Id. 81066696) intimando a parte autora para explicitar se pretendia a condenação em danos morais e, em caso positivo, formular pedido expresso e quantificado, além de retificar o valor da causa.

Em resposta, os autores apresentaram Petição (Id. 83392083) em 03 de junho de 2022, informando que, por equívoco, a ação foi nomeada com pedido de danos morais, e que não havia interesse na condenação por danos morais, buscando apenas a rescisão contratual e a restituição da quantia paga.

Requereram a retificação do nome da ação para "AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA".

Novo Despacho (Id. 89982168) foi proferido em 10 de outubro de 2022, questionando a justiça gratuita e o valor da causa, intimando os autores a comprovarem a insuficiência de recursos e a manifestarem-se expressamente sobre o valor da causa.

Em 08 de novembro de 2022, os autores apresentaram Petição (Id. 91433489) e documentos (Id. 91433496 a 91433527) para justificar a necessidade da justiça gratuita, alegando desemprego e ausência de renda declarada, além de não possuírem automóvel.

Reiteraram o pedido de retificação do nome da ação e retificaram o valor da causa para R$ 10.574,78 (dez mil quinhentos e setenta e quatro reais e setenta e oito centavos), correspondente ao valor pago.

Em 31 de janeiro de 2023, os autores juntaram nova Petição (Id. 94432576) e documentos adicionais (Id. 94433681 a 94433683) para reforçar a comprovação da hipossuficiência, detalhando a situação de desemprego e o recebimento de benefício do governo português pela autora Paloma.

Mantiveram o pedido de retificação do nome da ação e, desta vez, retificaram o valor da causa para R$ 66.600,00 (sessenta e seis mil e seiscentos reais), correspondente ao valor do contrato, conforme art. 259, V, do CPC.

A Certidão (Id. 100527312) de 22 de maio de 2023, atestou o protocolo tempestivo da petição anterior.

Em 27 de junho de 2023, foi proferido Despacho (Id. 102452421) que recebeu a Petição Inicial, deferiu o pedido de justiça gratuita e determinou a citação/intimação da parte ré para audiência de conciliação.

O Ato Ordinatório (Id. 104444992) de 02 de agosto de 2023, designou audiência de conciliação para 11 de setembro de 2023.

No mesmo dia, foi expedido Mandado de Citação e Intimação (Id. 104445011) para a parte ré.

A Certidão (Id. 105387899) de 18 de agosto de 2023, confirmou a citação da ré.

Em 11 de setembro de 2023, a parte ré apresentou Substabelecimento (Id. 106759906).

No mesmo dia, foi realizada a audiência de conciliação, conforme Termo de Audiência (Id. 106765619), que restou infrutífera.

Em 26 de setembro de 2023, a ré, SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS PIPA BOULEVARD LTDA, apresentou Contestação (Id. 107790381) e documentos (Id. 107790395 a 107790398).

Em sua defesa, alegou que o pedido de distrato partiu da vontade dos autores, devendo a rescisão ocorrer nos moldes definidos no contrato e na Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato), que já estava em vigor na data da celebração do contrato.

Argumentou que as disposições contratuais, incluindo as do Quadro Resumo e da Cláusula Dez, que preveem as deduções, são fidedignas ao artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 (alterado pela Lei do Distrato), não havendo qualquer abusividade.

Afirmou que, considerando as deduções contratuais (fruição, cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, encargos moratórios, impostos e comissão de corretagem), não haveria valor remanescente a ser devolvido aos autores.

Pugnou pela total improcedência dos pedidos.

A Certidão (Id. 112573335) de 15 de dezembro de 2023, atestou a tempestividade da contestação.

No mesmo dia, foi expedido Ato Ordinatório (Id. 112573347) intimando os autores para apresentar réplica.

Em 23 de janeiro de 2024, os autores apresentaram Réplica (Id. 113881197), reiterando todos os pedidos formulados na inicial e os fundamentos de direito, afastando os argumentos da contestação.

Insistiram na abusividade da retenção de 92% e na aplicação da jurisprudência do STJ que limita a retenção a 10% a 25% dos valores pagos, a serem restituídos em parcela única.

Pugnaram pelo julgamento antecipado da lide.

A Certidão (Id. 120453204) de 03 de maio de 2024, atestou a tempestividade da réplica.

Por fim, em 05 de novembro de 2024, os autos foram conclusos para sentença, conforme Despacho (Id. 135417919). É o relatório.

Decido. 2.

FUNDAMENTAÇÃO.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a prova é essencialmente documental e as partes já tiveram a oportunidade de produzi-la, inclusive pugnando pelo julgamento antecipado da lide.

A presente demanda versa sobre a rescisão de contrato de compra e venda de lote em loteamento e a restituição de valores pagos.

De início, registro que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90).

A parte autora se enquadra como consumidora, e a ré, como fornecedora de produtos e serviços.

Assim, as disposições do CDC são aplicáveis ao caso, em conjunto com a legislação específica.

O contrato em questão foi celebrado em 26 de março de 2019, ou seja, após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que alterou as Leis nº 4.591/64 (Lei das Incorporações Imobiliárias) e nº 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano).

Considerando que o objeto do contrato é um lote em loteamento, a Lei nº 6.766/79, com as alterações da Lei do Distrato, é a legislação específica aplicável.

A Lei do Distrato, em seu artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, estabelece as deduções cabíveis em caso de resolução contratual por culpa do adquirente em loteamentos: Art. 32-A.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Apesar da previsão legal que permite a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal (Art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79), o Superior Tribunal de Justiça, em sua consolidada jurisprudência, tem reiteradamente afirmado que, em contratos de compra e venda de imóveis na planta ou em loteamentos, a retenção de valores pagos pelo promitente comprador, em caso de rescisão por sua iniciativa, deve ser limitada a um percentual razoável, geralmente entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos.

Essa interpretação visa coibir cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, em conformidade com o art. 51, IV, do CDC.

No caso em tela, os autores pagaram R$ 10.574,78.

A retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato (R$ 66.600,00), como previsto no Art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79, resultaria em R$ 6.660,00.

Esse valor representa aproximadamente 63% do montante já pago pelos autores, o que se mostra excessivamente oneroso e desproporcional, configurando enriquecimento sem causa da vendedora, que reaverá o imóvel e poderá comercializá-lo novamente.

Portanto, em observância aos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da proteção ao consumidor, e em consonância com a jurisprudência dominante do STJ, entendo que a retenção a título de cláusula penal e despesas administrativas deve ser limitada a 25% do montante efetivamente pago pelos autores.

Esse percentual é suficiente para cobrir as despesas administrativas da vendedora sem gerar um ônus excessivo ao consumidor.

Quanto à taxa de fruição do imóvel (Art. 32-A, I), a jurisprudência do STJ e dos tribunais estaduais tem se posicionado no sentido de que a indenização pela fruição do imóvel é incabível quando se trata de lote de terreno não edificado.

A posse de um terreno sem construção não gera proveito econômico imediato para o comprador, e a vendedora pode renegociar o bem.

Nesse sentido, cito precedentes que corroboram este entendimento: COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas. (...).

Incabível indenização pelo período de ocupação do imóvel por se tratar de terreno, originariamente, sem edificação. (...).

Sentença reformada em parte.

Dado parcial provimento ao recurso. (TJSP; Apelação Cível 1035382-65.2017.8.26.0576 ; Relator: Nilton Santos Oliveira; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/07/2019; Data de Registro: 04/07/2019 – grifo acrescido); COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL.

AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C.

CONSIGNAÇÃO E RECONVENÇÃO. (...).

Arbitramento, ainda, de taxa de ocupação.

Impossibilidade.

Alienação de lote desprovido de infraestrutura para imediata ocupação.

Circunstância a afastar o arbitramento da indenização buscada pela autora, devidamente ressarcida com a perda das prestações quitadas pelo adquirente.

Precedentes.

APELOS DESPROVIDOS. (TJSP; Apelação Cível 1010752-89.2016.8.26.0604 ; Relator: Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sumaré - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/05/2019; Data de Registro: 30/05/2019 – destaque acrescido ao original); COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos. (...).

Pedido de compensação dos valores a serem restituídos com indenização pela fruição do imóvel.

Negócio envolvendo lote de terra nua, sem indícios de edificação.

Taxa de ocupação indevida. (...).

Sentença mantida.

RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1047524-32.2017.8.26.0114 ; Relator: Alexandre Marcondes; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/04/2019; Data de Registro: 02/04/2019 – destaquei).

No presente caso, o imóvel é um lote de 300m² (Quadra 09, Lote 172), sem qualquer indício de edificação ou uso efetivo pelos autores, conforme alegado na inicial (Id. 80430155 - Pág. 10: "o imóvel encontra-se em construção, assim não tendo a autora usufruído absolutamente de nada do bem").

Portanto, a cobrança de taxa de fruição é indevida.

Em relação à comissão de corretagem (Art. 32-A, V), a Lei do Distrato permite sua dedução desde que expressamente informada ao comprador.

Embora a Petição Inicial (Id. 80430155 - Pág. 7) alegue que a transferência da corretagem foi imposta unilateralmente em contrato de adesão, sem livre e espontânea vontade, a Lei do Distrato, posterior à jurisprudência que exigia a informação clara e destacada, autoriza a dedução.

Considerando a data do contrato (março de 2019), a Lei do Distrato já estava em vigor.

Assim, a comissão de corretagem, se devidamente comprovada e integrada ao preço, pode ser deduzida.

O percentual de 5% sobre o valor do contrato, como usualmente praticado e aceito pela jurisprudência, é razoável.

Quanto aos débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) e outras taxas (Art. 32-A, IV), estes são de responsabilidade do comprador durante o período em que esteve na posse do imóvel.

A responsabilidade do comprador cessa com a rescisão do contrato.

No caso, a rescisão será declarada por esta sentença, e a responsabilidade da ré pelas despesas do imóvel se inicia a partir da data do trânsito em julgado desta decisão.

Em relação à forma de restituição dos valores, a Súmula 543 do STJ estabelece que: Súmula 543 do STJ.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Apesar da Lei do Distrato (Art. 32-A, §1º, II) prever a possibilidade de restituição parcelada em 12 vezes para loteamentos, essa previsão se aplica a casos específicos e não pode se sobrepor ao entendimento consolidado do STJ que visa proteger o consumidor contra a retenção indevida e prolongada de valores.

Ademais, a rescisão se dará por sentença, e o prazo de 12 meses desde a manifestação de vontade de rescindir (que ocorreu em 2021, conforme e-mails Id. 80430158 e 80430159) já se escoou.

Portanto, a restituição deve ocorrer em parcela única.

No que tange aos juros de mora sobre os valores a serem restituídos, o entendimento do STJ é que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, pois inexiste mora anterior da vendedora (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.133.804/RN).

A correção monetária, por sua vez, deve incidir a partir de cada desembolso, a fim de preservar o poder de compra da moeda.

Por fim, no que se refere aos danos morais, os autores, em Petição (Id. 83392083), retificaram o pedido inicial, informando não haver interesse na condenação da promovida por danos morais.

Portanto, não há que se falar em indenização por danos morais.

Considerando a sucumbência recíproca, as custas processuais e os honorários advocatícios devem ser distribuídos proporcionalmente entre as partes. 3.

DISPOSITIVO.

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por EDUARDO ANTONIO RAMOS PEDROSA FACUNDO e PALOMA FALCAO MAIA em face de SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS PIPA BOULEVARD LTDA, para: 1.

DECLARAR a rescisão do contrato particular de compra e venda do imóvel descrito como Quadra 09, Lote 172, no Loteamento PIPA BOULEVARD, celebrado entre as partes em 26 de março de 2019, com efeitos a partir do trânsito em julgado desta sentença. 2.

CONDENAR a ré, SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS PIPA BOULEVARD LTDA, a restituir aos autores, EDUARDO ANTONIO RAMOS PEDROSA FACUNDO e PALOMA FALCAO MAIA, em parcela única, o equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, ou seja, R$ 10.574,78 (dez mil quinhentos e setenta e quatro reais e setenta e oito centavos).

Desse montante, deverão ser deduzidos: 2.1.

A comissão de corretagem, no percentual de 5% (cinco por cento) sobre o valor do contrato (R$ 66.600,00), totalizando R$ 3.330,00 (três mil trezentos e trinta reais). 2.2.

Os débitos de **IPTU** e outras taxas incidentes sobre o imóvel, se houver, até a data do trânsito em julgado desta sentença, a serem apurados em fase de liquidação. 2.3.

Determinar que o montante a ser restituído seja corrigido monetariamente pelo índice contratualmente estabelecido (ou, na sua ausência, pelo IPCA-E) desde as datas de cada desembolso. 2.4.

Determinar que os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês incidam sobre o valor a ser restituído a partir do trânsito em julgado desta sentença. 3.

DETERMINAR que a ré se abstenha de efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome dos autores, bem como de inserir seus nomes em órgãos de proteção ao crédito, em relação ao contrato ora rescindido. 4.

Considerando a sucumbência recíproca, as custas e despesas processuais deverão ser proporcionalmente distribuídas entre as partes, na proporção de 70% (setenta por cento) para a ré e 30% (trinta por cento) para os autores. 5.

Condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, a serem distribuídos na mesma proporção das custas processuais.

Fica suspensa a exigibilidade da cobrança dos honorários e custas em relação aos autores, por serem beneficiários da justiça gratuita, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

Caso haja o depósito voluntário do valor da condenação pela parte ré, fica desde já autorizada a expedição de alvará ou transferência de valores em favor da parte autora e de seus advogados para levantamento dos valores respectivos, após a devida liquidação.

Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos independentemente de nova conclusão, ressalvando-se posterior reativação, em caso de interesse pela execução do julgado.

Tendo em vista a regra do Art. 1.010, § 3º, do CPC, pela qual o juízo de admissibilidade da apelação fica a cargo do Tribunal ad quem, em caso de recurso de qualquer das partes, intime-se a parte adversa por meio de ato ordinatório para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias (Art. 1.010, § 1º, do CPC).

Após esse prazo, em caso de recurso adesivo, já se proceda à intimação da parte apelante para fins de razões contrárias (Art. 1.010, § 2º, CPC), assinalando-se o prazo legal de 15 (quinze) dias.

Tudo independente de nova conclusão.

Por fim, em caso de recurso, após o transcurso dos prazos acima, que sejam os autos remetidos ao Egrégio Tribunal de Justiça com as cautelas legais e homenagens de estilo.

Publique-se.

Intimem-se, observando o pleito de exclusividade das intimações, se houver.

GOIANINHA/RN, data da assinatura.

DEMETRIO DEMEVAL TRIGUEIRO DO VALE NETO Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)