TJRJ - 0802402-88.2022.8.19.0052
1ª instância - Araruama 2 Vara Civel
Polo Passivo
Partes
Movimentações
Todas as movimentações dos processos publicadas pelos tribunais
-
14/07/2025 10:10
Juntada de Petição de apelação
-
27/05/2025 19:33
Juntada de Petição de petição
-
09/05/2025 14:52
Juntada de Petição de embargos de declaração
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05/05/2025 01:02
Publicado Intimação em 05/05/2025.
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01/05/2025 00:14
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 30/04/2025
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30/04/2025 00:00
Intimação
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Araruama 2ª Vara Cível da Comarca de Araruama Av.
Getúlio Vargas, 59, Centro, ARARUAMA - RJ - CEP: 28970-000 SENTENÇA Processo: 0802402-88.2022.8.19.0052 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: RAQUEL MARIA ANTUNES MARINHO MORAES, ELAINE DE OLIVEIRA MARINHO, EDUARDO DE OLIVEIRA MARINHO RÉU: GOLDEN PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, MARIA MADALENA AMERICA MARINHO, SOCINAL S A CREDITO FINANCIAMENTO E INVESTIMENTO, CARLOS HENRIQUE DE ALMEIDA JUNIOR Trata-se de AÇÃO DE INDENIZAÇÃO movida por RAQUEL MARIA ANTUNES MARINHO MORAES, ELAINE DE OLIVEIRA MARINHO e EDUARDO DE OLIVEIRA MARINHO em face de GOLDEN PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI – ME, MARIA MADALENA AMERICA MARINHO, CARLOS HENRIQUE DE ALMEIDA JUNIOR e SOCINAL SA – CRÉDITO, FINANCIAMENTO E INVESTIMENTO.
Em síntese, alega que a 1ª autora, seu esposo e seu irmão, firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, figurando como promitente vendedora a 1ª ré, representada pela 2ª ré, tendo atuado como corretor de imóveis o 3º réu, tendo como interveniente e financiador do contrato o 4º réu.
O terceiro comprador faleceu, estando no polo ativo da ação seus filhos, ora 2º e 3º autor.
Aduzem queo contrato tem irregularidades equeo corretor de imóveis recebeu pelo serviço de intermediação sem se certificar que o empreendimento atenderia às exigências legais.
Id 24485973 – J.G deferida para a 1ª autora.
Id 31672710 – J.G deferida aos outros réus.
Id 35327028 - Contestação do 1º e 2º réu alegando que há ilegitimidade passiva da 2ª ré, que a 1ª Ré não se opõe em eventual pedido de rescisão contratual, contanto que seja nas disposições contratuais e legais.
Também aduz que de acordo com orecibo de corretagem juntado, o pagamento foi efetuado diretamente ao corretor, ora 3º Réu, não tendo a 1ª Ré qualquer interveniência entre o negócio firmado entre os Promitentes Compradores e o corretor.
Id 35346978 - Contestação do 4º réu alegando quesua responsabilidadedeve ser afastada, eis que somente ofertou os recursos para o financiamento do imóvel, ou seja, não deixou de cumprir com nenhuma cláusula contratual firmada entre as partes.
Id 35355848 - Contestação do 3º réu alegando que há de se afastar sua responsabilidade, pois somente intermediou a venda do referido imóvel.
Id 46304293 - Réplica apresentada.
RELATADOS.
DECIDO.
O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, sendo prescindível a produção de outros meios de prova em direito admitidos, além daqueles já carreados aos autos, na forma do artigo 355, inciso I, do CPC.
De banda, passo a analisar as questões preliminares deduzidas em sede de contestação.
Em relação à peça de resistência oposta pela 2ª requerida (Maria Madalena America Marinho), tenho que razão lhe assiste ao suscitar o reconhecimento da ilegitimidade passiva “ad causam”.
Com efeito, o representante legal (ou presentante, como opta a doutrina especializada) é apenas um instrumento para que a pessoa jurídica exerça seus direitos e obrigações em juízo.
Assim, ele atua em nome da empresa, e não em nome próprio. É de sabença geral que a pessoa jurídica e a pessoa física que a presenta possuem patrimônios distintos, sendo possível a responsabilização direta da pessoa física apenas nas hipóteses de desconsideração da personalidade jurídica, nos moldes do artigo 50 do CC/02, o que não se evidencia no caso.
Portanto, ausentes as hipóteses de desvio de finalidade e confusão patrimonial, a inclusão da pessoa física como ré, e não mera presentante da pessoa jurídica, não se afigura devida.
Em prosseguimento, no tocante à mencionada ilegitimidade ativa dos 2º e 3º autores, digno de nota que os postulantes se qualificam como sucessores de Ramilson Antunes Marinho, um dos compradores do imóvel, o qual faleceu em 17.05.2021, conforme atesta assento de óbito de Id. 24424304.
Portanto, não se revela plausível o acatamento da preliminar ora aventada.
No que tange à alegada ilegitimidade do 3º réu (corretor de imóveis), entendo que a pretensão deva ser analisada à luz da teoria da asserção, ou seja, as condições da ação devem ser concebidas a partir do noticiado na petição inicial.
Eventual ausência de responsabilidade será aferida no mérito.
Já em relação à ilegitimidade suscitada pela 4ª Ré, SOCINAL S.A. – Crédito, Financiamento e Investimento, tenho que razão não lhe assiste.
A instituição financeira participou ativamente da negociação, financiando o contrato de promessa de compra e venda ora discutido, o que a coloca inegavelmente dentro da cadeia de consumo, conforme reza a cartilha de defesa do consumidor.
Feitos estes apontamentos, passa-se, neste instante, à análise do mérito.
Em síntese, consta na prefacial que, em 2016, a autora, seu marido e seu irmão assinaram um contrato para comprar um pedaço de terreno em Araruama/RJ, prometido pela empresa Golden Park Empreendimentos, com intermediação de um corretor e financiamento da Socinal S/A.
Ainda, relatam os autores que compraram uma fração (não um lote individualizado) de uma área maior, sem qualquer aprovação oficial do loteamento na prefeitura, nem matrícula própria no cartório.
Complementam que foram levados a acreditar que estavam comprando um imóvel regular, mas, na prática, estavam comprando “promessa” de frações irregulares de terra, sem qualquer segurança jurídica.
A seu turno, os réus reconhecem que o loteamento ainda não está registrado, mas que está em processo de legalização, pendente por fatores fora do controle da empresa, como exigências cartorárias demoradas.
Entretanto, a ausência de registro regular e de aprovação formal junto aos órgãos competentes traduz inequívoca afronta aos deveres de informação e transparência que regem as relações de consumo, além de caracterizar inadimplemento do objeto contratual, uma vez que transgride a a efetividade e a validade da promessa de compra e venda firmada entre os litigantes.
Destaca-se que a mera existência de processo de regularização em tramite não elide os promitentes vendedores da responsabilidade pela entrega de bem regularizado e juridicamente hígido.
Assim, ao disponibilizarem à venda frações ideais de imóvel ainda não desmembrado e sem aprovação urbanística, os réus descumpriram seu dever contratual de transmitir um imóvel livre de qualquer embaraço.
A toda evidência, a ausência de matrícula individualizada, aliada à falta de aprovação oficial do loteamento, fragiliza a higidez da posse transmitida, privando o promitente comprador dos direitos que usualmente lhe seriam outorgados com a venda, como uso, gozo e fruição da coisa. É de se ressaltar, ainda, por oportuno, que as pendências para legalização não se trata de fortuitos externos, mas sim de fatores que habitualmente as empresas lidam no processo de legalização.
Portanto, o promitente vendedor deve se cercar de todas as cautelas devidas, a fim de disponibilizar a entrega do bem em conformidade ao avençado.
Nesse cenário, impõe-se reconhecer o inadimplemento contratual por parte dos réus.
Como corolário, cabe à rescisão do contrato firmado pelas partes, o que conduz ao retorno ao “status quo ante”.
Desse modo, eventuais valores pagos pelos autores, devidamente comprovados, em sede de liquidação, deverão ser reembolsados, com a atualização e correção devidas.
No tocante à responsabilidade civil do 3º réu (corretor de imóveis), entendo que restou demonstrado que o demandado, ao intermediar a celebração do contrato de promessa de compra e venda entre as partes, não observou o dever de diligência e lealdade. É de ressaltar que cabe ao corretor, com a diligência que habitualmente se espera, checar a documentação devida, prestando a devida informação aos compradores.
Dito isto, a omissão do corretor de imóveis na condução de sua atividade enseja o dever de indenizar pelos danos materiais decorrentes da confiança frustrada no negócio, sem que se configure solidariedade com os demais réus.
Portanto, a responsabilidade do corretor é adstrita aos danos pela sua atuação contratual, o que, no caso destes autos, não restou comprovado. É dizer, eventuais valores pagos pelos promitentes vendedores para o soerguimento de obras e acessões não podem ser direcionados ao corretor, já que alheio ao seu escopo de atuação, até mesmo porque não houve por ele o recebimento de quais valores.
Colaciona-se: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
APELAÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR.
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
PARCIAL PROVIMENTO.I.
CASO EM EXAME Ação de repetição de indébito cumulada com pedido de danos morais.
O autor adquiriu imóvel na planta, cuja construção não foi iniciada após mais de um ano do contrato.
Requereu rescisão contratual, restituição integral dos valores pagos (R$ 42.255,07) e indenização por danos morais (R$ 60.000,00).
A sentença de 1º grau julgou improcedente a demanda, motivando apelação.
II.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) se a responsabilidade dos réus é solidária no contrato de promessa de compra e venda; (ii) se é devida a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos; (iii) se há fundamento para condenação por danos morais.
III.
RAZÕES DE DECIDIR O contrato configura relação de consumo (arts. 2º e 3º, CDC), sendo aplicáveis os princípios da vulnerabilidade do consumidor e da inversão do ônus da prova.
A solidariedade entre os réus não se verifica, pois o segundo réu atuou exclusivamente como corretor, não recebendo valores pagos pelo autor.
A revelia do primeiro réu e a ausência de elementos probatórios que demonstrem a conclusão do empreendimento configuram inadimplemento do promitente vendedor, justificando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva.
A restituição integral das parcelas pagas é devida, conforme a Súmula 543 do STJ, acrescidas de juros legais desde a citação e correção monetária desde os pagamentos.
O descumprimento contratual enseja danos morais, pois atinge a dignidade do consumidor, sendo fixada indenização em R$ 8.000,00, observando os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.
IV.
DISPOSITIVO E TESE RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Tese de julgamento: A rescisão contratual por culpa do promitente vendedor implica a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador, com juros legais e correção monetária.
A ausência de execução do contrato e a necessidade de judicialização configuram danos morais indenizáveis no âmbito de relações de consumo.
A responsabilidade do corretor é limitada à sua atuação contratual, inexistindo solidariedade com o vendedor para devolução de valores. (0059595-49.2019.8.19.0004 - APELAÇÃO.
Des(a).
FERNANDA FERNANDES COELHO ARRABIDA PAES - Julgamento: 09/12/2024 - NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 2ª CÂMARA CÍVEL)) Em continuidade, no que tange à comissão de corretagem, compreendo que o corretor, malgrado a falha no seu dever de diligência (o que pode gerar responsabilidade por danos materiais), efetivamente prestou seu serviço de mediação, aproximando as partes e propiciando a realização do acordo.
Assim, considerando que a comissão de corretagem foi previamente informada, tendo sido indicada em recibo em separado, com o expresso conhecimento dos promitentes compradores, não há de se aventar em qualquer devolução de quantia paga.
Passa-se a analisar, neste momento, o pedido de danos morais postulado.
A prática abusiva do primeiro e terceiro Réu se consubstancia na ausência de regularização do imóvel, o que por certo viola os direitos da personalidade dos autores, violando os atributos inerentes à dignidade da pessoa humana, uma vez que precisaram ingressar com a presente demanda para ver seus direitos resguardados.
Sem um critério legal pré-determinado para arbitramento da indenização por dano moral, mas diante do que indica a doutrina e a jurisprudência, deve o julgador observar a capacidade econômica das partes, o objetivo compensatório e um componente punitivo, diante das circunstâncias do caso concreto.
Assim, deve-se considerar as circunstâncias do caso concreto e, ainda, atender ao seu caráter compensatório e preventivo-pedagógico, sem esbarrar, no enriquecimento sem causa.
Desta forma, de acordo com os critérios mencionados, em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como às peculiaridades do presente caso, entendo que a verba indenizatória deva ser arbitrada no patamar de R$ 8.000,00 (oito mil reais).
No tocante ao pedido de condenação por danos morais em relação ao corretor de imóveis, tenho que não restou configurada conduta abusiva apta a gerar lesão aos direitos da personalidade dos autores.
Com efeito, a falha verificada advém de transgressão a deveres profissionais, ensejando responsabilidade de natureza exclusivamente patrimonial.
Por fim, em relação à alegada abusividade do reajuste anual, inexiste lastro que justifique as o reajuste estaria sendo cobrado acima do legalmente permitido.
Portanto, à míngua de prova firme que ampare a referida tese, desaconselhável o seu acatamento.
A par de todo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL, na forma do artigo 487, I, do CPC, para determinar: a) a rescisão do contrato de promessa de compra e venda; b) a condenação do 1º e 4º réus à restituição integral das quantias pagas pelos promitentes compradores, acrescidos de juros legais da citação, na forma do artigo 406 do Código Civil, e correção monetária desde cada pagamento, a ser apurado em sede de liquidação ao cumprimento de sentença; c) a condenação do 1º e 4º réus ao pagamento de verba indenizatória pelos danos morais de R$ 8.000,00, com juros legais da citação, na forma do artigo 406 do Código Civil, e correção monetária desta data.
Ainda, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de reconhecimento de abusividade de reajuste anual, bem como o pleito condenatório formulado em face do 3º réu (corretor de imóveis).
Em relação à 2ª requerida (presentante legal da pessoa jurídica), JULGO EXTINTO O FEITO, sem análise do mérito, na forma do artigo 485, VI, do CPC.
Condeno o 1º e 4º réus nas despesas processuais e honorários advocatícios, que ora arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
Condeno os autores ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, que ora arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação em favor da 2ª requerida, observada a JG concedida.
Ainda, condeno os autores ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, que ora arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, em favor do 3ª requerido, observada a JG concedida.
Ciência às partes.
Transitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se.
P.I ARARUAMA, 28 de abril de 2025.
ANNA KARINA GUIMARAES FRANCISCONI Juiz Titular -
29/04/2025 16:37
Expedição de Outros documentos.
-
29/04/2025 16:37
Expedida/certificada a intimação eletrônica
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29/04/2025 16:37
Julgado procedente em parte do pedido
-
27/04/2025 15:24
Conclusos ao Juiz
-
16/04/2025 10:37
Ato ordinatório praticado
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28/10/2024 16:53
Juntada de Petição de petição
-
03/05/2024 00:19
Decorrido prazo de ALEXANDRE CORREIA LOPES em 02/05/2024 23:59.
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03/05/2024 00:19
Decorrido prazo de EDMILSON ALVES PEREIRA em 02/05/2024 23:59.
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03/05/2024 00:19
Decorrido prazo de SOCINAL S A CREDITO FINANCIAMENTO E INVESTIMENTO em 02/05/2024 23:59.
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03/05/2024 00:19
Decorrido prazo de GUSTAVO SILVERIO DA FONSECA em 02/05/2024 23:59.
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03/05/2024 00:19
Decorrido prazo de ROBERTA PALARINI ZANATTA em 02/05/2024 23:59.
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03/05/2024 00:19
Decorrido prazo de PEDRO FRANCISCO TOLEDO SANTOS em 02/05/2024 23:59.
-
03/05/2024 00:19
Decorrido prazo de LEANDRO FRANCISCO SANTOS em 02/05/2024 23:59.
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19/04/2024 14:01
Juntada de Petição de petição
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11/04/2024 10:16
Expedição de Outros documentos.
-
10/04/2024 14:41
Ato ordinatório praticado
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01/06/2023 11:04
Expedição de Outros documentos.
-
01/06/2023 11:04
Expedição de Outros documentos.
-
01/06/2023 11:04
Expedição de Outros documentos.
-
15/02/2023 19:21
Juntada de Petição de petição
-
09/11/2022 00:31
Decorrido prazo de RAQUEL MARIA ANTUNES MARINHO MORAES em 08/11/2022 23:59.
-
09/11/2022 00:31
Decorrido prazo de ELAINE DE OLIVEIRA MARINHO em 08/11/2022 23:59.
-
09/11/2022 00:31
Decorrido prazo de EDUARDO DE OLIVEIRA MARINHO em 08/11/2022 23:59.
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08/11/2022 14:37
Juntada de Petição de petição
-
04/11/2022 17:10
Juntada de Petição de contestação
-
04/11/2022 16:36
Juntada de Petição de contestação
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04/11/2022 15:40
Juntada de Petição de contestação
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02/11/2022 00:08
Decorrido prazo de CARLOS HENRIQUE DE ALMEIDA JUNIOR em 01/11/2022 23:59.
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02/11/2022 00:08
Decorrido prazo de MARIA MADALENA AMERICA MARINHO em 01/11/2022 23:59.
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10/10/2022 00:19
Publicado Intimação em 10/10/2022.
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10/10/2022 00:19
Publicado Intimação em 10/10/2022.
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08/10/2022 00:03
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 07/10/2022
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08/10/2022 00:03
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 07/10/2022
-
06/10/2022 15:39
Expedição de Outros documentos.
-
06/10/2022 15:39
Expedição de Outros documentos.
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06/10/2022 15:38
Expedição de Outros documentos.
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06/10/2022 15:38
Expedição de Outros documentos.
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06/10/2022 15:38
Expedição de Outros documentos.
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06/10/2022 15:38
Expedição de Outros documentos.
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06/10/2022 15:38
Expedição de Outros documentos.
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06/10/2022 15:38
Expedição de Outros documentos.
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04/10/2022 18:38
Proferido despacho de mero expediente
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03/10/2022 11:38
Conclusos ao Juiz
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12/09/2022 22:31
Juntada de Petição de petição
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25/08/2022 07:05
Expedição de Outros documentos.
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24/08/2022 13:44
Assistência Judiciária Gratuita não concedida a ELAINE DE OLIVEIRA MARINHO - CPF: *39.***.*22-06 (AUTOR).
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23/08/2022 17:48
Conclusos ao Juiz
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23/08/2022 17:47
Ato ordinatório praticado
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13/08/2022 00:12
Decorrido prazo de LEANDRO FRANCISCO SANTOS em 12/08/2022 23:59.
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13/08/2022 00:12
Decorrido prazo de PEDRO FRANCISCO TOLEDO SANTOS em 12/08/2022 23:59.
-
25/07/2022 11:07
Expedição de Outros documentos.
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25/07/2022 10:38
Proferido despacho de mero expediente
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22/07/2022 12:58
Conclusos ao Juiz
-
22/07/2022 12:58
Expedição de Certidão.
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21/07/2022 18:06
Distribuído por sorteio
Detalhes
Situação
Ativo
Ajuizamento
21/07/2022
Ultima Atualização
14/07/2025
Valor da Causa
R$ 0,00
Documentos
Sentença • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Despacho • Arquivo
Decisão • Arquivo
Ato Ordinatório • Arquivo
Despacho • Arquivo
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