11/09/2025 01:53

Decorrido prazo de HAUS PREMIUM IMOVEIS LTDA em 10/09/2025 23:59.
21/08/2025 01:00

Publicado Intimação em 20/08/2025.
21/08/2025 01:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/08/2025
19/08/2025 00:00

Intimação

Certifico que, compulsando os autos, verifico que a Ré/Apelada Elizabeth Moreira Borba Strucchi apresentou contrarrazões espontaneamente.

Assim sendo, à Ré /Apelada Haus Premium Imóveis Ltda para que apresente contrarrazões, caso queira.
18/08/2025 13:50

Expedição de Outros documentos.
18/08/2025 13:50

Expedição de Outros documentos.
18/08/2025 13:49

Expedição de Certidão.
13/08/2025 15:26

Recebidos os autos
13/08/2025 15:26

Juntada de Petição de outros documentos
25/07/2025 17:55

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para TRIBUNAL DE JUSTIÇA
25/07/2025 16:56

Decisão Interlocutória de Mérito
25/07/2025 16:02

Conclusos ao Juiz
24/07/2025 15:19

Recebidos os autos
24/07/2025 15:19

Juntada de Petição de termo de autuação
09/07/2025 14:36

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para TRIBUNAL DE JUSTIÇA
09/07/2025 14:34

Expedição de Certidão.
09/07/2025 14:29

Juntada de Petição de extrato de grerj
09/07/2025 14:21

Expedição de Certidão.
09/07/2025 14:10

Juntada de Petição de extrato de grerj
25/06/2025 23:03

Juntada de Petição de contra-razões
11/06/2025 00:55

Decorrido prazo de HAUS PREMIUM IMOVEIS LTDA em 10/06/2025 23:59.
11/06/2025 00:55

Decorrido prazo de ELIZABETH MOREIRA BORBA STRUCCHI em 10/06/2025 23:59.
10/06/2025 20:10

Juntada de Petição de apelação
20/05/2025 00:20

Publicado Intimação em 20/05/2025.
20/05/2025 00:20

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/05/2025
19/05/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Teresópolis 3ª Vara Cível da Comarca de Teresópolis Rua Carmela Dutra, 678, 4º Andar, Agriões, TERESÓPOLIS - RJ - CEP: 25963-140 SENTENÇA Processo: 0809096-12.2023.8.19.0061 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CLAUDIA PECANHA ORTMAN RÉU: ELIZABETH MOREIRA BORBA STRUCCHI, HAUS PREMIUM IMOVEIS LTDA CLÁUDIA PEÇANHA ORTMANpropôs a presente ação em face da ELIZABETH MOREIRA BORBA STRUCCHI (1ª ré) e em face de HAUS PREMIUM IMÓVEIS LTDA (2ª ré), objetivando a rescisão do contrato de locação e indenização por danos materiais e morais.

A inicial de index 75948795 veio instruída com documentos.

Indeferida gratuidade de justiça à parte autora no index 76007051.

Regularmente citada, a 2ª ré apresentou contestação no index 125599342, aduzindo, preliminarmente, a existência de litispendência e ilegitimidade passiva.

No mérito, rechaça os argumentos e pedidos autorais.

Regularmente citada, a 1ª ré apresentou contestação no index 126500578, aduzindo, preliminarmente, a existência de litispendência.

No mérito, rechaça os argumentos e pedidos autorais.

Réplica acostada no index 133353216.

Decisão saneadora acostada no index 162372018.

Processo encaminhado ao Grupo de Sentenças. É O RELATÓRIO.

PASSO A DECIDIR.

Esclareço que o presente feito será julgado por este magistrado que ora subscreve em razão de minha inclusão no Grupo de Sentenças do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro no mês de maio de 2025.

Não havendo necessidade de instrução probatória, além dos documentos já apresentados pelas partes, passo aojulgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355 do CPC.

Trata-se de ação proposta por CLÁUDIA PEÇANHA ORTMANem face da ELIZABETH MOREIRA BORBA STRUCCHI (1ª ré) e em face de HAUS PREMIUM IMÓVEIS LTDA (2ª ré), objetivando a rescisão do contrato de locação e indenização por danos materiais e morais.

A parte autora alega que o alugou um imóvel da 1ª ré, através da 2ª ré (imobiliária), e que no início da locação constatou alguns problemas no imóvel locado que não foram solucionados pelos réus (infiltrações, rede elétrica precária, descumprimento de condições contratuais, incluindo ausência de comunicação sobre reajustes de IPTU, e prejuízos decorrentes de tais condutas).

Ocorre que o pedido encontra o óbice da coisa julgada, uma vez que já existe sentença transitada em julgado onde a causa de pedir da presente ação já foi discutida e analisada por outro juízo (processo 0808679-59.2023.8.19.0061 – 2º Juizado Especial Cível de Teresópolis), em processo em que a 1ª ré propôs ação de cobrança em face da parte autora, abaixo transcrita: “Dispensado o relatório na forma da Lei Especial.

A questão deduzida nos autos exige julgamento antecipado da lide não havendo necessidade de produção de outras provas além das constantes dos autos.

No mérito, verifico que assiste razão à parte autora.

A presente ação versa sobre rescisão antecipada de locação imobiliária, portanto deve ser solucionada à luz da Lei nº 8.245/91 e do Código Civil.

A parte autora alega rescisão antecipado de contrato de locação de imóvel residencial, postulando o ressarcimento da quantia de R$ 7.896,36, apurado com base na multa contratual proporcional a três meses de aluguel R$ 13.346,74, um mês de aluguel no valor R$ 5.500,00, ante a falta de notificação prévia de 30 dias (07/2023), despesas com a manutenção do imóvel de R$ 643,62, IPTU R$ 4.646,45, conta de luz do mês 08/2023 de R$ 133,66, condomínio R$ 125,89 (08/2023), amortizando sobre a soma do montante devido o depósito de R$ 16.500,00.

Segundo o Requerente, o contrato foi celebrado com vigência entre 14/02/2023 e 15/08/2026, período de 30 meses, no valor mensal de R$ 5.500,00.

Por fim, relata que a requerida rescindiu antecipadamente o contrato de locação em 02/07/2023, permanecendo apenas 5 meses e 22 dias (índex nº 74278642).

Ao contestar, a parte Ré alega que a rescisão contratual se deu por falta de comunicação do reajuste anual do IPTU do imóvel.

Argui que foi oferecido um desconto de R$ 400,00 mensais no valor do aluguel até o final do ano de 2023 pela parte autora, locadora do imóvel, como forma de compensação, o que não foi aceito, tendo em vista que no site da corretora o valor do IPTU era indicado R$ 253,90 mensais pelo imposto.

Por fim, informa que o estado do imóvel não estava em boas condições de uso, tendo ainda que arcar com outros custos de manutenção tais como o da rede elétrica no valor de R$ 900,00 e de tampas de vaso sanitários.

No caso vertente, a parte Ré não nega os fatos narrados na inicial, e limitou-se a meras alegações, na medida em que não produziu qualquer tipo de prova relevante ou substancial na presente demanda, com vistas a demonstrar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito do autor alegado em juízo.

Repise-se que a análise das provas indicadas pela Ré por meio do link em réplica ficou prejudicada, haja vista que o endereço eletrônico https://drive.google.com/drive/folders/1tCalTvITOOufJYwu8wHHqaN3dAknQDi2b?usp=sharingcompartilhado não foi encontrado pelo servidor de aplicações para exibição dos arquivos.

Noutro passo, tenho que são verossímeis os fatos narrados na inicial.

O requerente comprova por intermédio do instrumento de contrato de locação devidamente subscrito pelas partes, a existência do negócio jurídico, conforme depreende-se dos documentos de índex nº 74278640.

Ademais, a parte Ré foi devidamente notificada extrajudicialmente acerca dos débitos pendentes do IPTU (índex nº 74278638).

Há de se ressaltar ainda que não subsiste a alegação da Ré quanto à falta de comunicação do reajuste do IPTU, não sendo motivo idôneo para rescisão antecipada do contrato de locação com a isenção das multas e dos encargos contratuais pactuados, porquanto é notório que haja o aumento anual do IPTU, cuja alíquota é definida pelo Município.

Nesse sentido, procede o acolhimento dos pedidos, conforme valores devidamente apurados, proporcionalmente ao período do cumprimento do contrato, totalizando a importância de R$ 7.896,36, sem que houvesse impugnação específica dos valores discriminados na inicial pela parte Ré.

DO EXPOSTO, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO PARA CONDENAR A PARTE RÉ A PAGAR A PARTE AUTORA A QUANTIA DE R$ 7.896,36, CORRIGIDA E ACRESCIDA DE JUROS DE 1% AO MÊS, A CONTAR DA CITAÇÃO.

SEM CUSTAS OU HONORÁRIOS.

APÓS, CERTIFICADO QUANTO AO TRÂNSITO EM JULGADO, DÊ-SE BAIXA E ARQUIVEM-SE.

P.I” Com efeito, o artigo 502, caput, do Código de Processo Civil estabelece que: "Denomina-se coisa julgada materiala autoridade que torna imutável e indiscutível a decisão de mérito não mais sujeita a recurso”.

Como é sabido, não pode a lide já julgada ser novamente submetida ao exame do Poder Judiciário,sendo certo que os argumentos que foram expostos pela parte autora na inicial já o foram expostos na contestaçãoda ação de cobrança, não podendo a parte autora se utilizar de uma nova demanda para rediscutir o mérito.

Registra-se que novos argumentos não poderiam ser agora submetidos a nova apreciação do Poder Judiciário, em razão da eficácia preclusiva da coisa julgada.

Ou seja, a parte autora não poderá deduzir as alegações já deduzidas, com relação a mesma causa de pedir (no caso, descumprimento do contrato pela 1ª ré, em razão da situação precária do imóvel/informação sobre valor do IPTU, etc) ou que poderiam ser deduzidas no processo em que houve o trânsito em julgado.

E pelo princípio do “dedutível e do deduzido”, tudo o que as partes poderiam ter alegado em um processo judicial é considerado na decisão final.

Isso significa que, além das questões explicitamente decididas, a autoridade da coisa julgada também se aplica às questões que poderiam ter sido alegadas, mas não foram.

Portanto, esse princípio assegura que as partes não podem alegar posteriormente questões que poderiam ter sido levantadas durante o processoem que houve a coisa julgada.

De fato, se este juízo entender que a 1ª ré descumpriu o contrato, estaria a violar a coisa julgada presente no processo 0808679-59.2023.8.19.0061 – 2º Juizado Especial Cível de Teresópolis),e haveria, inclusive, supressão de instância, já que a sentença somente poderia ter sido modificada em grau de recurso, o que não ocorreu, uma vez que a parte autora se manteve inerte no referido processo.

Nas lições dos renomados professores Nelson Nery Júnior e Rosa Maria Andrade Nery temos que: Dá-se coisa julgada material a ação idêntica à outra que já foi julgada por sentença de mérito de que não caiba mais recurso.

Como a lide já foi solucionada, o processo da segunda ação tem de ser extinta sem conhecimento do mérito. (Código de Processo Civil Comentado - Ed.

RT, 9º ed. p. 495).

Assim, conforme podemos verificar nos autos de nº 0808679-59.2023.8.19.0061 – 2º Juizado Especial Cível de Teresópolis, a lide já foi solucionada, devendo o feito ser extinto, sendo certo que, caso seja proferida uma segunda sentença em desobediência a essa regra, poderá ser rescindida por força do art. 966, inciso IV, do CPC.

Com efeito, não é possível ao Juízo de igual hierarquia desconsiderar a sentença transitada em julgado por entender que ela é injusta, eis que o sistema processual em vigor não autoriza tal procedimento, visando tutelar o princípio da segurança jurídica que deve prevalecer no âmbito das decisões judiciais.

Não é possível relativizar o instituto da coisa julgada, que deve somente pode ser atacada na via própria, por decisão de órgão superior.

O instituto da coisa julgada é concebido para assegurar a segurança e estabilidade das decisões judiciais, que se torna lei entre partes, dentro dos limites das questões decididas, princípio, inclusive, que está alçado, em nosso ordenamento jurídico, à categoria de direito fundamental.

Portanto, não é possível rediscutir a questão em nova ação de rito comum, ainda que com novos argumentos fáticos e jurídicos.

Aliás, ainda que nula fosse a sentença, o que não ocorre na hipótese, tal nulidade deveria ser reconhecida em ação própria, e não através da presente demanda.

Desta forma, em relação à 1ª ré (Elizabeth Moreira Borba Strucchi) a sentença deve ser julgada extinta, em face da existência de coisa julgada.

Contudo, em face dos limites subjetivos da coisa julgada, esta não alcança a 2ª ré (HAUS PREMIUM IMOVEIS LTDA), que não foi parte no processo onde já foi discutido o suposto descumprimento contratual.

A 2ª ré sustentou, em preliminar, a sua ilegitimidade.

Com razão.

A legitimidade ad causam, como condição da ação, nada mais é do que a pertinência subjetiva para a demanda.

Ou seja, as partes devem ocupar adequadamente os polos da relação processual.

Deve figurar como autor o titular do direito subjetivo material pleiteado e como réu, o titular da obrigação correspondente.

Nas lições de Humberto Teodoro Júnior, é legitimado passivo aquele que, caso procedente os pedidos autorais, é apto a suportar os efeitos da sentença.

Com efeito, a constatação efetiva da legitimidade passiva deve ser aferida caso a caso, conforme as causas de pedir, os pedidos e o contexto normativo em que se apoia a relação de direito material invocada na ação pela parte autora.

Consoante entendimento da egrégia corte fluminense, "o que se examina é se a parte autora possui alguma relação jurídica no tocante ao réu que envolva o direito material deduzido" (REsp 1.605.466/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 28/10/2016).

No caso dos autos, a relação de direito material objeto de discussão nesta ação é o contrato de locação celebrado entre a parte autora e a 1ª ré, portanto, a locatária e o locador,e a declaração de sua rescisão.

Nesta esteira, entendo que quanto aos pedidos constantes na inicial,a 2ª ré não possui qualquer legitimidade, uma vez que o contrato foi realizado entre a autora e a 1ª ré, sendo que a 2ª ré apenas intermediou o negócio jurídico.

De fato, a administradora de imóveis, por meio dos seus sócios, figura como mandatáriado proprietário do bem para, em nome deste, administrar e contratar locação, nos termos do art. 653 do Código Civil, não se podendo confundir o proprietário do imóvel com aquele que o representa, ou seja, com seu mandatário, tendo em vista que este, ao celebrar o contrato de locação, não o fez em nome próprio, mas em nome de seu mandante, o locador.

Assim, deve ser reconhecida a ausência de legitimidade da 2ª ré para figurar no polo passivo da demanda, devendo o processo ser julgado extinto sem julgamento do mérito.

Diante disso, demonstrada a existência de coisa julgada (1ª ré) e da ausência de legitimidade passiva (2ª ré), a extinção do feito é medida que se impõe.

Ante o exposto, e por tudo mais do que consta dos autos,em face da coisa julgada comprovada (1ª ré) e da ausência de legitimidade passiva (2ª ré), JULGO EXTINTO O PROCESSO sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, incisos V e VI, do CPC.

Condeno a parte autora a arcar com as despesas do procedimento e ao pagamento de honorários advocatícios às partes rés, que ora arbitro em 10% do valor da causa, em respeito ao princípio da causalidade.

Intimem-se as partes, deixando claro que se oporem embargos de declaração com o intuito protelatório, será fixada ao embargante a multa prevista no art. 1.026, par. 2º, do CPC.

Ao cartório para providenciar as diligências de praxe.

Após o trânsito em julgado, proceda-se às baixas e anotações de estilo e remetam-se os autos ao arquivo.

TERESÓPOLIS, 16 de maio de 2025.

MARCO AURELIO DA SILVA ADANIA Juiz Grupo de Sentença
16/05/2025 17:18

Expedição de Outros documentos.
16/05/2025 17:17

Expedição de Outros documentos.
16/05/2025 11:53

Recebidos os autos
16/05/2025 11:53

Extinto o processo por ausência das condições da ação
16/05/2025 11:53

Extinto o processo por Perempção, litispendência ou coisa julgada
30/04/2025 13:53

Conclusos ao Juiz
09/04/2025 11:33

Remetidos os Autos (outros motivos) para Grupo de Sentença
04/04/2025 00:14

Publicado Intimação em 04/04/2025.
04/04/2025 00:14

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 03/04/2025
02/04/2025 11:58

Expedição de Outros documentos.
02/04/2025 11:58

Proferido despacho de mero expediente
01/04/2025 11:57

Conclusos para despacho
01/04/2025 11:56

Expedição de Certidão.
14/02/2025 01:02

Decorrido prazo de HAUS PREMIUM IMOVEIS LTDA em 13/02/2025 23:59.
14/02/2025 01:02

Decorrido prazo de CLAUDIA PECANHA ORTMAN em 13/02/2025 23:59.
14/02/2025 01:02

Decorrido prazo de ELIZABETH MOREIRA BORBA STRUCCHI em 13/02/2025 23:59.
23/01/2025 01:57

Publicado Intimação em 22/01/2025.
23/01/2025 01:57

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/01/2025
08/01/2025 13:34

Expedição de Outros documentos.
08/01/2025 13:33

Expedição de Outros documentos.
19/12/2024 18:47

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
17/12/2024 17:08

Juntada de Petição de petição
12/12/2024 16:33

Conclusos para decisão
12/12/2024 16:33

Expedição de Certidão.
14/10/2024 00:16

Decorrido prazo de HAUS PREMIUM IMOVEIS LTDA em 11/10/2024 23:59.
14/10/2024 00:16

Decorrido prazo de CLAUDIA PECANHA ORTMAN em 11/10/2024 23:59.
14/10/2024 00:16

Decorrido prazo de ELIZABETH MOREIRA BORBA STRUCCHI em 11/10/2024 23:59.
24/09/2024 16:07

Expedição de Outros documentos.
24/09/2024 16:01

Expedição de Certidão.
25/07/2024 20:05

Juntada de Petição de petição
03/07/2024 00:06

Decorrido prazo de HAUS PREMIUM IMOVEIS LTDA em 01/07/2024 23:59.
24/06/2024 16:53

Juntada de Petição de contestação
18/06/2024 14:38

Juntada de Petição de aviso de recebimento
10/06/2024 13:15

Juntada de Petição de aviso de recebimento
14/05/2024 10:49

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
14/05/2024 10:45

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
09/05/2024 14:15

Proferido despacho de mero expediente
08/05/2024 12:59

Conclusos ao Juiz
08/03/2024 18:02

Juntada de Petição de informação de pagamento
29/02/2024 16:41

Expedição de Outros documentos.
29/02/2024 14:34

Proferido despacho de mero expediente
29/02/2024 08:21

Conclusos ao Juiz
28/02/2024 15:14

Juntada de Petição de petição
14/12/2023 00:33

Publicado Intimação em 14/12/2023.
14/12/2023 00:33

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 13/12/2023
12/12/2023 15:27

Expedição de Outros documentos.
12/12/2023 15:27

Proferido despacho de mero expediente
12/12/2023 13:52

Conclusos ao Juiz
02/10/2023 20:37

Juntada de Petição de petição
11/09/2023 12:21

Expedição de Outros documentos.
05/09/2023 18:45

Assistência Judiciária Gratuita não concedida a CLAUDIA PECANHA ORTMAN - CPF: *08.***.*47-20 (AUTOR).
05/09/2023 12:41

Conclusos ao Juiz
05/09/2023 12:40

Expedição de Certidão.
05/09/2023 12:26

Classe Processual alterada de OUTROS PROCEDIMENTOS DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA (1294) para PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
05/09/2023 10:40

Distribuído por sorteio
05/09/2023 10:38

Juntada de Petição de outros documentos
05/09/2023 10:37

Juntada de Petição de documento de identificação

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
05/09/2023

Ultima Atualização
19/08/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

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