TJRN - 0811209-30.2015.8.20.5124

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0811209-30.2015.8.20.5124 Polo ativo MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogado(s): IVAN ISAAC FERREIRA FILHO Polo passivo FELIPE DOUGLAS DA SILVA Advogado(s): FELIPE DOUGLAS DA SILVA Apelação Cível n° 0811209-30.2015.8.20.5124.

Apte/apda: MRV Engenharia e Participações Ltda.

Advogado: Drs.

Ivan Isaac Ferreira Filho.

Apte/apdo: Felipe Douglas da Silva.

Advogado: Dr.

Felipe Douglas da Silva.

Relator: Desembargador João Rebouças.

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL.

CONSUMIDOR.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RECURSO DA PARTE DEMANDADA.

ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. “HABITE-SE” EXPEDIDO ANTES DA ASSINATURA DO CONTRATO.

INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA IMÓVEIS PRONTOS E ACABADOS.

ATRASO INJUSTIFICÁVEL APÓS A DATA LIMITE ESTIPULADA NO CONTRATO.

ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR COM BASE NO INCC APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO COM A CONSTRUTORA E ANTES DO CONTRATO COM A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

POSSIBILIDADE.

EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL NESSE SENTIDO.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CULPA DA CONSTRUTORA PELO ATRASO NA ASSINATURA.

COBRANÇA DA TAXA SATI (SERVIÇOS DE ASSESSORIA TÉCNICA-IMOBILIÁRIA).

INVIABILIDADE.

CARACTERIZAÇÃO DA PRÁTICA ABUSIVA DA VENDA CASADA.

ART. 39, I, DO CDC.

TESE FIXADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM PROCESSO SUBMETIDO AO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS (RESP. 1599511/SP - TEMA 938).

RECURSO DA PARTE DEMANDANTE.

PEDIDO PARA ARBITRAMENTO DOS LUCROS CESSANTES COM BASE EM CLÁUSULAS CONTRATUAIS.

VERBA INDENIZATÓRIA QUE SE DIFERE DA CLÁUSULA PENAL.

MONTANTE A SER LEVADO EM CONSIDERAÇÃO É O QUE MAIS SE APROXIMA DO PREJUÍZO EFETIVAMENTE SUPORTADO.

VALOR EQUIVALENTE AO ALUGUEL MENSAL.

RAZOABILIDADE.

SÚMULA 35 DO TJRN.

PEDIDO PARA CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS.

ABALO EXTRAPATRIMONIAL QUE ULTRAPASSA O LIMITE DO TOLERÁVEL.

QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

RESPONSABILIDADE CIVIL EXTRACONTRATUAL.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS RECURSOS.

PRECEDENTES.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas.

Acordam os Desembargadores da Segunda Turma da Terceira Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento parcial a ambos os recursos, nos termos do voto do Relator, que passa a fazer parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por MRV Engenharia e Participações Ltda., bem como por Felipe Douglas da Silva, em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim que, nos autos da Ação de Indenização por Danos ajuizada contra a primeira recorrente, julgou parcialmente procedente o pleito autoral nos seguintes termos: “a) declaro a nulidade do “Termo de Renegociação e Confissão de Dívidas”, firmado no dia 05/07/2015, desconstituindo a obrigação de promover o pagamento de saldo remanescente; b) com amparo no art. 51, inciso IV do CDC, afasto a cobrança da Taxi SATI, ao tempo em que declaro a nulidade da cláusula contratual que dispõe neste sentido, devendo a parte ré, por conseguinte, restituir aos autores, de forma simples, o que cobrou indevidamente a este título, ou seja, R$ 800,00 (oitocentos reais), devidamente corrigidos pelo INPC, a contar desta data (data do arbitramento – Súmula 362, do STJ), acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação; e, c) condeno, ainda, a parte demandada a pagar à parte autora, a título de lucros cessantes (entre o período de 01/11/2015 até 12/02/2016), a quantia mensal equivalente a 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor do imóvel, equivalente a R$ 630,89 (seiscentos e trinta reais e oitenta e nove centavos) por mês de atraso, totalizando o montante de R$ 1.532,16 (mil, quinhentos e trinta e dois reais e dezesseis centavos), a ser acrescido de correção monetária, pelo INPC, desde o vencimento (em tese) de cada aluguel (Súmula 43, do STJ), e de juros de mora, desde a citação” (Id 23604950). a) Recurso interposto por MRV Engenharia e Participações Ltda. (Id 23604959) Nas razões do recurso, a apelante afirma que não houve atraso na entrega do imóvel, vez que se encontra previsto contratualmente o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias após a data limite, de forma que esta se estendeu até 28/04/2016, sendo que o bem foi entregue em 15/02/2016.

Defende também que o saldo devedor poderia ter sido atualizado pelo índice de correção monetária previsto no contrato, pois a demora na assinatura do contrato de financiamento não se deu por sua culpa.

Argumenta que a taxa cobrada não é a SATI, mas uma taxa de despachante, a qual é permitida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso, para reformar a sentença, nos termos da fundamentação supra.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (Id 23604964). b) Recurso interposto por Felipe Douglas da Silva.

Nas suas razões, o apelante entende que o montante a ser aplicado relativamente aos lucros cessantes deve obedecer ao estabelecido na cláusula sexta, item 6.1, alínea “E”, que prevê a fixação de 5% do valor do contrato a título de infração contratual ou, alternativamente, a cláusula quarta, 4.2, alínea “B”.

Sustenta a existência de danos morais, haja vista os atos ilícitos cometidos pela parte demandada.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso, para reformar a sentença, nos termos da fundamentação supra.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (Id 23604968) O feito não foi remetido ao Ministério Público por não se enquadrar nas hipóteses dos arts. 127 e 129 da Constituição Federal e arts. 176 a 178 do Código de Processo Civil. É o relatório.

VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos. a) Recurso interposto por MRV Engenharia e Participações Ltda.

O exame do presente recurso consiste em analisar os seguintes argumentos: a) prazo de entrega do imóvel de acordo com o contrato de financiamento; b) termo de renegociação da dívida, devido à atualização do saldo devedor pelo IPCA após a assinatura do contrato com a construtora e antes da assinatura do contrato com a instituição financeira; c) cobrança da Taxa SATI.

Inicialmente, faz-se necessário ressaltar que a relação contratual celebrada entre as partes é eminentemente de consumo, visto que, de um lado, a construtora de imóveis se configura como fornecedora de serviços e, de outro, o comprador é enquadrado como consumidor, nos moldes estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor.

Pois bem.

As partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, conforme demonstra o contrato colacionado aos autos (Id 23604010).

Vale registrar que o contrato condicionou o prazo da entrega do imóvel para o dia 31/10/2015, conforme item 05 do Quadro Resumo (Id 23604011 - Pág. 2).

Ou seja, a construtora definiu no contrato que o imóvel seria entregue no referido prazo após a assinatura do contrato, sem prejuízo da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, expressamente admitida.

No entanto, citando o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, a referida cláusula mostra-se abusiva, porquanto a construtora não pode aplicar o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para imóveis prontos e acabados.

De fato, não há razão para haver uma cláusula que estenda o momento da entrega por “caso fortuito ou força maior”, quando estes já se encontrava, inclusive, no momento da assinatura do contrato (que se deu em 05/07/2015), com o seu “habite-se” já expedido cerca de dois anos antes (27/06/2013 – Id 23604799 - Pág. 2).

Assim, sendo o imóvel entregue apenas em 15/02/2016 (Id 23604819), houve um atraso injustificável a ensejar o pagamento da indenização pelos prejuízos suportados pelo comprador.

Nesse sentido: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - DATA DE ENTREGA - AMBIGUIDADE - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - PRAZO DE TOLERÂNCIA - NÃO APLICAÇÃO - IMÓVEL PRONTO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA - ALUGUÉIS - DANOS MORAIS - RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES.

A previsão de três datas para a entrega do imóvel, sendo duas delas atreladas ao contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, não se mostra razoável, evidenciando contradição e imprecisão na redação das cláusulas contratuais.

Como a construtora não explicitou de forma clara a data de entrega do bem, deve ser dada a interpretação mais favorável ao consumidor.

Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (REsp 1729593/SP).

O prazo de tolerância em contratos de compra e venda de imóvel é estabelecido em decorrência de fortuitos passíveis de ocorrer na obra, como intempéries e falta de mão-de-obra especializada ou materiais, sendo reconhecida sua validade e razoabilidade pela jurisprudência.

Contudo, se o imóvel objeto do contrato já estava pronto e acabado quando da aquisição, não se justifica o acréscimo do prazo de carência, válido somente para o período de construção do imóvel. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, ressalvada a denominada Fa ixa 1, em que não há intermediação imobiliária.

A Caixa Econômica Federal cobra do financiado até a conclusão da obra valores referentes à taxa de evolução da obra, sendo possível a sua cobrança apenas até a conclusão legal da obra, com a carta de habite-se averbada na matrícula do imóvel.

Após o prazo estipulado para entrega do imóvel, deve a construtora arcar com a taxa de evolução da obra.

Os aluguéis são devidos a título de danos materiais, já que, se o imóvel tivesse sido entregue no prazo acordado, o comprador não teria de arcar com referida despesa.

A frustração, decepção e insegurança em razão da demora na entrega do imóvel configuram dano moral passível de indenização.

A fixação do valor da indenização por danos morais pauta-se pela aplicação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

A repetição do indébito em dobro somente é possível nos casos em que é comprovada a má-fé”. (TJMG - AC nº 1.0702.14.050570-3/001 - Relator Desembargador Rogério Medeiros - 13ª Câmara Cível – j. em 16/07/2020 - destaquei). “APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA.

INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA.

CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS DE ATRASO.

INAPLICABILIDADE.

IMÓVEL PRONTO COM HABITE-SE AVERBADO.

LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS E DEVIDOS. 1.

A relação jurídica estabelecida entre as partes no contrato de promessa de compra e venda de imóvel constitui relação de consumo, pois emolduram-se nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. 2.

Embora válida e perfeitamente cabível, a cláusula de tolerância que prevê a prorrogação do prazo de entrega em 180 dias não se aplica em se tratando de imóvel já construído e com o habite-se averbado, não havendo razão para admitir-se que os consumidores aguardem 6 meses, além do prazo inicialmente estipulado no contrato, para receber um imóvel que já se encontra pronto. 3.

Embora seja necessária a comprovação dos lucros cessantes para acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a existência de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido. 4.

Apelação conhecida e provida”. (TJDFT - AC nº 20140710180222APC – Relatora Desembargadora Simne Lucindo - 1ª Turma Cível – j. em 13/4/2016 – destaquei). “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso inequívoco na entrega do imóvel adquirido pela autora – Inexistência de justificativas razoáveis para a demora –– Inaplicabilidade, ao caso, da cláusula de tolerância de 180 dias, tendo em vista que o imóvel já estava pronto quando da data de sua aquisição - Dever da ré de indenizar os danos materiais experimentados pela demandante, correspondentes aos aluguéis do imóvel durante o período de atraso, no patamar mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega do imóvel adquirido pela autora – Danos morais – Não ocorrência – Mero dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de mora contratual por prazo inferior a cinco meses – Recurso parcialmente provido”. (TJSP – AC nº 1032063-94.2014.8.26.0576 - Relator Desembargador José Roberto Furquim Cabella - 6ª Câmara de Direito Privado – j. em 07/01/2016 – destaquei).

Feitas essas considerações, quanto à atualização dos valores pelo IPCA, o Quadro Resumo é específico ao estabelecer que a parcela relativa ao sinal será fixa, enquanto que as do financiamento seriam reajustadas mensalmente, caso tenham vencido até a quitação, a saber: “As parcelas citadas nos itens 4.1.1 e 4.1.3.2 serão fixas.

A correção citada nos itens 4.1.2, 4.1.3.1, 4.1.4, 4.1.5 e 4.1.6, se houver, será mensal.

Para fins de cálculo da correção, nas parcelas com vencimento até a data de emissão do HABITE-SE, será considerada a variação acumulada do INCC (divulgado pela Fundação Getúlio Vargas) no período de Maio de 2015 até 2 (dois) meses antes do pagamento da parcela.

A partir da data de emissão do HABITE-SE, o índice de correção a ser utilizado será a variação acumulada do IPCA (divulgado pelo IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas) utilizando como base o índice de 2 (dois) meses antes da data de emissão do HABITE-SE até 2 (dois) meses antes do pagamento da parcela, acrescido de juros mensais de 1%.”. (Id 23604011 - Pág. 2) Assim, a parte autora tinha pleno conhecimento, ou deveria ter, de que tais prestações mensais, o valor do financiamento e o saldo devedor seriam corrigidos monetariamente, o que sói ocorrer na maioria dos contratos dessa natureza.

Ademais, não há nos autos qualquer elemento que indique que a construtora foi responsável pela demora na assinatura do contrato de financiamento, a justificar o congelamento do saldo devedor.

Digo isto porque o período de 02 (dois) meses entre a assinatura do contrato com a construtora e a assinatura do contrato com a instituição financeira pode ter se dado em face da burocracia que circunda tais operações, principalmente envolvendo valores de grande monta.

Ademais, é de total responsabilidade do comprador/adquirente o pagamento do saldo devedor, não podendo o credor ser responsabilizado pela demora, a não ser que haja comprovação cabal de que opôs obstáculos ou impediu de alguma forma a sua concretização, o que, pelos elementos postos, não ocorreu no presente caso.

Nesse sentido, já decidiu esta Egrégia Corte: “EMENTA: PROCESSUAL CIVIL.

CONSUMIDOR.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA QUE ESTIPULA ENTREGA NO PRAZO DE 19 (DEZENOVE) MESES APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO OU DATA PREVISTA PELO AGENTE FINANCEIRO.

CLÁUSULA ABUSIVA.

SÚMULA Nº 36 DO TJRN.

PAGAMENTO DOS “JUROS DE OBRA”.

DESCUMPRIMENTO DO PRAZO PACTUADO.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA CONSTRUTORA FACILMENTE CONSTATADO.

ACESSÓRIOS PAGOS EM FUNÇÃO, TÃO SOMENTE, DO ATRASO NA ENTREGA.

DEVER DE INDENIZAR QUE SE IMPÕE.

ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR COM BASE NO INCC APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO COM A CONSTRUTORA E ANTES DO CONTRATO COM A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

POSSIBILIDADE.

EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL NESSE SENTIDO.

DANOS MATERIAIS ORIUNDOS DOS LUCROS CESSANTES.

VIABILIDADE.

DESCUMPRIMENTO DO PRAZO PACTUADO.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CARACTERIZADO.

DEVER DE INDENIZAR QUE SE IMPÕE.

INTELIGÊNCIA DO ART. 402 DO CÓDIGO CIVIL.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

ABALO EXTRAPATRIMONIAL QUE ULTRAPASSA O LIMITE DO TOLERÁVEL.

QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

RESPONSABILIDADE CIVIL EXTRACONTRATUAL.

FIXAÇÃO DO TERMO INICIAL PARA A INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA.

ENCARGO QUE DEVE INCIDIR DESDE A DATA DO ARBITRAMENTO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO.

SÚMULA 362 DO STJ.

JUROS DE MORA SIMPLES DE 1% (UM POR CENTO) AO MÊS DESDE A CITAÇÃO (ART. 405 DO CC), POR SE TRATAR DE RESPONSABILIDADE CONTRATUAL.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DA PARTE DEMANDANTE E DESPROVIMENTO DO RECURSO DA PARTE DEMANDADA.

PRECEDENTES” (TJRN – AC nº 0131177-04.2013.8.20.0001 – De Minha Relatoria – 3ª Câmara Cível – j. em 02/02/2023 – destaquei). “EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA, DANOS MATERIAIS E MORAIS.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL.

INSURGÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES NO TOCANTE AO SALDO DEVEDOR.

INCC INCIDENTE DESDE A ASSINATURA DO CONTRATO ATÉ O EFETIVO PAGAMENTO DO PREÇO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA.

PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA.

LEGALIDADE.

CORREÇÃO MONETÁRIA QUE NADA ACRESCENTA AO VALOR DA MOEDA.

NECESSIDADE DE RECOMPOR O PODER AQUISITIVO, CORROÍDO PELOS EFEITOS DA INFLAÇÃO.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJRN – AC nº 0806771-39.2015.8.20.5001 – Juiz Convocado João Afonso Pordeus – 3ª Câmara Cível – j. em 12/11/2019). “EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS EM AÇÃO ORDINÁRIA. 1 - RECURSO INTERPOSTO PELA CONSTRUTORA.

PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO APELO POR FALTA DE PRESSUPOSTO DE ADMISSIBILIDADE, SUSCITADA DE OFÍCIO.

RECURSO PROTOCOLADO ANTES DO JULGAMENTO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

FALTA DE RATIFICAÇÃO POSTERIOR.

APELAÇÃO EXTEMPORÂNEA.

PRELIMINAR REJEITADA.

RECURSO CONHECIDO.

MÉRITO.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.

INCIDÊNCIA DO CDC.

AUSÊNCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS.

VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 6º, 39, 46 E 51 DO CÓDIGO CONSUMERISTA NÃO IDENTIFICADA.

DEMORA NA CONCLUSÃO DA OBRA NÃO CONFIGURADA.

ENTREGA DAS CHAVES REALIZADA DENTRO DO PRAZO DE PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS.

ADMISSIBILIDADE.

PRECEDENTES DA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE E DO STJ.

CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTABELECE A PREVALÊNCIA DO PRAZO DE ENTREGA DAS CHAVES A PARTIR DA DATA DE ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO.

POSSIBILIDADE.

MODO DA CONSTRUTORA ASSEGURAR O ADIMPLEMENTO DO PREÇO DO CONTRATO.

PRECEDENTES.

IMPOSIÇÃO DE ASSINATURA DE TERMO DE RENEGOCIAÇÃO CONTRATUAL E CONFISSÃO DE DÍVIDA.

ABUSIVIDADE NÃO CONSTATADA.

CONDIÇÕES ECONÔMICAS DO COMPRADOR QUE OBSTOU INICIALMENTE A LIBERAÇÃO INTEGRAL DO VALOR DO FINANCIAMENTO DO IMÓVEL.

INOCORRÊNCIA DE DEFEITO NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS.

INTELIGÊNCIA DO § 3º, INCISOS I E II DO ARTIGO 14 DO CDC.

DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS DA PROVA QUANTO A PRESENÇA DE FATOS IMPEDITIVOS, MODIFICATIVOS OU EXTINTIVOS DO DIREITO DO AUTOS.

ART. 333, II, DO CPC.

RECURSOS CONHECIDOS.

DESPROVIMENTO DO RECURSO INTERPOSTO POR JOÃO PAULO LOPES DA SILVA E PROVIMENTO PARCIAL DO APELO INTERPOSTO PELA MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.” (TJRN - AC nº 2014.024294-8 - Relatora Juíza Convocada Maria Neíze - 3ª Câmara Cível - j. em 02/06/2015 – destaquei).

No mais, é mister ressaltar que a cobrança da chamada Taxa de Serviços de Assessoria Técnica-Imobiliária (SATI) não encontra amparo legal e/ou jurisprudencial, eis que afronta diretamente o art. 39, inciso I, do CDC, o qual tipifica como abusiva a prática de condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço.

Com efeito, ao inserir no negócio a previsão de pagamento da referida Taxa, a apelante, que recebeu os valores, o condicionou à contratação de uma assessoria que em nenhum momento o adquirente buscou, assemelhando-se, o caso, àqueles já pacificamente rechaçados pela jurisprudência desta Corte, quais sejam, nos quais ao promissário comprador é “empurrada” a contratação de assessoria imobiliária, a fim de lhe ser atribuído o ônus exclusivo do pagamento da corretagem.

O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, já se debruçou sobre a matéria, estabelecendo a tese firmada no julgamento dos REsp's 1.559.511/SP e 1.551.956/SP (Tema 938): “Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel”.

Nesse mesmo sentido: “EMENTA: CONSUMIDOR.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

AUSÊNCIA DE DESTAQUE DESSA PREVISÃO NO CONTRATO.

DEVOLUÇÃO.

SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).

COBRANÇA.

ABUSIVIDADE.

APLICAÇÃO DAS TESES SEDIMENTADAS NO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO 1.599.511/SP, JULGADO EM 24.08.2016.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. - De acordo com a posição do Superior Tribunal de Justiça, sedimentada no REsp Repetitivo 1.599.511/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24.08.2016, é validade a cláusula que transfere a responsabilidade de pagamento do encargo da comissão de corretagem ao consumidor, desde que devidamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. - No contrato anexado aos autos (ID 1555642 – fl. 83, em ordem crescente) a cláusula que prevê a comissão de corretagem não possui destaque ou realce algum, sendo, portanto, indevida sua cobrança em desfavor do consumidor. - É nula e abusiva a cláusula que impõe o repasse para o consumidor dos custos de serviço de assessoria técnico-imobiliária – AgInt no AgInt no AREsp 903.601/SP, Rel.

Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 18.09.2018” (TJRN – AC nº 0802680-42.2016.8.20.5106 – De Minha Relatoria - 3ª Câmara Cível – j. em 23/10/2018 – destaquei).

Portanto, nenhuma reforma merece a sentença combatida quanto à determinação de devolução do valor pago pelos autores a título de Taxa SATI, mesmo a apelante querendo diferenciar as situações, não logrando êxito nesse ponto.

De fato, trata-se apenas de uma tentativa de modificar a nomenclatura da referida taxa, não havendo modificação de sua essência. b) Recurso interposto por Felipe Douglas da Silva.

O exame do presente recurso consiste em analisar os seguintes argumentos: a) valor relativo aos lucros cessantes; b) existência de danos morais indenizáveis.

De se argumentar, sabe-se que os lucros cessantes, espécie de dano material relacionado com a consequência futura de um ato ocorrido, mede-se pela redução ou impedimento de ganhos que não foram obtidos em razão da conduta ilícita praticada pelo agente causador do dano, conforme dicção da parte final do art. 402 do Código Civil, in verbis: “Art. 402.

Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.” (destaquei) Alega o apelante que o valor relativo aos lucros cessantes devem obedecer às seguintes cláusulas contratuais, senão vejamos: “6.1) CONSERVAÇÃO, MANUTENÇÃO E OUTROS: (…) O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) obriga-se (…) e) Não executar quaisquer alterações no imóvel que possam comprometer a estrutura deste e/ou dos imóveis vizinhos (…) sob pena de incorrer em infração contratual com o consequente pagamento de multa à PROMITENTE VENDEDORA no importe de 5% (cinco por cento) do valor do contrato, sem prejuízo de perdas e danos” (Id 23604010 - Pág. 6) “4.2) ATRASO NO PAGAMENTO (…) b) Multa de 2% (dois por cento), calculada sobre o valor da prestação em atraso atualizado e já acrescido dos juros citados na alínea “a” supra”. (Id 23604010 - Pág. 3) Vale destacar, nesse pórtico, que a argumentação desenvolvida pelo apelante não merece prosperar, e isso por uma razão principal, a saber: os lucros cessantes se baseiam, em caso de atraso na entrega de imóvel adquirido, para fins residenciais ou comerciais, no presumido o prejuízo sofrido pela privação do bem durante o período de mora, tendo em vista que não se cogita alguém investir vultosa quantia se não for para fazer do bem a sua moradia/local de trabalho ou obter dele um retorno financeiro através da renda proveniente dos alugueis.

Com efeito, ainda que tenha restado perfeitamente claro na petição inicial que a apelada não pretendia residir no imóvel, fato é que faz jus a ser indenizada pelos prejuízos oriundos da privação do bem, conforme uníssono entendimento jurisprudencial do STJ: “EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA.

LUCROS CESSANTES.

PREJUÍZO PRESUMIDO. 1.

Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2.

A citação é o marco inicial para a incidência dos juros de mora, no caso de responsabilidade contratual.

Precedentes. 3.

Embargos de divergência acolhidos.” (STJ - EREsp n. 1.341.138/SP - Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti - 2ª Seção - j. em 9/5/2018 – destaquei).

As cláusulas contratuais invocadas pelo apelante em nada se assemelham a tal intento indenizatório, pois tratam de coisas distintas, a exemplo de prejuízos à estrutura do prédio ou atraso no pagamento das parcelas.

De fato, lucros cessantes não se confundem com a cláusula penal, tanto é que o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos (Tema 970), decidiu pela impossibilidade de acumulação de ambos, quando estes forem equivalentes.

Assim, o valor estabelecido na sentença, relativamente a 0,5% (meio por cento) mensal, durante o período de atraso, é razoável para casos dessa natureza.

Sobre essa matéria, confira-se o entendimento enunciado da Súmula 35 deste Tribunal de Justiça: Súmula 35: “O atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda enseja a condenação da promitente vendedora no pagamento de lucros cessantes, a título de aluguéis, que devem corresponder à média do aluguel que o comprador deixaria de pagar ou que poderia o imóvel ter rendido”.

No mais, no que pertine ao ato ilícito praticado pela empresa hábil a ensejar o pagamento de indenização pelos danos morais suportados, penso existir razão ao apelante, notadamente quanto à cláusula contratual abusiva relativamente à entrega do imóvel. É que o dano extrapatrimonial restou evidente na espécie, tendo em vista que a conduta ilícita em estabelecer a entrega do imóvel em prazo indeterminado, impingindo ao apelante sentimentos de decepção, frustração, impotência, raiva e incerteza acerca do futuro, mormente em se tratando da aquisição de um imóvel, o que exige planejamento e significativo investimento.

Portanto, não se está diante de um reles dissabor ou mesmo de um aborrecimento corriqueiro, eis que não é cotidianamente que se aguarda pela entrega de um imóvel, de sorte que, diante do ferimento aos princípios da boa-fé e da obrigatoriedade dos contratos, tenho por configurado, na espécie, o dano moral indenizável, ainda que se conheça bem a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o simples inadimplemento contratual não enseja danos morais.

Recorro-me, mais uma vez, à jurisprudência desta Egrégia Corte que, em casos semelhantes, reconheceu a configuração da responsabilidade indenizatória da construtora pelo atraso injustificado na entrega de imóvel: “EMENTA: PROCESSUAL CIVIL.

CONSUMIDOR.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

RECURSO INTERPOSTO POR VERTICAL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS.

ALEGAÇÃO DE SENTENÇA EXTRA PETITA NO QUE DIZ RESPEITO AO PAGAMENTO DOS ALUGUERES DURANTE O PERÍODO DE ATRASO.

APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA OU ADSTRIÇÃO PELO JULGADOR.

INOBSERVÂNCIA AOS LIMITES DO PEDIDO.

APELANTE QUE NÃO RESTOU INCLUÍDA NO PEDIDO INICIAL.

EXCLUSÃO QUE SE FAZ NECESSÁRIA.

PEDIDO DE AFASTAMENTO DA RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.

INVIABILIDADE.

AUSÊNCIA DE EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL DESTE ENCARGO E DE DESTAQUE DO RESPECTIVO VALOR.

TESE SUBMETIDA AO RITUAL DOS RECURSOS REPETITIVOS (TEMA 938) RESP 1599511/SP.

DEVOLUÇÃO DEVIDA, MAS DE FORMA SIMPLES.

INTELIGÊNCIA DO ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CDC.

MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA.

RECURSO INTERPOSTO POR THIAGO HENRIQUE FERREIRA DA SILVA.

PAGAMENTO DOS “JUROS DE OBRA”.

AUSÊNCIA DE INTERESSE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL.

DESCUMPRIMENTO DO PRAZO PACTUADO.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA CONSTRUTORA FACILMENTE CONSTATADO.

ACESSÓRIOS PAGOS EM FUNÇÃO, TÃO SOMENTE, DO ATRASO NA ENTREGA.

DEVER DE INDENIZAR QUE SE IMPÕE.

PEDIDO PARA MANTENÇA DA MULTA APLICADA EM SEDE DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA (ASTREINTES).

DETERMINAÇÃO JUDICIAL QUE CONSISTIU EM OBRIGAÇÃO DE PAGAR.

IMPOSSIBILIDADE.

DANOS MORAIS.

QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA E CUSTAS PROCESSUAIS.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

PARTES QUE SÃO AO MESMO TEMPO VENCEDOR E VENCIDO.

INTELIGÊNCIA DO ART. 86 CAPUT DO CPC.

PROPORCIONALIDADE QUE DEVE SER DISTRIBUÍDA LEVANDO-SE EM CONSIDERAÇÃO A IMPORTÂNCIA DE CADA PEDIDO E A SUA QUOTA-PARTE NA PRETENSÃO JURISDICIONAL.

RECURSO INTERPOSTO POR MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.

E OUTRA.

EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA QUE ESTIPULA ENTREGA NO PRAZO DE 16 (DEZESSEIS) MESES APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO OU DATA PREVISTA PELO AGENTE FINANCEIRO.

CLÁUSULA ABUSIVA.

SÚMULA Nº 36 DO TJRN.

CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS.

LEGALIDADE.

DANO MATERIAL QUE, NO CASO CONCRETO, TRATA DE DANOS EMERGENTES DECORRENTES DE ALUGUÉIS PAGOS PELO APELADO ENQUANTO NÃO RECEBIA O IMÓVEL.

VIABILIDADE.

DESCUMPRIMENTO DO PRAZO PACTUADO.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CARACTERIZADO.

DEVER DE INDENIZAR QUE SE IMPÕE.

INTELIGÊNCIA DO ART. 402 DO CÓDIGO CIVIL.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

ABALO EXTRAPATRIMONIAL QUE ULTRAPASSA O LIMITE DO TOLERÁVEL.

QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DOS RECURSOS.

PRECEDENTES.” (TJRN – AC nº 0135654-70.2013.8.20.0001 – De Minha Relatoria - 3ª Câmara Cível – j. em 17/11/2023 – destaquei). “EMENTA: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL.

CONCESSÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA.

AUSÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE FIGURA APENAS COMO AGENTE FINANCIADOR.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO PRAZO DE ENTREGA A CONTAR DA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO.

ABUSIVIDADE.

SÚMULA Nº 36 DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

EVIDENCIADO ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DA CONSTRUTORA.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.

CABIMENTO DE CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES A TÍTULO DE ALUGUÉIS.

MONTANTE ESTIPULADO COM BASE NO VALOR DE MERCADO.

DANOS MORAIS CONFIGURADOS.

QUANTUM FIXADO EM ADEQUAÇÃO ÀS PECULIARIDADES DO CASO E AOS PARÂMETROS DESTA CORTE.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO APELO”. (TJRN – AC nº 0131784-17.2013.8.20.0001 – Relatora Desembargadora Lourdes Azevedo – 2ª Câmara Cível – j. em 01/11/2023 – destaquei).

Quanto ao quantum indenizatório, é sabido que, tratando-se de danos morais, a fixação deve considerar o caráter repressivo-pedagógico da reparação, a fim de propiciar à vítima uma satisfação sem caracterizar enriquecimento ilícito.

No caso sub judice, restou evidente a quebra de expectativa, a frustração, a angústia e a decepção sofridos pela demandante em razão da omissão da abusividade da cláusula quanto à entrega do imóvel.

Mister frisar, ademais, que o valor da indenização deve ser arbitrado em observância à posição social da parte ofendida e à capacidade econômica do causador do dano, devendo representar quantia que desestimule a reincidência da prática dolosa.

Nessa perspectiva, sopesando todos esses aspectos, bem como observados os parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade, o valor do bem adquirido, a condição socioeconômica das apeladas, verifica-se plausível e justo o arbitramento do valor da condenação a título de danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais), haja vista condizente com o dano experimentado pela vítima.

Por fim, de acordo com a jurisprudência do STJ, Súmula 362, conclui-se que nestes casos, de responsabilidade civil extracontratual, a correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento definitivo, isto é, a partir do acórdão que considerou adequada a redução do valor da referida indenização (STJ - AgRg no REsp 1125388/RS - Relator Ministro Raul Araújo - j. em 03.05.2016).

Por sua vez, devem incidir juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, na forma simples, conforme determinado pelo art. 405 do CC, por se tratar de responsabilidade contratual (STJ - AgInt no REsp 1783833/SP - Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino – Terceira Turma – j. em 19/10/2020).

Face ao exposto, conheço e dou provimento parcial ao recurso interposto pela parte demandada para reformar parcialmente a sentença recorrida e julgar improcedente o pedido autoral relativamente à nulidade do “Termo de Renegociação e Confissão de Dívidas”.

No mesmo julgamento, conheço e dou provimento parcial ao recurso interposto pela parte demandante para determinar o pagamento de indenização pelos danos morais suportados no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC desde a data deste Acórdão, nos termos da Súmula 362 do STJ, e juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, na forma simples, conforme determinado pelo art. 405 do CC.

Quanto aos honorários advocatícios, diante da sucumbência recíproca, determino a sua divisão proporcional em 50% (cinquenta por cento) para a parte demandante, os quais restam suspensos, nos termos do art. 98, §3º do CPC, e 50% (cinquenta por cento) para a parte demandada, considerando 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. É como voto.

Natal, data da sessão de julgamento.

Desembargador João Rebouças Relator Natal/RN, 15 de Abril de 2024.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Terceira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0811209-30.2015.8.20.5124, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (votação exclusivamente pelo PJe) do dia 15-04-2024 às 08:00, a ser realizada no Terceira Câmara Cível.

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 25 de março de 2024.