TJRN - 0906827-36.2022.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gab.

Des.

Amilcar Maia na Câmara Cível Avenida Jerônimo Câmara, 2000, -, Nossa Senhora de Nazaré, NATAL - RN - CEP: 59060-300 Embargos de Declaração na Apelação Cível n. 0906827-36.2022.8.20.5001 DECISÃO Trata-se de embargos de declaração movidos por MULTIFAM CLÍNICA MÉDICA LTDA – ME, MARIA DE FÁTIMA GERMANO NOBRE e EVANDRO DANTAS NOBRE em face do acórdão por intermédio do qual esta 3ª Câmara Cível, à unanimidade, desproveu o seu recurso de apelação, nos termos a seguir ementados: “EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO DE APELAÇÃO NOS EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. 1 – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR DESERÇÃO, SUSCITADA NAS CONTRARRAZÕES.

CORRETO RECOLHIMENTO DO PREPARO RECURSAL.

PRELIMINAR REJEITADA. 2 – MÉRITO.

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER.

INCIDÊNCIA DA LEI DO INQUILINATO.

LOCAL DE IMPLEMENTAÇÃO DA CLÍNICA EM FASE DE CONSTRUÇÃO.

SURGIMENTO DA PANDEMIA.

EVENTO EXTRAORDINÁRIO E INESPERADO.

ATRASO NA INAUGURAÇÃO DA ÁREA DE EXPANSÃO.

SUSPENSÃO DAS ATIVIDADES DE COMÉRCIO POR DETERMINAÇÃO DO PODER PÚBLICO MUNICIPAL.

EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO NÃO RECONHECIDA.

MORA DA LOCADORA NÃO IDENTIFICADA.

EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO COMPROVADO.

RESERVA DE ESPAÇO DE LOJA EM SHOPPING CENTER.

REQUISITO CONTRATUALMENTE PACTUADO.

AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL QUE NÃO EXIME O LOCADOR DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR O CUSTO DA OCUPAÇÃO.

PRAZO DE VIGÊNCIA INICIAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E DA INAUGURAÇÃO DA CLÍNICA ODONTOLÓGICA PROLONGADO PELA LOCADORA ATENDENDO A PEDIDO DA LOCATÁRIA.

NÃO DEMONSTRADA A EXISTÊNCIA DE ENFRAQUECIMENTO FINANCEIRO CAUSADO PELA PANDEMIA JUSTIFICADOR DO NÃO PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS.

ENCERRAMENTO PREMATURO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO PELO LOCATÁRIO.

INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO” [Juíza convocada MARTHA DANYELLE SANTANNA COSTA BARBOSA] Nas razões do recurso, os embargantes alegam que o acórdão possui erro material e contradição, requerendo o provimento do recurso para afastar os vícios apontados.

As agravantes peticionaram informando a realização de acordo. É o relatório.

Decido.

O recurso não deve ser conhecido na forma do art. 932, III, do CPC.

Consta nos autos petição juntada ao id n. 29608394 - Pág. 1, por intermédio da qual a MULTIFAM CLÍNICA MÉDICA LTDA - ME, MARIA DE FATIMA GERMANO NOBRE e EVANDRO DANTAS NOBRE, por seus advogados, pugnam pela juntada de acordo extrajudicial celebrado com o PARTAGE SHOPPING CENTERS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e PNSN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A, requerendo a desistência dos Embargos de Declaração, com posterior encaminhamento dos autos à Vara de Origem para homologação do acordo.

Acostaram ao id n. 29608395 - Págs. 1-5, o acordo realizado nos autos da Execução nº 0857971-41.2022.8.20.5001 e nos Embargos à Execução nº 0906827-36.2022.8.20.5001. no dia 13.02.2025.

Logo, o presente recurso tornou-se prejudicado, por ausência de interesse recursal, levando à perda superveniente do seu objeto.

A respeito do tema, Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery (in Código de Processo Civil Comentado, São Paulo: Ed.

Revista dos Tribunais, 2006.

Pág. 815) lecionam que: "Recurso prejudicado. É aquele que perdeu seu objeto.

Ocorrendo a perda do objeto, há falta superveniente de interesse recursal, impondo-se o não conhecimento do recurso.

Assim, ao relator cabe julgar inadmissível o recurso por falta de interesse, ou seja, julgá-lo prejudicado". (grifos acrescidos) À vista da prejudicialidade, não conheço dos presentes embargos de declaração com fundamento no inciso III do art. 932 do CPC.

Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição.

Publique-se.

Intime-se.

Cumpra-se.

Natal/RN data de assinatura no sistema Desembargador Amílcar Maia Relator

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0906827-36.2022.8.20.5001 Polo ativo MULTIFAM CLINICA MEDICA LTDA - ME e outros Advogado(s): GRACILIANO DE SOUZA FREITAS BARRETO registrado(a) civilmente como GRACILIANO DE SOUZA FREITAS BARRETO, JOSE LOPES DA SILVA NETO registrado(a) civilmente como JOSE LOPES DA SILVA NETO Polo passivo EAB INCORPORACOES S/A Advogado(s): DANIELA GRASSI QUARTUCCI registrado(a) civilmente como DANIELA GRASSI QUARTUCCI EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO DE APELAÇÃO NOS EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. 1 – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR DESERÇÃO, SUSCITADA NAS CONTRARRAZÕES.

CORRETO RECOLHIMENTO DO PREPARO RECURSAL.

PRELIMINAR REJEITADA. 2 – MÉRITO.

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER.

INCIDÊNCIA DA LEI DO INQUILINATO.

LOCAL DE IMPLEMENTAÇÃO DA CLÍNICA EM FASE DE CONSTRUÇÃO.

SURGIMENTO DA PANDEMIA.

EVENTO EXTRAORDINÁRIO E INESPERADO.

ATRASO NA INAUGURAÇÃO DA ÁREA DE EXPANSÃO.

SUSPENSÃO DAS ATIVIDADES DE COMÉRCIO POR DETERMINAÇÃO DO PODER PÚBLICO MUNICIPAL.

EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO NÃO RECONHECIDA.

MORA DA LOCADORA NÃO IDENTIFICADA.

EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO COMPROVADO.

RESERVA DE ESPAÇO DE LOJA EM SHOPPING CENTER.

REQUISITO CONTRATUALMENTE PACTUADO.

AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL QUE NÃO EXIME O LOCADOR DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR O CUSTO DA OCUPAÇÃO.

PRAZO DE VIGÊNCIA INICIAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E DA INAUGURAÇÃO DA CLÍNICA ODONTOLÓGICA PROLONGADO PELA LOCADORA ATENDENDO A PEDIDO DA LOCATÁRIA.

NÃO DEMONSTRADA A EXISTÊNCIA DE ENFRAQUECIMENTO FINANCEIRO CAUSADO PELA PANDEMIA JUSTIFICADOR DO NÃO PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS.

ENCERRAMENTO PREMATURO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO PELO LOCATÁRIO.

INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3.ª Câmara Cível, deste egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade, sem opinamento do Ministério Público, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da relatora.

RELATÓRIO Trata-se de apelação Cível movida por MULTIFAM CLINICA MEDICA LTDA – ME, MARIA DE FATIMA GERMANO NOBRE e EVANDRO DANTAS NOBRE contra a sentença do Juízo da 23ª Vara Cível da Comarca de Natal que julgou improcedentes os pedidos formulados nos Embargos à Execução de Título Extrajudicial nº 0857971-41.2022.8.20.5001, proposta por PNSN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A, extinguindo o feito, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, c/c art. 920, III, do CPC, condenando-os ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, determinando à juntada de cópia da presente sentença aos autos do processo de execução originário, qual seja, o Processo nº 0857971-41.2022.8.20.5001.

Em seu arrazoado, alegam, que: I - o contrato de locação em Shopping Center se aproxima de um contrato de adesão, inexistindo paridade entre as partes; II – o contrato de locação da clínica médica e odontológica no Partage Norte Shopping foi assinado no dia 18/10/2019, com expectativa de que no dia 31/10/2019 a área em que a clínica estaria localizada ficaria pronta para iniciar as reformas, todavia, a área somente foi inaugurada em 06/04/2021; III - a prorrogação do prazo de vigência do contrato ocorreu por causa da pandemia e não por acordo bilateral; IV – a parte recorrida não cumpriu com a sua parte no contrato e até a comunicação da rescisão deste, a ora apelante nunca recebeu as chaves do ponto comercial, nem sequer adentrou no local; V – pagou R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil Reais) para a administração do condomínio comercial em face do contrato de cessão de direito de uso em janeiro/2020, que consiste na garantia de vigência do contrato por 60 (sessenta) meses, com direito a renovação.

Ademais, investiu R$ 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos Reais), para ambientação da clínica, além de gastos com a parte elétrica, refrigeração, orçamentos de móveis e outros serviços necessários para o estabelecimento, os quais não reclamou a devolução administrativamente; VI - o que impossibilitou a manutenção do contrato oneroso foi a pandemia, um evento imprevisível que fez seu faturamento despencar em 90%; VII - de acordo com a Teoria da Imprevisão e a jurisprudência do STJ, não se exige prova de vantagem da parte adversa, bastando demonstrar a onerosidade excessiva, conforme feito no caso em exame; IX - o Partage Norte Shopping “não apresentou qualquer acordo ou benefícios para que a contratação tivesse prosseguido, impondo a aplicação de multas e demais encargos, sendo direito àquele que se entender prejudicado resolver a contratação, com fundamento na equidade e na boa-fé objetiva”; X - há necessidade de atribuição de efeito suspensivo ao recurso, diante do risco de expropriação de bens.

Requer o conhecimento e provimento do recurso para (1) atribuir o efeito suspensivo ao recurso; (2) aplicar a exceção do contrato não cumprido, considerando o descumprimento contratual inicial do Apelado ou (3) que se proceda a revisão contratual, afastando as penalidades decorrentes da rescisão antecipada do contrato; (4) condenar o apelado no ônus da sucumbência.

Nas contrarrazões, a PNSN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A suscita o não conhecimento do recurso por deserção, ao fundamento de que foi feito o recolhimento do preparo no valor de R$ 507,55 (quinhentos e sete reais e cinquenta e cinco centavos), quando o valor correto é R$ 4.629,24 (quatro mil, seiscentos e vinte e nove reais e vinte e quatro centavo).No mérito, após rebater as razões do recurso, pugna pelo desprovimento deste.

Sem opinamento do Ministério Público. É o relatório.

VOTO 1 – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR DESERÇÃO, SUSCITADA NAS CONTRARRAZÕES.

Examinando os autos, verifico que não há incorreção no recolhimento do preparo, pois, ao contrário do que alega a apelada, o pagamento foi realizado de acordo com a Tabela I da Portaria n 1984/2022 que elenca o valor do depósito prévio na primeira instância, estabelecendo no Código 1100219 que as custas judiciais da “Apelação cível e recurso adesivo nas causas de valor inestimável e nas de valor acima R$ 50.000,00” são na importância de R$ 507,55 (quinhentos e sete reais e cinquenta e cinco centavos).

Por esses fundamentos, rejeito a preliminar. 3 – MÉRITO.

Resta prejudica a análise do pedido de atribuição de efeito suspensivo, diante do julgamento do recurso.

Assim, presentes os requisitos, conheço parcialmente do recurso de apelação, por intermédio do qual a MULTIFAM CLINICA MEDICA LTDA – ME, MARIA DE FATIMA GERMANO NOBRE e EVANDRO DANTAS NOBRE pretendem reformar a sentença e descaracterizar o título executivo extrajudicial, com fundamento na exceção de contrato não cumprido e onerosidade excessiva.

Pretendem, em paralelo, a revisão das cláusulas do contrato para afastar a penalidade pela rescisão antecipada do contrato, condenando a apelada no ônus da sucumbência.

O exame dos argumentos recursais, paralelos aos fundamentos da sentença, não autorizam a reforma do julgado.

Consta que no dia 21.10.2022, a PNSN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A moveu a ação de execução de título executivo extrajudicial, cobrando pelo custo de ocupação do espaço no Partage Norte Shopping, seus encargos acessórios e a multa pela entrega do Salão Comercial antes de findo o prazo contratual, no valor total de R$ 196.548,62 (cento e noventa e seis mil, quinhentos e quarenta e oito reais e sessenta e dois centavos) que englobam: (1) débitos de Locação e Encargos na importância de R$ 73.302,40; (2) multa de rescisão antecipada equivalente a R$ 89.136,00; (3) honorários advocatícios contratuais de 20% sobre o valor total da dívida na importância de R$ 32.487,68; e (4) as custas iniciais de R$ 1.622,54.

Nos embargos à execução, a MULTIFAM CLINICA MEDICA LTDA – ME, MARIA DE FATIMA GERMANO NOBRE e EVANDRO DANTAS NOBRE alegam exceção de contrato não cumprido e onerosidade excessiva.

Pois bem, discute-se o Instrumento Particular de Contrato de Locação e Outras Avenças dos salões Comerciais do Partage Norte Shopping Natal o qual é regulamentado pela Lei do Inquilinato nº 8.245/91 e não pelo Código de Defesa do Consumidor, estabelecendo no art. 54 que “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.” No mesmo sentido segue o teor do art. 421-A, do Código Civil o qual dispõe que: "Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção".

Quanto à exceção de contrato não cumprido, não identifico os seus elementos.

O contrato em exame foi assinado no dia 18.10.2019, pelo período de 60 (sessenta) meses, com início da vigência no dia 01.05.2020 e término no dia 30.04.2025, tendo por objeto o Salão Comercial n. 1012, localizado no 1º piso para instalação da atividade de clínica médica e odontológica sob o nome fantasia de “MULTIFAM CLÍNICA MÉDICA”.

Essa clinica seria instalada na área de expansão do Partage Norte Shopping, cuja inauguração estava prevista para ocorrer no dia 31.10.2019, podendo ser prorrogada até 01.07.2020 ou em até 18 meses, renovando-se automaticamente em caso de fortuito ou força maior.

Ao assinar o contrato, concordaram os apelantes que a inauguração da expansão do shopping poderia ocorrer até o dia 01/06/2022.

Ocorre que após cinco meses da assinatura do contrato, foi publicado o Decreto Municipal n. 29.541, de 20.03.2020, cujo art. 1º, §1º, determinou a suspensão do funcionamento de todos os shopping centers e similares localizados no Estado do Rio Grande do Norte, autorizando, excepcionalmente, o funcionamento de shopping centers que possuam sistema de circulação natural de ar.

Não há que falar em exceção de contrato não cumprido, estando comprovado que, por determinação do governo municipal, a locadora foi obrigada a suspender suas atividades e prolongar a inauguração da expansão do Partage Norte Shopping, como medida de saúde pública para impedir a contaminação da população pelo Corona-Vírus à época da pandemia.

Sobre a necessidade de promover o equilíbrio contratual face a onerosidade excessiva ocasionada pela pandemia, o argumento também não encontra amparo nos autos.

Pondere-se que a jurisprudência do STJ orienta que "a situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário.

Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial".(...)”(STJ - AgInt no REsp n. 2.094.662/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.) De fato, a redação do art. 54 da Lei do Inquilinato anteriormente transcrita, deixa claro que deve ser mínima a intervenção judicial em contratos empresariais paritários, haja vista que nesses contratos prevalece a vontade dos contratantes acostumados às regras de mercado e com maior expertise em avaliar os riscos inerentes ao negócio, admitindo-se a interferência judicial tão somente em casos excepcionais.

Nesse sentido, confira-se a jurisprudência do STJ: “(...)O contrato de locação em shopping center tem índole marcadamente empresarial.

Os sujeitos da relação obrigacional são empresários (pressuposto subjetivo) e seu objeto decorre da atividade empresarial por eles exercida (pressuposto objetivo), o que interfere na forma de sua interpretação, devendo prevalecer nesses ajustes, salvo situação excepcional, a autonomia da vontade e o princípio do pacta sunt servanda. 4.

Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação, salvo se as cláusulas colocarem os locatários em desvantagem excessiva. (...) 6.

A organização das lojas (tenant mix) tem como objetivo atrair o maior número possível de consumidores e incrementar as vendas.

Não é possível, no entanto, garantir que o aumento do número de clientes e das vendas, como aconteceu no presente caso, resultará no incremento dos lucros dos lojistas, pois várias causas concorrem para esse fim.7.

Recurso especial provido.(...)”(STJ REsp n. 2.101.659/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 21/5/2024, DJe de 24/5/2024.) “(...).

O controle judicial sobre eventuais cláusulas em contratos empresariais é mais restrito do que em outros setores do Direito Privado, pois as negociações são entabuladas entre profissionais da área empresarial, observando regras costumeiramente seguidas pelos integrantes desse setor da economia. 3.

Concreção do princípio da autonomia privada no plano do Direito Empresarial, com maior força do que em outros setores do Direito Privado, em face da necessidade de prevalência dos princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e da função social da empresa. 4. "Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei nº 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda.

Nesse sentido, alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante - locatário ou locador - o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/02).

Vale dizer, a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato 8.

Recurso especial conhecido e provido." (REsp n. 1.947.694/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/9/2021, DJe de 16/9/2021.)(...)”(STJ - AgInt nos EDcl no REsp n. 1.902.149/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023.) Reclamam os apelantes, que não foram imitidos na posse do bem e, portanto, não subsiste a obrigação de pagar a locação.

Mas o argumento não prospera, pois, os apelantes assinaram um contrato comercial, reservando um espaço no shopping.

Por essa reserva, concordaram pagar o custo da ocupação na valia de R$ 14.113,20 (catorze mil, cento e treze Reais e vinte centavos) até o 12º mês, o qual seria majorado para R$ 14.732,20 (quatorze mil, setecentos e trinta e dois Reais e vinte centavos) a partir do 13º ao 24º mês de vigência.

Esse custo de ocupação é fixo e exigido como requisito para manter o ponto comercial e perdura por um período, sendo composto pelo valor mínimo do aluguel, mais o rateio com demais lojistas do condomínio, da verba de promoção, do IPTU, luz, água, serviços públicos e ar-condicionado.

Não é porque os apelantes não foram efetivamente imitidos na posse do imóvel que os exime de pagar os custos do espaço, pois, consoante ressaltaram: “a CDU é o direito de uso do ponto, integrando o investimento inicial da franquia que seria aberta no shopping center, tendo em vista que efetivamente não há venda ou aluguel de lojas, apenas venda da cessão de direito de uso delas.” E de fato, o contrato de locação de shopping, embora regulamentado pela Lei do Inquilinato, não guarda harmonia com demais contratos de locações comerciais e, no caso, o espaço no shopping foi contratualmente reservado pela MULTIFAM CLÍNICA MÉDICA. É verdade que não houve faturamento, mas se observa que a PNSN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A, a pedido da locatária, demonstrando uma conduta norteada pela boa-fé, pela confiança e o incentivo à continuidade do negócio, concordou em prolongar duas vezes o início de vigência do contrato no período da pandemia sendo o último para o dia 01/11/2020.

Sucede que no dia 05.03.2021 a apelante comunicou a locadora que não mais construiriam a clínica, em razão da delicada situação financeira, [id 27735480 - Pág. 1].

Essa decisão de ruptura do negócio foi tomada justamente no período que notícias de abertura do comércio estavam sendo veiculadas na imprensa o que de fato veio a se confirmar, pois, apenas quatro meses depois da comunicação de rescisão do contrato, ocorreu a abertura do comércio por meio do Decreto n. 30.714 de 06.07.2021.

Notadamente, a paralisação das obras de expansão do shopping não foi causada pela locadora, mas, sim, ordenada pela administração pública em razão de fato extraordinário e imprevisível.

Inclusive, repita-se, a locadora, também atingida pelos efeitos da pandemia, prorrogou os prazos do contrato de locação levando em conta justamente o cenário de fechamento do comércio e a queixa dos recorrentes “sobre queda drástica no faturamento das outras unidades, promovendo algumas demissões, suspensões de contratos de trabalho, concessão de férias para não atingir colapso financeiro total”.

Os apelantes imputam à locadora a demora na inauguração da expansão do shopping bem como advogam o não pagamento da locação, encargos e multa por não terem sido imitidos na posse do imóvel.

Resulta, pois, pelo panorama das provas que o rompimento prematuro do contrato se deu de forma injustificada, deixando os apelantes de demonstrar o colapso financeiro de outras unidades, ao ponto de impedir a abertura da clínica médica e odontológica no Partage Norte Shopping, e que a pandemia foi a causa determinante do esvaziamento financeiro, implicando, portanto, na obrigação de pagar os alugueres, encargos e a multa contratualmente pre

vistos.

Ante o exposto, sem opinamento do Ministério Público, conheço e nego provimento, majorando o percentual dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 11, do CPC.

Natal/RN data de assinatura no sistema É como voto.

Juíza convocada Martha Danyelle Relatora VOTO VENCIDO VOTO 1 – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR DESERÇÃO, SUSCITADA NAS CONTRARRAZÕES.

Examinando os autos, verifico que não há incorreção no recolhimento do preparo, pois, ao contrário do que alega a apelada, o pagamento foi realizado de acordo com a Tabela I da Portaria n 1984/2022 que elenca o valor do depósito prévio na primeira instância, estabelecendo no Código 1100219 que as custas judiciais da “Apelação cível e recurso adesivo nas causas de valor inestimável e nas de valor acima R$ 50.000,00” são na importância de R$ 507,55 (quinhentos e sete reais e cinquenta e cinco centavos).

Por esses fundamentos, rejeito a preliminar. 3 – MÉRITO.

Resta prejudica a análise do pedido de atribuição de efeito suspensivo, diante do julgamento do recurso.

Assim, presentes os requisitos, conheço parcialmente do recurso de apelação, por intermédio do qual a MULTIFAM CLINICA MEDICA LTDA – ME, MARIA DE FATIMA GERMANO NOBRE e EVANDRO DANTAS NOBRE pretendem reformar a sentença e descaracterizar o título executivo extrajudicial, com fundamento na exceção de contrato não cumprido e onerosidade excessiva.

Pretendem, em paralelo, a revisão das cláusulas do contrato para afastar a penalidade pela rescisão antecipada do contrato, condenando a apelada no ônus da sucumbência.

O exame dos argumentos recursais, paralelos aos fundamentos da sentença, não autorizam a reforma do julgado.

Consta que no dia 21.10.2022, a PNSN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A moveu a ação de execução de título executivo extrajudicial, cobrando pelo custo de ocupação do espaço no Partage Norte Shopping, seus encargos acessórios e a multa pela entrega do Salão Comercial antes de findo o prazo contratual, no valor total de R$ 196.548,62 (cento e noventa e seis mil, quinhentos e quarenta e oito reais e sessenta e dois centavos) que englobam: (1) débitos de Locação e Encargos na importância de R$ 73.302,40; (2) multa de rescisão antecipada equivalente a R$ 89.136,00; (3) honorários advocatícios contratuais de 20% sobre o valor total da dívida na importância de R$ 32.487,68; e (4) as custas iniciais de R$ 1.622,54.

Nos embargos à execução, a MULTIFAM CLINICA MEDICA LTDA – ME, MARIA DE FATIMA GERMANO NOBRE e EVANDRO DANTAS NOBRE alegam exceção de contrato não cumprido e onerosidade excessiva.

Pois bem, discute-se o Instrumento Particular de Contrato de Locação e Outras Avenças dos salões Comerciais do Partage Norte Shopping Natal o qual é regulamentado pela Lei do Inquilinato nº 8.245/91 e não pelo Código de Defesa do Consumidor, estabelecendo no art. 54 que “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.” No mesmo sentido segue o teor do art. 421-A, do Código Civil o qual dispõe que: "Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção".

Quanto à exceção de contrato não cumprido, não identifico os seus elementos.

O contrato em exame foi assinado no dia 18.10.2019, pelo período de 60 (sessenta) meses, com início da vigência no dia 01.05.2020 e término no dia 30.04.2025, tendo por objeto o Salão Comercial n. 1012, localizado no 1º piso para instalação da atividade de clínica médica e odontológica sob o nome fantasia de “MULTIFAM CLÍNICA MÉDICA”.

Essa clinica seria instalada na área de expansão do Partage Norte Shopping, cuja inauguração estava prevista para ocorrer no dia 31.10.2019, podendo ser prorrogada até 01.07.2020 ou em até 18 meses, renovando-se automaticamente em caso de fortuito ou força maior.

Ao assinar o contrato, concordaram os apelantes que a inauguração da expansão do shopping poderia ocorrer até o dia 01/06/2022.

Ocorre que após cinco meses da assinatura do contrato, foi publicado o Decreto Municipal n. 29.541, de 20.03.2020, cujo art. 1º, §1º, determinou a suspensão do funcionamento de todos os shopping centers e similares localizados no Estado do Rio Grande do Norte, autorizando, excepcionalmente, o funcionamento de shopping centers que possuam sistema de circulação natural de ar.

Não há que falar em exceção de contrato não cumprido, estando comprovado que, por determinação do governo municipal, a locadora foi obrigada a suspender suas atividades e prolongar a inauguração da expansão do Partage Norte Shopping, como medida de saúde pública para impedir a contaminação da população pelo Corona-Vírus à época da pandemia.

Sobre a necessidade de promover o equilíbrio contratual face a onerosidade excessiva ocasionada pela pandemia, o argumento também não encontra amparo nos autos.

Pondere-se que a jurisprudência do STJ orienta que "a situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário.

Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial".(...)”(STJ - AgInt no REsp n. 2.094.662/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.) De fato, a redação do art. 54 da Lei do Inquilinato anteriormente transcrita, deixa claro que deve ser mínima a intervenção judicial em contratos empresariais paritários, haja vista que nesses contratos prevalece a vontade dos contratantes acostumados às regras de mercado e com maior expertise em avaliar os riscos inerentes ao negócio, admitindo-se a interferência judicial tão somente em casos excepcionais.

Nesse sentido, confira-se a jurisprudência do STJ: “(...)O contrato de locação em shopping center tem índole marcadamente empresarial.

Os sujeitos da relação obrigacional são empresários (pressuposto subjetivo) e seu objeto decorre da atividade empresarial por eles exercida (pressuposto objetivo), o que interfere na forma de sua interpretação, devendo prevalecer nesses ajustes, salvo situação excepcional, a autonomia da vontade e o princípio do pacta sunt servanda. 4.

Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação, salvo se as cláusulas colocarem os locatários em desvantagem excessiva. (...) 6.

A organização das lojas (tenant mix) tem como objetivo atrair o maior número possível de consumidores e incrementar as vendas.

Não é possível, no entanto, garantir que o aumento do número de clientes e das vendas, como aconteceu no presente caso, resultará no incremento dos lucros dos lojistas, pois várias causas concorrem para esse fim.7.

Recurso especial provido.(...)”(STJ REsp n. 2.101.659/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 21/5/2024, DJe de 24/5/2024.) “(...).

O controle judicial sobre eventuais cláusulas em contratos empresariais é mais restrito do que em outros setores do Direito Privado, pois as negociações são entabuladas entre profissionais da área empresarial, observando regras costumeiramente seguidas pelos integrantes desse setor da economia. 3.

Concreção do princípio da autonomia privada no plano do Direito Empresarial, com maior força do que em outros setores do Direito Privado, em face da necessidade de prevalência dos princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e da função social da empresa. 4. "Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei nº 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda.

Nesse sentido, alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante - locatário ou locador - o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/02).

Vale dizer, a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato 8.

Recurso especial conhecido e provido." (REsp n. 1.947.694/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/9/2021, DJe de 16/9/2021.)(...)”(STJ - AgInt nos EDcl no REsp n. 1.902.149/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023.) Reclamam os apelantes, que não foram imitidos na posse do bem e, portanto, não subsiste a obrigação de pagar a locação.

Mas o argumento não prospera, pois, os apelantes assinaram um contrato comercial, reservando um espaço no shopping.

Por essa reserva, concordaram pagar o custo da ocupação na valia de R$ 14.113,20 (catorze mil, cento e treze Reais e vinte centavos) até o 12º mês, o qual seria majorado para R$ 14.732,20 (quatorze mil, setecentos e trinta e dois Reais e vinte centavos) a partir do 13º ao 24º mês de vigência.

Esse custo de ocupação é fixo e exigido como requisito para manter o ponto comercial e perdura por um período, sendo composto pelo valor mínimo do aluguel, mais o rateio com demais lojistas do condomínio, da verba de promoção, do IPTU, luz, água, serviços públicos e ar-condicionado.

Não é porque os apelantes não foram efetivamente imitidos na posse do imóvel que os exime de pagar os custos do espaço, pois, consoante ressaltaram: “a CDU é o direito de uso do ponto, integrando o investimento inicial da franquia que seria aberta no shopping center, tendo em vista que efetivamente não há venda ou aluguel de lojas, apenas venda da cessão de direito de uso delas.” E de fato, o contrato de locação de shopping, embora regulamentado pela Lei do Inquilinato, não guarda harmonia com demais contratos de locações comerciais e, no caso, o espaço no shopping foi contratualmente reservado pela MULTIFAM CLÍNICA MÉDICA. É verdade que não houve faturamento, mas se observa que a PNSN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A, a pedido da locatária, demonstrando uma conduta norteada pela boa-fé, pela confiança e o incentivo à continuidade do negócio, concordou em prolongar duas vezes o início de vigência do contrato no período da pandemia sendo o último para o dia 01/11/2020.

Sucede que no dia 05.03.2021 a apelante comunicou a locadora que não mais construiriam a clínica, em razão da delicada situação financeira, [id 27735480 - Pág. 1].

Essa decisão de ruptura do negócio foi tomada justamente no período que notícias de abertura do comércio estavam sendo veiculadas na imprensa o que de fato veio a se confirmar, pois, apenas quatro meses depois da comunicação de rescisão do contrato, ocorreu a abertura do comércio por meio do Decreto n. 30.714 de 06.07.2021.

Notadamente, a paralisação das obras de expansão do shopping não foi causada pela locadora, mas, sim, ordenada pela administração pública em razão de fato extraordinário e imprevisível.

Inclusive, repita-se, a locadora, também atingida pelos efeitos da pandemia, prorrogou os prazos do contrato de locação levando em conta justamente o cenário de fechamento do comércio e a queixa dos recorrentes “sobre queda drástica no faturamento das outras unidades, promovendo algumas demissões, suspensões de contratos de trabalho, concessão de férias para não atingir colapso financeiro total”.

Os apelantes imputam à locadora a demora na inauguração da expansão do shopping bem como advogam o não pagamento da locação, encargos e multa por não terem sido imitidos na posse do imóvel.

Resulta, pois, pelo panorama das provas que o rompimento prematuro do contrato se deu de forma injustificada, deixando os apelantes de demonstrar o colapso financeiro de outras unidades, ao ponto de impedir a abertura da clínica médica e odontológica no Partage Norte Shopping, e que a pandemia foi a causa determinante do esvaziamento financeiro, implicando, portanto, na obrigação de pagar os alugueres, encargos e a multa contratualmente pre

vistos.

Ante o exposto, sem opinamento do Ministério Público, conheço e nego provimento, majorando o percentual dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 11, do CPC.

Natal/RN data de assinatura no sistema É como voto.

Juíza convocada Martha Danyelle Relatora Natal/RN, 16 de Dezembro de 2024.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Terceira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0906827-36.2022.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 16-12-2024 às 08:00, a ser realizada no Terceira Câmara Cível.

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 4 de dezembro de 2024.