TJRN - 0809676-67.2024.8.20.0000

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0809676-67.2024.8.20.0000 Polo ativo ECOMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado(s): EUGENIO PACELLI DE ARAUJO GADELHA Polo passivo ADRIANA MARIA DE ARAUJO Advogado(s): FERNANDA RAMOS TEIXEIRA DE MEDEIROS, RITA DE CASSIA LOPES DE MEDEIROS, VILMA LUCIA FAUSTINO DE MACEDO Ementa: DIREITO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DISTRATO.

REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

CLÁUSULA PENAL.

RETENÇÃO DE 50% DAS QUANTIAS PAGAS.

VALIDADE.

RESOLUÇÃO CONTRATUAL.

RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES.

DECISÃO REFORMADA.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE.

I.

CASO EM EXAME 1.

Agravo de instrumento interposto em face de decisão que autorizou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, determinando a restituição parcial das quantias pagas com retenção de valores pela vendedora.

A agravante sustenta a validade da cláusula penal que prevê retenção de 50% das prestações adimplidas, com fundamento no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, na redação conferida pela Lei 13.786/2018.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há duas questões em discussão: (i) verificar a validade da cláusula penal que estabelece a retenção de 50% das prestações pagas em contratos de compra e venda de imóvel sob o regime de patrimônio de afetação; (ii) determinar a forma de restituição das quantias devidas ao comprador e o prazo para sua efetivação.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A Lei 13.786/2018, que introduziu o art. 67-A à Lei 4.591/64, autoriza a retenção de até 50% das quantias pagas pelo comprador nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação, quando houver distrato ou resolução contratual. 4.

A cláusula penal fixada no contrato, ao estabelecer a retenção de 50% dos valores pagos, está em consonância com o limite legal previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, e, portanto, é válida. 5.

A restituição dos valores devida ao comprador deve ser realizada em parcela única, respeitando o prazo máximo de 30 (trinta) dias após a rescisão contratual, conforme determina a legislação aplicável. 6.

Eventuais débitos relativos a IPTU, condomínio, taxa de notificação extrajudicial e comissão de corretagem dependem de apuração em sede de instrução processual para a adequada fixação do montante a ser retido.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.

Recurso conhecido e parcialmente provido, determinando-se a imediata rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, com restituição de 50% das quantias pagas pela parte agravada no prazo de 30 dias.

Tese de julgamento: 1.

A cláusula penal que prevê a retenção de até 50% das prestações pagas em contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação é válida, desde que respeite o limite estabelecido pelo art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64. 2.

A restituição das quantias devidas ao comprador deve ser realizada em parcela única no prazo de 30 (trinta) dias após a rescisão contratual.

Dispositivos relevantes citados: Lei 4.591/64, art. 67-A, § 5º; Lei 13.786/2018.

Julgado relevante citado: STJ, AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, Rel.

Min.

Raul Araújo, 4ª Turma, j. 05.06.2023; TJ-MG, AC n. 50232648020208130079, Rel.

Des.

Marcelo Pereira da Silva, j. 25.10.2023.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima nominadas.

Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, por unanimidade de votos, conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do relator, parte integrante deste acórdão.

RELATÓRIO Trata-se de agravo de instrumento interposto por ECOMAX EMPRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face de decisão interlocutória (Id 121582237 dos autos originários) proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN, que, nos autos da ação de rescisão de contrato de compra e venda e devolução de quantias pagas nº 0823542-77.2024.8.20.5001, ajuizada por ADRIANA MARIA DE ARAÚJO, deferiu parcialmente o pedido de urgência e concedeu a tutela de urgência, “determinando que a parte ré promova a restituição do percentual de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores adimplidos pela parte autora ao longo da relação contratual, corrigidos pelo índice de reajustamento previsto no contrato (Súmula nº 543 do STJ e Súmula nº 37 do TJ/RN), decretando-se a suspensão do negócio de promessa de compra e venda ajuizado, até ulterior deliberação do Juízo.” Aduziu a parte agravante, em suas razões, que o contrato de compra e venda foi firmado com a agravada em data posterior à Lei do Distrato.

Argumentou que o valor fixado na decisão, a título de restituição estaria em desconformidade com o que determina o posicionamento jurisprudencial, bem como a determinação de devolução imediata da quantia.

Destacou que, de acordo com a cláusula contratual, deveria a parte agravada perceber tão somente a título de restituição a importância de 50% (cinquenta por cento) das parcelas pagas, o que se amolda à previsão contida no art. 67-A da Lei 13.786/2018, eis que o empreendimento foi incorporado sob o regime de patrimônio de afetação.

Esclareceu que o termo de desistência informa que os valores seriam creditados em parcela única na conta da agravada em um prazo de 30 dias.

Requereu, pois, a concessão de tutela antecipada recursal e, no mérito, o seu provimento, para reformar a decisão recorrida no sentido de desobrigar a agravante de efetuar a devolução de 75% (setenta e cinco por cento dos valores pagos), bem como determinar a imediata rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes ou, subsidiariamente determinar a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, autorizando-se a restituição após 30 (trinta) dias do provimento nesse sentido, descontando-se os débitos de IPTU, de condomínio, da taxa de notificação extrajudicial, e do valor referente à comissão de corretagem.

Decisão proferida no Id 26085457 deferiu parcialmente o pedido subsidiário de tutela antecipada recursal.

Contrarrazões apresentadas no Id 26872797.

Os autos não foram encaminhados ao Ministério Público porque em ações semelhantes já consignou que não há interesse público primário que justifique a sua participação no processo. É o relatório.

VOTO Conheço do recurso.

Verifica-se que o contrato foi firmado sob a vigência da denominada Lei do Distrato – Lei 13.786/2018 e que há demonstração suficiente da constituição do patrimônio de afetação para a construção do empreendimento na matrícula do imóvel (Id 25971278).

A agravante defende a validade da cláusula contratual que estabeleceu direito de retenção de 50% das prestações pagas para a hipótese de desistência do comprador, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, com redação conferida pela Lei 13.786/18.

Com efeito, a referida lei prevê a possibilidade do promitente comprador exercer seu direito de arrependimento, determinando o percentual que pode chegar a 50% da quantia adimplida como pena convencional, quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação: Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: […] § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

No caso, a cláusula penal convencionada no percentual de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor pago está em harmonia com a legislação que disciplina a questão, pois não supera o patamar máximo admitido pela lei, devendo ser aplicado. É possível, inclusive em sede de tutela antecipada, tanto a resolução do contrato, seja por vontade do comprador ou por culpa do vendedor, quanto a restituição dos valores pagos.

Em virtude disso, à luz da prudência, cabível a autorização de retenção, nessa fase processual, do percentual máximo admitido, qual seja, 50% do montante pago pela compradora, ora agravada.

Sobre a questão, é da jurisprudência: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS.

CABIMENTO.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp n. 2.055.691/SP - Relator Ministro Raul Araújo - 4ª Turma - j. em 5/6/2023).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROCEDIMENTO COMUM – RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS - CLÁUSULA PENAL - CONTRATO POSTERIOR À LEI 13.786/2018 - REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - RETENÇÃO PELA CONSTRUTORA DE 50% DAS PRESTAÇÕES PAGAS.

Nos contratos de compra e venda posteriores à Lei 13.786/2018, diante da rescisão do negócio jurídico por culpa do comprador, reputa-se lícita a retenção de até 50% da quantia paga quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação. (TJ-MG – AC: 50232648020208130079, Relator: Des.(a) Marcelo Pereira da Silva, Data de Julgamento: 25/10/2023, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/10/2023).

Acerca do pedido de desconto relativo aos débitos de IPTU, de condomínio, da taxa de notificação extrajudicial, e do valor referente à comissão de corretagem, é certo que apenas com a instrução processual será possível vislumbrar o justo valor de retenção, conforme decidido pelo juízo de primeiro grau.

Quanto à forma e ao momento da restituição, cumpre observar que deve ser efetuada de uma só vez, respeitado o prazo de 30 (trinta) dias estabelecido no termo de desistência.

Ressalte-se, ainda, que, deferida tutela para autorizar a resolução contratual e a devolução parcial de valores, afigura-se autorizada, após o depósito das quantias, a comercialização do imóvel com terceiros, não havendo, nesse aspecto, prejuízo para a construtora/incorporadora.

Diante do exposto, conheço do agravo de instrumento e dou-lhe parcial provimento para determinar a imediata rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, devendo a agravante proceder à restituição de 50% (cinquenta por cento) do valor pago pela parte agravada, no prazo de 30 (trinta) dias.

Por fim, dou por prequestionados todos os dispositivos indicados pelo recorrente nas razões recursais, registrando que se considera manifestamente procrastinatória a interposição de embargos declaratórios com intuito nítido de rediscutir o decisum, nos termos do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. É como voto.

JUIZ CONVOCADO ROBERTO GUEDES Relator 09 Natal/RN, 10 de Fevereiro de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Segunda Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0809676-67.2024.8.20.0000, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 10-02-2025 às 08:00, a ser realizada no 2ª CC Virtual (Votação Exclusivamente PJE).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 29 de janeiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte Gabinete do Desembargador Virgílio Macedo Jr.

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0809676-67.2024.8.20.0000 AGRAVANTE: ECOMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

ADVOGADO: EUGENIO PACELLI DE ARAUJO GADELHA AGRAVADO: ADRIANA MARIA DE ARAUJO RELATORA: JUÍZA SANDRA ELALI (CONVOCADA) DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por ECOMAX EMPRENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. em face de decisão interlocutória (Id. 121582237 dos autos originários) proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN, que, nos autos da ação de rescisão de contrato de compra e venda e devolução de quantias pagas nº 0823542-77.2024.8.20.5001, ajuizada por ADRIANA MARIA DE ARAUJO, deferiu parcialmente o pedido e concedeu a tutela de urgência, “determinando que a parte ré promova a restituição do percentual de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores adimplidos pela parte autora ao longo da relação contratual, corrigidos pelo índice de reajustamento previsto no contrato (Súmula nº 543 do STJ e Súmula nº 37 do TJ/RN), decretando-se a suspensão do negócio de promessa de compra e venda ajuizado, até ulterior deliberação do Juízo.” Aduziu a parte agravante, em suas razões, que o contrato de compra e venda foi firmado com a agravada em data posterior à Lei do Distrato.

Argumentou que o valor fixado na decisão, a título de restituição estaria em desconformidade com o que determina o posicionamento jurisprudencial, bem como a determinação de devolução imediata da quantia.

Sustentou que, de acordo com a cláusula contratual, deveria a parte agravada perceber tão somente a título de restituição a importância de 50% (cinquenta por cento) das parcelas pagas, o que se amolda à previsão contida no art. 67-A da Lei 13.786/2018, eis que o empreendimento foi incorporado sob o regime de patrimônio de afetação.

Esclareceu que o termo de desistência informa que os valores seriam creditados em parcela única na conta da agravada em um prazo de 30 dias.

Requereu, pois, a concessão de tutela antecipada recursal e, no mérito, o seu provimento, para reformar a decisão recorrida no sentido de desobrigar a agravante de efetuar a devolução de 75% (setenta e cinco por cento dos valores pagos), bem como determinar a imediata rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes ou, subsidiariamente determinar a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, autorizando-se a restituição após 30 (trinta) dias do provimento nesse sentido, descontando-se os débitos de IPTU, de condomínio, da taxa de notificação extrajudicial, e do valor referente à comissão de corretagem. É o relatório.

Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.

Verifica-se que o contrato foi firmado sob a vigência da denominada Lei do Distrato – Lei 13.786/2018 e que há demonstração suficiente da constituição do patrimônio de afetação para a construção do empreendimento na matrícula do imóvel (Id. 25971278).

A agravante defende a validade da cláusula contratual que estabeleceu direito de retenção de 50% das prestações pagas para a hipótese de desistência do comprador, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, com redação conferida pela Lei 13.786/18.

Com efeito, a referida lei prevê a possibilidade do promitente comprador exercer seu direito de arrependimento, determinando o percentual que pode chegar a 50% da quantia adimplida como pena convencional, quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação: Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: [...] § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

No caso, a cláusula penal convencionada no percentual de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor pago está em harmonia com a legislação que disciplina a questão, pois não supera o patamar máximo admitido pela lei, devendo ser aplicado.

O art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, dispõe que o relator poderá, a requerimento do agravante, suspender o cumprimento da decisão até o pronunciamento definitivo da turma ou câmara, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, nos casos dos quais possa resultar lesão grave e de difícil reparação, sendo relevante a fundamentação.

Sabe-se que é possível, inclusive em sede de tutela antecipada, tanto a resolução do contrato, seja por vontade do comprador ou por culpa do vendedor, quanto à restituição dos valores pagos.

Em virtude disso, à luz da prudência, cabível a autorização de retenção, nessa fase processual, do percentual máximo admitido, qual seja, 50% do montante pago pela compradora, ora agravada.

Sobre a questão, é da jurisprudência: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS.

CABIMENTO.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp n. 2.055.691/SP - Relator Ministro Raul Araújo - 4ª Turma - j. em 5/6/2023).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROCEDIMENTO COMUM - RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS - CLÁUSULA PENAL - CONTRATO POSTERIOR À LEI 13.786/2018 - REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - RETENÇÃO PELA CONSTRUTORA DE 50% DAS PRESTAÇÕES PAGAS.

Nos contratos de compra e venda posteriores à Lei 13.786/2018, diante da rescisão do negócio jurídico por culpa do comprador, reputa-se lícita a retenção de até 50% da quantia paga quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação.

J(TJ-MG - AC: 50232648020208130079, Relator: Des.(a) Marcelo Pereira da Silva, Data de Julgamento: 25/10/2023, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/10/2023) Acerca do pedido de desconto relativo aos débitos de IPTU, de condomínio, da taxa de notificação extrajudicial, e do valor referente à comissão de corretagem, é certo que apenas com a instrução processual será possível vislumbrar o justo valor de retenção, conforme decidido pelo juízo de primeiro grau.

Quanto à forma e ao momento da restituição, cumpre observar que deve ser efetuada de uma só vez, respeitado o prazo de 30 (trinta) dias estabelecido no termo de desistência.

Ressalte-se, ainda, que, deferida tutela para autorizar a resolução contratual e a devolução parcial de valores, afigura-se autorizada, após o depósito das quantias, a comercialização do imóvel com terceiros, não havendo, nesse aspecto, prejuízo para a construtora/incorporadora.

Vislumbra-se, diante de tais elementos, a probabilidade do direito da parte agravante.

E o risco de lesão grave, por sua vez, decorre do prejuízo que pode ser suportado pelo recorrente quanto à restituição de valores indevidos.

Por essas razões, defiro parcialmente o pedido subsidiário de tutela antecipada recursal para determinar a imediata rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, devendo a agravante proceder à restituição de 50% (cinquenta por cento) do valor pago pela parte agravada, no prazo de 30 (trinta) dias.

Dê-se ciência desta decisão ao Juízo de origem para os devidos fins.

Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao presente recurso no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe a juntada dos documentos que julgar necessários (art. 1.019, II, do CPC).

Publique-se.

Intimem-se.

Natal, data da assinatura no sistema.

Juíza Sandra Elali (Convocada) Relatora 09