TJRJ - 0032405-77.2011.8.19.0203

*** SECRETARIA DA 5ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 24ª CÂMARA CÍVEL) *** ------------------------- CONCLUSÕES DE ACÓRDÃO ------------------------- - APELAÇÃO 0032405-77.2011.8.19.0203 Assunto: Indenização por Dano Material / Responsabilidade do Fornecedor / DIREITO DO CONSUMIDOR Origem: JACAREPAGUA REGIONAL 4 VARA CIVEL Ação: 0032405-77.2011.8.19.0203 Protocolo: 3204/2024.00675035 APELANTE: MARCUS VINICIUS IORIO DE AGUIAR ADVOGADO: HÉLIO GREGÓRIO BONIFÁCIO OAB/RJ-083869 APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A APELADO: MRL ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS S/A ADVOGADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO OAB/RJ-236215 APELADO: ESTRUTURA CONSULTORIA E ASSESSORIA DE FINANCIAMENTOS LTDA ADVOGADO: CARLA FERNANDES SEIXAS OAB/RJ-143360 Relator: DES.

MARIO ASSIS GONCALVES Ementa: Apelação.

Relação de consumo.

Promessa de compra e venda de imóvel em construção.

Rescisão a pedido do consumidor.

Corretagem.

Assessoria.

Devolução em dobro.

Improcedência.

Reforma.Os contratos de promessa de compra e venda de imóvel habitacional, em princípio, são firmados em caráter irrevogável e irretratável, não comportando a desistência.

Todavia, consoante o entendimento jurisprudencial, levando-se em consideração a fragilidade do consumidor e os fatores externos que podem influir sobre a capacidade econômico-financeira do adquirente, bem como o equilíbrio contratual e a boa-fé que rege as relações negociais, evitando-se, ainda, o enriquecimento indevido, a jurisprudência passou a admitir o desfazimento do negócio jurídico.

Garantida a devolução, ainda que parcialmente, ao consumidor, das parcelas quitadas, nos casos em que a resilição seja por ele motivada.

De fato, o Superior Tribunal de Justiça, não obstante o caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (art. 32, §2º da Lei nº 4.591/64) reconhece ao comprador, com base no CDC, o direito potestativo de resilir o contrato com restituição dos valores pagos, garantindo ao vendedor - quando este não concorrer para o distrato - o direito de reter parte da quantia paga pelo consumidor.

Cabível, portanto, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda em questão.

No caso, a alegação do autor de culpa da promitente-vendedora para a rescisão do contrato, visando que fosse por ela devida a restituição integral dos valores pagos, não merece prosperar.

O não recebimento do boleto bancário para pagamento da dívida não justifica a sua mora ou seu inadimplemento (cláusula 4 do contrato).

Não obtenção do financiamento imobiliário.

Abusiva a retenção integral da quantia despendida, assim como, por óbvio, de cobrança de multa compensatória incidente sobre o valor total do contrato, por colocar o consumidor em desvantagem excessiva.

Inteligência do art. 53 do CDC, que veda a perda total das prestações pagas.

A orientação do STJ para contratos firmados antes da edição da Lei nº 13.786 /2018, é no sentido de que, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade que recomende a redução, deve ser estabelecido o percentual de retenção em 25%.

A devolução dos valores pagos, aliás, deve ocorrer de forma imediata (art. 314 do Código Civil).

Verbete sumular 543 do STJ.

Quanto à corretagem, o STJ reputou válida a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. É devida a comissão de corretagem pelo serviço efetivamente prestado pelo corretor, quando promover a aproximação entre comprador e vendedor e obtiver o resultado útil, como no Conclusões: POR UNANIMIDADE, DEU-SE PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO DES.

RELATOR.