TJRN - 0811637-12.2023.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 8ª Vara Cível da Comarca de Natal PROCESSO: 0811637-12.2023.8.20.5001 AUTOR: RAFAEL ANGELO DOS SANTOS PRATA RÉU: VALMIR FERNANDES DE SOUZA e outros SENTENÇA Rafael Ângelo dos Santos Prata ajuizou ação de obrigação de pagar cumulada com pedido de indenização por danos morais em face de Valmir Fernandes de Souza e Ana Cristina Rinkevicius Fernandes de Souza, alegando ter atuado como corretor na intermediação da venda de imóvel de titularidade dos réus, pelo valor de R$ 3.000.000,00.

Afirmou que, juntamente com o corretor Renato Bahia, firmou acordo de comissão de corretagem no valor total de R$ 150.000,00, posteriormente reduzido para R$ 120.000,00, a ser dividido entre ambos.

Narrou que o negócio foi concluído com a assinatura de contrato de promessa de compra e venda por André Ângelo e Mylena, os quais pagaram R$ 1.300.000,00 a título de entrada.

Alegou, ainda, que, embora a venda tenha sido formalizada, os réus não efetuaram o pagamento de sua parte na comissão, o que lhe teria causado prejuízos materiais e abalo moral.

Com base nessas alegações, requereu a condenação dos réus ao pagamento da comissão de corretagem, ou, alternativamente, de sua cota-parte, bem como de indenização pelos supostos danos morais sofridos.

Os réus apresentaram contestação, defendendo, em síntese, a inexigibilidade da comissão, diante da não efetiva entrega do imóvel aos compradores, por resistência dos ocupantes, o que motivou o ajuizamento de ação autônoma de imissão na posse.

Foi produzida prova documental e colhido o depoimento da testemunha André Ângelo, comprador do imóvel (ID. 149111062).

Após a apresentação de alegações finais pelas partes (ID. 151221577 e 151344376), vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório.

Decido.

O contrato de corretagem encontra-se disciplinado nos arts. 722 a 729 do Código Civil e caracteriza-se como negócio jurídico bilateral, oneroso, consensual e típico, por meio do qual uma pessoa, denominada corretor, obriga-se a promover, com autonomia e independência, a aproximação de partes interessadas na realização de um negócio jurídico, mediante remuneração.

Nos termos do art. 722, a atividade do corretor não se submete a relação de subordinação, prestação de serviços ou mandato, tratando-se de atuação autônoma, mas que impõe deveres específicos de conduta, como diligência, prudência e lealdade informativa, conforme o art. 723, caput, do mesmo diploma legal.

A remuneração (comissão de corretagem) é devida quando o corretor alcança o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que a efetivação do negócio seja posteriormente frustrada por arrependimento de qualquer das partes (art. 725, CC).

Havendo cláusula de exclusividade formalizada por escrito, a comissão é devida integralmente, mesmo que o negócio se conclua sem a participação direta do corretor, salvo inércia ou ociosidade comprovadas (art. 726, CC).

Além disso, se o corretor for dispensado e o negócio se concretizar em decorrência de sua atuação, o direito à comissão permanece, conforme o art. 727.

A norma é clara ao estabelecer que a obrigação de remunerar o corretor surge com a conclusão do negócio jurídico visado, independentemente da execução posterior do contrato celebrado, salvo cláusula expressa em sentido contrário.

Nesse mesmo sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: “[...] Nos termos do que preceituam os arts. 722 e 725 do Código Civil, pode-se afirmar que a atuação do corretor, por constituir obrigação de resultado, limita-se à aproximação das partes e à consecução do negócio almejado entre o comitente e o terceiro, que com ele contrata, sendo que o arrependimento posterior de uma das partes, por motivo alheio ao contrato de corretagem, embora acarrete o desfazimento da avença, não é hábil a influir no direito à remuneração resultante da intermediação.”(REsp 1.786.726/TO, rel.

Min.

Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 9/2/2021, DJe 17/2/2021) No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça deste Estado tem decidido: “[...] A celebração da promessa de compra e venda com início de sua execução — mediante o pagamento do sinal e a tramitação do financiamento — caracteriza o resultado útil da mediação, nos termos do art. 725 do Código Civil.

A rescisão unilateral e imotivada dos vendedores antes do fim do prazo contratual para conclusão do financiamento não afasta o direito à remuneração da corretora.”(APELAÇÃO CÍVEL 0871936-57.2020.8.20.5001, 3ª Câmara Cível, rel.

Des.

Erika de Paiva Duarte Tinoco, j. 30/04/2025, pub. 02/05/2025)" No presente caso, a prova documental corrobora as alegações do autor.

O contrato de promessa de compra e venda foi firmado entre os réus e os compradores André Ângelo e Mylena, com pagamento substancial de R$ 1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais) a título de entrada (ID. 96405101).

Tal contrato representa o resultado útil da intermediação imobiliária, consubstanciado na aproximação das partes e formalização do negócio.

Consta dos autos, ainda, termo firmado entre o autor e os requeridos (ID. 96405097), autorizando expressamente o desconto do valor de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais) a título de comissão pela intermediação.

O contrato não condiciona o pagamento da comissão à transferência definitiva da propriedade do imóvel, bastando o sucesso na negociação com qualquer cliente indicado ou apresentado pelos corretores.

A prova testemunhal, por sua vez, é clara.

O depoimento de André Ângelo (ID. 149111062), promitente comprador, confirma que Rafael Prata participou ativamente das tratativas, apresentou o imóvel, acompanhou visitas e atuou como corretor.

Ressaltou, ainda, que assinou o contrato de compra e venda, fez a transferência do sinal, mas que o insucesso na imissão na posse se deu em razão da resistência de ocupantes do imóvel, fatos alheios à atuação do corretor.

Assim, é inequívoco o direito do autor à comissão pactuada, sendo irrelevante, para fins de exigibilidade, a posterior frustração do contrato de compra e venda por fato estranho à atuação do corretor, nos termos do art. 725 do CC.

A controvérsia relacionada à posse está sendo discutida em ação autônoma em trâmite na 9ª Vara Cível desta Comarca e não se confunde com a obrigação dos réus em remunerar o corretor pela intermediação efetivamente realizada.

O autor, portanto, faz jus ao recebimento da comissão no valor de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), conforme previsto contratualmente (ID. 96405097), visto que houve prestação do serviço, assinatura de contrato de promessa de compra e venda (IDs 96405101 e 96405098) e repasse do sinal pelos compradores aos réus (ID. 128600911).

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, este não encontra amparo nas provas dos autos.

A jurisprudência é pacífica ao estabelecer que o mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral, salvo situações excepcionais, o que não se verifica no presente caso.

Não há elementos que comprovem humilhação, exposição vexatória ou abalo à dignidade do autor.

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Rafael Ângelo dos Santos Prata, para condenar os réus VALMIR FERNANDES DE SOUZA e ANA CRISTINA RINKEVICIUS FERNANDES DE SOUZA ao pagamento da quantia de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), a título de comissão de corretagem, nos termos do contrato (ID. 96405097), com correção monetária pelo INPC a contar de março de 2023 (data presumida do inadimplemento) e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação.

Condeno os réus ao pagamento de 80% e o autor ao pagamento de 20% das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Fica suspensa a exigibilidade da verba devida pelo autor, por ser beneficiário da gratuidade da justiça (ID. 98674886).

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Natal/RN, data registrada no sistema.

ARKLENYA XEILHA SOUZA DA SILVA PEREIRA Juíza de Direito (Documento assinado digitalmente conforme a lei 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 8ª Vara Cível da Comarca de Natal PROCESSO: 0811637-12.2023.8.20.5001 AUTOR: RAFAEL ANGELO DOS SANTOS PRATA RÉU: VALMIR FERNANDES DE SOUZA e outros DECISÃO Rafael Angelo dos Santos Prata, qualificado nos autos, por procurador judicial, ajuizou a presente ação de obrigação de pagar c/c danos morais em face de Valmir Fernandes de Souza e Ana Cristina Rinkevicius Fernandes de Souza, igualmente qualificados, ao fundamento de que, junto à pessoa de Renato Bahia, prestou serviços de corretoria para os réus, por meio do qual ficaram responsáveis por realizar a venda de um imóvel de propriedade dos demandados, avaliado em 3.000.000,00 (três milhões de reais).

Disse que, após a negociação, ficou acordado o pagamento da quantia de R$120.000,00 (cento e vinte mil reais), a título do serviço de corretagem, a ser dividido igualmente entre os corretores.

Alegou que, após árduo trabalho - que perdurou por 4 (quatro) meses, as pessoas de André e Mylena assinaram um contrato de promessa de compra e venda do imóvel e pagaram, a título de entrada, o importe de R$1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais).

Informou que, quando da formalização do contrato supracitado, um casal (Marcos e Sandra) estava residindo no imóvel, sendo que os réus garantiram que o bem seria desocupado até a data de entrega prevista, o que não aconteceu.

Relatou que os demandados chegaram a ajuizar uma ação em face de Marcos e Sandra, por meio da qual pleitearam a imissão na posse.

Apontou que, até o ajuizamento da demanda, o imóvel não havia sido desocupado; os réus haviam se recusado a devolver o montante pago pelos compradores a título de entrada; assim como haviam se recusado a pagar os valores devidos aos corretores.

Em razão disso, pediu a condenação dos demandados ao pagamento da quantia total devida referente ao trabalho de corretoria, no importe de R$120.000,00 (cento e vinte mil reais); ou, alternativamente, o pagamento no valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais), correspondente à metade que lhe cabe.

Pugnou, ainda, pela condenação dos requeridos ao pagamento de indenização por danos morais, na quantia de R$10.000,00 (dez mil reais).

Anexou documentos.

O demandante apresentou emenda à inicial.

Deferido o pedido de justiça gratuita (ID. 98674886).

Intimado, o autor se manifestou acerca da sua legitimidade ativa (ID. 99714054).

Citados por hora certa, os réus apresentaram contestação (ID. 128600909).

Em preliminar, impugnaram o benefício da justiça gratuita concedido em favor do autor; bem como arguiram a ilegitimidade passiva de Ana Cristina Rinkevicius Fernandes de Souza, ao fundamento de que não se verifica autorização para intermediação de casa, contrato de corretagem ou compromisso de corretagem em seu nome.

No mérito, informaram que não houve contratação escrita ou verbal de corretagem imobiliária (exclusiva) com o autor, tampouco alienaram o imóvel localizado na Rua Jaguarari, nº 4980, casa 61, Candelária, Natal/RN para terceiros, com intermediação do autor.

Disseram que o documento de ID. 96405097 trata-se de uma mera autorização para que a empresa RCE INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRIA EIRELLI e o autor apresentassem o imóvel, sem exclusividade.

Ressaltaram que não há comprovação de que André e Mylena sejam clientes do demandante.

Alegaram que o bem em tela é objeto de uma situação litigiosa com outros dois terceiros, Marcos e Sandra.

Apontaram que firmaram negócio jurídico com as pessoas de Marcos e Sandra, por meio do qual cederiam o imóvel situado na Rua Jaguarari, nº 4980, casa 61, Candelária e, em troca, receberiam a transferência de 40% dos direitos sobre outros imóveis.

Expuseram que, em que pese terem honrado com as suas obrigações contratuais, Marcos e Sandra não cumpriram o acordo, pelo que resolveram vender o imóvel localizado na Rua Jaguarari e ratearem entre si os prejuízos da frustração do contrato.

Relataram que o casal Marcos e Sandra novamente não cumpriram o pactuado, porquanto, para além de não terem desocupado o imóvel na data compromissada, locaram o bem indevidamente para terceiros.

Aduziram que neste contexto envolveu a compra e venda entre os demandados e o casal André e Mylena, os quais chegaram a desistir da compra do bem antes mesmo da execução após tomarem ciência do imbróglio.

Ressaltaram que o autor não participou das negociações em tela.

Destacaram que o casal André e Mylena chegaram a antecipar parte do preço, o qual foi devolvido face à desistência do negócio jurídico.

Insurgiram-se contra o pedido de indenização por danos morais.

Por fim, pugnaram pelo acolhimento das preliminares e, no mérito, pela improcedência dos pedidos contidos na inicial.

Anexaram documentos.

Réplica à contestação em ID. 132481099.

Vieram-me os autos conclusos. É o que importa relatar.

Decido.

A decisão saneadora tem como finalidade organizar o processo para a sua futura fase, qual seja a fase instrutória, sobretudo quando não é o caso de extinção do feito sem resolução de mérito ou de julgamento antecipado da lide.

Assim, trata-se de um capítulo do processo que visa afastar qualquer defeito processual que tenha permanecido após a fase das providências preliminares ou que tenha aparecido, nos termos do artigo 357, I do CPC, sendo regra, após a entrada em vigor do novo CPC, que seja feita de forma escrita.

Em preliminar, o réu impugnou o benefício da justiça gratuita deferido em favor da parte autora.

Contudo, entendo que não comporta acolhimento, uma vez que não há nos autos elementos que afastem a presunção de hipossuficiência alegada pela parte autora.

Ademais, adoto o entendimento de que, em se tratando de impugnação à justiça gratuita, cabe ao impugnante apresentar demonstrações de que a parte beneficiada com gratuidade judiciária, não faz jus a concessão, o que não me parece o caso dos autos.

Ainda, em preliminar, a parte ré Ana Cristina Rinkevicius Fernandes de Souza suscitou a sua ilegitimidade passiva, ao fundamento de que não há qualquer autorização para intermediação de casa, contrato de corretagem ou compromisso de corretagem em seu nome.

Entendo, contudo, que a referida tese não comporta acolhimento.

Isso porque, nos termos do artigo 1.643 e 1.644 do Código Civil, há solidariedade passiva entre os cônjuges quando as obrigações, ainda que assumidas por um deles, sejam contraídas para fins de satisfação das necessidades da família.

No caso, verifica-se que se trata de ação de cobrança por serviço de corretagem imobiliária, tendo como objeto um imóvel de propriedade do casal, conforme se atesta por meio do documento de ID. 128600910.

Infere-se, pois, que o serviço de corretagem em tela beneficia o casal, visto que, se contratado, trata-se de um serviço de interesse comum do casal, em que visa atender às necessidades do núcleo familiar.

Entendo, pois, que o contrato de corretagem de imóvel, quando realizada para compra ou venda de um bem destinado ao uso comum do casal, configura uma dívida de interesse comum, sendo ambos os cônjuges responsáveis pelo pagamento, de forma solidária.

Portanto, não há que se falar em ilegitimidade passiva da ré Ana Cristina Rinkevicius Fernandes de Souza.

Ante o exposto, rejeito as preliminares arguidas e declaro o feito saneado.

Compulsando os autos, quanto à produção de provas, verifica-se que a parte autora assim requereu em inicial: “Protesta provar o alegado por todas as provas admitidas em direito, especialmente documental”.

Os demandados, por vez, em contestação, pleitearam: “Requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pelo depoimento pessoal do Autor e de testemunhas e juntada de novos documentos”.

Intimem-se, pois, as partes para, no prazo de 10 (dez) dias, ratificarem as provas supracitadas e informarem se possuem interesse em conciliar ou na produção de outras provas, devendo, se for o caso, especificá-las ou justificar a necessidade.

Natal/RN, data registrada no sistema ARKLENYA XEILHA SOUZA DA SILVA PEREIRA Juíza de Direito (Documento assinado digitalmente conforme a lei 11.419/06)