TJRN - 0848938-27.2022.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0848938-27.2022.8.20.5001 Polo ativo MCI INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA Advogado(s): NATALIA DIAS DE SOUZA BEZERRIL Polo passivo RECREIO PONTA NEGRA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO EIRELI - EPP Advogado(s): MARCILIO MESQUITA DE GOES Apelação Cível nº 0848938-27.2022.8.20.5001 Apelante: MCI Investimentos e Participações LTDA.

Advogada: Natália Dias de Souza Bezerril.

Apelado: Recreio Ponta Negra Empreendimento Hotelereiro EIRELI – EPP.

Advogado: Marcílio Mesquita de Góes.

Relator: Desembargador Vivaldo Pinheiro.

EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA.

CESSÃO PLENA DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS A TERCEIROS.

EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

RECURSO PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por MCI Investimentos e Participações LTDA. contra sentença que julgou procedente pedido formulado por Recreio Ponta Negra Empreendimentos Hoteleiros EIRELI – EPP, em ação de rescisão contratual cumulada com tutela de urgência relativa a contrato de intermediação e administração imobiliária.

A Apelante sustenta a ilegitimidade ativa da Apelada, sob o argumento de que esta havia previamente transferido todos os direitos e obrigações do contrato para as empresas MRI Investimentos Ltda. e HF Empreendimentos LTDA., conforme documento contratual datado de 11/05/2020.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se a parte autora, ora Apelada, possui legitimidade ativa para propor ação de rescisão contratual, considerando a prévia cessão contratual de seus direitos e obrigações a terceiros.

III.

RAZÕES DE DECIDIR A legitimidade ativa constitui condição da ação, sendo exigida a titularidade do direito material deduzido em juízo, nos termos do art. 17 do CPC.

O “Termo de Ciência (Aditivo) Contratual” de 11/05/2020, assinado pelas partes envolvidas, transfere de forma plena e irrevogável os direitos e obrigações contratuais da Apelada para MRI Investimentos Ltda. e HF Empreendimentos LTDA., configurando sub-rogação expressa e perda da titularidade do direito material.

A autora, ao ingressar com a demanda em 08/07/2022, já não detinha mais legitimidade para pleitear em nome próprio a rescisão do contrato cedido.

A ilegitimidade ativa é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício a qualquer tempo e grau de jurisdição, inclusive em sede recursal, conforme jurisprudência consolidada do STJ e desta Corte.

A ausência de legitimidade ativa impõe a extinção do processo sem resolução de mérito, conforme art. 485, VI, do CPC.

IV.

DISPOSITIVO E TESE Recurso provido.

Tese de julgamento: A parte que cede integralmente os direitos e obrigações decorrentes de contrato a terceiros perde a legitimidade ativa para propor ação fundada na relação jurídica transferida.

A ilegitimidade ativa é matéria de ordem pública e pode ser reconhecida de ofício, em qualquer fase do processo.

A ausência de legitimidade ativa impõe a extinção do feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 17, 485, VI; Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.711.927/RJ, rel.

Min.

Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 25.11.2024, DJEN 29.11.2024; TJRN, Apelação Cível 0801047-60.2021.8.20.5125, rel.

Des.

Vivaldo Pinheiro, j. 11.10.2023, publ. 18.10.2023; TJRN, Apelação Cível 0801082-29.2022.8.20.5143, rel.

Desª Berenice Capuxú, j. 17.05.2024, publ. 21.05.2024; TJRN, Apelação Cível 0800017-14.2017.8.20.5033, rel.

Des.

Vivaldo Pinheiro, j. 10.04.2024, publ. 10.04.2024.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n° 0848938-27.2022.8.20.5001, em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade de votos, sem opinamento ministerial, em conhecer e dar provimento a Apelação Cível, tudo nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por MCI Investimentos e Participações Ltda., com o objetivo de reformar a sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão da Autora, ora Apelada, “(…) extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do que rege o artigo 487, I, do CPC.

Declaro rescindido o contrato de ID 85068179 e a nulidade da cláusula sétima, determinando como multa, pela finalização antecipada, o valor devido referente à três taxas de administração estipuladas em contrato.

Em razão da sucumbência mínima da parte autora, com arrimo no art. 86, parágrafo único, do CPC, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora fixo no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º, do CPC). (…)”.

Irresignada com o decisum, interpôs a Apelante o presente recurso, suscitando a preliminar de ilegitimidade ativa da Autora, sob o fundamento de que à época da propositura da demanda, a Recreio Ponta Negra Empreendimento Hoteleiro EIRELI – EPP, já havia transferido todos os direitos e obrigações relativos ao contrato para as empresas MRI Investimentos Ltda. e HF Empreendimentos Ltda., por meio de termo de ciência contratual datado de 11/05/2020.

Na sequência, argumentou que, nos termos dos arts. 17, 18 e 485, VI, do CPC, a Apelada não mais detinha legitimidade ativa, por já ter transferido integralmente os direitos contratuais, sendo parte ilegítima para figurar no polo ativo da demanda.

No mérito, sustentou ser inaplicável ao caso o CDC, por se tratar de relação entre empresas de grande porte, juridicamente organizadas, com capacidade técnica e financeira para negociar em condições de igualdade, enfatizando que a Apelada “não se enquadra no conceito legal de consumidora e tampouco em situação de vulnerabilidade negocial”.

Além disso, argumentou sinteticamente a Apelante que: I) o contrato foi firmado com base em negociação livre entre partes experientes; II) não houve qualquer coação, erro ou desequilíbrio contratual; III) a Cláusula Sétima, que estipula a multa, é legítima, proporcional e visa garantir o equilíbrio econômico e desestimular o inadimplemento unilateral; IV) a cláusula penal pactuada tem respaldo jurídico, não representando enriquecimento ilícito, e que os serviços foram efetivamente prestados durante anos sem objeções pela Apelada.

Ao final, requereu que seja acolhida a preliminar de ilegitimidade ativa, extinguindo-se o feito sem resolução de mérito, e caso não acolhida a preliminar, que seja provido o recurso, reformando-se a sentença para julgar totalmente improcedente a demanda, reconhecendo-se a validade do contrato e de suas cláusulas, especialmente da cláusula penal estipulada.

Em sede de contrarrazões (págs. 786-793), a Apelada rebateu os argumentos postos no recurso, alegando ser parte legítima para figurar no polo ativo do processo, sob o fundamento de que a transferência de propriedade e de obrigações contratuais para as outras 2 empresas não afastaria a sua legitimidade ativa, considerando que foi à parte original no contrato de intermediação de locação e administração de imóveis, havendo interesse legítimo desta.

No mérito, rebateu pontualmente os argumentos postos no apelo, afirmando ser aplicável o CDC ao caso, e que o contrato não guardou a devida boa-fé e possui vício de consentimento, clamando ao final pelo desprovimento do recurso, e consequente manutenção da sentença atacada.

A 5ª Promotora de Justiça de Natal, em substituição na 10ª Procuradoria de Justiça entendeu desnecessária a intervenção ministerial no feito. É o relatório.

VOTO Analisados os pressupostos de admissibilidade, vejo que os mesmos se encontram presentes, motivo por que conheço do recurso interposto.

De início, cumpre examinar a preliminar de ilegitimidade ativa suscitada pela Apelante.

A controvérsia posta em julgamento diz respeito à legitimidade ativa da Autora, ora Apelada, Recreio Ponta Negra Empreendimento Hoteleiros EIRELI – EPP, para a propositura da demanda de rescisão contratual, cumulada com pedido de tutela de urgência, referente ao contrato de intermediação e administração imobiliária firmado com a Apelante, MCI Investimentos e Participações LTDA.

Pois bem! A Apelante sustenta a Apelada não poderia figurar no polo ativo da ação proposta, uma vez que, anteriormente à propositura desta, teria sucedido contratualmente suas obrigações e direitos relativos ao contrato objeto da lide para as empresas MRI Investimentos Ltda. e HF Empreendimentos LTDA., conforme demonstrado no “Termo de Ciência (Aditivo) Contratual” datado de 11/05/2020, constante nos autos às pág. 649.

De fato, conforme o documento colacionado sob ID nº 29906612 – pág. 649, houve sub-rogação expressa da RECREIO, ora Apelada, transferindo todos os direitos e obrigações oriundos do Contrato de Intermediação de Locação e Administração de Bem Imóvel firmado com a Apelante, para as empresas “MRI” e “HF”, em caráter pleno e irrevogável.

Tal instrumento, assinado pelas partes interessadas, reveste-se de plena eficácia jurídica e demonstra a perda superveniente da titularidade da relação material por parte da Apelada.

Importante destacar que a legitimidade ativa ad causam constitui uma das condições da ação, consoante o art. 17 do Código de Processo Civil, sendo cabível apenas àquele que se afirme titular de um direito subjetivo material que pretende proteger através da prestação jurisdicional.

No referido “Termo de Ciência (Aditivo) Contratual”, as empresas “MRI” e “HF”, são chamadas de “sucessoras” da Apelada, e obrigam-se a cumprir o contrato na qual estão sucedendo a Apelada.

Dito isso, verifico que, desde o momento da propositura da ação (08/07/2022), a Apelada não detinha mais a titularidade do direito material discutido, tendo em vista a prévia cessão a terceiros.

Logo, a Autora, ora Apelada, tornou-se parte ilegítima para pleitear em juízo a rescisão do referido contrato, ainda que eventualmente remanescente algum interesse reflexo ou econômico.

Outrossim, destaco que a ilegitimidade ativa pode ser arguida em sede de Apelação Cível, desde que ainda não tenha havido decisão de mérito que tenha reconhecido a legitimidade da parte autora com trânsito em julgado, caso dos autos.

Trata-se de matéria de ordem pública, e por isso pode ser conhecida pelo tribunal, inclusive de ofício, em grau recursal.

Sobre o tema, trago a colação recentíssimo julgado do STJ, onde restou consignado que a ilegitimidade ativa pode ser arguida até em sede de embargos de declaração, mesmo que não tenha sido suscitada na apelação cível.

Eis o referido julgado: “PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE EXIGIR CONTAS.

CONDOMÍNIO.

DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE.

IMPUGNAÇÃO REGULAR.

SÚMULAS NºS 7 DO STJ, 283 E 284 DO STF.

INAPLICABILIDADE.

VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO NCPC.

OMISSÃO.

EXISTÊNCIA.

ILEGITIMIDADE ATIVA.

MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA.

DECISÃO MANTIDA.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

A regular impugnação dos fundamentos da decisão que inadmitiu o recurso especial viabilizava o conhecimento do agravo em recurso especial. 2.

O provimento do recurso especial não dependeu do exame de matéria fático-probatória, mas apenas da constatação de que a matéria não havia sido abordada pelo acórdão recorrido e pelo acórdão que julgou os embargos declaratórios. 3.

As razões do recurso especial eram suficientes para a demonstração da alegada omissão que ensejaria ofensa ao art. 1.022 do NCPC. 4.

A ilegitimidade ativa é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício pelo julgador, de modo que deveria ter sido apreciada no julgamento dos embargos de declaração, ainda que não tenha sido arguida em apelação. 5.

Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 6.

Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp n. 2.711.927/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/11/2024, DJEN de 29/11/2024.) Sem dissentir, é também a jurisprudência desta e.

Corte de Justiça: “EMENTA: PROCESSO CIVIL.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE POSITIVO.

ALEGAÇÃO DE VÍCIO NO ACÓRDÃO HOSTILIZADO.

ARGUIÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM.

MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA COGNOSCÍVEL A QUALQUER TEMPO E GRAU DE JURISDIÇÃO.

AUTORA QUE PLEITEOU DIREITO ALHEIO EM NOME PRÓPRIO.

SUPRESSÃO DA OMISSÃO A QUAL DEVERIA O JUIZ SE PRONUNCIAR DE OFÍCIO.

EXISTINDO QUALQUER DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, A SER SANADA, IMPÕE-SE O ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS PARA A DEVIDA RETIFICAÇÃO.

OMISSÃO RECONHECIDA.

EMBARGOS CONHECIDOS E ACOLHIDOS, COM EFEITOS INFRINGENTES, PARA RECONHECER A ILEGITIMIDADE ATIVA E FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL DA EMBARGADA.” (APELAÇÃO CÍVEL, 0801047-60.2021.8.20.5125, Des.

Vivaldo Pinheiro, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 11/10/2023, PUBLICADO em 18/10/2023) “EMENTA: CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO ORDINÁRIA.

PRETENSO DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM MÓVEL E RESTITUIÇÃO DAS QUANTIA PAGAS.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA SUSCITADA DE OFÍCIO PELA RELATORA.

CONTRATO MANTIDO PELA GENITORA FALECIDA DO APELANTE.

AÇÃO INTENTADA PELO FILHO.

IMPOSSIBILIDADE DE VINDICAR DIREITO ALHEIO.

EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO MERITÓRIA (ART. 485, VI, CPC).” (APELAÇÃO CÍVEL, 0801082-29.2022.8.20.5143, Desª.

Berenice Capuxú, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 17/05/2024, PUBLICADO em 21/05/2024) “EMENTA: PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA SUSCITADA DE OFÍCIO.

ILEGITIMIDADE ATIVA DA PARTE AUTORA,ORA RECORRIDA.

EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO POR AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE PROCESSUAL ATIVA.

ARTIGO 485, VI DO CPC.

RECURSO PREJUDICADO.” (APELAÇÃO CÍVEL, 0800017-14.2017.8.20.5033, Des.

Vivaldo Pinheiro, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 10/04/2024, PUBLICADO em 10/04/2024) Destaca-se, ademais, que, nos termos do art. 485, VI, do CPC, a ausência de legitimidade configura hipótese de extinção do processo sem resolução do mérito.

E por se tratar de matéria de ordem pública, tal vício pode e deve ser reconhecido de ofício pelo julgador, a qualquer tempo e grau de jurisdição.

Neste contexto, tem-se por plenamente caracterizada a ausência de condição para o regular exercício do direito de ação por parte da Autora, ora Apelada, impondo-se o acolhimento da preliminar de ilegitimidade ativa, com a consequente extinção do feito sem resolução de mérito, em estrita consonância com o art. 485, VI, do CPC.

Quanto a existência da demanda proposta pela ora Apelante contra a Apelada (Processo nº 0836094-11.2023.8.20.5001), constatei tratar-se de uma ação de cobrança cumulada com obrigação de fazer, proposta contra a ora Apelada e sua sócia, onde são cobradas por débitos de quando a primeira era titular do contrato, como também contra uma das empresas sucessoras, a “MRI”, que também, ao que parece, não vinha adimplindo o contrato firmado.

Dito isso, e sem analisar eventual questão acerca da legitimidade da Apelada para figurar no polo passivo daquela demanda (Processo nº 0836094-11.2023.8.20.5001), sob pena de supressão de instância, percebo que se tratam de questões diferentes, vez que na demanda aqui mencionada é cobrada dívida do período, como dito acima, em que a Apelada respondia pelo contrato intermediação e administração imobiliária.

Ante o exposto, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao recurso de Apelação, no sentido de acolher a preliminar de ilegitimidade ativa, e promovendo a reforma da sentença recorrida, julgo extinto o processo, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, invertendo-se a favor da ora Apelante os honorários advocatícios sucumbenciais, já fixados na primeira instância. É como voto.

Natal - RN, data da assinatura eletrônica.

Desembargador Vivaldo Pinheiro Relator /2 Natal/RN, 12 de Maio de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Terceira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0848938-27.2022.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 12-05-2025 às 08:00, a ser realizada no Terceira Câmara Cível.

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 29 de abril de 2025.

  PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE DÉCIMA OITAVA VARA CÍVEL NÃO ESPECIALIZADA COMARCA DE NATAL     Processo nº 0848938-27.2022.8.20.5001 Parte autora: RECREIO PONTA NEGRA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO EIRELI - EPP Parte ré: MCI INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA   - S E N T E N Ç A -

I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Tutela de Urgência, proposta por RECREIO PONTA NEGRA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO EIRELI - EPP em desfavor de MCI INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.

Afirma a parte autora que firmou com a ré, em 01/12//2018, Contrato de Intermediação e Administração Imobiliária do imóvel localizado na Avenida Salgado Filho, 2341, Natal/RN, o qual foi, posteriormente, locado à PET CENTER COMÉRCIO E PARTICIPAÇÕES S.A. (nome fantasia PETZ).

Todavia, aduz que que o contrato de intermediação e administração foi firmado de forma "casada", isto é, sem a possibilidade da contratação apenas da intermediação, além de ser o contrato, em si, uma condição para a formalização do contrato de locação, o que beneficiou arbitrariamente à ré.  Ademais, sustenta a abusividade de cláusulas, pois o contrato está vinculado ao prazo de locação do imóvel, apesar das atividades de administração serem ínfimas e, ainda, que o contrato firmado entre as partes não é passível de rescisão nos termos propostos, uma vez que, para a finalização da avença, o autor/contratante teria que pagar 100% dos valores remanescentes.

Ressalta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao presente caso, aduzindo que o contrato assinado foi por adesão, com notória hipossuficiência técnica da parte autora.

Ao final, requer: a) a concessão da gratuidade judiciária; b) a concessão da tutela de urgência, para determinar a suspensão do Contrato de Intermediação de Locação e Administração de Bens e seus efeitos, firmados entre as partes, até o julgamento de mérito desta lide; c) a procedência dos pedidos, a fim de se declarar a nulidade integral do Contrato de Intermediação de Locação e Administração de Bens firmado entre a Autora e a Ré, declarando a sua plena e imediata rescisão, sem qualquer ônus ou sanção à parte Autora; d) em atenção ao princípio da eventualidade, caso não acatado o pleito principal, que se declare a nulidade da cláusula sexta do referido contrato, fixando prazo determinado razoável para a sua vigência e desvinculação ao contrato de locação, a partir do qual poderá ser rescindido imotivadamente e sem qualquer ônus ou sanção pelo Autor; e) que se declare a nulidade da cláusula sétima do referido contrato, prevendo multa razoável para a rescisão do contrato antes do seu prazo mínimo de vigência e proporcional ao equilíbrio econômico entre as prestações, e respeitando os preceitos fixados pelo STJ na apreciação de matérias semelhantes; f) a inversão do ônus da prova.

Deu à causa o valor de  R$702.000,07 (setecentos e dois mil reais).

Juntou documentos.

Despacho de ID 85341311, oportunizando à parte autora a comprovação dos requisitos para a concessão da gratuidade judiciária, a qual o requerente trouxe documentos junto à ID 87421554.  Decisão de ID 91439996, indeferindo o pedido de concessão do benefício da gratuidade judiciária.

Protocolado agravo de instrumento da decisão (ID 92665894).

Decisão de ID 97569820, em que se manteve a decisão em seus termos e se determinou a suspensão do processo até a decisão do recurso (ID 97569820).  Decisão de ID 101082270, em que se conheceu e negou provimento ao agravo de instrumento interposto.  Comprovante de pagamento de custas no ID 106678730).

Decisão de ID 109702230, indeferindo a tutela de urgência pleiteada.   Contestação de ID 118924425, na qual a parte ré impugna a concessão de gratuidade judiciária e sustenta a inaplicabilidade do CDC ao caso em comento, aduzindo que as partes possuem uma relação negocial e o caso em análise discute pacto locatício.

Defende a inexistência de abusividade nas cláusulas contratuais, alegando que não há venda casada no contrato de Intermediação e de Locação.

Destaca que a cláusula sexta possibilita que, em caso de extinção do contrato de locação, se eventualmente a ré continuar como a intermediadora do novo locatário, aí sim fará jus à remuneração.

Quanto à cláusula sétima, pontua a legalidade da taxa de administração e que a cláusula apenas estabelece que a multa para a rescisão será o pagamento da referida taxa pelo período restante, e não do valor remanescente que a autora deveria receber, sendo devida e legal a existência da multa rescisória.

Destaca que a autora deixou transcorrer quase cinco anos sem contestar as supostas irregularidades, que as cláusulas contratuais foram objeto de ampla discussão entre as partes e que, na verdade, pretende a requerente não adimplir o contrato firmado, o que já vem fazendo, tanto que a ré já propôs uma ação de cobrança de n. 0836094- 11.2023.8.20.5001.

Assevera que o trabalho da intermediação demanda muitas visitas ao local, conhecimento do mercado e que a locação do imóvel em si não é fácil, pois há poucos clientes com capacidade financeira para arcar com o aluguel.

Ademais, aduz que a parte autora não trouxe qualquer documento que demonstre que não concordava com as cláusulas no momento da assinatura da avença.

Ao final, requer a improcedência dos pedidos autorais.

Juntou documentos.

Réplica à contestação de ID 122152714, reiterando os termos autorais.

Sobreveio o acórdão de ID 130691565, negando provimento ao agravo de instrumento e mantendo a decisão de ID 109702230. É o que importa relatar.

Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO Tendo em conta a permissibilidade do art. 355, inciso I, do CPC, aliado à prescindibilidade de outras provas, passo ao julgamento antecipado da lide.

Trata-se de Ação de Rescisão Contratual, na qual a parte autora alega abusividade nas cláusulas do Contrato de Intermediação de Locação e Administração de Bem Imóvel assinado com a ré, a gerar alegados prejuízos ao requerente.

De início, cumpre observar que se aplica ao caso em comento as disposições consumeristas, porquanto no negócio jurídico celebrado entre as partes, o autor se encaixa no conceito de consumidor e a parte ré no conceito de fornecedor (art. 2º e 3º do CDC), haja vista que esta última presta serviço de administração de imóveis de propriedade da parte autora.

Nesse sentido, veja-se entendimento do STJ: “RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA.

PRESTAÇÃO DE SERVIÇO.

DESTINAÇÃO FINAL ECONÔMICA.

VULNERABILIDADE.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 1.

O contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas - corretagem, agenciamento, administração, mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. 2.

No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imovéis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 3.

Na primeira, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico daquela serventia, vale dizer, aquele que contrata os serviços de uma administradora de imóvel remunera a expertise da contratada, o know how oferecido em benefício próprio, não se tratando propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem. 4. É relação autônoma que pode se operar com as mais diversas nuances e num espaço de tempo totalmente aleatório, sem que sequer se tenha como objetivo a locação daquela edificação. 5.

A atividade da imobiliária, que é normalmente desenvolvida com o escopo de propiciar um outro negócio jurídico, uma nova contratação, envolvendo uma terceira pessoa física ou jurídica, pode também se resumir ao cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas à conservação do bem, à sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, ao simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono, tudo a evidenciar a sua destinação final econômica em relação ao contratante. 6.

Recurso especial não provido. (REsp n. 509.304/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2013, DJe de 23/5/2013.)’ “RECURSO ESPECIAL.

INTERESSE DE AGIR.

AUSÊNCIA.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS.

CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA.

RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA.

INCIDÊNCIA DO CDC.

PRAZO PRESCRICIONAL.

RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL.

REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL.

JULGAMENTO: CPC/15. 1.

Ação de rescisão contratual c/c indenizatória por perdas e danos ajuizada em 24/07/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/09/2019 e atribuído ao gabinete em 30/10/2019. 2.

O propósito recursal consiste em decidir sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre proprietária (locadora) e administradora de imóvel, bem como determinar o prazo prescricional incidente à espécie. 3.

Ausente o interesse recursal, no que tange à violação dos arts. 667 e seguintes do CC/02, porquanto o Tribunal de origem, na linha dos argumentos da recorrente, reconheceu a falta de diligência da recorrida e o respectivo dever de indenizar, não tendo sido esta condenada ao integral ressarcimento porque decretada a prescrição de parte da pretensão deduzida por aquela. 4.

Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora. 5.

A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto. 6.

Em algumas situações, pode o locador se apresentar ainda como parte vulnerável - técnica, jurídica, fática e/ou informacional - em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão. 7.

O serviço oferecido pela administradora possui caráter profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica. 8.

Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC. 9.

A Corte Especial do STJ, recentemente, decidiu que a expressão "reparação civil", empregada no art. 206, § 3º, V, do CC/02, refere-se, unicamente, à responsabilidade civil aquiliana, afastando a aplicação da mencionada regra às hipóteses de responsabilidade civil contratual, porque se subsumem estas à regra geral do art. 205 do CC/02. 10.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte. (REsp n. 1.846.331/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/3/2020, DJe de 13/3/2020.)” - grifos acrescidos Em que pese se vislumbre, usualmente, a hipossuficiência do consumidor no que tange à produção de provas, no presente caso, filio-me ao entendimento do voto do relator do acórdão de ID 130691565, para quem não me pareceu crível que uma empresa (Recreio Ponta Negra) que no ano de 2022, segundo seu Balanço Patrimonial, possuía “Ativo” de R$34.038.625,10, e “Patrimônio Líquido” de R$9.046.138,58, aceitaria a imposição arbitrária de um Contrato de Intermediação de Locação, a sustentar a inversão do ônus da prova. É bem verdade que a rescisão contratual é um direito das partes, que se sujeitam às consequências do fim da relação pactuada, se for o caso.

Afirma a parte autora a existência de abusividade nas seguintes cláusulas do contrato de ID 85068179 - Pág. 3: Quanto à alegação de venda casada na cláusula sexta, não se sustenta, uma vez que a previsão para a prorrogação automática do contrato de administração com a prorrogação do contrato de locação não impede o autor de, querendo, rescindir o contrato, bastando, para tanto, arcar com as penalidades dispostas na avença.

Tal disposição é usual do tipo de contrato em questão, o qual foi assinado livremente pela parte autora.

Assim, não comprovado que a parte ré agiu com desídia no desempenho de suas funções como administradora, a justificar o rompimento do contrato por justa causa, não se poderia determinar a rescisão contratual com base na abusividade da cláusula sexta.   Todavia, quanto à previsão, na cláusula sétima, em virtude de rescisão contratual unilateral, do pagamento das taxas de administração correspondentes ao restante do período da locação, assiste razão ao autor em suas alegações.  O valor estipulado da multa rescisória, isto é, as taxas de administração devidas pelo restante do período de locação, de fato mostra-se abusivo, haja vista que o contrato foi iniciado em 2018, com prazo de vigência da locação de 10 anos, restando ainda muitos anos da relação contratual.

Dessa forma, manter a penalidade nos moldes dispostos significa o pagamento integral relativo ao objeto principal do contrato sem a efetiva contraprestação por parte da ré, o que representaria um enriquecimento ilícito desta.

Há que se frisar que o contrato entre as partes foi assinado de forma livre e desimpedida, privilegiando a autonomia da vontade, devendo ser respeitado na medida de suas disposições, porém, existindo demonstração, nos autos, de onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual, deve prosperar o pedido de rescisão, com a devida adequação das previsões contratuais.  Nesse diapasão, há que se declarar a nulidade da cláusula sétima do contrato de ID 85068179, e, levando em conta o princípio da razoabilidade e a função da cláusula penal, em caso de rescisão antecipada por parte do autor, considera-se devida a multa referente à três meses de taxas de administração, em similaridade ao comumente aplicado na rescisão de contratos de aluguéis.

III - DISPOSITIVO Por todo o exposto, julgo parcialmente procedente a pretensão autoral , extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do que rege o artigo 487, I, do CPC.  Declaro rescindido o contrato de ID 85068179 e a nulidade da cláusula sétima, determinando como multa, pela finalização antecipada, o valor devido referente à três taxas de administração estipuladas em contrato.

Em razão da sucumbência mínima da parte autora, com arrimo no art. 86, parágrafo único, do CPC, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora fixo no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º, do CPC).  Na hipótese de interposição de recurso de apelação, por não haver mais juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo “a quo” (art. 1.010, CPC), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária, para oferecer resposta, no prazo de 15 (quinze) dias.

Em havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões.

Em seguida, encaminhem-se os autos ao E.

Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do apelo.

P.R.I.

Natal/RN, data registrada no sistema. ÉRIKA DE PAIVA DUARTE TINÔCO JUÍZA DE DIREITO (Documento assinado digitalmente na forma da Lei 11.419/06)