TJRN - 0820661-64.2023.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete da 2ª Vara Cível de Natal Processo nº: 0820661-64.2023.8.20.5001 Espécie: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: IMG 1011 EMPREENDIMENTOS LTDA REU: DEBORA CRISTINA LOURENCO GOMES, ISRAEL DE OLIVEIRA GOMES FILHO SENTENÇA Vistos, etc.

Trata-se de Ação de Cobrança ajuizada por IMG 1011 EMPREENDIMENTOS LTDA., já devidamente qualificada nos autos, em face de DÉBORA CRISTINA LOURENÇO GOMES e ISRAEL DE OLIVEIRA GOMES FILHO, também qualificados.

Na petição inicial, a parte autora informa que, em 17 de agosto de 2020, as partes celebraram um “Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração de Propriedade”.

Por meio desse contrato, os demandados comprometeram-se a efetuar o pagamento de um sinal e de 105 (cento e cinco) parcelas mensais no valor de R$ 210,00 (duzentos e dez reais) cada, além das taxas de utilização da fração adquirida.

A autora alega que as parcelas e as taxas de utilização referentes aos anos de 2021, 2022 e 2023 se encontram em atraso, totalizando um débito de R$ 9.580,49 (nove mil, quinhentos e oitenta reais e quarenta e nove centavos), já acrescidos de juros e multa.

A parte autora informa que tentou a cobrança da dívida extrajudicialmente, porém, sem sucesso.

Ao final, a IMG 1011 EMPREENDIMENTOS LTDA. pleiteou a procedência do pedido para condenar os demandados ao pagamento do valor em aberto, acrescido de parcelas vincendas, atualização e juros legais, bem como as custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais.

A inicial veio acompanhada de documentação pertinente.

As partes demandadas, ISRAEL DE OLIVEIRA GOMES FILHO e DÉBORA CRISTINA LOURENÇO GOMES, apresentaram Contestação e Reconvenção.

Em sua defesa, inicialmente, confirmaram a existência do contrato de promessa de compra e venda de fração de propriedade, mas divergiram da data de sua celebração, afirmando que ocorreu em 17 de agosto de 2018, e não em 2020, conforme alegado pela autora.

Reconheceram ter efetuado o pagamento da entrada no valor de R$ 2.520,00, parcelada em 12 vezes de R$ 210,00 via cartão de crédito, e mais 19 parcelas de R$ 210,00 via boleto bancário, totalizando 31 parcelas pagas.

Alegaram que, em março de 2021, a requerida Débora Cristina Lourenço Gomes entrou em contato telefônico com a representante da autora para solicitar a rescisão do contrato, em razão da dificuldade em conseguir datas para utilização do imóvel (tendo conseguido apenas uma vez) e por frustração com a localização e falta de infraestrutura do empreendimento.

Segundo os demandados, a representante da autora teria aceito a rescisão verbalmente, informando que não seria necessário pagar as parcelas a partir de abril de 2021, o que justificaria a ausência de cobranças posteriores até a propositura da presente ação.

Os réus impugnaram a ausência de demonstrativo de cálculos na petição inicial, que dificultaria sua ampla defesa, e argumentaram que o valor cobrado seria abusivo, pois, mesmo se a dívida fosse devida de abril de 2021 a abril de 2023 (25 parcelas), o total seria R$ 5.250,00, muito inferior aos R$ 9.580,49 pleiteados.

Adicionalmente, sustentaram que, conforme a cláusula terceira do contrato, o vencimento de 03 (três) parcelas implicaria a resolução do contrato, limitando, assim, a possível cobrança a apenas essas três parcelas.

Em sede de Reconvenção, os réus/reconvintes pleitearam a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, alegando que foram surpreendidos com a ação de cobrança após a solicitação verbal de rescisão.

Aduziram que, caso a rescisão seja declarada por culpa do consumidor, caberia a retenção de 20% dos valores pagos, conforme previsto na própria cláusula terceira, item "c", do contrato.

Calcularam o valor a ser restituído em R$ 6.115,24 (correspondente a R$ 6.510,00 pagos, menos 20% de retenção, corrigido monetariamente desde março de 2021).

Pugnaram, ainda, pela concessão dos benefícios da Justiça Gratuita, a improcedência do pedido da autora na ação principal e a procedência da reconvenção para declarar a rescisão do contrato e condenar a autora/reconvinda à devolução do valor de R$ 6.115,24, acrescido de correção monetária e juros de 1% ao mês a partir da intimação para manifestação sobre a reconvenção.

Por fim, requereram a condenação da autora/reconvinda ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios e a inversão do ônus da prova, dada a relação de consumo.

A parte autora apresentou réplica à contestação e contestação à reconvenção.

Em sua peça, a IMG 1011 EMPREENDIMENTOS LTDA. impugnou a síntese fática dos demandados, reafirmando que jamais houve descumprimento contratual de sua parte e que o serviço de compra e venda de fração de propriedade, caracterizado pelo uso do imóvel por período pré-determinado mediante agendamento, foi regularmente prestado.

Afirmou que os demandados não comprovaram o adimplemento das taxas de utilização e que não há provas da alegada solicitação de rescisão contratual e sua aceitação verbal, o que manteria o contrato ativo e o serviço regularmente disponibilizado.

Sobre a interpretação da cláusula terceira do contrato, a autora esclareceu que a falta de pagamento de três parcelas consecutivas ou intercaladas, ou qualquer outro débito por prazo superior a 90 dias, implica a resolução da promessa de compra e venda desde que indicado pela PROMITENTE VENDEDORA, sendo esta uma faculdade da vendedora e não uma condição resolutiva automática.

Reiterou que não exerceu essa faculdade, mantendo o pacto negocial ativo e legitimando as cobranças.

Citou jurisprudência para reforçar que a cobrança por serviço disponibilizado, mesmo que não utilizado em sua plenitude, é devida quando pactuada.

Quanto à reconvenção, a autora impugnou o pedido de restituição de valores, aduzindo a inexistência de descumprimento contratual, ilícito civil ou abalo sofrido pelos reconvintes.

Argumentou que o produto vendido é legal, conforme arts. 1.358-B e seguintes do Código Civil, e que a reconvinte se arrependeu da aquisição.

Defendeu que, se houver rescisão, a responsabilidade é exclusiva dos reconvintes, devendo estes arcar com as penalidades contratuais.

Ao final, a autora requereu o desacolhimento dos argumentos da contestação, a procedência dos pedidos da inicial, a improcedência dos pedidos de restituição de valores da reconvenção e, subsidiariamente, caso seja declarada a rescisão, a condenação dos reconvintes ao pagamento da cláusula penal, custas e honorários sucumbenciais da reconvenção. É o relatório.

Decido.

Julgo antecipadamente o objeto da lide, nos termos do art. 355, inc.

I, do diploma processualista civil, dispensando-se a produção de outras provas por entender suficientes os documentos juntados aos autos.

Os pontos controvertidos da demanda residem em saber se houve inadimplemento contratual por parte dos demandados, se a rescisão contratual foi validamente solicitada e aceita e quais as consequências jurídicas cabíveis, incluindo a possibilidade de restituição de valores.

A presente lide, por sua natureza, subsume-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, dada a relação de consumo estabelecida entre as partes.

A parte autora figura como fornecedora, e as partes demandadas como consumidores, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90.

Dessa forma, aplica-se a teoria da responsabilidade objetiva da parte demandada enquanto fornecedora de serviços, consoante o art. 14 do CDC, que dispensa a comprovação de culpa para a sua responsabilização por danos decorrentes da prestação de serviços.

A vulnerabilidade do consumidor é presumida, cabendo ao fornecedor a comprovação de excludentes de responsabilidade.

As provas produzidas nos autos são favoráveis à parte autora, consumidor. É fundamental conferir proeminência e acolhimento às razões apresentadas pela parte demandada-reconvinte, em estrita observância aos princípios e normas do Código de Defesa do Consumidor.

A hipossuficiência do consumidor na relação contratual de multipropriedade ou time-sharing é notória.

Muitas vezes, esses contratos são celebrados em ambientes de forte apelo emocional e com técnicas de venda agressivas, o que pode levar o consumidor a firmar um compromisso sem a devida reflexão sobre suas condições e a real adequação do produto às suas necessidades.

A alegação dos consumidores de que tentaram a rescisão verbal em março de 2021, motivados pela dificuldade significativa em utilizar o imóvel e pela frustração com a localização e a infraestrutura, deve ser analisada sob a ótica da boa-fé objetiva e do direito de informação adequada e clara (art. 6º, III, do CDC).

A falha na efetiva disponibilização do serviço, ainda que não haja prova formal de negação de reservas, já que a parte autora não comprovou ter de fato disponibilizado o serviço e que as tentativas dos réus foram feitas e negadas, configura um vício na qualidade da prestação do serviço, frustrando a legítima expectativa do consumidor.

O fato de os consumidores terem conseguido utilizar o imóvel apenas uma única vez, somado à ausência de cobranças formais por um longo período (de abril de 2021 até a propositura da ação), corrobora a verossimilhança da versão dos demandados de que houve uma tratativa para rescisão, ainda que informal.

A ausência de provas escritas dessa rescisão informal não pode penalizar o consumidor, especialmente quando a própria fornecedora se manteve inerte na cobrança por um período considerável, gerando nos consumidores a legítima expectativa de que o vínculo havia sido desfeito.

A inércia da autora em cobrar por anos gera a presunção de que o contrato havia sido descontinuado ou que a sua exigibilidade se mostrava duvidosa.

Quanto à interpretação da cláusula terceira, alínea "a", do contrato, que trata da inadimplência e rescisão, embora a redação contratual confira à promitente vendedora a faculdade de resolver o contrato em caso de inadimplência, essa disposição deve ser interpretada à luz do CDC.

A desproporcionalidade em manter o consumidor vinculado a um contrato que não lhe trouxe a utilidade esperada e que não foi objeto de cobrança regular por parte da fornecedora, enquanto esta poderia ter optado por rescindir o vínculo, é evidente.

A inação da autora em exercer sua faculdade de rescisão, enquanto os consumidores deixavam de utilizar o serviço e entendiam que o contrato estava desfeito, resultou em uma situação de insegurança jurídica e onerosidade excessiva para os adquirentes.

Ademais, a autora sequer apresentou demonstrativo de cálculos que permitisse aos consumidores uma ampla defesa e o questionamento do valor total cobrado, o que reforça a necessidade de se acolher as razões dos demandados.

Nesse contexto, considerando a vulnerabilidade dos consumidores, a dificuldade de utilização do imóvel que gerou a intenção de rescisão, a aparente aceitação tácita ou, no mínimo, a inércia da autora na cobrança por um período significativo, e a ausência de demonstrativo claro dos débitos, a solução mais justa e equitativa é acolher o pedido de rescisão contratual formulado pelos consumidores em reconvenção.

A rescisão se dará por fato atribuível à desídia da autora em gerenciar a relação contratual e a disponibilização de seu serviço, bem como à manifesta vontade dos consumidores de encerrar o vínculo.

Em relação à retenção de valores, a cláusula contratual prevê a retenção de 20% dos valores pagos em caso de rescisão.

Embora o CDC coíba cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, a retenção de um percentual razoável para cobrir despesas administrativas e de comercialização é admitida.

O percentual de 20% dos valores pagos, previsto no próprio contrato, mostra-se adequado para rescisões de contratos de compra e venda de imóveis por iniciativa do consumidor, especialmente em caso de inadimplemento.

Contudo, em razão da falha na prestação do serviço e da inércia da autora, a retenção deve ser a mínima possível, sem qualquer ônus adicional aos consumidores.

Os valores a serem restituídos devem ser corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora a partir da citação da reconvenção, pois a partir desse momento a autora teve ciência inequívoca da pretensão dos consumidores de reaver os valores pagos.

Diante do exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, em consonância com os princípios e normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente a proteção à parte hipossuficiente, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial pela IMG 1011 EMPREENDIMENTOS LTDA. e JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na reconvenção pelos requeridos DÉBORA CRISTINA LOURENÇO GOMES e ISRAEL DE OLIVEIRA GOMES FILHO para: 1.

Declarar rescindido o "Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração de Propriedade" firmado entre as partes, por culpa atribuível à falha na prestação de serviço e inércia da promitente vendedora. 2.

Condenar a IMG 1011 EMPREENDIMENTOS LTDA. a restituir aos requeridos DÉBORA CRISTINA LOURENÇO GOMES e ISRAEL DE OLIVEIRA GOMES FILHO o valor de R$ 5.208,00 (cinco mil, duzentos e oito reais), correspondente a 80% (oitenta por cento) dos valores comprovadamente pagos (R$ 6.510,00 - 20% de retenção), o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) a partir de cada desembolso e juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da intimação da reconvenção.

A partir de 28/08/2024 (início dos efeitos da Lei 14.905/2024), os juros ficam na forma do art. 406, §§ 1º e 2º, e a correção monetária nos termos do art. 389, parágrafo único, ambos do Código Civil. 3.

Declarar inexigível qualquer débito remanescente cobrado pela autora em relação ao contrato ora rescindido. 4.

Condenar a parte autora, IMG 1011 EMPREENDIMENTOS LTDA., ao pagamento da integralidade das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (valor a ser restituído aos réus), nos termos do art. 85, §2º do Código de Processo Civil.

Caso haja o depósito voluntário do valor da condenação pela parte vencida, fica desde já autorizada a expedição de alvará ou transferência de valores em favor da parte vencedora e de seu advogado(a) para levantamento dos valores respectivos, os quais verão ser intimados para informar seus dados bancários, em 05 (cinco) dias.

Após o trânsito em julgado, cientifique-se a parte vencedora, através de ato ordinatório, de que terá o prazo de 30 (trinta) dias para, caso deseje e desde que não haja o cumprimento voluntário da obrigação pela parte vencida, providenciar o cumprimento de sentença.

Transcorrido o prazo, sem manifestação, arquivem-se os autos com baixa na distribuição.

A Secretaria observe se as partes juntaram substabelecimentos nos autos com pedido de intimação exclusiva de advogado, o que fica deferido, devendo a Secretaria proceder, em caso positivo, à retificação no registro do processo e observar a exclusividade pleiteada.

P.I.

Natal/RN, 28 de maio de 2025.

PAULO SÉRGIO DA SILVA LIMA Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)