20/08/2025 15:22

Juntada de petição
19/08/2025 21:46

Juntada de petição
19/08/2025 15:13

Juntada de petição
11/08/2025 00:00

Intimação

Nide Geraldo do Couto Ramos Fico Júnior ajuizou ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança em face de Fernando José Teixeira Destri, alegando inadimplemento contratual relativo à locação não residencial das lojas nº 97 e 99, situadas na Rua São João Batista, Botafogo, Rio de Janeiro, cuja vigência iniciou-se em 07/08/2019, com término previsto para 31/07/2024.

Alega o autor que, embora o réu tenha firmado duas confissões de dívida (fls. 23 e 27), reconhecendo débitos anteriores, voltou a incorrer em mora, acumulando dívida total de R$ 232.088,57, sem qualquer justificativa válida.

Requer a rescisão contratual, o despejo do imóvel e a condenação do réu ao pagamento do débito, com correção e encargos legais, autorizando-se, inclusive, a compensação parcial com a caução prestada (R$ 21.000,00).

O réu apresentou contestação (fl. 69), alegando, preliminarmente, inépcia parcial da inicial quanto à segunda confissão de dívida, por obscuridade dos valores exigidos.

No mérito, sustenta que o imóvel apresenta vícios construtivos graves, impeditivos ao exercício regular da atividade comercial, o que, aliado aos efeitos econômicos da pandemia da COVID-19, justificaria a revisão contratual, a suspensão ou a compensação dos aluguéis.

Aduz, ainda, que realizou benfeitorias substanciais, cujo valor estimado ultrapassa R$ 800.000,00, e que não deve ser responsabilizado pela mora diante da imprestabilidade do imóvel.

Foi determinada perícia contábil e de engenharia (fl. 374), com manifestação das partes (fls. 426 e 444) e apresentação de esclarecimentos pelo perito (fl. 461).

Designada audiência de instrução e julgamento, foi colhido o depoimento das partes e de testemunhas. É o relatório.

Decido.

A controvérsia cinge-se à existência de inadimplemento contratual e suas consequências: possibilidade de rescisão, despejo, exigibilidade dos valores cobrados e abatimento decorrente de vícios no imóvel e benfeitorias realizadas.

De início, afasto a preliminar de inépcia da petição inicial, uma vez que os elementos constantes nos autos, notadamente a planilha de fl. 32 e as confissões de dívida (fls. 23 e 27), permitem a adequada compreensão da demanda, não havendo ofensa ao contraditório (art. 330, §1º, III, do CPC).

O inadimplemento do réu é incontroverso.

As confissões de dívida firmadas em 07/08/2019 e 22/09/2020, respectivamente, não contêm qualquer ressalva quanto à alegada imprestabilidade do imóvel.

Ao contrário, refletem o reconhecimento inequívoco do débito, inclusive com concessões voluntárias de descontos pelo credor, conforme se verifica da cláusula de liberalidade contida na confissão de fl. 23.

Com efeito, nos termos do art. 476 do Código Civil, a exceção de contrato não cumprido exige resistência clara e imediata da parte inadimplente, mediante notificação formal à contraparte, o que não ocorreu no caso em análise.

Portanto, no momento da subscrição da confissão de dívida, caberia ao locador fazer as ressalvas relativas às condições do imóvel, agindo de forma proativa em relação à cobrança que decorreria deste contrato.

A falta de qualquer questionamento sugere que houve plena adesão ao termo de confissão, com anuência a todas as suas cláusulas.

A jurisprudência é firme no sentido de que o silêncio e a inércia do devedor por longo período configuram renúncia tácita à exceção: DIREITO CIVIL.

RESPONSABILIDADE CIVIL SUBJETIVA.

AÇÃO DE CONHECIMENTO COM PEDIDOS DE RESSARCIMENTO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS PROPOSTA POR LOCATÁRIA EM FACE DO NOVO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL.

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL.

IRRESIGNAÇÃO DA PARTE AUTORA.

ALIENAÇÃO DO IMÓVEL DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO.

ANUÊNCIA TÁCITA DAS PARTES QUANTO AOS TERMOS DA AVENÇA PREEXISTENTE.

OBRIGAÇÕES MANTIDAS ATÉ O PRAZO FINAL INICIALMENTE ESTABELECIDO (28/02/2017).

TENTATIVAS DE FIRMAR NOVA AVENÇA QUE RESTARAM INFRUTÍFERAS.

RENOVAÇÃO POR TEMPO INDETERMINADO.

LOCADOR QUE CUMPRIU O PROCEDIMENTO IMPOSTO PELO ARTIGO 57 DA LEI 8.245/91.

CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ EXPRESSAMENTE RENÚNCIA AO DIREITO DE COMPENSAÇÃO OU INDENIZAÇÃO, INCLUSIVE POR BENFEITORIAS NECESSÁRIAS OU ÚTEIS.

AUSÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR.

SÚMULA Nº 335 DO STJ.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA QUE SE IMPÕE.

RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (0024793-34.2019.8.19.0001 - APELAÇÃO.

Des(a).

LUIZ ROLDAO DE FREITAS GOMES FILHO - Julgamento: 24/02/2021 - NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 2ª CÂMARA CÍVEL) O réu manteve a posse do imóvel, celebrou confissões de dívida, obteve descontos e nada comunicou quanto à suposta impossibilidade ou dificuldade de uso do bem, somente alegando tais vícios em juízo, anos após os primeiros inadimplementos.

Por outro lado, não se pode ignorar o fato de que o laudo de engenharia (fl. 374) identificou vícios construtivos relevantes, especialmente no telhado e nas estruturas da cobertura, com infiltrações severas, fungos, deterioração de gesso e risco de colapso do madeiramento, comprometendo o uso comercial do imóvel.

O perito foi enfático ao afirmar: ¿O espaço da loja se encontra integralmente prejudicado, sendo necessária a reconstrução completa da cobertura para que o imóvel volte a ser funcional.¿ (fl. 376) Todavia, para além das obras destinadas ao reparo de problemas estruturais do imóvel, foram também identificadas benfeitorias realizadas pelo locatário para adaptar o imóvel à atividade comercial (oficina mecânica), no valor estimado de R$ 137.214,20, conforme esclarecimentos do perito (fl. 461).

Obras para adaptação do imóvel não são passíveis de indenização, eis que servem ao próprio locatário.

Porém, os gastos com obras de reparo estrutural, que se mostram necessárias à sua usabilidade, devem ser ressarcidos sob pena de locupletamento indevido do locador.

Vale dizer, a inércia do locatário em questionar problemas do imóvel no momento da subscrição da confissão de dívida a tornam válida e eficaz, mas a constatação de que havia vícios estruturais no bem, que não tem relação direta com a sua adaptação para fins comerciais, deve ensejar o devido ressarcimento.

Ainda que seja válida a cláusula contratual afaste a indenização por benfeitorias (súmula 335, STJ), é inequívoca a presença de gastos necessários e úteis, alguns dos quais teriam sido de responsabilidade do locador (v.g., parte elétrica, piso, rebaixamento de teto), conforme distinção do art. 35 da Lei 8.245/91 e dos arts. 96/97 do Código Civil.

Mais do que se indenizar por benfeitorias, cuida-se de exigir do locador que o imóvel objeto da locação tenha condições estruturais mínimas de uso pelo locatário nos termos do que fora avençado contratualmente entre as partes, ou seja, deve o bem cumprir a sua finalidade negocial (art. 566, I, CC).

Admitir o contrário seria desvirtuar a função social do contrato (art. 421 do CC) e violar os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, que devem reger toda relação obrigacional.

O laudo pericial, no entanto, não é preciso quanto à proporção entre (i) benfeitorias necessárias e (ii) obras que visavam à mera adequação do imóvel à atividade da parte ré.

Diante desse cenário, adota-se critério equitativo pro rata, atribuindo-se 50% do valor das benfeitorias como compensação parcial de aluguéis inadimplidos, utilizando-se como parâmetro o montante encontrado pelo perito do juízo (R$ 68.607,10 a ser abatido do valor devido).

Configurada, portanto, a mora, nos termos do art. 9º, III, da Lei 8.245/91, sendo cabível a rescisão contratual e o despejo do réu, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da referida norma, devendo, contudo, ser deduzido do montante devido 50% dos custos apurados pelo laudo pericial.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, I, do CPC, para rescindir o contrato de locação não residencial celebrado entre as partes e decretar o despejo do imóvel, com prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, a contar do trânsito em julgado, nos termos do art. 63 da Lei 8.245/91; condenar o réu ao pagamento do débito de R$ 232.088,57, abatendo-se o valor de R$ 68.607,10, a título de compensação parcial pelas benfeitorias realizadas, totalizando R$ 163.481,47 (cento e sessenta e três mil, quatrocentos e oitenta e um reais e quarenta e sete centavos), com correção monetária e juros legais desde a citação.

Autorizo a compensação da quantia caucionada de R$ 21.000,00 com o montante devido.

Condeno o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (sucumbência prevalente), que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

P.I.
28/07/2025 17:42

Conclusão
28/07/2025 17:42

Julgado procedente em parte do pedido
16/05/2025 18:48

Juntada de petição
16/05/2025 12:12

Juntada de petição
08/05/2025 00:00

Intimação

Às partes quanto aos esclarecimentos do perito.
05/05/2025 15:40

Proferido despacho de mero expediente
05/05/2025 15:40

Conclusão
21/11/2024 15:45

Juntada de petição
08/11/2024 15:43

Expedida/certificada a intimação eletrônica
07/11/2024 18:03

Conclusão
07/11/2024 18:03

Proferido despacho de mero expediente
23/08/2024 05:52

Juntada de petição
22/08/2024 11:42

Expedida/certificada a intimação eletrônica
18/07/2024 15:34

Não Concedida a Medida Liminar
18/07/2024 15:34

Conclusão
18/07/2024 15:30

Ato ordinatório praticado
18/07/2024 10:35

Juntada de petição
27/06/2024 15:52

Juntada de petição
24/06/2024 14:50

Expedição de documento
21/06/2024 13:16

Expedida/certificada a intimação eletrônica
21/06/2024 13:15

Juntada de petição
06/06/2024 15:42

Conclusão
06/06/2024 15:42

Recurso
06/06/2024 15:40

Juntada de documento
04/06/2024 18:21

Juntada de petição
20/05/2024 16:38

Expedida/certificada a intimação eletrônica
17/05/2024 14:03

Não Concedida a Antecipação de tutela
17/05/2024 14:03

Conclusão
15/05/2024 17:10

Juntada de petição
09/04/2024 18:47

Juntada de petição
11/03/2024 13:15

Expedida/certificada a intimação eletrônica
11/03/2024 06:36

Conclusão
11/03/2024 06:36

Proferido despacho de mero expediente
08/03/2024 14:42

Juntada de petição
16/02/2024 17:41

Expedida/certificada a intimação eletrônica
16/02/2024 15:52

Proferido despacho de mero expediente
16/02/2024 15:52

Conclusão
23/11/2023 17:08

Juntada de petição
06/11/2023 17:30

Juntada de petição
16/10/2023 12:26

Expedida/certificada a intimação eletrônica
12/10/2023 02:35

Recebido o recurso Sem efeito suspensivo
12/10/2023 02:35

Conclusão
11/10/2023 06:49

Juntada de petição
10/10/2023 19:58

Expedição de documento
11/09/2023 15:04

Juntada de documento
10/07/2023 21:24

Juntada de petição
23/06/2023 15:18

Juntada de petição
21/06/2023 15:02

Expedida/certificada a intimação eletrônica
06/06/2023 17:29

Conclusão
06/06/2023 17:29

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
26/05/2023 21:00

Juntada de petição
26/05/2023 15:28

Juntada de petição
11/05/2023 16:54

Expedida/certificada a intimação eletrônica
10/05/2023 18:52

Proferido despacho de mero expediente
10/05/2023 18:52

Conclusão
20/03/2023 16:45

Juntada de petição
14/02/2023 11:51

Expedida/certificada a intimação eletrônica
13/02/2023 22:19

Conclusão
13/02/2023 22:19

Assistência Judiciária Gratuita
22/11/2022 19:33

Juntada de petição
01/11/2022 13:02

Expedida/certificada a intimação eletrônica
31/10/2022 20:01

Conclusão
31/10/2022 20:01

Proferido despacho de mero expediente
14/09/2022 22:34

Juntada de petição
03/09/2022 03:50

Documento
30/06/2022 20:56

Expedida/certificada a intimação eletrônica
28/10/2021 16:07

Expedida/certificada a intimação eletrônica
26/10/2021 22:00

Proferido despacho de mero expediente
26/10/2021 22:00

Conclusão
20/08/2021 10:24

Juntada de petição
01/08/2021 22:27

Expedida/certificada a intimação eletrônica
01/08/2021 22:25

Ato ordinatório praticado
01/08/2021 22:24

Ato ordinatório praticado
01/08/2021 22:20

Juntada de documento
01/08/2021 22:19

Juntada de documento
28/06/2021 17:27

Juntada de petição
26/05/2021 12:23

Expedida/certificada a intimação eletrônica
25/05/2021 13:33

Conclusão
25/05/2021 13:33

Proferido despacho de mero expediente
25/05/2021 13:32

Juntada de documento
13/05/2021 16:08

Distribuição

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
13/05/2021

Ultima Atualização
11/08/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

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