TJRN - 0860763-31.2023.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL/RN Processo nº 0860763-31.2023.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: SERGIO IGNACIO SANCHEZ ORTEGA REU: UNITY SPE 02- EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SA SENTENÇA Vistos etc., Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA ESPECÍFICA DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL proposta por SERGIO IGNACIO SANCHEZ ORTEGA em face de UNITY SPE 02- EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SA, na qual alega a parte autora, em síntese, que: a) reside em Natal e mantém um apartamento na cidade de São Paulo para sua residência eventual e a residência permanente de sua companheira; b) em 18/08/2021, o requerente, seduzido pela propaganda enganosa da requerida, foi convencido a adquirir o apartamento 1801 do UNITY SPE 02 – ,“DIY BELA VISTA” a ser edificado na Rua João Pascalaqua, 167, Bela Vista Vista, CEP: 01326-020, São Paulo-SP; c) o imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 351.661,50, com data prevista para entrega das chaves em 20/03/2024; d) acreditou estar apenas comprando um apartamento, pois inclusive pagou comissão de corretagem; e) diante da sua hipossuficiência enquanto consumidor e pouca prática do idioma português, foi induzido a assinar um contrato de adesão de constituição de Sociedade em Conta de Participação, sem tivesse interesse em se tornar sócio de uma SCP; f) a natureza do contrato no item 3.2 revela a fraude ao CDC, eis que não passou de um contrato de compra e venda de natureza consumerista; g) realizou o pagamento de todas as parcelas, exceto a última no valor de R$ 188.170,00 que seria paga com a entrega das chaves em 20/03/2024.

Diante disso, requereu, em sede de tutela de urgência: a) o arbitramento de aluguel mensal no valor de R$ 9.651,00 a partir de 20/03/2024 até a entrega do imóvel; b) que seja tornado indisponível o imóvel de propriedade da ré, matriculado sob o nº 85117; c) o congelamento da última parcela no valor de R$ 188.170,00 e declaração de nulidade das cláusulas 1.2.1 e 1.2.3 do contrato; e d) a estipulação de um prazo para entrega do imóvel, sob pena de multa diária, nos termos do §4º do artigo 84 do CDC.

No mérito, requereu o afastamento do contrato de SCP, reconhecendo-o como uma compra e venda de imóvel de acordo com as regras consumeristas; a confirmação da tutela e a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00.

A parte ré apresentou contestação (ID 119151567), na qual, defende: a) a ausência dos requisitos para concessão da tutela de urgência; b) a falta de interesse de agir, sob o argumento de que a parte autora elegeu rito procedimental inadequado, uma vez que a liquidação das sociedades em conta de participação rege-se pelas normas relativas à prestação de contas, nos termos do artigo 996 do Código Civil; c) que as partes elegeram o Foro da Comarca de São Paulo para discussão acerca do contrato; d) a inaplicabilidade do CDC, na medida em que a relação jurídica existente entre as partes é de natureza estritamente empresarial; e) que os prazos contratuais não foram cumpridos em razão da pandemia, o que atrasou a aprovação do projeto do empreendimento “Diy Bela Vista”, o que está em vias de ocorrer; f) que tem promovido todos os procedimentos necessários para o avanço do empreendimento; g) a inexistência de danos morais; e h) não merece acolhimento a pretensão de ressarcimento de valor superior ao valor efetivamente pago pela parte autora (R$ 172.964,95).

Réplica apresentada em ID 119280283.

Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte autora requereu a juntada de documentos (ID 119296778) e a parte ré informou o desinteresse na dilação probatória, reiterando argumentos da defesa (ID 120233652). É o relatório.

Em se tratando de demanda cuja questão de mérito é essencialmente de direito e que a documentação colacionada aos autos é suficiente a fazer prova dos aspectos fáticos, impõe-se o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC.

Inicialmente, aplica-se no caso concreto o Código de Defesa do Consumidor (Lei n.º 8.078/90), na medida em que se verifica, na relação estabelecida entre as partes, nítida característica de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º da referida legislação.

A parte autora figura como consumidora final do bem — um imóvel — enquanto a parte ré se apresenta como fornecedora de serviços e produtos habitacionais no mercado.

Embora a ré alegue tratar-se de contrato de sociedade em conta de participação (SCP), a análise dos autos revela que, sob o prisma fático e jurídico, o negócio entabulado reveste-se das características de um contrato de compra e venda de unidade imobiliária futura.

O material publicitário acostado aos autos evidencia que a oferta feita pela ré apresentava a promessa de aquisição de imóvel próprio, nos moldes usuais de um contrato de aquisição imobiliária (ID 119297331).

Em nenhum momento houve destaque claro e ostensivo quanto à estrutura jurídica do empreendimento sob a forma de sociedade em conta de participação, tampouco explicitação dos riscos típicos da mencionada relação societária.

Importa destacar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a aplicação do Código de Defesa do Consumidor mesmo em contratos travestidos de sociedades em conta de participação, quando evidenciada a vulnerabilidade do aderente/investidor, como é o caso dos autos.

Veja-se: RECURSO ESPECIAL.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

SÚMULA 7/STJ.

OFENSA A RESOLUÇÕES.

IMPOSSIBILIDADE.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

REEXAME.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA 5 E 7 DO STJ.

RESCISÃO CONTRATUAL.

SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO.

INVESTIMENTO FINANCEIRO.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

INCIDÊNCIA DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA.

POSSIBILIDADE.

INVESTIDOR OCASIONAL.

COMPETÊNCIA DO FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. 1- Recurso especial interposto em 15/4/2021 e concluso ao gabinete em 28/6/2021. 2- O propósito recursal consiste em dizer se: a) estaria configurado cerceamento de defesa; b) a competência para analisar processo de rescisão de contrato de sociedade em conta de participação seria de vara especializada; c) o foro competente para o julgamento da demanda, em não sendo acolhida a alegação de incompetência absoluta, seria aquele da sede da pessoa jurídica; d) haveria possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor em hipótese de rescisão de contrato de sociedade em conta de participação; e e) caberia a devolução dos valores investidos ante o elevado risco do investimento. 3- Encontrando-se delimitado o contexto fático-probatório no acórdão recorrido, evidenciando a desnecessidade e inutilidade da prova, rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, pois rever a conclusão do Tribunal a quo no sentido de que era cabível o julgamento antecipado da lide encontra óbice no enunciado da Súmula 7 do STJ. 4- A indicação de ofensa a resoluções, portarias e circulares, não enseja a abertura da via especial, pois os aludidos atos normativos não se enquadram no conceito de lei previsto no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal. 5- O exame da caracterização ou não do inadimplemento contratual exigiria o reexame do arcabouço fático-probatório acostado aos autos, além de interpretação de cláusulas contratuais, o que esbarra nos óbices das súmulas 5 e 7 do STJ. 6- Nos termos do art. 991, caput, do Código Civil, na sociedade em conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes. 7- "O CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional." (REsp 1785802/SP, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 06/03/2019). 8- Para incidência excepcional do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de sociedade em conta de participação, devem estar presentes dois requisitos: (a) a caracterização do sócio participante ou oculto como investidor ocasional vulnerável, e (b) ter sido a sociedade em conta de participação constituída ou utilizada com fim fraudulento, notadamente para afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor. 9- Na hipótese dos autos, extrai-se do arcabouço fático delineado pela Corte de origem que se encontra evidenciada a desproporção de forças entre as partes diante da estruturação e forma de remuneração do sócio ostensivo e a caracterização do recorrido como investidor ocasional vulnerável, pois este não desenvolve a referida atividade de maneira reiterada e profissional, razão pela qual se subsome ao conceito de consumidor.

Ademais, a ré é suspeita de ter utilizado a forma de sociedade em conta de participação como ardil para burlar as regras de proteção do consumidor, motivo pelo qual é de rigor a incidência das normas consumeristas, não havendo que se falar, portanto, em incompetência na hipótese em apreço. 10- Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 1.943.845/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/3/2022, DJe de 31/3/2022.) Referido precedente reforça o entendimento de que o autor, na qualidade de adquirente único e eventual de unidade imobiliária, é investidor ocasional, sem qualquer traço de habitualidade ou profissionalismo na prática de investimentos.

Além disso, a utilização da SCP no contrato, tal como na hipótese julgada, revela-se como artifício para afastar indevidamente a proteção do CDC, o que deve ser rechaçado.

A incidência do CDC afasta também a cláusula de eleição de foro diversa do domicílio do consumidor, por ser abusiva e incompatível com a proteção da parte hipossuficiente (art. 51, XV, do CDC).

Diante disso, afasto a cláusula de eleição de foro incidente sobre o contrato celebrado entre as partes, para reconhecer a competência deste Juízo para julgamento da matéria em debate.

Quanto ao interesse de agir, este pressupõe a existência de necessidade e utilidade do provimento jurisdicional, o que se verifica no caso concreto.

A parte autora alega ter firmado contrato com a requerida para aquisição de unidade imobiliária, apresentando como causa de pedir a alegação de que, a despeito da roupagem jurídica atribuída ao negócio – qual seja, constituição de Sociedade em Conta de Participação (SCP) –, a real natureza da relação jurídica estabelecida é de compra e venda de unidade habitacional, regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo o contrato meramente de adesão.

A pretensão deduzida — consistente, entre outros pedidos, no arbitramento de aluguel por inadimplemento contratual e fixação de prazo para entrega do imóvel, além da discussão sobre o próprio enquadramento jurídico da relação contratual — não encontra adequada veiculação em ação de prestação de contas, como sustenta a ré, mas sim em ação de obrigação de fazer cumulada com tutela específica, nos moldes adotados pelo autor.

A tese de inadequação da via eleita confunde-se, ademais, com o próprio mérito da demanda, cuja análise exige exame mais aprofundado da qualificação jurídica da relação entre as partes.

Assim, afasto a preliminar de ausência de interesse de agir suscitada pela parte ré.

O cerne da presente demanda consiste na caracterização da mora da parte ré na entrega do imóvel adquirido pelo autor e nas consequências advindas de referida circunstância.

O Anexo I do contrato celebrado entre as partes (ID 109343103) dispõe no item 1.2, que o vencimento da última parcela no valor de R$ 188.170,00 ocorreria com a entrega das chaves, prevista para 20/03/2024.

A tese defensiva de que o inadimplemento contratual decorreu de caso fortuito ou força maior — especificamente em razão dos efeitos da pandemia de COVID-19 — não pode ser acolhida.

Como efeito, no presente caso, trata-se de relação contratual oriunda de empreendimento imobiliário, o qual, por sua própria natureza, envolve riscos inerentes ao negócio, tais como oscilações econômicas, entraves administrativos, atrasos na obtenção de licenças e eventos externos que possam impactar a execução do projeto.

Assim, incide a teoria do risco do empreendimento, segundo a qual o empreendedor assume os riscos da atividade que explora, inclusive os decorrentes de eventos extraordinários, como crises sanitárias ou econômicas.

Conforme consolidado pela jurisprudência, a pandemia de COVID-19 não é, por si só, excludente de responsabilidade quando se trata de contrato de aquisição de imóvel na planta.

Ainda que a pandemia tenha representado um desafio generalizado, não se admite que se transfira ao consumidor as consequências do inadimplemento decorrente de risco próprio do negócio explorado pela parte ré.

Ademais, não foi apresentada prova específica de que os atrasos administrativos mencionados decorreram diretamente da pandemia, nem tampouco documentos oficiais que demonstrem a impossibilidade objetiva de cumprimento do cronograma previamente estabelecido no contrato.

Diante disso, resta evidenciada a inadimplência da ré, que deixou de atender a dispositivo contratual, resultando em prejuízo ao autor, de modo que é imperiosa a sua responsabilização pelo atraso na entrega da obra a partir de 21/03/2024 (primeiro dia após da data prevista para entrega das chaves).

Como é cediço, o atraso causa prejuízos ao adquirente que deixa de auferir renda com o aluguel ou paga aluguel a um terceiro.

Assim, sendo devido aluguel compensatório desde então, cuja pretensão atende duas necessidades do comprador de unidade imobiliária, ressarcir as despesas com o aluguel atual, bem como fazer cessar o prejuízo relativo aos lucros cessantes, na hipótese de locação da unidade a terceiro.

Nesse sentido, convém colacionar o informativo e o decisum proferidos pela referida Corte Superior: Informativo nº 0626, da Segunda Seção do STJ: O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR.

ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ.

PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS.

PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.

CRÉDITO ASSOCIATIVO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.

RECURSOS DESPROVIDOS. 1.

As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2.

Recursos especiais desprovidos. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.729.593 – SP, Relator: Min.

Marco Aurélio Bellizze, Data de julgamento: 11/09/2019).

Quanto à fixação do valor devido a título de aluguel compensatório, em atenção à jurisprudência em casos análogos, deve ser utilizado o percentual de 0,5% (cinco por cento) do valor do imóvel (R$ 351.661,50), que corresponde a R$ 1.758,31 (mil, setecentos e cinquenta e oito reais e trinta e um centavos).

A propósito, segue precedente do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte: EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

I –PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM SUSCITADA PELA RECORRENTE.

REJEIÇÃO.

RESPONSABILIDADE PELA CONSTRUÇÃO PREVISTA NA CLÁUSULA NONA DO CONTRATO.

II – MÉRITO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE ATRASO DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS NA ENTREGA.

AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE.

ATRASO DE MAIS DE DOIS ANOS, ALÉM DA TOLERÂNCIA, NA ENTREGA DA OBRA.

DANOS MORAIS CONFIGURADOS.

VALOR ARBITRADO EM CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

PAGAMENTO MENSAL NO PERCENTUAL DE 0,5% (MEIO POR CENTO) SOBRE O VALOR DO IMÓVEL.

ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0812052-39.2016.8.20.5001, Des.

MARIA DE LOURDES MEDEIROS DE AZEVEDO, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 16/11/2023, PUBLICADO em 17/11/2023) (destaques acrescidos) Considerando a mora da ré e o prejuízo patrimonial presumido pela privação do uso do imóvel, seja para moradia, seja para locação, entendo configurados os requisitos do artigo 300 do CPC para deferimento dos alugueis compensatórios, inclusive em sede de tutela de urgência.

No entanto, não se pode olvidar que, parte ré sequer demonstrou ter obtido aprovação do projeto do empreendimento perante os órgãos competentes, tampouco comprovou o início efetivo das obras, de modo que inexiste previsão atual para entrega do imóvel, razão pela qual entendo prudente a limitação do aluguel compensatório ao montante desembolsado pelo autor, a fim de se evitar o seu enriquecimento sem causa.

Quanto ao pedido de fixação de prazo certo para entrega do imóvel, sob pena de multa diária, entendo que não comporta acolhimento.

Isso porque inexiste nos autos qualquer documento técnico, alvará de construção ou registro de obra que ateste o cumprimento das etapas mínimas para viabilização do empreendimento.

Diante disso, a estipulação de um prazo judicial para a conclusão e entrega do imóvel, em face de empreendimento ainda não iniciado ou sequer aprovado, constituiria medida prematura e ineficaz, pois desprovida de base fática mínima para aferição do tempo necessário à sua execução.

Não compete ao Judiciário substituir-se ao cronograma técnico da incorporação, especialmente quando sequer há demonstração de que a obra esteja em curso.

A imposição de multa em caso de descumprimento de prazo não se justifica se inexiste um marco concreto de progresso da obra que permita estimar razoavelmente sua finalização.

Desse modo, rejeito os pedidos de fixação de prazo para a entrega do imóvel e fixação de multa diária.

Quanto ao pedido de congelamento do saldo devedor a contar de 20/03/2024 (data prevista para entrega das chaves), entendo que merece acolhimento, porquanto, nos termos do artigo 476 do Código Civil, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.” Nesse contexto, estando a parte ré em mora no que pertine a entrega do bem, não há como se exigir da parte autora o pagamento da última parcela com vencimento previsto para 20/03/2024.

Nesse sentido, seguem precedentes do TJRN: "EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL.

PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.

DOCUMENTOS NOS AUTOS SUFICIENTES PARA FORMAR O CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO.

REJEIÇÃO.

MÉRITO.

IRRESIGNAÇÃO DA CONSTRUTORA.

INCIDÊNCIA DAS DISPOSIÇÕES DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA ESPÉCIE.

CONSUMIDOR QUE NÃO CONSEGUIU REALIZAR O FINANCIAMENTO DO BEM IMÓVEL ADQUIRIDO EM RAZÃO DE PENDÊNCIAS FISCAIS E FINANCEIRAS DA CONSTRUTORA ORA APELANTE.

CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL SUB JUDICE.

POSSIBILIDADE.

IMPOSTO DE TRANSMISSÃO INTER VIVOS (ITIV) E DEMAIS DESPESAS POR CONTA DA RECORRENTE.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS DEVIDA.

PRECEDENTES DESTA CORTE.

QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM CONSONÂNCIA COM OS DITAMES DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO." (TJRN - Apelação Cível n° 2015.017797-4, Relatora: Desembargadora Judite Nunes,Julgamento: 22/11/2016) (destaques acrescidos) "EMENTA: CONSUMIDOR E PROCESSO CIVIL.

AÇÃO ORDINÁRIA.

TUTELA INDEFERIDA.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR AUSÊNCIA DAS PEÇAS OBRIGATÓRIAS E FACULTATIVAS SUSCITADA PELAS RECORRIDAS.

REJEIÇÃO.

DOCUMENTOS JUNTADOS AO INSTRUMENTO.

MÉRITO.

PEDIDO DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

ALEGADO INADIMPLEMENTO PELAS RECORRIDAS QUANTO A ENTREGA DO IMÓVEL NO PRAZO FIXADO CONTRATUALMENTE.

ADMISSIBILIDADE ANTE O CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS PELOS RECORRENTES.

DECISÃO REFORMADA.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO RECURSO. 1.

Constando os documentos obrigatórios e facultativos nos autos, não há como se acolher a preliminar de não conhecimento suscitada pelas recorridas sob o fundamento de irregularidade na formação do instrumento. 2.

Admite-se o congelamento do saldo devedor no contrato de promessa de compra e venda do imóvel celebrado pelas partes, estando os agravantes em dia com as suas obrigações perante as recorridas, consoante os extratos financeiros acostados, e não tendo recebido o imóvel no prazo fixado, devido o congelamento do saldo devedor, notadamente porque há pedido de rescisão contratual formulado na petição inicial. 3.

Ante o desequilíbrio contratual e forte prejuízo financeiro à parte contratante, na medida em que o mesmo contrato não prevê tolerância em caso de atraso no pagamento das parcelas pelo comprador, deve ser afastado o prazo de tolerância estipulado contratualmente. 4.

Precedentes do STJ (Súmula 543) e do TJRN (Ag nº 2013.013823-7, Rel.

Desembargador Virgílio Fernandes Jr., 2ª Câmara Cível, j. 29/04/2014). 5.

Agravo conhecido e provido."(TJRN, Agravo de Instrumento nº 2015.013467-5, Relatora: Juíza Convocada Maria do Socorro Pinto de Oliveira, 2 ª Câmara Cível, Julgado em 30/08/2016).(destaques acrescidos) "EMENTA: CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES.

VIABILIDADE.

VERBAS QUE POSSUEM FUNDAMENTOS DISTINTOS (PUNIÇÃO PELO INADIMPLEMENTO X RESPONSABILIDADE CIVIL).

SENTENÇA QUE DETERMINOU O "CONGELAMENTO" DO SALDO DEVEDOR A PARTIR DO PRAZO FINAL PARA ENTREGA DA OBRA.

ATRASO INJUSTIFICADO E DECORRENTE DE CONDUTA DESIDIOSA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. ÔNUS DA DESVALORIZAÇÃO DA MOEDA QUE DEVE RECAIR SOBRE A CONSTRUTORA/INCORPORADORA.

DANOS MORAIS.

QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM PATAMAR RAZOÁVEL, CONDIZENTE COM OS FATOS E COM AS CARACTERÍSTICAS DAS PARTES.

COMPATIBILIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.

CONHECIMENTO E IMPROVIMENTO DO RECURSO.

PRECEDENTES. - Enquanto a multa contratual ostenta natureza de cláusula penal moratória, cuja razão é a punição do contraente em decorrência do seu atraso, os lucros cessantes decorrem da responsabilidade civil, ostentando natureza indenizatória, que visa à compensação do contraente prejudicado pelo inadimplemento da parte contrária, sendo tais verbas, portanto, cumuláveis; - Malgrado não se desconheça o caráter recompositor da correção monetária, nesse caso, há de ser atribuído exclusivamente à construtora/incorporadora o ônus da desvalorização da moeda pelo decurso do tempo, pois efetivamente comprovado que a demora na quitação do saldo devedor não decorreu de ação ou omissão imputada ao consumidor, mas à própria empresa demandada, que atrasou a entrega da unidade. " (TJRN, Apelação Cível nº 2016.005539-6, Relator: Desembargador João Rebouças, 3ª Câmara Cível, Julgado em 26/07/2016).(destaques acrescidos) No caso em análise, a probabilidade do direito está suficientemente evidenciada nos autos, em razão da ausência de entrega do imóvel adquirido no prazo contratualmente previsto.

Já o perigo de dano se revela no risco concreto de que o autor, além de não receber o imóvel no prazo ajustado, ainda seja compelido a quitar o saldo devedor remanescente (R$ 188.170,00), valor significativo, sem que tenha havido a efetiva entrega das chaves, o que resultaria em ônus excessivo e potencial desequilíbrio contratual.

Nesse contexto, preenchidos os requisitos do artigo 300 do CPC, impõe-se o deferimento da tutela de urgência requerida para congelamento do saldo devedor relativo à parcela final (R$ 188.170,00) até a efetiva entrega das chaves ao autor.

Por outro laudo, entendo que não é o caso de declarar a nulidade das cláusulas 1.2.1 e 1.2.3 do contrato, uma vez que tais dispositivos apenas dispõem acerca da incidência de correção monetária sobre as parcelas, bem como multa de 2% e juros de 1% ao mês na hipótese de atraso.

Com efeito, referidos encargos contratuais poderão ser aplicados na hipótese de inadimplemento por parte do autor quanto à quitação da última parcela, caso esta não seja adimplida após a efetiva entrega das chaves.

Não há, portanto, fundamento jurídico para se decretar desde já a sua nulidade, sendo possível sua incidência em cenário fático futuro de mora da parte autora, após o decurso do período de congelamento do saldo devedor ora deferido.

Por fim, no que se refere ao pedido de condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais, a princípio poder-se-ia cogitar de aplicar à hipótese a orientação jurisprudencial no sentido de que o descumprimento de cláusula contratual, por si só, não gera dano moral.

Ocorre que em se tratando de imóvel, as expectativas do comprador mostram-se diferenciadas em relação a outros bens, em face da carga emocional que geralmente acompanha a aquisição de um bem durável de tal relevância, conforme se colhe dos acórdãos do TJRN a seguir transcritos: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA.

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

MULTA CONTRATUAL POR ATRASO.

TERMO INICIAL QUE DEVER SER O MOMENTO A PARTIR QUAL EXPIROU O PRAZO CONTRATUAL DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS DE PRORROGAÇÃO PARA ENTREGA.

TERMO FINAL.

DATA DA ENTREGA CHAVES MESMO SEM O COMPETENTE “HABITE-SE”.

AUTORA QUE NÃO FEZ QUALQUER RESSALVA QUANDO DO RECEBIMENTO DAS CHAVES SEM O “HABITE-SE”.

PRECEDENTE DESTA CORTE.

ALEGATIVA DE QUE MERO ABORRECIMENTO NÃO CARACTERIZA DANO MORAL.

NÃO ACEITAÇÃO.

DANO MORAL CONFIGURADO.

VALOR INDENIZATÓRIO ARBITRADO DE FORMA RAZOÁVEL E PROPORCIONAL.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE.

APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0820179-97.2015.8.20.5001, Dr.

ROBERTO FRANCISCO GUEDES LIMA, Gab.

Des.

Expedito Ferreira na Câmara Cível - Juiz convocado Dr.Roberto Guedes, ASSINADO em 14/02/2020) (destaques acrescidos) EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO ORDINÁRIA.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL.

PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO APELO DOS AUTORES, POR EXTEMPORANEIDADE, SUSCITADA PELA CONSTRUTORA DEMANDADA EM SEDE DE CONTRARRAZÕES.

REJEIÇÃO.

RECURSO TEMPESTIVO.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO QUE INTERROMPERAM O PRAZO RECURSAL PARA AMBAS AS PARTES.

MÉRITO.

ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO.

CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONSTATADOS.

LUCROS CESSANTES.

ALUGUÉIS.

APRESENTAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO.

RESTITUIÇÃO.

DATA DE ENTREGA DAS CHAVES FIXADA COMO TERMO FINAL.

VALOR CORRIGIDO PELO IPCA-E.

RELAÇÃO CONTRATUAL.

JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O EFETIVO PREJUÍZO (SÚMULA 43 DO STJ).

VERIFICADA OMISSÃO DO JULGADO VERGASTADO QUANTO A ESTE PONTO DE DISCUSSÃO.

AFASTAMENTO DA MULTA POR OPOSIÇÃO DE EMBARGOS PROCRASTINATÓRIOS.

RETARDO EXACERBADO PARA ENTREGA DO BEM.

EXPECTATIVA DOS CONSUMIDORES.

DEVER DE INDENIZAR.

DANO MORAL CONFIGURADO.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXA CONDOMINIAL E IPTU, REFERENTES À PERÍODO ANTERIOR A ENTREGA DO IMÓVEL.

RESSARCIMENTO DE FORMA SIMPLES.

IMPOSSIBILIDADE DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR.

NECESSIDADE DE MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO DA AVENÇA.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS APELOS. (TJRN, APELAÇÃO CÍVEL, 0810071-43.2014.8.20.5001, Dr.

CORNELIO ALVES DE AZEVEDO NETO, Gab.

Des.

Cornélio Alves na Câmara Cível, ASSINADO em 20/11/2019) (destaques acrescidos) Os pressupostos da responsabilização encontram-se satisfatoriamente delineados, na medida em que a parte autora comprovou satisfatoriamente a ocorrência de lesão e a participação essencial da demandada para a materialização do dano, haja vista que injustificadamente deixaram de observar os prazos contratualmente estabelecidos para a entrega do empreendimento.

A conjugação do dano causado à parte autora com a postura negligente e omissa das demandadas evidenciam o nexo causal que autoriza a imputação de condenação em danos morais, muito embora em se tratando de relação de consumo em que o fornecedor oferece o serviço de venda a prazo seja aplicável à espécie a regra da responsabilidade objetiva, prevista pelo art. 14 do CDC.

Nesses termos, merece prosperar a pretensão autoral quanto à condenação em indenização por danos morais.

Quanto ao valor da indenização a ser fixada, a doutrina mais abalizada e a jurisprudência majoritária destacam que referido quantum deve atender aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, revestindo-se de caráter não só punitivo ou meramente compensatório, mas também de cunho didático, de modo a desestimular no causador do dano a persistência em comportamentos que possam vir a causar lesões similares, sem entretanto, acarretar à vítima um enriquecimento sem causa.

Ensina a doutrina de Carlos Alberto Bittar:1“ (...) a indenização por danos morais deve traduzir-se em montante que represente advertência ao lesante e à sociedade de que não se aceita o comportamento assumido, ou evento lesivo advindo.

Consubstancia-se, portanto, em importância compatível com o vulto dos interesses em conflito, refletindo-se, de modo expressivo, no patrimônio do lesante, a fim de que sinta, efetivamente, a resposta da ordem jurídica aos efeitos do resultado lesivo produzido.

Deve, pois, ser a quantia economicamente significativa, em razão das potencialidades do patrimônio do lesante” No caso presente, a perda injustificada de prazos contratualmente estabelecidos para a entrega de bem durável de especial relevância social acarretou à parte autora, além dos danos materiais, abalo psicológico passível de reparação pecuniária, sendo necessário levar em consideração, ademais, as condições financeiras favoráveis das requeridas e o valor do imóvel negociado entre as partes, circunstâncias que indicam que a fixação da indenização no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor se mostra razoável à reparação dos danos sofridos.

Por fim, o pedido de indisponibilidade do imóvel de matrícula nº 85.117, de titularidade da ré, deve ser indeferido, uma vez que tal medida, de natureza excepcional, demanda demonstração concreta de risco efetivo à utilidade do provimento final, o que não restou comprovado nos autos.

A mera existência de litígio entre as partes, ou a possibilidade de inadimplemento contratual, não é suficiente, por si só, para justificar a constrição de bens da parte ré.

Ausente qualquer indício de dilapidação patrimonial ou de tentativa de alienação fraudulenta do bem, não há elementos que justifiquem o deferimento da medida extrema.

Isto posto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) reconhecer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica entabulada entre as partes, declarando-se abusiva a cláusula contratual que elege foro diverso do domicílio do consumidor, reconhecendo-se a competência deste Juízo para processar e julgar a presente ação; b) declarar a relação jurídica existente entre as partes como contrato de compra e venda de imóvel, afastando-se os efeitos da constituição da Sociedade em Conta de Participação (SCP) formalmente prevista no contrato; c) congelar, inclusive em sede de tutela de urgência, o saldo devedor relativo à última parcela do preço do imóvel, no valor de R$ 188.170,00 (cento e oitenta e oito mil, cento e setenta reais), impedindo-se qualquer atualização monetária e incidência de encargos contratuais a partir de 20/03/2024, até a efetiva entrega do imóvel ao autor; d) condenar a parte ré ao pagamento de aluguel compensatório em favor do autor, no valor mensal de R$ 1.758,31 (mil setecentos e cinquenta e oito reais e trinta e um centavos), correspondente a 0,5% do valor do imóvel, a contar de 21/03/2024, até a efetiva entrega das chaves da unidade habitacional ao autor, limitado ao montante desembolsado por este, para evitar enriquecimento sem causa; e e) condenar a parte ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Sobre o aluguel compensatório, deverá incidir correção monetária pelo IPCA, a contar do vencimento e acrescido de juros de mora, a contar da citação, pela taxa Selic, deduzido o percentual correspondente ao IPCA, nos termos do art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei n.º 14.905/2024.

Sobre o dano moral, deverá incidir correção monetária pelo IPCA, a contar da publicação da presente sentença, e acrescido de juros de mora, a contar da citação, pela taxa Selic, deduzido o percentual correspondente ao IPCA, nos termos do art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei n.º 14.905/2024.

Em razão do deferimento da tutela de urgência, deverá a parte ré, independentemente do trânsito em julgado, comprovar o depósito mensal do valor de R$ 1.758,31 (mil setecentos e cinquenta e oito reais e trinta e um centavos) a título de aluguel compensatório, sendo o primeiro com vencimento no prazo de 15 (quinze) dias a contar da publicação da presente sentença.

Julgo improcedente o pedido de fixação de prazo para entrega do imóvel, sob pena de multa diária, por ausência de elementos técnicos que permitam a fixação de termo razoável.

Julgo improcedente o pedido de indisponibilidade do imóvel matriculado sob o nº 85117, por ausência de demonstração de risco concreto de dilapidação patrimonial ou alienação fraudulenta.

Diante da sucumbência mínima da autora, condeno a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Publique-se, registre-se e intimem-se.

Certificado o trânsito em julgado, arquive-se com baixa nos registros de distribuição.

Natal/RN, 13 de maio de 2025.

OTTO BISMARCK NOBRE BRENKENFELD Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06) 1 BITTAR, Carlos Alberto.

Reparação civil por danos morais. 3. ed. rev. atual. e ampl.

São Paulo: Revista dos Tribunais, 1993. p.233).

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 4ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0860763-31.2023.8.20.5001.

Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor: SERGIO IGNACIO SANCHEZ ORTEGA Réu: UNITY SPE 02- EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SA ATO ORDINATÓRIO (Art. 162, § 4º, do CPC) Procedo à intimação das partes, por seus advogados, para, no prazo de 10 (dez) dias, especificarem as provas que eventualmente pretendam produzir, fundamentando a sua necessidade.

Natal/RN, 17 de abril de 2024 FABRIZIA FERNANDES DE OLIVEIRA Analista Judiciário (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 4ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0860763-31.2023.8.20.5001.

Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor: SERGIO IGNACIO SANCHEZ ORTEGA Réu: UNITY SPE 02- EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SA ATO ORDINATÓRIO (Art. 162, § 4º, do CPC) Procedo à intimação da parte autora, por seu advogado(a), para apresentar réplica à contestação, no prazo de 15 (quinze) dias.

Natal/RN, 16 de abril de 2024 FABRIZIA FERNANDES DE OLIVEIRA Analista Judiciário (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 4ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0860763-31.2023.8.20.5001.

Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor: SERGIO IGNACIO SANCHEZ ORTEGA Réu: UNITY SPE 02- EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SA ATO ORDINATÓRIO (Art. 162, § 4º, do CPC) Procedo à intimação da parte autora, por seu advogado(a), para se pronunciar acerca da diligência que resultou negativa nos autos (ID 117222268), no prazo de 10 (dez) dias.

Natal/RN, 18 de março de 2024 MARTA MARIA FERNANDES DE SOUZA ARAUJO Analista Judiciário (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 4ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo nº 0860763-31.2023.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: SERGIO IGNACIO SANCHEZ ORTEGA REU: UNITY SPE 02- EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SA DESPACHO Presentes os requisitos legais,recebo a petição inicial.

Deixo de encaminhar os autos ao CEJUSC para a realização de audiência conciliatória, a qual poderá ser realizada a qualquer tempo, caso haja requerimento das partes nesse sentido.

Cite-se o requerido, preferencialmente por meio eletrônico (art. 246, CPC), a fim de que apresente resposta no prazo de 15 dias, sob pena de revelia e presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor.

Contestado o feito, intime-se o autor a se manifestar em 15 dias.

Conclusos após.

Natal/RN, data registrada no sistema.

OTTO BISMARCK NOBRE BRENKENFELD Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)