TJRN - 0815752-42.2024.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 5ª Vara de Execução Fiscal e Tributária de Natal Praça Sete de Setembro, 34, Cidade Alta, NATAL - RN - CEP: 59025-300 Processo nº: 0815752-42.2024.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: PEGAS HOLDING LTDA REU: MUNICÍPIO DE NATAL SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO ANULATÓRIA DE LANÇAMENTO FISCAL (ITBI e LAUDÊMIO) COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA ajuizada por Pegas Holding Ltda., por meio de patrono devidamente constituído, em desfavor do MUNICÍPIO DO NATAL, ambos qualificados, buscando provimento jurisdicional que reconheça excesso fiscal por erro na base de cálculo do ITBI e do laudêmio, considerando-se o valor do negócio de compra e venda no importe de R$ 712.500,00 (setecentos e doze mil e quinhentos reais) como o correto, e não o arbitrado pela Edilidade em R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais); considerando-se, por conseguinte, o excesso no valor de R$ 15.093,75 (quinze mil, noventa e três reais e setenta e cinco centavos), com a autorização de levantamento do depósito da referida diferença em seu favor, e a liberação do tributo devido, R$ 37.406,25 (trinta e sete mil, quatrocentos e seis reais, e vinte e cinco centavos) em favor Município do Natal.

Nesse sentido, destacou se consubstanciar em empresa privada com objeto social em “holdings de instituições não-financeiras”, tendo adquirido do Espólio de Virgílio Otávio Pacheco Dantas um imóvel situado à Rua Açu, 726, Tirol, Natal/RN, medindo 601,85m², pela importância de R$ 712.500,00 (setecentos e doze mil e quinhentos reais); todavia, por ocasião do lançamento do ITBI correspondente, para sua surpresa, o Município de Natal o avaliou, por arbitramento, em R$1.000.000,00 (um milhão de reais), sendo R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) do terreno e R$100.000,00 (cem mil reais) da construção, resultando o referido imposto no importe de R$ 52.500,00 (cinquenta e dois mil e quinhentos reais).

Salientou que o proceder fiscal da Edilidade viola o entendimento firmado pelo STJ, no Tema 1.113, REsp 1.937.821/SP, na sistemática de recursos repetitivos, que consagrou a presunção de que o valor da transação declarado pelo contribuinte é o condizente com o valor de mercado que somente pode ser afastado mediante regular instauração de processo administrativo, e, ainda, que a administração fiscal desconsiderou o alto grau de deterioração do bem.

Enfatizou que o valor correto a ser exigido deveria ser de R$ 37.406,25 (trinta e sete mil, quatrocentos e seis reais, e vinte e cinco centavos); dos quais R$ 21.375,00 (vinte e um mil, trezentos e setenta e cinco reais) correspondentes ao (ITIV) e R$ 16.031,25 (dezesseis mil, trinta e um reais e vinte e cinco centavos) ao laudêmio.

Juntou à exordial documentos de Id 116648381 ao Id 116647776.

Em decisão de Id 116680140, foi deferido o pedido de tutela provisória para suspender a exigibilidade do crédito tributário relativo ao ITBI, mediante o depósito do montante integral.

Em petição de Id 117194595, o Município do Natal noticiou a interposição de Agravo de Instrumento.

Em petição de Id 117386898, a parte requerente juntou comprovante de depósito integral do valor cobrado.

Contestando o pleito autoral em Id 134185741, o Município do Natal defendeu a legitimidade e a legalidade do tributo exigido, asseverando que não procedeu a arbitramento de valor unilateralmente, que não faz uso de valor pré-estabelecido como preço de mercado, mas que seguiu competente processo administrativo, com direito ao exercício de contraditório e ampla defesa, tendo a parte requerente se quedado inerte apesar de oportunidades várias para se manifestar.

Juntou documentos de Id 134185751 ao Id 134185762.

Em réplica de Id 137416776, a parte requerente consignou que a venda foi autorizada pelo Juízo da 7ª Vara de Família e Sucessões da Comarca de Natal/RN, justamente por ser o imóvel pertencente a espólio; que os tributos incidentes devem seguir o disposto no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP) do STJ, e que o Município do Natal não observou o estado de deterioração do bem ao elevar a sua avaliação.

Em despacho de Id 138897874, foram as partes intimadas acerca de eventual interesse na produção de provas, tendo ambas se manifestado pela negativa, consoante se observa de petição de Id 139233296 e Id 142625547. É o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃO Consoante repisado anteriormente, insurgiu-se o requerente em relação aos valores do ITBI e Laudêmio cobrados pelo Município do Natal, pontuando veementemente avaliação do bem imóvel envolvido na relação de compra em patamar maior do que o efetivamente convencionado, e sem considerar aspectos pontuais do caso.

Ab initio, imperioso asseverar não comportar o mesmo maiores tergiversações, pois com o advento do Tema 1.113 do STJ, foi irrefragavelmente assentada a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte para fim de cálculo do ITBI, que somente pode ser afastado mediante regular instauração do processo administrativo, sendo tal o vetor a capitanear os provimentos jurisdicionas da espécie.

O requerente adquiriu um imóvel pelo valor de R$ 712.500,00 (setecentos e doze mil e quinhentos reais), mas, ao lançar o ITBI por decorrência da operação, o Município do Natal avaliou o mesmo em R$ R$1.000.000,00 (um milhão de reais), considerando essa a base de cálculo do tributo, gerando uma diferença a maior de R$ 15.093,75 (quinze mil, noventa e três reais e setenta e cinco centavos) no tributo inerente à operação.

Pertinente ao tema, conforme frisado, o STJ, sob o regime de recursos repetitivos, assentou que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, somente podendo a Fazenda Pública afastar esse montante como base de cálculo do ITBI se houver indícios de incompatibilidade com a realidade fática, justificando a instauração de processo administrativo para o arbitramento da grandeza tributável, observando-se o contraditório e ampla defesa, observe-se: “TRIBUTÁRIO.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI).

BASE DE CÁLCULO.

VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU).

INEXISTÊNCIA.

VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE.

PRESUNÇÃO DE VERACIDADE.

REVISÃO PELO FISCO.

INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO.

POSSIBILIDADE.

PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA.

ADOÇÃO.

INVIABILIDADE. 1.

A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2.

Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3.

A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4.

O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5.

Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6.

Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7.

A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8.

Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9.

Recurso especial parcialmente provido.” (REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.) Assim sendo, no que pesem as ponderações realizadas pela Edilidade em seu arrazoado contestatório, bem como a instauração de competente processo administrativo com possibilidade de exercício de contraditório e ampla defesa, afastando, por conseguinte, qualquer ilação acerca de arbitramento unilateral, há de se observar a falta de razoabilidade e bom senso com o caso concreto, pois as fotos juntadas pelo requerente demonstram de maneira inquestionável, pontue-se, sem a menor sombra de dúvidas, que o imóvel envolvido na transação, não só se encontrava com a sua construção física comprometida, não sendo necessário ser perito técnico para se chegar a tal conclusão simples, vez que a variedade e amplitude das rachaduras existentes demonstram claramente tal aspecto, e o seu terreno está localizado em região que sofre indevida e inaceitavelmente com enchentes decorrentes de águas pluviais, o que se percebe também pelos registros fotográficos, sendo por óbvio que esses dois aspectos são suficientes para acarretar desvalorização imobiliária, revelando coerência no valor convencionado entre comprador e vendedor.

Diante desses aspectos, refrise-se que, apesar do processo administrativo instaurado, há de se entender que a base de cálculo do ITBI aplicada pelo Município do Natal, no presente caso, viola precedente vinculante do STJ, de modo que o cálculo do tributo deve ter como base o valor apontado pelo requerente/contribuinte.

III – DISPOSITIVO Isso posto, julgo procedente o pleito autoral para reconhecer como base de cálculo do ITBI relativo à compra do imóvel localizado à Rua Açu, 726, Tirol, Natal/RN o valor de R$ 712.500,00 (setecentos e doze mil e quinhentos reais); reconhecendo excesso no valor de 15.093,75 (quinze mil, noventa e três reais e setenta e cinco centavos).

Considerando que o tributo calculado sobre o valor pactuado já foi depositado em conta judicial, DETERMINO que, após o trânsito em julgado desta decisão, o valor seja liberado em favor do Município de Natal a fim de satisfazer o débito, extinguindo-o em sequência, e o saldo remanescente em favor do requerente.

Custas processuais e honorários advocatícios pelo Município do Natal, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa nos termos do art. 85, §3º, I, e §4º, III, do Código de Processo Civil.

Sentença não sujeita à remessa necessária.

Certificado o trânsito em julgado e expedidos os alvarás para liberação do valor depositado judicialmente, arquivem-se os autos com as cautelas legais.

P.

I.

NATAL/RN, 21 de março de 2025.

FRANCISCA MARIA TEREZA MAIA DIÓGENES Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)3