TJRJ - 0067004-46.2023.8.19.0001

*** SECRETARIA DA 3ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 18ª CÂMARA CÍVEL) *** ------------------------- DESPACHOS ------------------------- - APELAÇÃO 0067004-46.2023.8.19.0001 Assunto: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução / Liquidação / Cumprimento / Execução / DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO TRABALHO Origem: CAPITAL 24 VARA CIVEL Ação: 0067004-46.2023.8.19.0001 Protocolo: 3204/2025.00524037 APELANTE: HOSPITAL PSIQUIATRICO ESPIRITA MAHATMA GANDHI ADVOGADO: ROSILEIDE DA SILVA SOUZA OAB/RJ-219014 ADVOGADO: ALEXANDRE RIBEIRO DOS SANTOS OAB/RJ-242078 APELADO: TEOREMA PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA APELADO: GEOMÉTRIX CONSULTORIA ADMINISTRATIVA EIRELI APELADO: RICARDO DUNIN BORKOWSKY ADVOGADO: RAFAEL FERREIRA DE ABREU OAB/RJ-171601 ADVOGADO: DAURO FRANCISCO VILLELA SCHETTINO OAB/RJ-035695 Relator: DES.

LUIZ FERNANDO PINTO DESPACHO: À parte agravada.

*** SECRETARIA DA 3ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 18ª CÂMARA CÍVEL) *** ------------------------- DECISÃO ------------------------- - APELAÇÃO 0067004-46.2023.8.19.0001 Assunto: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução / Liquidação / Cumprimento / Execução / DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO TRABALHO Origem: CAPITAL 24 VARA CIVEL Ação: 0067004-46.2023.8.19.0001 Protocolo: 3204/2025.00524037 APELANTE: HOSPITAL PSIQUIATRICO ESPIRITA MAHATMA GANDHI ADVOGADO: ROSILEIDE DA SILVA SOUZA OAB/RJ-219014 ADVOGADO: ALEXANDRE RIBEIRO DOS SANTOS OAB/RJ-242078 APELADO: TEOREMA PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA APELADO: GEOMÉTRIX CONSULTORIA ADMINISTRATIVA EIRELI APELADO: RICARDO DUNIN BORKOWSKY ADVOGADO: RAFAEL FERREIRA DE ABREU OAB/RJ-171601 ADVOGADO: DAURO FRANCISCO VILLELA SCHETTINO OAB/RJ-035695 Relator: DES.

LUIZ FERNANDO PINTO DECISÃO: Apelação Cível nº 0067004-46.2023.8.19.0001 Apelante: Hospital Psiquiátrico Espírita Mahatma Gandhi Apelada: Teorema Participações Imobiliárias LTDA, Ricardo Dunin Borkowsky e Geométrix Consultoria Administrativa Eirelei Relator: Desembargador Luiz Fernando de Andrade Pinto JULGAMENTO MONOCRÁTICO DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E CLÁUSULAS ABUSIVAS.

TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL VÁLIDO.

CLÁUSULAS CONTRATUAIS MANTIDAS.

APELAÇÃO DESPROVIDA. 1.

Embargos à execução opostos com fundamento em suposto excesso de execução, ausência de liquidez, certeza e exigibilidade do título executivo extrajudicial oriundo de contrato de locação, alegação de cláusulas abusivas quanto à multa por inadimplemento, encargos de IPTU e demais penalidades.

Sustentou-se, ainda, a inadequação da via executiva.

A sentença julgou parcialmente procedentes os embargos, determinando apenas o recálculo proporcional da multa contratual por rescisão antecipada.

Apelação da parte embargante visando a reforma total da sentença, com extinção da execução. 2.

Há três questões em discussão: (i) definir se o contrato de locação firmado entre as partes constitui título executivo extrajudicial válido; (ii) determinar se há cláusulas contratuais abusivas que impõem ônus excessivo ao locatário e (iii) verificar se é devida a cobrança de valores a título de IPTU após a entrega do imóvel. 3.

O contrato de locação subscrito pelas partes, com assinatura de duas testemunhas, configura título executivo extrajudicial válido, nos termos do art. 784, VIII, do CPC, sendo adequada a via eleita para a cobrança dos aluguéis e encargos. 4.

Não há ilegalidade na estipulação de cláusula penal de 10% sobre os valores inadimplidos, conforme entendimento consolidado na jurisprudência e nos termos do Enunciado nº 61 do TJRJ, não se aplicando, neste caso, a limitação do CDC. 5.

A cláusula contratual que atribui ao locatário a responsabilidade pelo pagamento de tributos, incluindo o IPTU, é válida à luz do art. 23, XII, da Lei nº 8.245/1991, estando expressamente prevista no contrato. 6.

A alegação de enriquecimento ilícito pela cumulação de penalidades contratuais não prospera, por ausência de prova da abusividade alegada e diante da força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda), nos termos do art. 422 do CC. 7.

A sentença reconheceu parcialmente o pedido, determinando que a multa contratual por rescisão antecipada fosse calculada proporcionalmente, sendo esta a única limitação imposta à execução, o que se mostra adequado e proporcional. 8.

O apelante não logrou comprovar os fatos constitutivos de seu direito quanto ao excesso de execução ou nulidade contratual, atraindo a regra do art. 373, I, do CPC. 9.

Recurso desprovido Tem-se embargos à execução opostos versando as seguintes causas de pedir e pedidos: "Trata a presente hipótese de Embargos à Execução opostos por HOSPITAL PSIQUIÁTRICO ESPÍRITA MAHATMA GANDHI - ("HOSPITAL MAHATMA GANDHI")em face do embargado,TEOREMA PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA. e outros em razão da Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial distribuída pelo processo nº 0133466-19.2022.8.19.0001,proposta pelos Embargados.

A embargante alega haver excesso de execução bem como em razão de sua Certificação de Entidade Beneficente de Assistência Social -CEBAS, o Executado é Organização Social, ora entidade filantrópica, ou seja, sem fins lucrativos e que presta serviços médicos hospitalares especialmente aos mais necessitados, de grande relevância social, não podendo ter seus bens expropriados pois iria prejudicar o seu funcionamento bem como o atendimento à população.

Sustenta preliminar de inépcia da inicial em razão da ausência de liquidez, certeza e exigibilidade do título, sob o fundamento de que aparte embargada não juntou memorial de cálculos, inviabilizando sua defesa, deixando, ainda, de juntar documento indispensável a comprovar a certeza e liquidez do referido débito, culminando na nulidade da execução, nos termos do Art. 803 do CPC.

Aduz haver inadequação da via eleita, pois o documento que fundamentou a execução foi o contrato de locação, devendo ter sido distribuída a ação ordinária de cobrança e não execução.

No mérito afirma que a cláusula 6ª do contrato de locação prevê juntar documento indispensável a comprovar a certeza e a cláusula 19ª ainda prevê a cobrança de multa correspondente a três vezes o valor do aluguel, acrescido de juros, correção monetária, custa processuais e honorários advocatícios, em caso de descumprimento de alguma cláusula contratual e desocupação voluntária.

Afirma que a aplicação de vários tipos de diferentes penalidades pelo atraso do aluguel é ilegal e abusiva e que em relação a multa de 10%, a lei da usura afirma que essa cláusula penal não ser válida.

Portanto em havendo atraso, deveria ter sido cobrada uma única vez a multa de 10% sobre o valor devido e mensalmente juros de até 1%.

Alega que no que tange às despesas de IPTU, já vinha embutido no valor do aluguel, e, como o credor é o município e não o proprietário, que poderia apenas transferir a obrigação por meio do contrato de locação.

Ressalta que a cobrança dos embargos deveria ter sido até a desocupação (04/02/2022) e não por todo o período, visto que o imóvel foi desocupado antes do pactuado na cláusula 3ª.

A cobrança de 10% sobre o valor total dos débitos, mais três alugueres e o proporcional de todo o período somados com os encargos é totalmente indevida, configurando-se também como enriquecimento ilícito pelos locadores.

Os exequentes pleiteiam à título de multa o valor de R$ 243.515,657, ou seja, doze vezes o valor do aluguel, valor esse já incluso os honorários de 10%.

Requer seja declarada como nula de pleno direito a 6ª e 19ª Cláusula e seus parágrafos, e, consequentemente, declarada como indevida a multa de R$ 221.377,87, (duzentos e vinte um mil, trezentos e setenta e sete reis e oitenta e sete centavos) cobrada pelos exequentes, bem como seja julgado improcedente a cobrança do IPTU já que não mais se encontrava no imóvel desde 04/02/2022.

Alega excesso de execução eis que o valor que entende devido é a importância de R$169.494,89, perfazendo um excesso de R$ 51.842, 98." A sentença, em índex 808, deu pela parcial procedência do pedido.

Eis o seu dispositivo: "Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os embargos à execução, extinguindo o processo na forma do artigo 487, I do CPC, tão somente para determinar que os cálculos da multa aplicada pela rescisão antecipada do contrato, seja calculada de forma proporcional, dividindo o valor da multa mensal pelo prazo que faltava para o término do contrato.

Condeno a parte embargante ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento), sobre o valor da causa.

Advirto, desde já, que embargos declaratórios não se prestam à revisão de fatos e provas, nem à impugnação da justiça da decisão, cabendo sua interposição nos estreitos limites previstos no artigo 1.022 do CPC.

A interposição de embargos declaratórios meramente protelatórios ensejará a aplicação de multa, nos termos do artigo 1.026, § 2.º, do CPC.

Após o trânsito em julgado, nada mais sendo requerido, traslade-se cópia aos autos da execução.

Em seguida, desapensem-se, dê-se baixa e arquivem-se.

Publique-se.

Intimem-se." Apelo interposto pelo autor em índex 816.

Sustenta, em apetada síntese, a inadequação da via eleita pelos exequentes, por se tratar de contrato sem liquidez, o que afastaria a possibilidade de execução direta, sendo cabível, em seu entender, a via ordinária de cobrança.

Alega, ainda, a existência de cláusulas contratuais abusivas que impõem ônus excessivo à parte locatária, especialmente no tocante à multa por inadimplemento, juros e encargos, além de impugnar a cobrança de valores referentes a IPTU e condomínio após a efetiva entrega das chaves do imóvel.

Ao final, requer a reforma total da sentença para que os embargos à execução sejam integralmente acolhidos, com a declaração de nulidade das cláusulas impugnadas e a consequente extinção da execução.

Contrarrazões em índex 832, pugnando pela manutenção da sentença. É o relatório.

Decido.

Cuida-se de embargos à execução opostos pelo Hospital Psiquiátrico Espírita Mahatma Gandhi em face de Teorema Participações Imobiliárias Ltda. e outros, nos quais a embargante sustenta a inexistência de liquidez, certeza e exigibilidade do título executivo extrajudicial, oriundo de contrato de locação, além da inadequação da via eleita, da existência de cláusulas contratuais abusivas e do excesso de execução.

A parte exequente, por sua vez, defendeu a validade do título e a regularidade da cobrança, afirmando que a embargante reconheceu a inadimplência e a entrega das chaves.

A sentença julgou parcialmente procedentes os embargos apenas para determinar o recálculo proporcional da multa contratual por rescisão antecipada, mantendo o restante da execução, o que ensejou a presente apelação.

Pois bem.

Conheço do recurso, eis que preenchidos os seus requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

Recurso que não merece prosperar.

No que se refere à alegação de inadequação da via eleita, sob o argumento de que deveria ter sido proposta ação de cobrança, e não de execução, para a obtenção do ressarcimento de aluguéis e encargos em atraso após a devolução do imóvel, é importante destacar que o artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil reconhece o contrato de locação como título executivo extrajudicial.

In verbis: Art. 784.

São títulos executivos extrajudiciais: VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio; Tal reconhecimento deu-se em razão da elasticidade que já era conferida pela lei de inquilinato - Lei nº 8245/91 - para a cobrança dos valores dos aluguéis e acessórios, já que a referida legislação facultava a combinação do pedido de desalijo com a execução dos valores, conforme dispõe o seu artigo 62, inciso I: Art. 62.

Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) Ademais, o instrumento contratual firmado entre as partes conta com a assinatura de duas testemunhas, conforme se verifica no documento juntado aos autos principais sob índex 28.

Desta forma, não há qualquer óbice para que o locador busque a satisfação do crédito pela via eleita.

O apelante impugna, também, a aplicação da multa de 10% sobre os valores de locação em atraso, alegando afronta à Lei da Usura.

Contudo, referida cláusula penal é legítima e não configura abusividade, uma vez que sua cobrança está expressamente autorizada pela Lei nº 8.245/1991.

Nos termos do artigo 422 do Código Civil, na execução dos contratos, assim como em sua conclusão, os contratantes são obrigados a guardar os princípios da probidade e da boa-fé.

E devem observância o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), que consiste na ideia, em geral, de que aquilo que está estabelecido no instrumento assinado pelas partes deve ser cumprido, não havendo, aqui, a incidência excepcional da teoria da imprevisão (rebus sic stantibus).

O Autor não conseguiu no curso do processo comprovar os fatos constitutivos do seu direito, deixando de atender as regras expressas no art. 373, I do Código de Processo Civil.

Oportuno destacar, ainda, previsão sumular deste E.

TJRJ: Enunciado sumular nº 61 do TJRJ: ""É válida, e não abusiva, a cláusula inserida em contrato de locação de imóvel urbano, que comina multa até o limite máximo de 10% sobre o débito locativo, não se aplicando a redução para 2%, prevista na Lei nº 8078/90 (CPDC)." Quanto à cobrança do IPTU, se no contrato há previsão para pagamento de tal acessório, deve o apelante efetuar seu pagamento.

Assim, conforme se extrai do contrato de locação, especialmente da Cláusula Quinta (índex 699), ficou expressamente estabelecido que o locatário, ora apelante, deveria incluir no pagamento do aluguel mensal os valores correspondentes às despesas da locadora com tributos, imposto predial, taxas de qualquer natureza, tarifas e encargos condominiais ordinários, nos termos do artigo 23, inciso XII, da Lei nº 8.245.

Destaca-se: É nesse sentindo, também, a jurisprudência deste E.

Tribunal: Ementa: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA.

INADIMPLEMENTO PARCIAL COMPROVADO.

RESCISÃO CONTRATUAL E CONDENAÇÃO PARCIAL DO LOCATÁRIO.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, proposta pelo locador em face do locatário.

Alegação de inadimplemento de alugueis e encargos da locação, como IPTU e taxa de incêndio.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há duas questões em discussão: (i) saber se há prova suficiente da quitação parcial das obrigações acessórias, como IPTU e taxa de incêndio, para afastar a cobrança integral; e (ii) saber se a cobrança de encargos não comprovadamente especificados na inicial, como valores exatos da taxa de incêndio, impede a condenação.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A alegação de pagamento parcial do IPTU foi acolhida com base em provas documentais, como conversas via aplicativo de mensagens e reconhecimento pelo próprio locador da divisão do valor entre duas unidades no mesmo lote. 4.

A ausência de comprovação de quitação de outros meses e de encargos adicionais, como taxa de incêndio, legitima a condenação parcial, especialmente diante da previsão contratual da responsabilidade do locatário por tais despesas. 5.

O contrato estipula expressamente a obrigação de pagamento de aluguel e encargos, inclusive taxa de incêndio, não sendo necessário que o autor liquide previamente o valor exato da taxa, bastando sua previsão contratual e ausência de prova de quitação.

IV.

DISPOSITIVO 6.

Recurso conhecido e desprovido. (0822775-41.2023.8.19.0203 - APELAÇÃO.

Des(a).

WILSON DO NASCIMENTO REIS - Julgamento: 25/06/2025 - DECIMA SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 26ª CÂMARA CÍVEL)) ..........................................................

Apelações cíveis.

Ação de cobrança.

Contrato de locação.

Concordância acerca da dívida relativa aos aluguéis relativos aos meses de julho a novembro de 2021.

Inexistência de comprovação, pelo réu, de que o contrato se tornou excessivamente oneroso.

IPTU que é devido pelo locatário, por força de cláusula contratual.

Cláusula penal previamente estabelecida entre as partes.

Incidência do art. 4º da Lei 8.245/91.

Réu que pede sua validade em sede de apelação.

Compensação indevida por ausência de comprovação de valores alegadamente gastos em obras realizadas no imóvel.

Ausência de dano moral indenizável.

Recursos conhecidos e parcialmente providos. (0803828-67.2022.8.19.0204 - APELAÇÃO.

Des(a).

WAGNER CINELLI DE PAULA FREITAS - Julgamento: 13/05/2025 - OITAVA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 17ª CÂMARA CÍVEL)) Ante o exposto, na forma do art. 932, do CPC, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Face à sucumbência em sede recursal, condeno o apelante ao pagamento de honorários recursais, os quais arbitro em 2% sobre o valor da causa, suspendendo sua execução em decorrência da gratuidade de justiça deferida nos autos.

Rio de Janeiro, 30 de junho de 2025.

Desembargador LUIZ FERNANDO DE ANDRADE PINTO Relator Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Terceira Câmara de Direito Privado AC. n.º 0067004-46.2023.8.19.0001 (7)