TJRN - 0808004-58.2023.8.20.0000

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0808004-58.2023.8.20.0000 Polo ativo JOSE RUI COUTO SALGADO Advogado(s): ITALO MACIEL MAGALHAES Polo passivo CONDOMINIO RESIDENCIAL TIROL CONCETTO Advogado(s): EUGENIO PACELLI DE ARAUJO GADELHA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE CONSTRUÇÃO DE EMPREENDIMENTO HABITACIONAL SOB REGIME DE ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE CUSTO.

INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE QUE SUPERA A CASO DOS DOIS ANOS.

APLICAÇÃO DO ARTIGO 63 DA LEI FEDERAL Nº 4.591/1964.

POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA.

PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CPC.

DECISÃO RECORRIDA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao recurso, tudo nos termos do voto do Relator, parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por José Rui Couto Salgado em face de decisão do Juízo de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da ação declaratória de rescisão contratual c/c tutela de urgência nº 0897083-17.2022.8.20.5001 ajuizada pelo Condomínio Residencial Tirol Concetto em desfavor do ora Agravante, após rejeitar as preliminares suscitadas em sede de contestação, deferiu o pedido de tutela provisória de urgência “para determinar a rescisão do contrato de ID 89750377, ficando o imóvel livre e desimpedido a ser negociado com terceiro, ficando a tese da penalidade a ser analisada por ocasião da sentença.” O Agravante narra ter o Agravado aduzido na origem ser condomínio residencial idealizado sob o regime de Construção por Administração a Preço de Custo, composto por 37 unidades, dentre elas a unidade nº 602, cujos aderentes iniciais HENRIQUE ALFREDO DE MACEDO COELHO e ELISE DE OLIVEIRA COELHO (o valor do contrato foi de R$ 613.852,00) realizaram Cessão de Direitos em favor de ANA CRISTINA COUTO SALGADO e que esta realizou nova Cessão em favor do recorrente.

Acrescentou, ainda na origem, que o Quadro de Resumo do Termo de Adesão, em seu item 5.6.3, delimita que, durante a fase de execução das obras, o condômino inadimplente em relação a 03 ou mais parcelas restaria notificado para, no prazo de 10 dias purgar a mora, sob pena de incidência das penalidades previstas no art. 63 da Lei 4.591/64, e que desde o dia 28.12.2021, o Embargante foi notificado para purgar a mora, dentre as quais estavam as compreendidas entre os meses 09, 10,11 e 12 de 2021.

Contudo, não havendo a purgação da mora, o Embargante novamente foi notificado, desta vez relativamente à rescisão contratual, constando desta segunda notificação requerimento para fornecer dados bancários para recebimento dos valores que a construtora entendia por devida com os descontos previstos no contrato.

Por fim, repostou ao Juízo a quo que “após conversas com o Dr.

Thiago Britto, informou que o Embargante teria interesse na formalização do distrato, tendo sido enviada minuta para conhecimento, entretanto sem resposta.

Que frente a tal situação, fora levada a discussão do caso à Assembleia Geral Ordinária promovida em 13 de setembro de 2022, onde restou consignado a necessidade de ingresso com a presente demanda a fim de objetivar a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, com a incidência de multa contratual e demais encargos.” Em prol da reforma da decisão agravada, defende a ausência dos requisitos do risco da demora e verossimilhança das alegações, exigidos pelo artigo 300 do CPC.

Salienta que “que a tutela deferida irá gerar efeitos irreversíveis, uma vez que o valor ofertado para pagamento ao Agravante é o valor do contrato e não o valor venal do imóvel, causando verdadeiro enriquecimento sem causa à parte Agravada.

Isso porque, conforme restou devidamente demonstrado na peça contestatória, os valores atuais dos imóveis no referido empreendimento ultrapassam o montante de R$ 1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais).

Entretanto, o valor que a Agravada pretende devolver é o valor de R$ 680.748,39 (seiscentos e oitenta mil, setecentos e quarenta e oito reais e trinta e nove centavos), abatidos os valores devidos.

Observa-se o evidente enriquecimento sem causa da Agravada que poderá negociar o imóvel pelo dobro do preço que pretende devolver.” Argumenta que “a irreversibilidade é evidente, uma vez que estando o imóvel disponível para negociação no mercado imobiliário antes da sentença que definirá os parâmetros de aplicação da multa ou da análise do valor de venda do imóvel, poderá acarretar grande perda patrimonial ao Agravante de maneira irreversível, já que a decisão agravada deu um salvo conduto à Agravante para efetuar a venda do imóvel sem estipular qualquer valor mínimo, ademais não foi analisada a forma da correção dos valores pagos pela Agravante para que se faça o ressarcimento corrigido do valor pago pelo imóvel até a presente data.” Sobre a ausência do risco de dano ressalta que “desde o inadimplemento contratual até a distribuição da ação transcorreram quase 02 anos o que, por certo, reduz a urgência aduzida pela parte Agravada.

Ademais, os valores da suposta dívida, caso sejam julgados procedentes, sofrerão correção monetária e incidência de juros legais, o que não trará qualquer prejuízo à parte Agravada.” Alega a possibilidade de aplicação de outros meios de quitação do débito, menos gravosos ao Agravante, nos moldes do artigo 835 do CPC.

Pede o conhecimento e provimento do recurso para reformar a decisão recorrida.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (Id 20780940).

Ausente hipótese que justifique a intervenção do Ministério Público (artigo 176 do CPC), deixei de remeter o feito à Procuradoria de Justiça. É o relatório.

VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Para fins de concessão de tutela provisória o magistrado deverá realizar a análise dos requisitos necessários à concessão desta (os artigos 294 a 311 do CPC apontam a existência de um grande gênero denominado tutela provisória, com duas espécies, a saber: a tutela de urgência – tutela antecipada e tutela cautelar – e a tutela de evidência).

Nessa linha de pensamento, o artigo 300 do Código de Processo Civil registra que além da demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano, a antecipação da medida de urgência não pode ser deferida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (§3º).

No caso concreto, não vislumbro razões para a reforma da decisão agravada.

Sobre o requisito da probabilidade do direito, impressiona, desde logo, o fato do recorrente não negar sua inadimplência.

Pelo contrário, afirma, expressamente, que “desde o inadimplemento contratual até a distribuição da ação transcorreram quase 02 anos”.

Ora, como o ajuizamento da demanda na origem ocorreu em 04.10.2022, estamos diante de inadimplência que se aproxima dos três anos.

Nesse passo, ainda em análise ao requisito da probabilidade do direito, registro que o pedido formulado pelo Condomínio recorrente encontra respaldo no caput do artigo 63 da Lei Federal nº 4.591/1964, porquanto a mora do devedor supera, em muito, três prestações.

Transcrevo o texto legal: Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

De igual maneira, verifico constar do contrato entabulado entre as partes a possibilidade de rescisão do pacto quando presente inadimplência de três prestações (cláusula 5.6.3 – Termo de Adesão de Id 89750375 – autos na origem).

Acerca do perigo de dano também o tenho como evidenciado.

A inadimplência do Agravante provoca grande prejuízo ao Condomínio que se encontra privado dos recursos necessários a sua manutenção.

Neste ponto, deve ser destacada a noticia lançada em sede de contrarrazões de ser o Agravante responsável por quase 60% de todos os valores que lhe são devidos.

Por fim, discordo da tese recursal de que rescisão contratual em sede de tutela provisória, e consequente possibilidade de venda do imóvel por preço inferior ao de mercado, seriam medidas irreversíveis e potencialmente causadoras de prejuízo ao Agravante.

A alegada irreversibilidade não repousa na rescisão em si, mas no fato de, em tese, o bem ser alienado por preço inferior ao de mercado.

Entretanto, ao compulsar os autos na origem, verifico ter a magistrado de primeiro grau deferido pedido do demandado, ora recorrente, para realização de perícia para “avalição do referido imóvel no mercado imobiliário, com o fito de evitar qualquer prejuízo para as partes.” Assim, caso o valor alcançado pelo Expert e eventualmente homologado pelo Juízo seja superior ao obtido pelo Condomínio (na hipótese de venda do imóvel por montante inferior ao fixado em sentença), este será obrigado a complementar o quantum devido.

Com estes argumentos, mantenho a decisão recorrida.

Isto posto, nego provimento ao recurso. É como voto.

Natal, data da sessão.

Desembargador Amaury Moura Sobrinho Relator 7 Natal/RN, 18 de Setembro de 2023.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Terceira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0808004-58.2023.8.20.0000, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (votação exclusivamente pelo PJe) do dia 18-09-2023 às 08:00, a ser realizada no Terceira Câmara Cível.

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 28 de agosto de 2023.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gab.

Des.

Amaury Moura Sobrinho na Câmara Cível Agravo de Instrumento nº 0808004-58.2023.8.20.0000 Agravante: José Rui Couto Salgado Advogado: Ítalo Maciel Magalhães Agravada: Condomínio Residencial Tirol Concetto Advogado: Eugênio Pacelli de Araújo Gadelha Relator: Desembargador Saraiva Sobrinho (em substituição) DESPACHO Ausente pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso, com fundamento no art. 1.019, inciso II, do Código de Processo Civil, intime-se a parte agravada para responder o agravo de instrumento, no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso.

Em seguida, à Procuradoria Geral de Justiça.

Após, à conclusão.

Publique-se.

Intime-se.

Natal, data da assinatura eletrônica.

Desembargador Saraiva Sobrinho Relator (em substituição) 7