04/09/2025 10:03

Conclusos para despacho
04/09/2025 00:07

Expedição de Certidão.
04/09/2025 00:07

Decorrido prazo de 4ª Defensoria Cível de Natal em 03/09/2025 23:59.
20/08/2025 06:21

Publicado Intimação em 20/08/2025.
20/08/2025 06:21

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/08/2025
19/08/2025 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Juízo de Direito da 11ª Vara Cível da Comarca de Natal 2ª Secretaria Unificada das Vara Cíveis da Comarca de Natal/RN Processo nº: 0847506-07.2021.8.20.5001 Ação: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Parte Exequete: MARIA VANUZIA DE OLIVEIRA Parte Executada: EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL PARQUE DAS SAPUCAIAS III SPE LTDA e outros ATO ORDINATÓRIO (Art. 203, § 4º, do CPC/15) Em cumprimento ao Despacho ID nº 156874640 intimo a parte credora a, no prazo de 05 (cinco) dias, informar seus dados bancários para fins de expedição de alvará eletrônico.

Natal/RN, 18 de agosto de 2025 LUCIANA MENDONCA MEDEIROS Analista Judiciário(a) (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
18/08/2025 11:14

Expedição de Outros documentos.
18/08/2025 11:12

Ato ordinatório praticado
15/08/2025 18:23

Juntada de Petição de petição
24/07/2025 01:10

Publicado Intimação em 24/07/2025.
24/07/2025 01:10

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 23/07/2025
22/07/2025 15:03

Expedição de Outros documentos.
22/07/2025 15:02

Processo Reativado
22/07/2025 15:02

Classe retificada de PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) para CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156)
22/07/2025 14:19

Proferido despacho de mero expediente
23/06/2025 12:50

Conclusos para decisão
23/06/2025 10:17

Juntada de Petição de petição
08/04/2025 12:38

Arquivado Definitivamente
08/04/2025 12:38

Juntada de Certidão
08/04/2025 08:49

Transitado em Julgado em 03/04/2025
04/04/2025 00:07

Decorrido prazo de 4ª Defensoria Cível de Natal em 03/04/2025 23:59.
04/04/2025 00:04

Decorrido prazo de 4ª Defensoria Cível de Natal em 03/04/2025 23:59.
14/03/2025 00:11

Decorrido prazo de LUCIANO JUNIOR XERFAN DE OLIVEIRA em 13/03/2025 23:59.
14/03/2025 00:05

Decorrido prazo de LUCIANO JUNIOR XERFAN DE OLIVEIRA em 13/03/2025 23:59.
24/02/2025 11:35

Juntada de Petição de petição
17/02/2025 01:54

Publicado Intimação em 17/02/2025.
17/02/2025 01:54

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/02/2025
17/02/2025 01:27

Publicado Intimação em 17/02/2025.
17/02/2025 01:27

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/02/2025
14/02/2025 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 Processo: 0847506-07.2021.8.20.5001 AUTOR: MARIA VANUZIA DE OLIVEIRA REU: EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL PARQUE DAS SAPUCAIAS III SPE LTDA, ELITIM CONSTRUCAO E INCORPORACAO LTDA Grupo de Apoio às Metas do CNJ SENTENÇA

I - RELATÓRIO Maria Vanuzia de Oliveira ajuizou a presente ação de declaração de nulidade de cláusula contratual com indenização por danos materiais e morais em desfavor do Empreendimento Residencial Parque das Sapucaias III SPE LTDA e Elitim Construção e Incorporação LTDA alegando, em síntese, que: a) em julho de 2020, firmou com a parte ré um instrumento particular de compromisso de compra e venda de bem imóvel em construção c/c alienação fiduciária em garantia; b) o propósito contratual era o financiamento do imóvel situado no Apartamento 108 - Bloco A1, do empreendimento imobiliário denominado “Residencial Parque das Sapucaias III”, no bairro Planalto, na cidade de Natal/RN; c) no tocante ao preço do bem, ajustou-se o pagamento de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), a ser pago mediante (nos termos da “Cláusula Terceira” – “Do Preço e da Forma de Pagamento”): (i) R$ 1.500,00 reais (mil e quinhentos reais) a título de sinal; (ii) R$ 12.770,09 (doze mil reais e setecentos e setenta reais) a título de parcelas reajustáveis; (iii) R$ 105.729,91 (cento e cinco mil setecentos e vinte e nove reais e noventa e um centavos) a título de parcelas única; d) arcou integralmente com o valor referente ao sinal (R$ 1.500,00), acrescido de 05 (cinco) parcelas referentes aos meses de setembro de 2020 a Fevereiro de 2021, no valor de R$ 490,42 (quatrocentos e noventa reais e quarenta e dois centavos), equivalente ao montante de R$ 2.453,10 (dois mil quatrocentos e cinquenta e três reais e dez centavos), totalizando o dispêndio da quantia de R$ 3.953,10 (três mil novecentos e cinquenta e três reais e dez centavos); e) ainda no mês de fevereiro de 2021, em razão de situação de dificuldade financeira, a requerente solicitou, por escrito, a rescisão do contrato, a qual apenas foi efetuada pela requerida em julho de 2021; f) foi informada de que, como sanção pelo desfazimento do contrato, o valor pago a título de sinal (R$ 1.500,00) seria retido integralmente pela incorporadora, bem como que haveria o desconto de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas; g) em nenhum momento, à parte contratante, foi feita a leitura do contrato, explicitando suas cláusulas restritivas de direito, mormente acerca dos ônus empregados por eventual desfazimento do negócio jurídico; h) somente na ocasião do distrato, é que houve a entrega, à requerente, do instrumento contratual de compra e venda em questão, para assinatura conjunta de ambos os instrumentos.

Assim, requer anulação da Cláusula Vigésima-Segunda, alínea “b” (Seção XIII) de retenção do sinal e da cláusula de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos referentes às parcelas de autofinanciamento; subsidiariamente, em não se reconhecendo a falha no dever de informação da incorporadora-ré, requer-se anulação da Cláusula Vigésima-Segunda, alínea “b” (Seção XIII) de retenção do sinal e da cláusula de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos referentes às parcelas de autofinanciamento, devido a inadmissibilidade da cumulação dos dois institutos, além da abusividade da porcentagem de retenção, devendo-se determinar a IMEDIATA devolução das prestações já pagas (inclusive o sinal), podendo a instituição-ré reter apenas o limite de 10% (dez por cento) dos valores recebidos; o pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) devido à falha do dever de informação do contrato pela parte requerida, além da cominação de cláusula sabidamente abusivas em desfavor da parte autora.

Devidamente citado, o réu apresentou sua defesa em Id. 78075058.

Em tal peça, arguiu preliminarmente a ilegitimidade passiva e a correção do valor da causa.

No mérito, aduz em suma que tudo foi devidamente esclarecido para a parte autora quando da contratação e devidamente explicado, não tendo sido deixado de prestar qualquer informação.

Ao final, requereu a improcedência da demanda.

Foi ofertada a réplica (Id. 81053136), mas não houve maior dilação probatória.

Vieram-me os autos conclusos. É o relatório.

Passo a decidir.

II - FUNDAMENTAÇÃO A causa comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, haja vista a prescindibilidade de dilação probatória para análise do mérito, sendo a prova documental juntada aos autos suficiente para a prolação de sentença neste momento processual.

De início venho analisar a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo réu Eletim Construção e Incorporadora LTDA.

Como é cediço, as condições da ação devem ser aquilatadas, segundo a teoria eclética abraçada pelo nosso sistema processual, em “estado de afirmação”, isto é, não se pode ter, no início da lide, certeza alguma quanto à responsabilidade imputada, mas a mera possibilidade real, assim afirmada de que essa responsabilidade existe já autoriza o juízo a reconhecer a legitimidade daquele a quem se comete o dever de indenizar.

Ao final, no julgamento de mérito, pode até o juiz concluir pela ausência de responsabilidade, mas isso não retira da parte a legitimidade para responder a demanda.

Dito isso, rejeito a preliminar suscitada.

Quanto a impugnação ao valor da causa, entendo que não merece prosperar, tendo em vista que, de acordo com o art. 292, II do CPC, quando se pretende a rescisão contratual o valor da causa deve ser o do próprio contrato.

Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO.

COMPRA E VENDA.

RESOLUÇÃO.

VALOR DA CAUSA.

VALOR DO CONTRATO.

PRÉVIA NOTIFICAÇÃO.

SÚMULA Nº 5/STJ. 1.

Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.

Não viola o artigo 489 do Código de Processo Civil de 2015 nem importa em omissão a decisão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelo recorrente. 3.

O valor da causa em que se pretende a rescisão contratual é o do próprio contrato.

Precedentes. 4.

Na hipótese, rever o entendimento firmado pelo tribunal de origem acerca da necessidade de prévia notificação para a rescisão do contrato demandaria a interpretação de cláusula contratual, procedimento vedado pela Súmula nº 5/STJ. 5.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1075542 SP 2017/0067579-3, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 10/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/06/2019) Não havendo preliminares pendentes de apreciação, estando presentes pressupostos processuais de existência, requisitos de validade do processo, bem como as condições da ação, passo a análise do mérito.

Trata-se de uma ação de nulidade de cláusula contratual, cumulada com indenização pelos danos materiais e morais, pela qual alega a parte autora ter firmado contratos de Compra e Venda de Imóvel com a demandada, porém, após enfrentar problemas financeiros, comunicou a rescisão contratual e requereu a devolução dos valores pagos.

A demandada, por seu turno, aduz a impossibilidade de restituição do valor total já pago pela parte demandante, ante a existência de cláusula no contrato referente a retenção do sinal e de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, razão pela qual pugnou pela total improcedência da demanda.

Salvo melhor juízo, os pedidos contidos à inicial merecem parcial acolhimento.

Explico.

A priori, verifica-se a evidente caracterização da relação de consumo existente entre as partes.

Com efeito, a parte autora enquadra-se no conceito exposto no art. 2º da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) e a ré pode ser considerada fornecedora, como dita o art. 3º da mesma Lei.

In casu, observa-se que houve a rescisão contratual, e a autora vem requerer a declaração da nulidade de cláusulas contratuais que definem a retenção do valor do sinal somado a 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, sendo a própria inicial expressa quanto ao fato de, em face às dificuldades financeiras enfrentadas, não teve mais o intuito de dar prosseguimento ao pagamento das parcelas do imóvel.

Com efeito, a parte autora não pode ser obrigada a permanecer presa ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel, tendo perdido o interesse em adquirir o bem.

A rescisão do contrato é plenamente possível, bastando que a construtora possa reter um percentual dos valores pagos.

Outrossim, não pretendendo dar continuidade ao liame contratual, resta clarividente seu direito à devolução de parte do valor investido, cingindo-se a controvérsia acerca do quantum dessa restituição.

Sobre o tema já se pronunciou o Colendo STJ quando da edição do verbete sumular 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Vê-se, pois, que a súmula regula duas situações: a resolução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva do vendedor e a resolução por culpa do comprador.

Não havendo a culpa da empresa vendedora, embora o desfazimento do contrato dê ao comprador o direito à restituição imediata das parcelas adimplidas, poderá haver retenção pelo vendedor de percentuais entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago.

Decerto, o Superior Tribunal de Justiça entende que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

Existem precedentes do STJ afirmando que o percentual máximo que o promitente vendedor poderia reter seria o de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores já pagos, devendo o restante ser devolvido ao promitente comprador.

Nesse sentido: STJ - AgInt no REsp 1804123/SP, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRATURMA, julgado em 09/09/2019, DJe 11/09/2019).

STJ - AgInt no AREsp1417321/MA, Rel.

Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em19/08/2019, DJe 22/08/2019.

Na contenda em análise, à luz da narrativa fática tecida na peça vestibular, observei que o motivo da rescisão contratual decorre de circunstâncias atribuíveis exclusivamente à parte autora.

Dessa forma, entendo que não há como imputar a nulidade da cláusula Vigésima-Segunda, alínea “b” (Seção XIII) de retenção do sinal e da cláusula de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos referentes às parcelas de autofinanciamento.

Destarte, reputo justo o ressarcimento de 75% (setenta e cinco por cento) do valor efetivamente adimplido pela requerente.

Contudo, deve ser compensado o valor de R$ 1.839,05 (mil oitocentos e trinta e nove reais e cinco centavos) que já foram depositados na conta da parte autora, conforme comprovantes de pagamento anexados à defesa da ré (Id. 78075062).

Na hipótese, o desconto de 25% (vinte e cinco por cento) será suficiente para cobrir todas as despesas administrativas com a formalização dos contratos.

Nesse sentido, entendo como legítima a retenção feita pela parte ré, deixando de acolher o pleito de nulidade de cláusula contratual, e consequentemente de qualquer indenização à parte autora, seja de ordem material ou moral.

III - D I S P O S I T I V O S E N T E N C I A L Por tudo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral, apenas para condenar o réu a devolução dos pagos pela parte autora, com a retenção de 25% (vinte e cinco por cento), acrescido de juros de mora de acordo com a taxa legal (art. 406 do CC, com redação conferida pela Lei nº 14.905, de 28/06/2024), a contar do trânsito em julgado, bem como correção monetária pelo IPCA, a contar da data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ).

Compensando-se ainda o valor de R$ 1.839,05 (mil oitocentos e trinta e nove reais e cinco centavos) que já foram depositados na conta da parte autora, conforme comprovantes de pagamento anexados à defesa da ré (Id. 78075062).

Condeno a parte autora, sucumbente na maioria dos pedidos, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Considerando que o postulante é beneficiário da justiça gratuita, suspendo a sua exigibilidade pelo prazo de 05 (cinco) anos, nos moldes do Artigo 98, § 3º do CPC.

P.R.I.

Natal/RN, 12 de fevereiro de 2025.

MARCO ANTÔNIO MENDES RIBEIRO Juiz de Direito Documento Assinado Digitalmente na forma da Lei n°11.419/06
13/02/2025 11:48

Expedição de Outros documentos.
13/02/2025 11:47

Expedição de Outros documentos.
12/02/2025 10:25

Julgado procedente em parte do pedido
07/01/2025 15:26

Conclusos para julgamento
07/01/2025 15:23

Proferido despacho de mero expediente
30/10/2023 10:03

Publicado Intimação em 22/06/2023.
30/10/2023 10:03

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/06/2023
05/09/2023 11:45

Conclusos para julgamento
04/08/2023 11:49

Juntada de Petição de petição
12/07/2023 10:41

Juntada de Petição de substabelecimento
05/07/2023 16:30

Juntada de Petição de petição
21/06/2023 16:45

Juntada de Petição de petição
21/06/2023 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0847506-07.2021.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor: MARIA VANUZIA DE OLIVEIRA Réu: EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL PARQUE DAS SAPUCAIAS III SPE LTDA, ELITIM CONSTRUCAO E INCORPORACAO LTDA ATO ORDINATÓRIO Com permissão no Art. 203, § 4.º do Código de Processo Civil, e das disposições contidas no Art. 78, do Provimento n.º 154 de 09/09/2016 da Corregedoria de Justiça do Estado do RN, INTIMO a parte autora para se manifestar sobre a petição de ID 101575005 e documentos anexados, no prazo de 15 (quinze) dias.

NATAL/RN, 20 de junho de 2023 ROMINA RODRIGUES DA ESCOSSIA Chefe de Secretaria (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
20/06/2023 14:17

Expedição de Outros documentos.
20/06/2023 14:17

Ato ordinatório praticado
10/06/2023 14:08

Juntada de Petição de petição
23/05/2023 09:08

Expedição de Outros documentos.
22/05/2023 20:34

Proferido despacho de mero expediente
21/06/2022 11:51

Conclusos para despacho
18/04/2022 10:32

Juntada de Petição de petição
06/04/2022 14:29

Juntada de Petição de petição
06/03/2022 12:25

Expedição de Outros documentos.
06/03/2022 12:24

Ato ordinatório praticado
01/02/2022 16:35

Juntada de Petição de contestação
07/01/2022 14:20

Juntada de Petição de aviso de recebimento
17/12/2021 13:05

Juntada de Certidão
13/12/2021 11:29

Juntada de Certidão
06/12/2021 11:10

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
06/12/2021 11:10

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
06/12/2021 11:10

Juntada de Certidão
26/10/2021 12:12

Juntada de Certidão
05/10/2021 12:30

Juntada de Petição de petição
04/10/2021 15:56

Expedição de Outros documentos.
04/10/2021 12:55

Proferido despacho de mero expediente
30/09/2021 11:57

Conclusos para despacho
30/09/2021 11:56

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
30/09/2021

Ultima Atualização
19/08/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Ato Ordinatório • Arquivo

Despacho • Arquivo

Petição • Arquivo

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Despacho • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Despacho • Arquivo

Informações relacionadas

Processo nº 0800565-76.2021.8.20.5137

Banco Bradesco S/A.

Banco Bradesco S.A.

Advogado: Antonio de Moraes Dourado Neto

2ª instância - TJRN

Ajuizamento: 06/06/2022 10:26

Exibir Processo

Processo nº 0800565-76.2021.8.20.5137

Luzia Fernandes de Oliveira

Banco Bradesco S/A.

Advogado: Antonio de Moraes Dourado Neto

1ª instância - TJRN

Ajuizamento: 08/06/2021 18:19

Exibir Processo

Processo nº 0802066-82.2023.8.20.0000

Municipio de Natal/Rn

Eliete Moreira de Vasconcelos

Advogado: Viviane Carla de Oliveira Rios

2ª instância - TJRN

Ajuizamento: 01/03/2023 07:30

Exibir Processo

Processo nº 0812407-20.2019.8.20.5106

Banco do Nordeste do Brasil SA

Criste Jones Bessa Simao

Advogado: Soraidy Cristina de Franca

1ª instância - TJRN

Ajuizamento: 24/07/2019 09:21

Exibir Processo

Processo nº 0117048-18.2018.8.20.0001

Pmrn / Djd - Diretoria de Justica e Disc...

Graco Ludovicus Cunha de Medeiros

Advogado: Eliel Carlos Alves da Silva

1ª instância - TJRN

Ajuizamento: 14/12/2018 00:00

Exibir Processo