TJRN - 0816749-74.2014.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete da Vice-Presidência AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL EM APELAÇÃO CÍVEL N.º 0816749-74.2014.8.20.5001 AGRAVANTES: PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES e PARTEX INCORPORACOES LTDA ADVOGADO: THIAGO MAHFUZ VEZZI AGRAVADAS: YARA MARIA PEREIRA PEDROZA e outra ADVOGADOS: RODOLFO GUERREIRO DA CUNHA MAGALHAES, FELLIPE HONORIO RODRIGUES DA COSTA e RAISSA MACIEL BEZERRA MIRANDA DECISÃO Cuida-se de agravo em recurso especial (Id. 24986122) interposto contra a decisão que inadmitiu o recurso especial manejado pelos ora agravantes.

A despeito dos argumentos alinhavados pelos agravantes, não vislumbro razões que justifiquem a admissão da irresignação recursal, porquanto não fora apontado nenhum erro material ou fundamento novo capaz de viabilizar a modificação do teor da decisão recorrida, inexistindo, portanto, motivos suficientes que me conduzam ao juízo de retratação.

Ante o exposto, MANTENHO incólume a decisão agravada, ao passo em que determino a remessa dos autos à instância superior, na forma do que preceitua o art. 1.042, § 4º, do Código de Processo Civil.

Publique-se.

Intime-se.

Cumpra-se.

Natal/RN, data do sistema.

Desembargador GLAUBER RÊGO Vice-Presidente 8

A T O O R D I N A T Ó R I O Com permissão do art.203, §4º do Código de Processo Civil, INTIMO a parte Agravada, para contrarrazoar(em) ao Agravo no Recurso Especial, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias úteis.

Natal/RN, 27 de maio de 2024 Péricles Barbosa de França Chefe de Seção de Análise de Tarefas

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete da Vice-Presidência RECURSO ESPECIAL EM APELAÇÃO CÍVEL N.º 0816749-74.2014.8.20.5001 RECORRENTES:AGRA PRADESH INCORPORADORA LTDA E OUTROS ADVOGADO: THIAGO MAHFUZ VEZZI RECORRIDOS: YARA MARIA PEREIRA PEDROZA E OUTRA ADVOGADO: LUANA DANTAS EMERENCIANO, RODOLFO GUERREIRO DA CUNHA MAGALHAES, FELLIPE HONORIO RODRIGUES DA COSTA, RAISSA MACIEL BEZERRA MIRANDA DECISÃO Trata-se de recurso especial (Id. 23801459) interposto com fundamento no art. 105, III, “a”, da Constituição Federal (CF).

O acórdão impugnado (Id.23303916) restou assim ementado: EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

INOCORRÊNCIA. “HABITE-SE” EXPEDIDO DENTRO DO PRAZO DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS APÓS A DATA ESTIPULADA NO CONTRATO.

VALIDADE DESTA CLÁUSULA CONFIRMADA NA JURISPRUDÊNCIA.

ATRASO NÃO CONFIGURADO.

INÉRCIA DAS ADQUIRENTES QUANTO À SUA OBRIGAÇÃO DE SOLVER REGULARMENTE O VALOR DAS PARCELAS.

INADIMPLÊNCIA QUE CULMINOU COM O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

INVIABILIDADE.

INEXISTÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR.

PAGAMENTO DO IPTU E OUTROS TRIBUTOS E TAXAS.

RESPONSABILIDADE QUE SE INICIA SOMENTE APÓS A IMISSÃO EFETIVA NA POSSE DO IMÓVEL.

CLÁUSULA NULA.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

PRECEDENTES. - Não é abusivo o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do bem, estabelecido após o prazo inicialmente previsto para a conclusão das obras. - Sendo o habite-se do imóvel expedido dentro do prazo contratualmente estipulado para tanto, não há falar em mora da construtora, tampouco em danos materiais suportados em razão desta - Da leitura dos autos, constata-se que o saldo remanescente do valor acordado com a construtora deveria ser pago regularmente pelos adquirentes, condição sine qua non à execução definitiva do contrato.

Assim, ausente o pagamento do saldo devedor, presente a justificativa para o atraso na entrega do imóvel, pois nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro (art. 476 do CC). - No que diz respeito ao pagamento do IPTU e outros tributos e taxas, entende-se que a obrigação de pagar os impostos referentes ao imóvel é do seu proprietário.

No entanto, tais despesas somente devem incidir a partir da efetiva entrega da unidade habitacional, não sendo cabível a sua cobrança antes.

Não foram opostos aclaratórios do decisum.

Por sua vez, a parte recorrente sustenta haver violação ao art. 1.345 do Código Civil, o qual versa acerca das obrigações propter rem.

Preparo recolhido (Id. 23801462).

Contrarrazões não apresentadas, consoante certificado ao Id. 24546257. É o relatório.

Sem delongas, é sabido e ressabido que para que o recurso especial seja admitido é imperioso o atendimento dos pressupostos genéricos[1] - intrínsecos e extrínsecos -, comuns a todos os recursos, bem como daqueles outros, os específicos, cumulativos e alternativos, previstos no art. 105, III, da Constituição Federal de 1988.

Sob esse viés, a irresignação recursal foi apresentada tempestivamente, em face de decisão proferida em última instância por este Tribunal de Justiça, o que traduz o exaurimento das vias ordinárias, além de preencher os demais pressupostos genéricos ao seu conhecimento.

Todavia, não merece ser admitido.

A parte recorrente aponta malferimento ao art. 1.345 do Código Civil, aduzindo que a responsabilidade acerca do pagamento das obrigações condominiais seriam dos promitentes compradores, ora recorridos, posto que possuem natureza propter rem.

Requer, portanto, a reforma do acórdão.

Conquanto a argumentação empreendida no apelo raro, esta Corte posicionou-se acerca do dever de pagamento às despesas condominiais e impostos dessa natureza, do seguinte modo (Id. 23303916): “No que diz respeito ao pagamento do IPTU e outros tributos e taxas, entende-se que a obrigação de pagar os impostos referentes ao imóvel é do seu proprietário.

No entanto, tais despesas somente devem incidir a partir da efetiva entrega da unidade habitacional, não sendo cabível a sua cobrança antes.

No presente caso, o item “n” do contrato suplementar (Id 7214465 - Pág. 14), estabelece a responsabilidade do comprador relativamente às despesas de condomínio e IPTU, após a expedição do “habite-se” e mesmo antes do recebimento das chaves.

Ora, somente a partir da posse do adquirentes é que se inicia sua responsabilidade pelo pagamento de impostos e taxas, tornando nula a referida cláusula.

Ressalto que este entendimento tem contado com o beneplácito da jurisprudência desta Egrégia Corte, senão vejamos: “EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL, COM A CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA A RESSARCIR O VALOR PAGO A TÍTULO DE IPTU E DE TAXAS CONDOMINIAIS.

APELAÇÃO CÍVEL.

INVOCAÇÃO DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE OBRIGA O PAGAMENTO PELO COMPRADOR A PARTIR DA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE.

ENTREGA DA UNIDADE APÓS A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE.

RESPONSABILIDADE FINANCEIRA DA CONSTRUTORA PELO PAGAMENTO DO IPTU E TAXA CONDOMINIAL ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES.

APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.1.

A par da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade pelo pagamento das quotas condominiais é da construtora até a efetiva entrega das chaves aos promitentes compradores.2.

Portanto, a obrigação do pagamento da quota condominial nasce a partir do dia em que recebe a posse direta do imóvel, ou seja, quando a unidade é colocada ao seu dispor, já que a responsabilidade de custear as despesas de manutenção decorre da possibilidade de utilização do imóvel. 3.

O mesmo raciocínio se aplica ao pagamento do IPTU, cujo fato gerador nasce com a imissão da posse da apelada no imóvel.

Assim, é devida a restituição à recorrida do valor gasto com o referido imposto no período em que a construtora estava a promover os ajustes na unidade, retardando a data de entrega das chaves, embora o contrato celebrado disponha de modo diverso. 4.

Precedente do STJ (AgInt no AREsp 1034823/SP, Rel.

Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/05/2017, DJe 02/06/2017) e do TJRN (AC 2010.015864-9, Rel.

Desembargador Amaury Moura Sobrinho, 3ª Câmara Cível, j. 29/03/2011 e AC 2007.007119-6, Relª.

Juíza Francimar Dias (Convocada), 3ª Câmara Cível, j. 30/07/2009).5.

Conhecimento e desprovimento do apelo”. (TJRN – AC nº 0839038-30.2016.8.20.5001 – Relator Desembargador Virgílio Macêdo - 2ª Câmara Cível - j. em 12/11/2020 – destaquei).

Dito isto, entende-se indevida a responsabilização do comprador por valores de IPTU, taxas e outros tributos antes da efetiva posse do imóvel.” À vista disso, observo que o acórdão impugnado, em verdade, guarda sintonia com o entendimento da Corte Cidadã, o qual compreende que a responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais e demais tributos deste jaez somente ocorre mediante a imissão da posse do comprador no imóvel.

Nesse trilhar: CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

PREQUESTIONAMENTO PARCIAL.

LUCROS CESSANTES.

PRESUNÇÃO.

RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELAS DESPESAS DO IMÓVEL.

AUSÊNCIA.

TERMO INICIAL.

IMISSÃO NA POSSE. 1.

A ausência de decisão acerca de dispositivo legal indicado como violado impede o conhecimento do recurso especial. 2.

O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.

Precedentes. 3.

A responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves.

Precedentes. 4.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1961537 SP 2021/0263086-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2022) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR.

OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543/STJ.

RESPONSABILIDADE PELO IPTU.

NECESSIDADE DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL.

AGRAVO INTERNO PROVIDO.

DECISÃO RECONSIDERADA.

AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA PARTE, NEGAR-LHE PROVIMENTO. 1.

Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 2.

Segundo o entendimento do STJ, o IPTU é de responsabilidade da construtora, ora recorrente, até a entrega do imóvel ao adquirente, tendo em vista que, se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse, como no caso. 3.

Agravo interno provido.

Decisão reconsiderada.

Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa parte, negar-lhe provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1738148 GO 2020/0196484-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/05/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2021) Desse modo, ante a harmonia com o entendimento deste Tribunal com o do STJ, resta atraído o óbice à admissibilidade recursal previsto no teor da Súmula 83/STJ: “Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.

De mais a mais, tenho que para se chegar a conclusões diversas das vincadas no acórdão combatido demandaria inevitável incursão no suporte fático-probatório do caderno processual, o que se afigura inviável na via eleita, ante o óbice imposto pela Súmula 7/STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" e pela Súmula 5 do STJ: “A simples interpretação de cláusula contratual não enseja Recurso Especial”, as quais vedam o reexame de prova e análise de cláusulas contratuais pela instância especial.

Nesse sentido, vejam-se os arestos: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO.SÚMULA 283/STF.

FUNDAMENTAÇÃO.

DEFICIENTE.

SÚMULA 284/STF.

REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.

INADMISSIBILIDADE.

SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.

SIMILITUDE FÁTICA NÃO DEMONSTRADA. 1.

Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais 2.

A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado ? quando suficiente para a manutenção de suas conclusões ? impede a apreciação do recurso especial. 3.

A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. 4.

O reexame de fatos e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis. 5.

O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 6.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1992710 MG 2021/0313503-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 16/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/05/2022) DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL.

FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO.

SÚMULA 283/STF.

REEXAME DE FATOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.

INADMISSIBILIDADE.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.

COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA.

AUSÊNCIA. 1.

Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual. 2.

A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado - quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a apreciação do recurso especial. 3.

O reexame de fatos e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial é inadmissível. 4.

O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 5.

Agravo não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1838998 MG 2019/0280864-8, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 25/11/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/11/2019) Ante o exposto, INADMITO o recurso especial, face ao óbice das Súmulas 7 e 83 do STJ.

A Secretaria Judiciária observar a petição de renúncia de mandato do causídico da parte "PARTEX INCORPORACOES LTDA" (Id. 23691308), com o fito de promover a intimação adequada.

Publique-se.

Intimem-se.

Natal/RN, data do sistema.

Desembargador Glauber Rêgo Vice-Presidente E18/4 [1] Cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato extintivo ou impeditivo do direito de recorrer; tempestividade, preparo e regularidade formal.

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SECRETARIA JUDICIÁRIA DO SEGUNDO GRAU APELAÇÃO CÍVEL (198) nº 0816749-74.2014.8.20.5001 (Origem nº ) Relator: Desembargador GLAUBER ANTONIO NUNES REGO – Vice-Presidente ATO ORDINATÓRIO Com permissão do art. 203, § 4º do NCPC e, de ordem da Secretária Judiciária, INTIMO a(s) parte(s) recorrida(s) para contrarrazoar(em) o Recurso Especial dentro do prazo legal.

Natal/RN, 26 de março de 2024 KLEBER RODRIGUES SOARES Servidor(a) da Secretaria Judiciária

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0816749-74.2014.8.20.5001 Polo ativo YARA MARIA PEREIRA PEDROZA e outros Advogado(s): LUANA DANTAS EMERENCIANO, RODOLFO GUERREIRO DA CUNHA MAGALHAES, FELLIPE HONORIO RODRIGUES DA COSTA, RAISSA MACIEL BEZERRA MIRANDA Polo passivo AGRA PRADESH INCORPORADORA LTDA e outros Advogado(s): FABIO RIVELLI, IAGUI ANTONIO BERNARDES BASTOS, RONALD DA SILVA NEVES, THAIS PIRES TEIXEIRA CORDEIRO, GLEYDSON KLEBER LOPES DE OLIVEIRA Apelação Cível n° 0816749-74.2014.8.20.5001 Apelantes: Yara Maria Pereira Pedroza e outra.

Advogado: Dr.

Fellipe Honório Rodrigues da Costa.

Apeladas: Agra Pradesh Incorporações Ltda. e outra.

Advogado: Dr.

Ronald da Silva Neves.

Apelada: Partex Incorporações Ltda.

Advogado: Dr.

Gleydson Kleber Lopes de Oliveira.

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

INOCORRÊNCIA. “HABITE-SE” EXPEDIDO DENTRO DO PRAZO DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS APÓS A DATA ESTIPULADA NO CONTRATO.

VALIDADE DESTA CLÁUSULA CONFIRMADA NA JURISPRUDÊNCIA.

ATRASO NÃO CONFIGURADO.

INÉRCIA DAS ADQUIRENTES QUANTO À SUA OBRIGAÇÃO DE SOLVER REGULARMENTE O VALOR DAS PARCELAS.

INADIMPLÊNCIA QUE CULMINOU COM O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

INVIABILIDADE.

INEXISTÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR.

PAGAMENTO DO IPTU E OUTROS TRIBUTOS E TAXAS.

RESPONSABILIDADE QUE SE INICIA SOMENTE APÓS A IMISSÃO EFETIVA NA POSSE DO IMÓVEL.

CLÁUSULA NULA.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

PRECEDENTES. - Não é abusivo o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do bem, estabelecido após o prazo inicialmente previsto para a conclusão das obras. - Sendo o habite-se do imóvel expedido dentro do prazo contratualmente estipulado para tanto, não há falar em mora da construtora, tampouco em danos materiais suportados em razão desta - Da leitura dos autos, constata-se que o saldo remanescente do valor acordado com a construtora deveria ser pago regularmente pelos adquirentes, condição sine qua non à execução definitiva do contrato.

Assim, ausente o pagamento do saldo devedor, presente a justificativa para o atraso na entrega do imóvel, pois nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro (art. 476 do CC). - No que diz respeito ao pagamento do IPTU e outros tributos e taxas, entende-se que a obrigação de pagar os impostos referentes ao imóvel é do seu proprietário.

No entanto, tais despesas somente devem incidir a partir da efetiva entrega da unidade habitacional, não sendo cabível a sua cobrança antes.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas.

Acordam os Desembargadores da Segunda Turma da Terceira Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento parcial ao recurso, nos termos do voto da Relatora, que passa a fazer parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por Yara Maria Pereira Pedroza e outra em face da sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada contra Agra Pradesh Incorporações Ltda., PDG Realty S.A.

Empreendimentos e Participações e Partex Incorporações Ltda., julgou improcedente a pretensão da parte autora e a condenou em honorários sucumbenciais no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, cuja exigibilidade ficou suspensa em razão desta ser beneficiária da justiça gratuita.

As apelantes, em suas razões, aduzem que existe mora por parte da empresa quanto à entrega do imóvel descrito nos autos, haja vista o contrato firmado entre as partes estabelecer que a respectiva data seria 02/2014, não tendo este sido entregue até a data da propositura da ação.

Afirma que a cláusula que estipula prorrogação do prazo de entrega é nula de pleno direito.

Sustenta, ainda, que faz jus a indenização a título de danos materiais em razão do atraso na entrega do imóvel em tela, notadamente quanto ao pagamento dos alugueres por todo o tempo de atraso, além da multa contratual pela mora injustificada.

Defendem a nulidade da Cláusula Sétima, especificamente os itens 7.3; 7.4; 7.4.1 e 7.4.2., bem como o item “n” do contrato suplementar, que diz respeito ao pagamento do IPTU após a expedição do habite-se, mesmo se não houver entrega das chaves.

Por fim, requer o conhecimento e provimento do recurso para que a sentença seja modificada consoante os fundamentos ressaltados, no sentido de julgar procedentes os pedidos iniciais.

Não foram ofertadas contrarrazões (Id 7214604).

O feito não foi remetido ao Ministério Público por não se enquadrar nas hipóteses dos arts. 127 e 129 da Constituição Federal e arts. 176 a 178 do Código de Processo Civil. É o relatório.

VOTO De início, não havendo motivos para a negativa, defiro o pedido de justiça gratuita, motivo pelo qual, presentes os requisitos de admissibilidade, dele conheço.

Cinge-se a análise do presente acerca da existência de mora na conclusão das obras do imóvel e da verificação da ocorrência de danos materiais suportados pela parte autora em razão disso.

Inicialmente, vale destacar que as partes litigantes celebraram o contrato particular de promessa de compra e venda de um apartamento (unidade 307), no empreendimento “Condomínio Reidencial Royal Park”, situado na cidade de Natal, cuja cópia encontra-se acostada ao Id 7214463 e seguintes.

Em linhas gerais, o recurso alega o seguinte: a) as autoras adquiriram um imóvel residencial descrito no contrato; b) a vendedora se comprometeu a entregar o imóvel até 02/2014, mas a entrega não ocorreu; c) a cláusula que prevê um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias após o término do prazo inicial para a conclusão da obra é nula, assim como o item “n” que estabelece a responsabilidade do comprador pelo IPTU antes mesmo da entrega das chaves.

Cumpre assinalar, de plano, que não é abusiva a cláusula de contrato de compra e venda de imóvel que estipula prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão do bem, após o prazo inicialmente previsto para o término das obras.

Nesses termos, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que “deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).” (STJ - REsp 1582318/RJ, Rel.

Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/09/2017).

Nesse mesmo sentido, a jurisprudência desta Egrégia Corte: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO ORDINÁRIA.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

VALIDADE DA CLÁUSULA DO CONTRATO QUE PROLONGA O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL EM 180 DIAS.

ADEQUAÇÃO DA SENTENÇA À JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL.

DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS NO CASO CONCRETO.

PRAZO DE ENTREGA ULTRAPASSADO EM APENAS UM MÊS.

CURTO INTERVALO DE TEMPO SEM OCORRÊNCIA DE FATO CONFIGURADOR DE OFENSA SUBJETIVA.

EXCLUSÃO DO VALOR DA COMPENSAÇÃO.

RECURSO CONHECIDO E EM PARTE PROVIDO.” (TJRN - AC nº 2017.009249-0 - Relator Desembargador Amílcar Maia – 3ª Câmara Cível - j. em 20/03/2018 – destaquei). “EMENTA: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INCIDÊNCIA DO CDC.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTABELECE ATÉ 180 (CENTO E OITENTA) DIAS, APÓS O PRAZO INICIAL, COMO PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL.

LEGALIDADE.

JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA QUE ESTIPULA ENTREGA NO PRAZO DE 16 (DEZESSEIS) MESES APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO OU DA DATA PREVISTA PELO AGENTE FINANCEIRO.

INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR.

INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 47 DO CDC E 423 DO CÓDIGO CIVIL.

INCIDÊNCIA DOS ARTS. 39, V E XII; E 51, III e IV, DO CDC.

ILEGALIDADE.

CARACATERIZAÇÃO DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM PELA CONSTRUTORA.

CONSUMIDOR EM MORA EM RELAÇÃO AS OBRIGAÇÕES DE PAGAMENTO.

MORA DE AMBAS AS PARTES, RECONHECIDA PELO JUÍZO A QUO.

PRINCÍPIO DA EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO.

INAPLICABILIDADE.

RESSARCIMENTO, NA FORMA SIMPLES, DOS VALORES PAGOS PELO AUTOR A TÍTULO DE ALUGUÉIS, CONDOMÍNIO E PARCELAS REFERENTES À FASE DA OBRA.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

VIABILIDADE.

ATRASO SUBSTANCIAL NA ENTREGA DO IMÓVEL, ABALO EXTRAPATRIMONIAL QUE ULTRAPASSA O LIMITE DO TOLERÁVEL.

VALOR A SER FIXADO DE ACORDO COM OS PARÂMETROS DA CORTE E DAS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.

SENTENÇA REFORMADA.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.” (TJRN - AC nº 2015.001104-7 - Relator Desembargador Vivaldo Pinheiro – 3ª Câmara Cível - j. em 14/08/2018 – destaquei). “EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

INOCORRÊNCIA.

OBRA CONCLUÍDA DENTRO DO PRAZO DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS APÓS A DATA ESTIPULADA NO CONTRATO.

VALIDADE DESTA CLÁUSULA CONFIRMADA NA JURISPRUDÊNCIA.

DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES.

INOCORRÊNCIA.

INEXISTÊNCIA DE ATRASO NA OBRA.

DANOS MATERIAIS EM FACE DE VÍCIO NA CONSTRUÇÃO.

MATÉRIA DECIDIDA EM PRIMEIRO GRAU SEM QUE O INTERESSADO INTERPUSESSE O COMPETENTE RECURSO.

PRECLUSÃO.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

PRECEDENTES. - Não é abusivo o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do bem, após o prazo inicialmente previsto para a conclusão das obras. - Sendo o imóvel concluído dentro do prazo contratualmente estipulado para tanto, não há falar em mora da construtora, tampouco em lucros cessantes e danos morais suportados em razão desta.” (TJRN - AC nº 2018.000852-0 – De Minha Relatoria – 3ª Câmara Cível - j. em 04/09/2018 – destaquei).

Dessa forma, ao contrário do aventado no recurso, o prazo inicial para entrega do imóvel era 02/2014, conforme descrito no item L do quadro resumo (ID 19234732).

Assim, considerando a validade da cláusula de prorrogação do prazo para a entrega do empreendimento e inconteste que cerca de três meses após o prazo limite, ou seja, em 05/2014, o “Habite-se” do imóvel foi expedido (Id 7214513), constatando-se que os prazos contratuais para a conclusão do empreendimento foram respeitados e que não há falar em ressarcimento de danos materiais, tampouco em ato ilícito praticado pelas demandadas.

Nesse sentido: “EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

INOCORRÊNCIA.

OBRA CONCLUÍDA DENTRO DO PRAZO DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS APÓS A DATA ESTIPULADA NO CONTRATO.

VALIDADE DESTA CLÁUSULA CONFIRMADA NA JURISPRUDÊNCIA.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

INVIABILIDADE.

ATRASO NÃO CONFIGURADO.

INEXISTÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

PRECEDENTES. - Não é abusivo o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do bem, estabelecido após o prazo inicialmente previsto para a conclusão das obras. - Sendo o imóvel concluído dentro do prazo contratualmente estipulado para tanto, não há falar em mora da construtora, tampouco em danos materiais e morais suportados em razão desta.” (TJRN – AC nº 0840780-56.2017.8.20.5001 – De Minha Relatoria - 3ª Câmara Cível – j. em 25/05/2021).

O atraso na entrega das chaves é fato incontroverso.

No entanto, também segundo os autos, este ocorreu por questão de inadimplemento dos valores, conforme extrato expedido muito tempo depois, em 20/02/2015 (Id 7214512), onde havia um saldo devedor no valor de R$ 154.087,09 (cento e cinquenta e quatro mil e oitenta e sete reais e nove centavos).

Dito isso, conforme os elementos postos, o saldo remanescente deveria ser quitado junto a construtora, reclamando esta de sucessivos atrasos com relação ao pagamento das parcelas.

Está claro que o pagamento do saldo remanescente é condição sine qua non à execução definitiva do contrato.

Sabe-se que, por expressa dicção do Código Civil vigente, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro (art. 476).

Trata-se da chamada “exceção de contrato não cumprido”, que, em prestígio ao princípio da boa-fé contratual, veda que qualquer dos contratantes venha a exigir o cumprimento da obrigação do outro, sem que tenha adimplido com a sua própria obrigação.

Tal regramento deve ser interpretado sistematicamente, eis que o art. 397 do Codex civilista dispõe, em seu parágrafo único, que “não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial”.

Daí decorre que, no caso submetido à apreciação judicial, o pagamento das parcelas do saldo remanescente deveria ter sido realizada de forma escorreita pelos adquirentes, mas não, conforme se pode observar da documentação colacionada aos autos.

Assim, a melhor interpretação a ser dada é de que houve, sim, descumprimento contratual por parte das apelantes, causando o atraso na entrega do imóvel, principalmente ao considerar o princípio da boa-fé.

Como sabemos, conforme dicção do art. 422 do Código Civil, os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução e antes do contrato, os princípios de probidade e boa-fé.

Trata-se da função integrativa da boa-fé objetiva.

De fato, as relações jurídicas devem ser pautadas pelo princípio da boa-fé objetiva (CC, art. 422), do qual decorre deveres anexos ou colaterais, entre os quais estão os deveres de informação, transparência, esclarecimento, lealdade e cooperação.

Assim, incumbe a ambos os contratantes, em nome do princípio da boa-fé objetiva e em respeito ao princípio transparência e também o da cooperação, fazer com que a contratação seja clara, precisa e esclarecedora.

Segundo posição defendida pela doutrina, haverá violação positiva do contrato quando uma das partes contratantes transgride os deveres anexos, laterais ou instrumentais da boa-fé objetiva (CC, art 422), tais como os deveres de informação, transparência, lealdade, cooperação e proteção.

No caso dos autos, as adquirentes se descuidaram de seu dever anexo de cuidado e cooperação, por não terem realizado o pagamento das parcelas em atraso, culminando com o seu estado de inadimplência.

Assim, ausente o pagamento do saldo devedor, presente a justificativa para a não entrega das chaves do imóvel, o que torna improcedente o pedido de indenização neste ponto.

No que diz respeito ao pagamento do IPTU e outros tributos e taxas, entende-se que a obrigação de pagar os impostos referentes ao imóvel é do seu proprietário.

No entanto, tais despesas somente devem incidir a partir da efetiva entrega da unidade habitacional, não sendo cabível a sua cobrança antes.

No presente caso, o item “n” do contrato suplementar (Id 7214465 - Pág. 14), estabelece a responsabilidade do comprador relativamente às despesas de condomínio e IPTU, após a expedição do “habite-se” e mesmo antes do recebimento das chaves.

Ora, somente a partir da posse do adquirentes é que se inicia sua responsabilidade pelo pagamento de impostos e taxas, tornando nula a referida cláusula.

Ressalto que este entendimento tem contado com o beneplácito da jurisprudência desta Egrégia Corte, senão vejamos: “EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL, COM A CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA A RESSARCIR O VALOR PAGO A TÍTULO DE IPTU E DE TAXAS CONDOMINIAIS.

APELAÇÃO CÍVEL.

INVOCAÇÃO DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE OBRIGA O PAGAMENTO PELO COMPRADOR A PARTIR DA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE.

ENTREGA DA UNIDADE APÓS A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE.

RESPONSABILIDADE FINANCEIRA DA CONSTRUTORA PELO PAGAMENTO DO IPTU E TAXA CONDOMINIAL ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES.

APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.1.

A par da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade pelo pagamento das quotas condominiais é da construtora até a efetiva entrega das chaves aos promitentes compradores.2.

Portanto, a obrigação do pagamento da quota condominial nasce a partir do dia em que recebe a posse direta do imóvel, ou seja, quando a unidade é colocada ao seu dispor, já que a responsabilidade de custear as despesas de manutenção decorre da possibilidade de utilização do imóvel. 3.

O mesmo raciocínio se aplica ao pagamento do IPTU, cujo fato gerador nasce com a imissão da posse da apelada no imóvel.

Assim, é devida a restituição à recorrida do valor gasto com o referido imposto no período em que a construtora estava a promover os ajustes na unidade, retardando a data de entrega das chaves, embora o contrato celebrado disponha de modo diverso. 4.

Precedente do STJ (AgInt no AREsp 1034823/SP, Rel.

Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/05/2017, DJe 02/06/2017) e do TJRN (AC 2010.015864-9, Rel.

Desembargador Amaury Moura Sobrinho, 3ª Câmara Cível, j. 29/03/2011 e AC 2007.007119-6, Relª.

Juíza Francimar Dias (Convocada), 3ª Câmara Cível, j. 30/07/2009).5.

Conhecimento e desprovimento do apelo”. (TJRN – AC nº 0839038-30.2016.8.20.5001 – Relator Desembargador Virgílio Macêdo - 2ª Câmara Cível - j. em 12/11/2020 – destaquei).

Dito isto, entende-se indevida a responsabilização do comprador por valores de IPTU, taxas e outros tributos antes da efetiva posse do imóvel.

Face ao exposto, conheço e dou provimento parcial ao recurso tão somente para declarar nulo o item “n” do contrato suplementar, permanecendo incólumes os demais termos da sentença.

Quanto aos honorários advocatícios, diante da sucumbência recíproca, determino a sua divisão proporcional em 80% (oitenta por cento) para a parte demandante, os quais restam suspensos, nos termos do art. 98, §3º do CPC, e 20% (vinte por cento) para a parte demandada, considerando o mesmo montante estabelecido na sentença. É como voto.

Natal, data na assinatura digital.

Juíza Convocada Ana Cláudia Lemos Relatora em substituição Natal/RN, 5 de Fevereiro de 2024.