22/08/2025 01:10

Decorrido prazo de PAULO OCTAVIO DE PAULA em 20/08/2025 23:59.
22/08/2025 01:10

Decorrido prazo de GUILHERME RIBEIRO ROMANO NETO em 20/08/2025 23:59.
22/08/2025 01:10

Decorrido prazo de THIAGO MAHFUZ VEZZI em 20/08/2025 23:59.
18/08/2025 16:41

Juntada de Petição de apelação
30/07/2025 13:27

Juntada de Petição de petição
29/07/2025 00:24

Publicado Intimação em 29/07/2025.
29/07/2025 00:24

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/07/2025
29/07/2025 00:24

Publicado Intimação em 29/07/2025.
29/07/2025 00:24

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/07/2025
25/07/2025 11:27

Expedição de Outros documentos.
25/07/2025 11:27

Expedição de Outros documentos.
25/07/2025 10:45

Expedição de Outros documentos.
25/07/2025 10:45

Extinto o processo por ausência das condições da ação
06/06/2025 16:47

Expedição de Certidão.
04/06/2025 15:31

Conclusos ao Juiz
15/05/2025 01:28

Decorrido prazo de PAULO OCTAVIO DE PAULA em 14/05/2025 23:59.
15/05/2025 01:28

Decorrido prazo de ELVIS BRITO PAES em 14/05/2025 23:59.
15/05/2025 01:28

Decorrido prazo de RICARDO JOSE CARDOSO DE LOUREIRO em 14/05/2025 23:59.
15/05/2025 01:28

Decorrido prazo de THIAGO MAHFUZ VEZZI em 14/05/2025 23:59.
14/05/2025 14:24

Juntada de Petição de petição
05/05/2025 17:00

Juntada de Petição de petição
28/04/2025 00:15

Publicado Intimação em 28/04/2025.
27/04/2025 00:10

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 25/04/2025
25/04/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital - Regional da Barra da Tijuca 2ª Vara Cível da Regional da Barra da Tijuca Avenida Luís Carlos Prestes, S/N, Barra da Tijuca, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 22775-055 DECISÃO Processo: 0825058-53.2022.8.19.0209 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: NEY ROBINSON SUASSUNA RÉU: CHL DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S.A., PDG REALTY S A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES, JOHANA KATHERINE BUITRAGO VALDERRAMA Trata-se de ação proposta pelo procedimento comum por NEY ROBINSON SUASSUNA em face de CHL DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S/A, PDG REALTY S.A.

EMPREENDIMENTOS e PARTICIPAÇÕES, e JOHANA KATHERINE BUITRAGO VALDERRAMA, visando à anulação de leilão extrajudicial de um imóvel que foi vendido pelo procedimento previsto na Lei nº 9.514/97.

O autor se alega titular dos direitos aquisitivos sobre o imóvel em questão.

Afirma que obteve tais direitos por meio de duas cessões, a primeira pactuada em 2015, negócio jurídico cujo instrumento teria sido alegadamente extraviado, mas que parece constar de dois documentos destes autos, em id. 34005916 (fl. 78 do PDF, fl. 79 do processo 18865.31.2017.8.19.0209) e em id. 34005919 (fl. 01 do PDF, fl. 80 e 81 do processo 18865.31.2017.8.19.0209) – e a segunda, um termo de ‘ratificação de cessão’ (id. 34005909), que teria sido pactuado em 2022.

O contrato originário de promessa de venda (objeto de cessão de direitos) foi pactuado no ano de 2011 entre CHL DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A., (1ª parte ré), e PRATAFORTE ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA, sociedade empresária cujo sócio administrador é o autor.

O instrumento da promessa de compra e venda se encontra em anexo à petição inicial (id. 34005916), mais precisamente em meio às cópias que o autor juntou de processo em tramitação na 2ª Vara Cível da Barra, o processo 0018865-31-2017.8.19.0209.

O autor, cessionário de direitos de promissário comprador, sustenta que, sem qualquer comunicação prévia, a incorporadora alienou o imóvel por meio de leilão extrajudicial realizado em 31 de outubro de 2019, pelo valor de R$ 220.000,00, correspondente a menos de 20% do valor da avaliação (estimado em R$ 1.113.220,00), sem prévia notificação pessoal do devedor fiduciante, em afronta às disposições dos §§2º-A e 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.

Alega que a notificação supostamente realizada foi recebida por terceiro não identificado, desprovida de validade jurídica, e que jamais teve ciência dos trâmites do procedimento extrajudicial que culminou na arrematação.

O autor argumenta também que a arrematação ocorreu por ‘preço vil’.

A parte autora formula os seguintes pedidos: reconhecimento da nulidade do ato de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial ou, subsidiariamente, a condenação solidária das rés à devolução integral dos valores pagos no contrato, ou, alternativamente, de 75% desses valores, atualizados monetariamente desde o pagamento e acrescidos de juros legais desde a citação, a serem apurados em liquidação de sentença.

A tutela provisória de urgência foi indeferida, id. 39848877.

O juiz titular da 2ª Vara Cível do Foro Regional da Barra declarou-se suspeito, como consta da decisão de id. 90237000.

As rés CHL DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S/A e a PDG REALTY S.A. apresentaram contestação conjunta, na qual defendem, em suma, a legalidade do procedimento de leilão realizado com fundamento na Lei nº 9.514/97.

Alegam que a inadimplência da antiga titular dos direitos aquisitivos remonta a 03/10/2016, tendo sido promovida regular intimação extrajudicial em agosto de 2019 para purgação da mora, nos termos do §1º do artigo 26 da referida norma, cujo teor transcreve-se: "Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação." As rés sustentam que, diante da inércia do fiduciante, foram realizados os leilões conforme art. 27 da mesma Lei, tendo sido publicados os editais em jornais de grande circulação e realizada arrematação válida.

Sustentam que o preço obtido não pode ser considerado vil, dada a existência de débitos condominiais e tributários pendentes.

A terceira ré, Johana Katherine Buitrago Valderrama, adquirente do imóvel no leilão, aduz que o procedimento foi realizado dentro da legalidade, com base em cláusula contratual que autorizava a venda em caso de inadimplemento.

Reforça que a autora se encontrava inadimplente desde 2016 e que houve tentativa frustrada de acordo antes do leilão, destacando proposta de pagamento de R$ 350.000,00 não aceita pelas rés.

Sustenta que, além do valor da arrematação, a aquisição envolveu ainda encargos de IPTU e condomínio vencidos.

Argumenta que o autor não possui direito de preferência por não ser locatário do imóvel e que as notificações foram devidamente realizadas.

Por fim, pleiteia a improcedência dos pedidos autorais.

Em réplica, o autor reafirma a ausência de notificação pessoal válida para o exercício da purga da mora ou direito de preferência, reiterando que a certidão cartorária comprova que a notificação não foi entregue a ele ou à antiga titular.

A parte autora pretende realização de prova pericial para avaliar a licitude dos atos jurídicos componentes do leilão extrajudicial. É o relatório.

Como é notório, a legitimidade das partes é questão que pode ser conhecida e decidia de ofício, bastando que o juiz, antes de reconhecê-la, permita às partes manifestação sobre o tema, tal como impõe o art. 10 do CPC.

Pois bem.

Ao exame minucioso da prova documental constantes destes autos, concluo que o autor NÃO É PARTE ATIVA LEGÍTIMA para vir a juízo deduzir pretensão anulatória de leilão extrajudicial, assim como concluo que a PDG REALTY S.A.

NÃO é parte passiva legítima para o mesmo pedido de anulação do leilão.

O juiz chegou a essas conclusões, a partir do exame dos negócios jurídicos que, em tese, legitimariam o autor e a 2ª ré a figurarem como partes na demanda.

Vejamos, então.

O autor se alega titular dos direitos aquisitivos sobre o imóvel objeto do leilão extrajudicial ocorrido em 31/10/2019.

Afirma que se tornou cessionário de tais direitos por meio de duas cessões de direitos.

A primeira cessão de direitos teria sido pactuada em 2015, e o respectivo instrumento teria sido extraviado, mas na verdade ele consta de dois documentos destes autos, em id. 34005916 (fl. 78 do PDF) e em id. 34005919 (fl. 01 do PDF, fls. 80 e 81 do processo 18865.31.2017.8.19.0209).

A segunda cessão de direitos consta do termo de ‘ratificação de cessão’ (id. 34005909), pactuado em 2022 (depois do leilão, portanto).

O contrato originário de promessa de venda (que em tese foi objeto das cessões de direitos) foi pactuado no ano de 2011 entre CHL DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A., (1ª parte ré), e PRATAFORTE ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES, LTDA,sociedade empresária cujo sócio administrador é o autor.

O instrumento da promessa de compra e venda se encontra em anexo à petição inicial (id. 34005916), mais precisamente em meio às cópias que o autor juntou de processo em tramitação na 2ª Vara Cível da Barra (0018865-31-2017.8.19.0209).

O exame dos negócios jurídicos (três ao todo) revela o seguinte. (1)O promitente comprador do imóvel, em 2011, foi PRATAFORTE ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA, sociedade empresária da qual Ney Suassuna (autor) é sócio administrador. (2)A cessão de direitos pactuada em 2015 (id. 34005916) NÃO foi celebrada por PRATAFORTE ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES, que era a titular dos direitos aquisitivos, o que significa que se tratou de negócio jurídico nulo, porque o cedente Raquel Otila transmitiu a Ney Suassuna (cessionário) um direito do qual NÃO era titular (negócio jurídico nulo, por versar sobre objeto ilícito ou direito inexistente, como se preferir). (3)A segunda cessão de direitos referida pelo autor, consta do termo de ‘ratificação de cessão’ (id. 34005909) pactuado em 2022.

Nesta segunda cessão, designada como ‘ratificação’, as partes são as mesmas da cessão de 2015, ou seja, Raquel Otila, que, repita-se, jamais foi promissária compradora do imóvel e novamente cedeu direitos inexistentes a Ney Suassuna.

Postas essas premissas, já se tem por óbvio que Ney Suassuna, autor da presente ação, JAMAIS adquiriu direitos oriundos da promessa de venda, o que, por óbvio também, lhe retira hipotética legitimidade ativa para postular anulação do leilão extrajudicial do imóvel.

Não fosse isso tudo suficiente, há ainda uma questão adicional que será objeto de iniciativa probatória nestes autos e nos autos do processo 0830097-94.2023.8.19.0209: a possível fraude na procuração utilizada por Ney Suassuna (aqui autor) para pactuar o negócio jurídico de 2022, no qual ele figura, ao mesmo tempo, como procurador de Raquel Otila, sócio administrador da ‘anuente’ PRATAFORTE e cessionário do direito pretensamente transmitido.

Em relação a possível ilegitimidade passiva de PDG REALTY S.A, a questão é bem mais simples de se constatar: ela NÃO foi contratante da promessa de venda (promitente vendedora), razão pela qual, em princípio, não haveria nenhum sentido em que ela figurar no polo passivo desta relação processual em que se formula pedido principal de anulação do leilão extrajudicial.

Intimem-se as partes para manifestação conjunta no prazo único de 10 dias (CPC, art. 10º).

RIO DE JANEIRO, 24 de abril de 2025.

LUIZ FELIPE NEGRAO Juiz Tabelar
24/04/2025 16:35

Expedição de Outros documentos.
24/04/2025 16:35

Expedição de Outros documentos.
24/04/2025 16:02

Outras Decisões
13/02/2025 13:35

Conclusos para decisão
13/02/2025 13:35

Expedição de Certidão.
13/02/2025 13:35

Cancelada a movimentação processual
12/02/2025 02:07

Publicado Intimação em 10/02/2025.
12/02/2025 02:07

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 07/02/2025
06/02/2025 17:16

Expedição de Outros documentos.
06/02/2025 17:16

Proferido despacho de mero expediente
05/02/2025 14:08

Conclusos para despacho
30/01/2025 01:00

Decorrido prazo de ELVIS BRITO PAES em 29/01/2025 23:59.
30/01/2025 01:00

Decorrido prazo de RICARDO JOSE CARDOSO DE LOUREIRO em 29/01/2025 23:59.
30/01/2025 01:00

Decorrido prazo de THIAGO MAHFUZ VEZZI em 29/01/2025 23:59.
29/01/2025 18:12

Juntada de Petição de petição
28/01/2025 19:25

Juntada de Petição de petição
27/01/2025 11:05

Juntada de Petição de petição
23/01/2025 02:13

Publicado Intimação em 22/01/2025.
23/01/2025 02:13

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/01/2025
10/01/2025 09:29

Expedição de Outros documentos.
10/01/2025 09:29

Expedição de Outros documentos.
10/01/2025 09:28

Expedição de Certidão.
06/12/2024 00:44

Decorrido prazo de GUILHERME RIBEIRO ROMANO NETO em 05/12/2024 23:59.
06/12/2024 00:44

Decorrido prazo de ELVIS BRITO PAES em 05/12/2024 23:59.
07/11/2024 17:51

Juntada de Petição de petição
29/10/2024 14:59

Expedição de Outros documentos.
24/06/2024 12:29

Juntada de Petição de aviso de recebimento
14/05/2024 20:24

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
14/05/2024 00:13

Decorrido prazo de GUILHERME RIBEIRO ROMANO NETO em 13/05/2024 23:59.
14/05/2024 00:13

Decorrido prazo de ELVIS BRITO PAES em 13/05/2024 23:59.
30/04/2024 16:08

Juntada de Petição de petição
24/04/2024 13:51

Expedição de Outros documentos.
24/04/2024 13:50

Juntada de Petição de aviso de recebimento
04/04/2024 15:36

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
04/04/2024 15:33

Expedição de Certidão.
04/04/2024 01:08

Decorrido prazo de ELVIS BRITO PAES em 03/04/2024 23:59.
04/04/2024 01:08

Decorrido prazo de GUILHERME RIBEIRO ROMANO NETO em 03/04/2024 23:59.
19/03/2024 18:12

Juntada de Petição de petição
13/03/2024 18:21

Expedição de Outros documentos.
13/03/2024 18:21

Expedição de Certidão.
06/03/2024 16:39

Juntada de Petição de petição
27/02/2024 00:26

Decorrido prazo de GUILHERME RIBEIRO ROMANO NETO em 26/02/2024 23:59.
27/02/2024 00:26

Decorrido prazo de ELVIS BRITO PAES em 26/02/2024 23:59.
08/02/2024 15:14

Expedição de Outros documentos.
30/01/2024 00:57

Decorrido prazo de ELVIS BRITO PAES em 29/01/2024 23:59.
30/01/2024 00:57

Decorrido prazo de GUILHERME RIBEIRO ROMANO NETO em 29/01/2024 23:59.
19/12/2023 00:25

Decorrido prazo de GUILHERME RIBEIRO ROMANO NETO em 18/12/2023 23:59.
19/12/2023 00:25

Decorrido prazo de RICARDO JOSE CARDOSO DE LOUREIRO em 18/12/2023 23:59.
19/12/2023 00:25

Decorrido prazo de ELVIS BRITO PAES em 18/12/2023 23:59.
12/12/2023 00:27

Publicado Intimação em 12/12/2023.
12/12/2023 00:27

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/12/2023
11/12/2023 13:38

Juntada de Petição de petição
10/12/2023 20:15

Expedição de Outros documentos.
07/12/2023 16:06

Expedição de Outros documentos.
07/12/2023 16:06

Proferido despacho de mero expediente
04/12/2023 17:27

Conclusos ao Juiz
01/12/2023 14:42

Expedição de Outros documentos.
01/12/2023 11:53

Declarada suspeição por #{nome_do_magistrado}
30/11/2023 14:54

Conclusos ao Juiz
29/11/2023 15:24

Juntada de Petição de aviso de recebimento
12/11/2023 09:00

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
12/11/2023 08:59

Expedição de Certidão.
07/11/2023 01:47

Decorrido prazo de ELVIS BRITO PAES em 06/11/2023 23:59.
07/11/2023 01:47

Decorrido prazo de GUILHERME RIBEIRO ROMANO NETO em 06/11/2023 23:59.
17/10/2023 15:16

Juntada de Petição de petição
16/10/2023 12:37

Expedição de Outros documentos.
16/10/2023 12:36

Expedição de Certidão.
10/10/2023 00:35

Decorrido prazo de GUILHERME RIBEIRO ROMANO NETO em 09/10/2023 23:59.
04/10/2023 19:20

Juntada de Petição de petição
21/09/2023 13:46

Expedição de Outros documentos.
21/09/2023 13:29

Juntada de Petição de aviso de recebimento
22/08/2023 15:28

Juntada de Petição de petição
22/08/2023 00:51

Decorrido prazo de PDG REALTY S A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES em 21/08/2023 23:59.
15/08/2023 11:10

Juntada de Petição de aviso de recebimento
13/07/2023 11:27

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
13/07/2023 11:25

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
13/07/2023 11:24

Expedição de Certidão.
13/07/2023 00:54

Decorrido prazo de GUILHERME RIBEIRO ROMANO NETO em 10/07/2023 23:59.
05/07/2023 17:59

Juntada de Petição de petição
22/06/2023 11:49

Expedição de Outros documentos.
22/06/2023 11:49

Expedição de Certidão.
28/03/2023 16:18

Juntada de Petição de aviso de recebimento
28/03/2023 12:34

Juntada de Petição de aviso de recebimento
27/03/2023 14:55

Expedição de Certidão.
27/03/2023 13:39

Juntada de Petição de aviso de recebimento
31/01/2023 00:40

Decorrido prazo de ELVIS BRITO PAES em 30/01/2023 23:59.
13/01/2023 15:18

Juntada de Petição de embargos de declaração
19/12/2022 15:08

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
19/12/2022 15:07

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
19/12/2022 15:03

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
16/12/2022 15:50

Expedição de Outros documentos.
15/12/2022 17:17

Não Concedida a Antecipação de tutela
18/11/2022 14:50

Conclusos ao Juiz
18/11/2022 14:50

Expedição de Certidão.
18/11/2022 14:46

Juntada de Petição de extrato de grerj
12/11/2022 01:51

Decorrido prazo de ELVIS BRITO PAES em 11/11/2022 23:59.
09/11/2022 12:13

Juntada de Petição de petição
25/10/2022 12:32

Expedição de Outros documentos.
25/10/2022 12:30

Expedição de Certidão.
25/10/2022 12:12

Juntada de Petição de extrato de grerj
24/10/2022 17:07

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
24/10/2022

Ultima Atualização
22/08/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Sentença • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

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