TJRJ - 0801501-15.2023.8.19.0205

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 2ª Vara Cível da Regional da Pavuna Avenida Sargento de Milícias, S/N, 2º Andar, Pavuna, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 21532-290 ATO ORDINATÓRIO Processo: 0801501-15.2023.8.19.0205 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ANDERSON LEONARDO DE SOUZA MANUEL RÉU: VIA SUL ENGENHARIA LTDA Embargos de Declaração tempestivo.

Ao embargado, no prazo de cinco dias.

RIO DE JANEIRO, 5 de julho de 2025.

SERGIO MAURICIO SANTOS DE SOUZA

ESTADO DO RIO DE JANEIRO PODER JUDICIÁRIO Av.

Srg. de Milícias, s/n - Pavuna, Rio de Janeiro - RJ, 21532-290 2ª VARA CÍVEL REGIONAL DA PAVUNA PROCESSO N.º: 0801501-15.2023.8.19.0205 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ANDERSON LEONARDO DE SOUZA MANUEL RÉU: VIA SUL ENGENHARIA LTDA SENTENÇA AUTOR: ANDERSON LEONARDO DE SOUZA MANUEL ajuizou ação em face de RÉU: VIA SUL ENGENHARIA LTDA objetivando indenização por danos materiais e compensação por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

A parte autora alega como causa de pedir que, em 10 de maio de 2019, o autor celebrou com a ré Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, tendo por objeto a unidade residencial localizada no Bloco 13, apartamento 304, situado na Rua Sempre Verde, nº 125, bairro Cosmos, Rio de Janeiro/RJ, CEP 23060-000.

O valor do imóvel foi pactuado em R$ 132.000,00 (cento e trinta e dois mil reais), a ser financiado por meio da Caixa Econômica Federal – CEF.

Para viabilizar a aquisição, o autor firmou contrato de financiamento habitacional com a CEF em 31 de outubro de 2019, vindo desde então a adimplir regularmente as parcelas avençadas.

Todavia, a entrega do imóvel, inicialmente prevista para ocorrer em março de 2021, conforme disposto na cláusula 5ª do contrato celebrado, ainda não foi efetivada, persistindo o atraso por período que já ultrapassa 23 (vinte e três) meses, ou aproximadamente 660 (seiscentos e sessenta) dias, sem que tenha sido apresentada justificativa idônea pela construtora.

O autor relata que, desde a assinatura do contrato, contraiu matrimônio e constituiu família, tendo inclusive celebrado contrato de locação de imóvel em 21 de novembro de 2021, mediante promessa de isenção dos seis primeiros aluguéis, caso realizasse benfeitorias no bem locado, o que resultou em dispêndio de aproximadamente R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais).

Com o advento da gravidez de sua esposa, a necessidade de espaço adicional o levou à celebração de novo contrato de locação, em 1º de janeiro de 2022, com valor mensal de R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais), sobrecarregando seu orçamento, já comprometido com as parcelas do financiamento habitacional em aberto.

Ressalta o autor que, apesar de diversas solicitações, não recebe da ré informações claras e objetivas quanto à real previsão de conclusão da obra.

A última previsão comunicada, datada de 19 de julho de 2022, igualmente restou descumprida, deixando-o sem qualquer perspectiva quanto à entrega do imóvel, situação que lhe tem causado inúmeros transtornos e prejuízos materiais e emocionais.

Diante do cenário descrito, afirma não ter restado alternativa senão recorrer ao Poder Judiciário, em busca da devida tutela jurisdicional para ver resguardados seus direitos e obter a devida reparação pelos danos que alega ter sofrido.

Decisão que deferiu a gratuidade de justiça em ID 80679926.

Contestação em ID 87398100 alegando, preliminarmente, Ilegitimidade passiva – A Via Sul Engenharia afirma que não possui vínculo contratual com o autor, sendo a responsável pela incorporação e comercialização a empresa Águas do Alvorada Incorporação Imobiliária SPE Ltda; requerendo a denunciação da lide à CEF – Requer inclusão da Caixa Econômica Federal na demanda, por ser a beneficiária das parcelas pagas via financiamento; Inépcia da inicial – Alega pedido genérico quanto à multa contratual e ausência de comprovação de valores pleiteados.

No Mérito alega: Inaplicabilidade do CDC – Sustenta a aplicação da Lei nº 9.514/97, com base no Tema 1095 do STJ; Atraso na entrega – Defende que não houve atraso, pois o prazo contratual foi prorrogado e o imóvel entregue em 03/12/2022, dentro do prazo legal de tolerância (180 dias); Taxa de obra – Nega ter recebido qualquer valor a esse título e afirma que a cobrança é atribuída à CEF; Lucros cessantes – Alega que o imóvel integra o programa “Minha Casa Minha Vida”, o que impede sua exploração econômica.

Além disso, não houve comprovação de prejuízo; Multa contratual – Argumenta que, caso seja aplicada, deve incidir apenas sobre parcelas quitadas e não sobre o valor total do contrato; Danos morais – Nega a existência de dano moral, sustentando que os fatos narrados caracterizam mero aborrecimento.

A pandemia da COVID-19 também é apresentada como causa excludente de responsabilidade; Impossibilidade de cumulação – Defende que não é possível acumular multa contratual e lucros cessantes, por terem a mesma finalidade.

Assim, requer: Reconhecimento da ilegitimidade passiva da Via Sul; Declinação de competência para a Justiça Federal, em razão da denunciação da lide à CEF; Caso ultrapassadas as preliminares, requer a improcedência total dos pedidos formulados na petição inicial.

Réplica em ID 116354114. É o relatório.

Decido.

Trata-se de ação indenizatória em que a parte autora alega ter ocorrido atraso na entrega das chaves de unidade residencial adquirida, circunstância que lhe teria acarretado prejuízos de ordem material e moral.

O termo de entregas da chave, juntado pelo réu em ID 87401851, evidencia que as rés se apresentaram como parceiras comerciais do empreendimento, integrando o mesmo grupo econômico e auferindo benefício direto da operação em questão.

Tal circunstância atrai a aplicação do parágrafo único do art. 7º e do § 1º do art. 25 do Código de Defesa do Consumidor, que consagram a solidariedade entre os participantes da cadeia de fornecimento de produtos e serviços.

Tal conduta induz legitimamente o consumidor a crer que o negócio jurídico foi celebrado diretamente com a empresa de maior porte e reconhecido prestígio no mercado, e não com a Sociedade de Propósito Específico (SPE) constituída exclusivamente para o empreendimento em questão.

A demanda tem como objeto a promessa de compra e venda celebrada entre as partes e não o contrato de financiamento celebrado com a CEF, ou seja, não envolve interesse jurídico da mencionada instituição financeira, pelo que não há que se cogitar de litisconsórcio passivo necessário que imponha a sua inclusão no polo passivo e, não sendo a referida instituição financeira parte no processo, incabível o deslocamento da competência para a Justiça Federal.

Não assiste razão à parte ré quanto à alegação de inépcia da petição inicial por ausência de indicação do valor da multa contratual pretendida.

A multa postulada encontra previsão expressa em cláusula contratual e possui parâmetros objetivos de cálculo, podendo ser perfeitamente apurada em fase de liquidação de sentença, nos moldes do artigo 509, inciso II, do Código de Processo Civil.

A ausência de indicação do valor exato da multa na petição inicial não configura, por si só, inépcia, especialmente quando há base contratual e legal que permite sua quantificação futura.

Ademais, trata-se de pedido certo e determinado quanto à natureza da obrigação, sendo possível sua posterior liquidação por simples cálculo aritmético.

Ressalte-se que a jurisprudência mencionada pela parte ré refere-se a hipóteses de ausência total de pedido ou de impossibilidade de quantificação, o que não se verifica nos presentes autos, em que o título contratual é apto a embasar eventual fixação da penalidade em fase própria.

Assim, rejeito o pedido de extinção do feito por inépcia da inicial, por não se verificar ausência de pedido ou indeterminação indevida, nos termos do art. 330, §1º, do CPC.

Segundo a parte ré, o contrato celebrado entre as partes estabeleceu o prazo de construção do imóvel até a data de 18/10/2022, conforme previsto no contrato de financiamento firmado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), acrescido de prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do empreendimento, nos termos da Lei de Incorporações Imobiliárias.

Assim, segundo a tese defensiva, o termo final para a entrega da unidade seria 18/04/2023, tendo o imóvel sido entregue ao autor em 26/12/2022, dentro, portanto, do prazo contratual estipulado.

Todavia, a parte autora sustenta que a data prevista para a entrega do imóvel seria março de 2021, conforme expressamente estipulado no contrato de promessa de compra e venda de imóvel (ID 42372757, p. 15), o qual estabeleceu como data prevista para a entrega da unidade habitacional o referido mês.

Tal instrumento também previu, em cláusula específica, que a data mencionada seria estimativa, podendo ser ajustada conforme a data de assinatura do contrato de financiamento, prevalecendo, para todos os efeitos legais, o prazo de execução das obras a partir da assinatura do contrato junto ao agente financeiro.

Neste ponto, importante observar o entendimento já consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça – STJ, no julgamento do REsp 1.729.593/SP (Tema 996), o qual fixou a tese de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção vinculados ao Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, o prazo de entrega do bem deve ser claro, certo, expresso e inteligível, não podendo estar vinculado à concessão de financiamento ou a outro negócio jurídico, excetuando-se apenas o acréscimo do prazo de tolerância.

Dessa forma, revela-se abusiva a cláusula contratual que vincula a fluência do prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, por importar em desvantagem excessiva ao promitente comprador, o que é vedado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, deve ser considerada como data inicial para entrega do imóvel aquela prevista no contrato particular de promessa de compra e venda, qual seja, 31/03/2021, de modo que, com a adição do prazo de tolerância de 180 dias, o termo final da obrigação de entrega da unidade seria 27/09/2021.

Ademais, cumpre destacar que a estipulação contratual de penalidades exclusivamente ao consumidor, isentando o fornecedor em hipóteses análogas de inadimplemento, configura prática abusiva, por ofensa aos princípios da equidade, simetria contratual e à sistemática protetiva do Código de Defesa do Consumidor.

No caso dos autos, o autor requer a inversão da cláusula penal contratual, originalmente prevista apenas para o inadimplemento do comprador, a fim de que seja aplicada à construtora pelo atraso na entrega do imóvel, além da aplicação da multa prevista no art. 43-A, §2º da Lei 4.591/64, condenação ao ressarcimento de valores pagos a título de aluguéis durante o período de mora e restituição de encargos indevidamente pagos em virtude do atraso, tais como: (i) encargos de juros e atualização monetária incidentes sobre o saldo devedor; (ii) taxa de administração; e (iii) prêmio de seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente.

Conforme dispõe o contrato, a penalidade estipulada incide apenas sobre o inadimplemento do comprador, fixando multa de 2% e juros de 1% ao mês sobre os valores devidos.

Não há, contudo, cláusula penal prevista para o inadimplemento da construtora.

O colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, sob o rito dos repetitivos (Tema 971), assentou a seguinte tese: “Havendo cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deverá ser considerada para fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” Oportuno, no entanto, registrar a ressalva feita pelo Ministro Luis Felipe Salomão, no sentido de que a inversão da cláusula penal não pode ocorrer de forma automática, devendo-se respeitar a natureza distinta das obrigações contratuais: a do incorporador, de fazer (entregar o imóvel), e a do adquirente, de dar (pagar o valor).

Assim, para evitar desequilíbrios contratuais e enriquecimento sem causa, ponderou: “A multa moratória referente à obrigação de dar, no percentual de 2% de uma das prestações inadimplidas, não poderá incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer).” No que tange à cumulação da cláusula penal com danos emergentes e lucros cessantes, o STJ, no julgamento do REsp 1.635.428/SC (Tema 970), fixou a seguinte orientação: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” A jurisprudência entende, portanto, que a cláusula penal, quando estipulada de forma razoável, substitui as perdas e danos, inviabilizando a cumulação com lucros cessantes e danos emergentes, conforme reiterado no REsp 1.631.485/DF: “Havendo cláusula penal (moratória ou compensatória) que prefixa indenização em patamar razoável, não cabe a cumulação com danos emergentes ou lucros cessantes.” Diante de tais premissas, considerando a natureza da obrigação da incorporadora, entendo razoável, proporcional e em consonância com os precedentes do STJ, a aplicação da penalidade contratual nos seguintes termos: Multa moratória única de 2%, e Multa compensatória de 0,5%, para cada mês de atraso, pro rata die, ambas incidindo sobre o valor efetivamente pago pelo autor à incorporadora, vedada sua cumulação com danos emergentes ou lucros cessantes, o que inclui o aluguel cuja restituição se pleiteia.

Quanto à multa prevista no art. 43-A, §2º da Lei 4.591/64, não se mostra aplicável ao presente caso, por tratar-se de contrato vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, regido pela Lei nº 11.977/2009, a qual prevê que as penalidades aplicáveis ao atraso na entrega deverão estar expressamente estipuladas no contrato.

No tocante à cláusula 5.3 do contrato de financiamento, que prevê a exoneração do adquirente quanto a determinados encargos em caso de atraso das obras, tem-se que referida previsão está vinculada ao contrato de financiamento, o qual estipulou o prazo de construção do imóvel até 18/10/2022, acrescido de até 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do empreendimento.

Assim, o termo final, no âmbito desse contrato, seria 18/04/2023, tendo o imóvel sido entregue ao adquirente em 26/12/2022, portanto antes da data limite.

Dessa forma, não se vislumbra descumprimento contratual nesse ponto específico, razão pela qual não há que se falar em restituição dos encargos financeiros ali pre

vistos.

Noutro giro, em relação aos danos morais, no caso em análise, restou incontroverso que o imóvel foi entregue com atraso superior a um ano.

Portanto, entendo cabível a indenização por danos morais, conforme corretamente reconhecido na sentença.

A obrigação da construtora somente se considera adimplida quando o comprador é convocado para a vistoria, a aprova e recebe as chaves — sendo este o marco efetivo da entrega do imóvel e, consequentemente, do encerramento da mora contratual e extracontratual.

Eventual cláusula contratual que estabeleça o habite-se como critério de adimplemento é nula, pois impõe ao consumidor desvantagem excessiva, em violação ao princípio da boa-fé objetiva, nos termos do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor.

A jurisprudência é firme no sentido de que o mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral indenizável.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) relativiza essa análise, considerando as circunstâncias do caso concreto, afastando a presunção absoluta de dano moral.

De fato, pequenos atrasos na entrega não são, em regra, suficientes para configurar ofensa a direito da personalidade.

Contudo, no presente caso, o atraso foi superior a um ano, o que, pelas peculiaridades da situação, ultrapassa o mero aborrecimento.

Assim, diante da mora relevante, dos dissabores experimentados pelos autores e da frustração legítima de expectativa, entendeu-se adequada a fixação de indenização por danos morais no valor de R$ 7.000,00, observando-se os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por ANDERSON LEONARDO DE SOUZA MANUEL em face de VIA SUL ENGENHARIA LTDA., com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: 1) Condenar a ré ao pagamento de multa moratória única de 2% (dois por cento) e multa compensatória de 0,5% (meio por cento) ao mês, pro rata die, incidente sobre os valores efetivamente pagos à incorporadora, devendo-se considerar o período de mora da parte Ré, compreendido entre o dia 28/09/2021 (dia posterior ao término do prazo com tolerância) e 26/12/2022 (data da efetiva entrega), a serem apuradas em liquidação de sentença; 2) Condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais), corrigido monetariamente a partir da presente data (súmula 362 do STJ), e com juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação (art. 405 do Código Civil); 3) Condenar a parte ré nas custas processuais e em honorários advocatícios no percentual de dez por cento do proveito econômico auferido com a presente sentença.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, e nada mais sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se com as anotações de praxe.

Rio de Janeiro, 1 de abril de 2025.

Luciana da Cunha Martins Oliveira Juíza Titular