TJRN - 0803129-34.2024.8.20.5004

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 3ª TURMA RECURSAL Processo: RECURSO INOMINADO CÍVEL - 0803129-34.2024.8.20.5004 Polo ativo EMMANUELA LUANA FREIRE DE MELO GAMA Advogado(s): HELVECIO EVANDRO DE CASTRO MARTINS FILHO Polo passivo RESIDENCIAL PARQUE NOVA AURORA e outros Advogado(s): ROBSON SANTANA PIRES SEGUNDO, FABIANA BARBASSA LUCIANO RECURSO INOMINADO N° 0803129-34.2024.8.20.5004 ORIGEM: 8º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE NATAL RECORRENTE: EMMANUELA LUANA FREIRE DE MELO GAMA ADVOGADO: HELVECIO EVANDRO DE CASTRO MARTINS FILHO RECORRIDA: RESIDENCIAL PARQUE NOVA AURORA ADVOGADO: ROBSON SANTANA PIRES SEGUNDO RECORRIDA: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA ADVOGADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO RELATOR: JOSÉ UNDÁRIO ANDRADE EMENTA: RECURSO INOMINADO.

TAXAS CONDOMINIAIS VENCIDAS E NÃO PAGAS.

INADIMPLÊNCIA.

SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS.

DOCUMENTOS ACOSTADOS AOS AUTOS CONDUZEM AO ENTENDIMENTO QUE OS DÉBITOS COBRADOS SÃO ANTERIORES A IMISSÃO DE POSSE DO IMÓVEL.

SENTENÇA REFORMADA.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

ACÓRDÃO Decidem os Juízes que integram a Terceira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis, Criminais e da Fazenda Pública do Estado do Rio Grande do Norte, à unanimidade de votos, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, reformando a sentença nos termos do voto do relator.

Sem condenação da parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

JOSÉ UNDÁRIO ANDRADE Juiz Relator RELATÓRIO Sentença proferida pela Juiz(a) de Direito ANNA CHRISTINA MONTENEGRO DE MEDEIROS, que se adota: SENTENÇA Vistos, etc.

Relatório dispensado (art. 38 da Lei n.° 9.099/95).

Trata-se de Ação cível alegando a autora ter sido impedida de realizar a transferência de um imóvel em virtude de cobrança de débitos condominiais anteriores a sua posse.

Em contestação, o condomínio réu, suscita, em preliminar, a impugnação do valor da causa e no mérito, aduz que as cobranças são lícitas e possuem natureza propter rem, podendo serem cobradas ao proprietário atual do imóvel.

Já a corré, em sede de defesa, suscita, em preliminares, a inépcia da inicial, sua ilegitimidade passiva em relação à lide e a prescrição.

Nos fatos, relata que as cobranças são lícitas e possuem natureza propter rem, podendo ser cobradas a quem está na posse, no uso, no gozo e na fruição da unidade imobiliária Decido.

Rejeito a impugnação do valor da causa alegada pela ré RESIDENCIAL PARQUE NOVA AURORA, por se tratar a discussão central da presente lide, o argumento autoral da cobrança indevida em face da promovente que ensejou o pedido de reparação extrapatrimonial e não o valor real do imóvel para realização de transferência de titularidade.

Rejeito a preliminar de inépcia da inicial suscitada pela corré MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, por estarem observados os requisitos presentes no art. 14 da Lei n. 9.099/95 e não se verificar qualquer deficiência documental capaz de impedir a análise da pretensão autoral ou impossibilitar a defesa da promovida.

Afasto a preliminar de extinção do feito por ilegitimidade passiva suscitada pela contestante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, uma vez que são alegações relativas a culpa.

E rejeito a prejudicial de prescrição, visto que a discussão do presente processo é a alegada lesão extrapatrimonial sofrida pela autora no momento da cobrança dos débitos condominiais anteriores a sua posse.

Examinando os autos, observa-se que a autora tomou posse do bem na data de 16/05/2018 e o pagamento de taxas condominiais com vencimentos anteriores a efetiva imissão de posse é de sua efetiva responsabilidade.

Dispõe o Código Civil: "Art. 1.196.

Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade." "Art. 1.204.

Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade." "Art. 1.228.

O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha." Sendo o entendimento dos Tribunais Superiores, em especial o Superior Tribunal de Justiça, assente no sentido que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de fazer o pagamento do condomínio, sendo antes disso eventual despesa é de responsabilidade de quem tem a posse do imóvel.

Para corroborar: "DESPESAS CONDOMINIAIS PROPOSTA EM FACE DE PROMISSÁRIO VENDEDOR.

DÉBITO REFERENTE A PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES.

LEGITIMIDADE RECONHECIDA.

EXTINÇÃO AFASTADA. "Os adquirentes da unidade condominial por compromisso particular de compra e venda, mesmo que não levado a registro, respondem pelos ônus daí decorrentes, inclusive em relação ao Condomínio, somente a partir do momento em que imitidos na posse, a se entender como ocorrido a partir da entrega das chaves. 2.

CONDOMÍNIO – COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS – PRESUNÇÃO DE LEGALIDADE DA COBRANÇA QUE SÓ PODE SER ELIDIDA POR MEIO DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA – MORA NÃO CONTESTADA – RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - APL: 40082874520138260577 SP 4008287-45.2013.8.26.0577, Relator: Francisco Thomaz, Data de Julgamento: 26/08/2015, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/08/2015). "Apelação.

Embargos à execução.

Execução fundada em despesas condominiais.

Sentença de improcedência.

Recurso da construtora embargante que não merece prosperar.

Alegação de que há contrato definitivo de compra e venda, com alienação fiduciária à CEF, registrado na matrícula do imóvel, sendo inaplicável o Tema 866 do STJ.

Compromisso de compra e venda em 09/04/2018.

Contrato definitivo em 04/05/2018, registrado na matrícula do imóvel.

Previsão de entrega do imóvel para 30/11/2020.

Instalação do condomínio em 28/11/2020.

Cobrança de débitos condominiais a partir de dez/2019.

Construtora que admite que o preço integral foi quitado pelo financiamento, mas por débito dos compradores, não procedeu a entrega das chaves.

Unidade condominial adquirida na planta diretamente da construtora.

Relativização do caráter propter rem das despesas condominiais.

Somente com a imissão na posse é que o adquirente se torna possuidor direto do bem, assumindo a responsabilidade pelas despesas havidas a partir de então, e não pelas anteriores.

Tratando-se de imóvel novo é a incorporadora/construtora a responsável pelo pagamento das despesas condominiais até a efetiva entrega das chaves para o adquirente.

Responsabilidade da construtora ou incorporadora que exercia posse direta.

A responsabilidade pelo pagamento da obrigação é definida pela relação jurídica material que a parte tem com o imóvel.

Débito anterior à efetiva imissão na posse que é atribuível à construtora vendedora do bem, detentora da posse da unidade geradora do débito até então.

Responsabilidade definida pela imissão efetiva na posse, com entrega das chaves.

Precedentes.

Sentença mantida.

Fixação de honorários.

RECURSO DESPROVIDO.” (TJ-SP – AC: 10090048520218260009 São Paulo, Relator: L.

G.

Costa Wagner, Data de Julgamento: 31/07/2023, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/07/2023) Com os argumentos autorais de que a mesma possuía o gozo do imóvel a partir de maio de 2018, as cobranças são lícitas e que possuem lastro jurídico para realização da efetiva cobrança, não havendo por consequência cometimento de ato ilícito perpetrado pelas requeridas.

Eventual pedido de justiça gratuita será analisado quando de interposição de recurso, dada a ausência de custas iniciais no âmbito da Lei n.° 9099/95.

DISPOSITIVO Antes o exposto, julgo improcedentes os pedidos iniciais.

Sem condenação em custas e honorários advocatícios (arts. 54 e 55 da Lei n.º 9.099/95).

Decorrido o prazo recursal, certifique-se o trânsito em julgado e arquivem-se os autos.

Intimem-se as partes.

Natal/RN, 19 de setembro de 2024. (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06) ANNA CHRISTINA MONTENEGRO DE MEDEIROS Juíza de Direito Trata-se de Recurso Inominado interposto pela parte autora, em face da sentença proferida no primeiro grau, que julgou improcedentes os pedidos autorais.

Em suas razões aduz que a dívida não pertence a recorrente, mas sim a pessoa que atualmente ocupa e é proprietária deste.

Contrarrazões apresentadas pelo recorrido, pugnando pela manutenção da sentença no que concerne a cobrança da competência maio 2021 com vencimento para 05/06/21. É o relatório.

VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto e passo a analisá-lo.

Defiro o pedido de justiça gratuita formulado pela parte autora, nos termos dos artigos 98 e 99 do CPC.

No caso em análise, o cerne da questão diz respeito a cobrança pelo pagamento dos valores referentes à taxa condominial.

A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais do imóvel negociado na planta é da construtora até a data da imissão na posse pelo comprador, porque se exige tenha este tido relação jurídica direta com o imóvel, ou seja, exercido direitos de condômino.

No caso vieram aos autos contrato de compra e venda do imóvel e documento que evidencia que a compradora CELIA MARIA DA SILVA recebeu as chaves do imóvel em 16/05/2018, após o vencimento das parcelas que são objeto de cobrança debatidas na presente demanda, o que dá azo à reforma parcial da sentença no tópico.

Dessa forma, diante da natureza propter rem da obrigação condominial, via de regra, são os proprietários do imóvel que respondem pelos débitos da unidade.

Ocorre que, no caso em exame, os recorrentes somente tomaram posse do imóvel em data posterior aos débitos condominiais, de modo que as taxas condominiais vencidas em período anterior ao seu ingresso no imóvel não são de sua responsabilidade.

A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais do imóvel negociado na planta é da construtora até a data da imissão de posse por parte do comprador.

Nesse sentido: Ementa: APELAÇÃO CÍVEL.

CONDOMÍNIO.

COTAS CONDOMINIAIS.

O CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES ATINENTES AOS ENCARGOS CONDOMINIAIS CONSTITUI ÔNUS REAL, QUE GRAVA A PRÓPRIA UNIDADE DO IMÓVEL, UMA VEZ QUE A LEI LHE IMPRIME O PODER DE SEQUELA.

DIANTE DA NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL, VIA DE REGRA, SÃO OS PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL QUE RESPONDEM PELOS DÉBITOS DA UNIDADE.

NO CASO EM EXAME, TODAVIA, OS REQUERIDOS COMPROVARAM TEREM SIDO IMITIDOS NA POSSE DO BEM EM PERÍODO POSTERIOR ÀS COTAS EM ATRASO, OBJETO DA AÇÃO AJUIZADA, MOTIVO PELO QUAL NÃO É DE SUA RESPONSABILIDADE O PAGAMENTO DAS TAXAS VENCIDAS ANTES DA DATA DA SUA IMISSÃO.

A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS DO IMÓVEL NEGOCIADO NA PLANTA É DA CONSTRUTORA ATÉ A DATA DA IMISSÃO DE POSSE POR PARTE DO COMPRADOR.

NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO.

UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 50064357820228211001, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 30-10-2024) Sendo assim, considerando que a construtora não comprova que houve a entrega das chaves antes do vencimento das parcelas aqui discutidas, entendo que cabe a empresa responder pelos débitos da unidade.

Portanto, considerando que a recorrente demonstra que as cobranças vem sendo direcionadas a si, entendo pertinente dar provimento ao pedido autoral, reformando a sentença recorrida para julgar procedente o pedido reconhecendo ser a MRV a real devedora das taxas condominiais em aberto.

No tocante ao dano moral, não vislumbro a ocorrência uma vez que a autora não juntou, em tempo hábil, comprovação das transações que sustentou não ter conseguido realizar em decorrência do débito em aberto.

Padeceu a parte da preclusão consumativa.

Sendo assim, considerando o exposto, o voto é no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao recurso, reformando a sentença recorrida para julgar procedente o pedido reconhecendo ser a MRV a real devedora das taxas condominiais em aberto, nos termos do voto do relator.

Sem condenação da parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

José undário andrade Juiz Relator Natal, data da assinatura eletrônica Natal/RN, 1 de Abril de 2025.