TJRJ - 0000654-70.2022.8.19.0079

Cuida-se de demanda movida por Condomínio Residencial Palmeiras do Prado em face de Sola Construtora Ltda., onde a parte autora narra o seguinte fato: 2.1.

O Condomínio Residencial Palmeiras do Prado, restou lançado e erguido pela Construtora Ré, sendo, outrossim, arquitetura estrutural, método esse, pioneiro neste tipo de edificação, o que em grande escala vem sendo levantado no arredores de Petrópolis, ou seja, voltado, principalmente, a realização do sonho da casa própria, com melhor custo aquisitivo, e maiores condições de servir de abrigo há milhares de famílias. 2.2.

Com efeito, 288 (duzentos e oitenta e oito) unidades compõe o condomínio autor, com apartamentos de pouco mais de 60m², sem contar ainda, pois, com aqueles adaptados a portadores de necessidades especiais. 2.3.

Abaixo, pois, as imagens quando da fase de construção pela construtora ré: (...) 2.4.

O coquetel de lançamento do empreendimento foi consumado no dia 09 de março de 2018, cujos detalhes do cerimonial se pode aferir através do link abaixo: https://pt-br.facebook.com/SolaConstrutora/vídeos/residencial-palmeiras-do-prado/1675821025831894/ 2.3.

Neste evento, lançou-se, oficialmente, o empreendimento, até então não habitado, uma vês que na iminência de cada proprietário ser convocado a proceder com as vistorias em suas unidades, visando, outrossim, aloca-los na devida posse direta com a entregas das respectivas chaves e a entrega do Manual do Proprietário. 2.4.

Em 2018, houve a formação do Condomínio autor, com a eleição dos dirigentes, aptos, nos termos da Lei e da Convenção, a geri-lo. 2.5.

Desde então, pois, vem travando o condomínio uma verdadeira batalha junto a Construtora, visando seja por ela sanado todos os problemas herdados da construção, imanentes a todos os vícios detectados, ano após ano, onde desde 2018, repita-se, foram se aflorando, agravando-se, ainda mais, com o passar dos tempos, onde, hoje, a solidez do condomínio (ou seja, de toda a construção), está em perigo em virtude de vários vícios deixados, como rachaduras, infiltrações, quedas de rebocos, pisos desnivelados no pátio externo, ornamentação precária, manchas em pisos e revestimentos, cisterna de re-uso de água das chuvas que não serve para nada, por vício em sua construção, dentre tantos outros problemas, como se percebe da farta documentação anexada, em que se inquiriu da ré os reparos, e, por ela, negados. 2.6.

A exemplo típico, em virtude de ineficiência da construção, águas da chuvas infiltraram no poço do elevador de um dos blocos, queimando o motor, onde, a despeito de sua resistência, resolveu a construtora proceder com o reembolso para os reparos do maquinário devidos, conforme, repita-se, inclusa documentação. 2.7.

Como se delineia, o condomínio não tem nem 04 (anos) anos em que fora entregue, e, apresenta graves problemas estruturais (tanto internamente, junto aos prédios, como externamente, em todos os pátios de acesso aos blocos, inclusive, vazamentos para o estacionamento subterrâneo), deixados, pois, pela obra realizada, ou seja, pela falta de zelo necessário a qualidade e confiança depositados em seus serviços. 2.8.

Para que fique claro a gravidade do que se alinhava, há de se esclarecer que, inclusive, restou todo o condomínio submetido a uma perícia técnica (de cujo laudo encontra-se anexado), essa que constata, de forma clarividente, DIVERSOS PROBLEMAS ESTRUTURAIS QUE COMPROMETE A SOLIDEZ DA PRÓPRIA CONSTRUÇÃO, E, A DESPEITO DE SEGUIR, NA ÍNTEGRA, REFERIDO LAUDO (ora objeto da causa de pedir), SEGUE ABAIXO, POIS, ALGUNS DOS EXEMPLOS CRAÇOS DOS VÍCIOS PELA CONSTRUTORA RÉ DEIXADOS, A SABER: (...) 2.9.

O resumo das imagens internas acima, interior dos 03 (três) blocos, dá conta da gravidade do problema hoje enfrentado pelo Condomínio, que, não obstante ter tentado, de todas as formas administrativas possíveis, sanar a contenda, não estar-se logrando êxito. 2.10.

O laudo técnico apontado, ora anexado, traz-nos uma visão geral e global acerca dos vícios de construção deixados, a cujo reparos recusa-se à ré, peremptoriamente, por fazer. 2.11.

A construção, como um todo, resta (interna e externamente), acometida por sérios vícios, esses que maculam sua integridade, colocando em risco, inclusive, o bem estar de todos os moradores, já que, vazamentos, infiltrações, e demais aportes, como trincas e ornamentação de baixa qualidade, ineficiente, tem tirado o sono daqueles que, acreditando na lisura e técnica de construção, levaram a transacionar a compra de uma unidade junto à ré. 2.12.

E mais, para que o MM.

Juízo tenha a exata percepção, inclusive, dos problemas estruturais externos, em toda a extensão do condomínio, abaixo algumas imagens de como que se encontra a solidez de tudo o que edificado pela ré, a saber: (...) 2.13.

Conforme imagens do laudo pericial anexado, e, inclusive, demais imagens, estes, parte integrantes e dele indissociável, os problemas estruturais não se subsumem, tão somente, ao ambiente interno das torres (blocos), mas sim, inclusive, em toda a sua extensão externa (toda a sua área externa), no qual, inclusive, no pátio central, as trincas (rachaduras), contrastam com as rachaduras do estacionamento subterrâneo, conforme Laudo Pericial, e, inclusive (a título de exemplo), conforme abaixo: (...) 2.14.

Como se contrasta, de forma inegável a constatação quanto a falta de zelo, pela construtora ré, para fins de se atingir a qualidade exigida (até porque, feito a toque de caixa, ou seja, em ritmo acelerado para se cumprir com os prazos de sua entrega), o que, assim, inquina nos sérios vícios de construção, do qual deva a parte ré deles se responsabilizar a proceder com os reparos devidos. 2.15.

Aclara-se que à ré, já estivera no Condomínio recapeando o pátio central (que dá acesso a esse estacionamento subterrâneo), procedendo com aplicação de material visando, assim, estancar possíveis trincas, o que de nada resolve, já que, os vazamentos continuam, majorando a gravidade, ainda mais, com as fortes chuvas que se abateram sobre Petrópolis, já que, em boa parte, ás águas ficam empossadas, infiltrando solo abaixo, e, no subterrâneo, lá adentrando, por todas as vagas de carros lá demarcadas. 2.16.

E mais, dando sequência a constituição dos fatos em que fundam o direito autoral, abaixo, pois, imagem do desnivelamento do piso central do pátio (afundando), e, como que a ornamentação, deixada pela Sola, encontra-se: (...)2.17.

Como se potencializa, toda a extensão do pátio (sem contar, inclusive, o pátio central, esse, que é uma laje que dá acesso ao estacionamento subterrâneo, TODO RACHADO, EM CIMA E EMBAIXO), encontra-se neste estado, inclusive, as vagas dos carros perfaz-se, não raras vezes, impossível se estacionar pelo acúmulo de barro e sujeira ocasionados pela qualidade baixa dos materiais empregados a sua construção. 2.19. 90% (Noventa por cento), de todas as vagas, encontram-se nessa situação, impedindo seu correto e regular usufruto, já que, pois, verdadeiras crateras no lugar das gramas, que são, em boa parte, retiradas por conta das chuvas. 2.20.

O vídeo (que ora se tenciona seja deferido seu acautelamento através de DVD), dá conta exata, pois, de todos os problemas suportados e não sanados pela Construtora.

Aliás, quando da construção, as obras estiveram em ritmo acelerado, e, essa aceleração, dá no que dá concessa vênia! 2.21.

Dessa forma, o sonho de se ter um lar próprio, com ampla infraestrutura, com áreas de lazer, entre outros, tem se tornado um pesadelo, eis que, como se evidencia, não há a menor condição de se permitir seja mantido, toda a estrutura condominial, tal como se apresenta, já que, uma obra que tem apenas 04 (quatro) anos, e, assim, não seria possível, em tão pouco espaço de tempo, apresentar vícios dessa magnitude acaso fossem utilizadas as corretas técnicas de construção e materiais adequados, á que, repita-se, tudo feito a toque de caixa, ou seja, para inauguração o mais rápido possível e para não se perderem prazos de entrega. 2.21.

Mais ainda, como citado linhas recuadas, defronte o bloco 01, existe uma cisterna, criada e construída pela ré para captação das águas das chuvas.

OCORRE QUE, POR UM ERRO DE CONSTRUÇÃO, NUNCA FOI POSSÍVEL CAPTAÇÃO DESSAS ÁGUAS, JÁ QUE, MISTURANDO-SE COM ESGOTO SANITÁRIO QUE LÁ TAMBÉM RESTOU POR ADENTRAR, ONDE, EM PERÍCIA PELA SOLA JÁ REALIZADA, ESSA, SIMPLESMENTE, DESVIOU A TRAJETÓRIA DÁS ÁGUAS DA CHUVAS E ESGOTAMENTO, DEPERSANDO-A NA REDE, IMPEDINDO, DESSA FORMA, SEU RE-USO, INUTILIZANDO, POR COMPLETO, A CISTERNA, QUE, MESMO TAMPADA, ÁGUA DAS CHUVAS ADENTRA, REPITA-SE, POR SUA TAMPA. 2.22.

Abaixo a comprovação do que se afirma: (...) 2.23.

Essa cisterna, conforme imagem, era para estar captando á aguas escoadas das chuvas, conforme rede construída nos blocos (inclusive, com instalações elétricas para uso de bomba de sucção), mas, o que vem acontecendo, cinge-se, pois, a infiltração das aguas da chuva que, inclusive, adentrando pela tampa, acumula águas sem quaisquer serventias, já que, impossível delas se utilizar para quaisquer fins, sendo, na imagem acima, o exemplo craço do quanto a águas das chuvas, empossadas no pátio central, inclusive, se acumulam. 2.24.

Tudo, repita-se, por erro de cálculo e projeção, já que, o objetivo de sua presença seria re-uso de águas naturais, que não podem nela adentrar por defeito na rede de captação, hoje, desviada para rede exterior, já que, tornou-se impossível aloca-la ao fim colimado. 2.25.

A própria rede de esgotamento sanitário apresenta problemas de construção, onde, o esgotamento térreo do bloco 02, deveria ser direcionado a fossa, e, em função de inutilização de galerias pela construtora instaladas, que não levam o esgotamento até a fossa construída, hoje, sua dispersão perfaz-se coletadas em depósitos aspirados por caminhão de empresa especializada contratada. 2.26.

A ineficaz construção não pode e não deve manter-se tal como está! 2.27.

Abaixo, uma imagem panorâmica dos problemas externos enfrentados, inclusive, a ineficaz ornamentação pela ré construída, a saber: 2.28.

Não se afigura difícil concluir o verdadeiro martírio que o condomínio autor tem enfrentado, pois, como enveredado, impossível concluir que tenha sido, pela construtora, realizada a obra com as técnicas necessárias, provenientes das regras de construção em vigor (em especial da ABNT), para que, em curto espaço de tempo, vícios graves como esses, ora narrados na presente e por todos os documentos, sejam detectados, onde, a cada dia, novos vícios são descobertos. /r/n2.29.

Sem falar ainda nos vícios ocultos, ou seja, aqueles que, pois, ainda existam mas não sejam de conhecimento por não se fazerem, no momento, aparentes. 2.30.

Estas são as sequelas deixadas pela ré, onde, a despeito de, por reiteradas vezes, inquirida a respeito, recusa-se a cumprir com sua obrigação, inclusive, o laudo técnico foi a ela apresentado, porém, aguarda, até o presente, o condomínio autor, uma resposta! 2.31.

Ou seja, além de proceder com uma obra fora dos padrões técnicos a se ater a qualidade e segurança que dela se deseja, põe em risco a integridade de seus moradores (condôminos e/ou locatários), alocando-os em probabilidades iminentes de serem atingidos, inclusive, por rebocos (que estão se soltando por toda a extensão do condomínio), o que, assim, resta abalado o princípio da boa fé objetiva, a luz do art. 422 do CC/2002, que se depositou em seus serviços. 2.32.

Impossível paz e tranquilidade ao se deparar, diariamente, com estas situações. 2.33.

O vídeo (ora salvo em DVD), no qual, repita-se pugna ao MM.

Juízo seja deferido seu acautelamento, retrata, em tempo real, a péssima qualidade do serviço consumado, onde, repita-se novamente, não obstante instada, por diversas ocasiões, aos devidos reparos, nega-se à ré por fazer, ou seja, sanar os vícios da construção que consumou, não podendo evadir-se, já que, nem mesmo a rede de esgoto restou construída com o zelo devido, demando, inclusive, atuação das Águas do Imperador para auxiliar em desentupimento e destinar a dispersão dos rejeitos, já que, não construído, pela ré, rede de encaminhamento a fossa, no bloco 02. 2.34.

Aclara-se que, pois, restaram por inexitosas as tentativas de solução amigável do conflito, não obstante se entender que, em uma conciliação, possam ambos chegarem a um consenso. 2.35.

Assim, não sendo possível, pois, de início, pacificação da /r/ncontenda, outra alternativa não resta senão o ajuizamento da presente, visando a condenação da ré a obrigação de fazer (objeto da causa de pedir), bem como, pois, a compensação de ordem imaterial, esse, com arrimo no caráter pedagógico que se deflui, como desestímulo a reiteração do ilícito, e evitar, inclusive, que possam, outros condomínios, serem alvo da mesma problemática, ora narrada. /r/r/n/n Pretende a parte autora a condenação da parte ré à, assim como ao pagamento de indenização por danos morais (R$.000,00)./r/r/n/n A contestação da parte ré veio na fl. 285.

Em resumo, alegou-se decadência do direito de reclamar diante da alegação de que os vícios eram visíveis desde a entrega (art. 618 do C.C.), frisando no mérito que a que as alegadas eventuais fissuras na laje que dá conta do estacionamento, por exemplo, em verdade, não são só da natural oscilação da variação térmica, mais sim do omissa autorização da administração condominial quanto a entrada e permanência de caminhões de materiais e mudanças, sabidamente muito pesados, sobre a citada laje, a qual não foi projetada para tanto , que o curso permitido de caminhões pesados contrariamente ao manual de uso entregue, afetou o sistema de impermeabilização, a despeito do que por liberalidade fez reparos no local, o qual não perdurou pela persistência da permissão de tráfego pesado no local.

Frisou a integridade estrutural da obra e reiterou a questão da decadência.

Requereu denunciação da lide./r/r/n/n Réplica, na fl. 540./r/r/n/n A denunciação da lide foi deferida na fl. 670./r/r/n/n Contestação da denunciada, na fl. 706.

Asseverou que o serviço para o qual fora contratada foi adequadamente prestado, estando comprovado que a rede de esgoto implantada pela Denunciada atende de forma plena os aspectos técnicos de captação, transporte e tratamento final dos efluentes .

Frisou que a ruptura da tubulação interna de coleta de águas pluviais não tem qualquer relação com as obras por ela realizadas./r/r/n/n Réplica, na fl. 744./r/r/n/n Facultada a especificação de provas, seguiu-se manifestação das partes nas fls. 766, 770 e 776./r/r/n/n Eis o breve relato./r/r/n/n Procedo ao saneamento./r/r/n/n A preliminar de decadência do direito de reclamar não se sustenta./r/r/n/n De fato, confirme consta no termo de vistoria contemporâneo à entrega do condomínio (fl. 541), já então se constataram os vícios, iniciando-se tratativas para solução, a qual não resultou eficaz, ao que consta da inicial./r/r/n/n A própria ré admite em sua contestação que chegou a fazer reparos no local diante de reclamações do condomínio./r/r/n/n Assim, sendo a hipótese regida pela regra do art. 26 do CDC, o curso do prazo, diante do fato acima minudenciado, ficou obstado conforme disposto no §2º, I, do citado artigo de Lei./r/r/n/n Superada a seara preliminar, no plano dos fatos, as partes controvertem sobre se os problemas alegados na inicial () constituem vícios construtivos ou se decorrem de mau uso, assim a quem são imputáveis./r/r/n/n Atento à regra do art. 373, §1º, do CPC, considerando que a questão por deslindar se insere na atividade da requerida que teve o domínio dos fatos na construção e detém documentos e dados a tanto pertinentes, defiro a inversão do ônus de prova em favor da parte autora./r/r/n/n A prova adequada para o deslinde da questão é a pericial de engenharia, requerida pela ré originária, que defiro, não havendo necessidade de outras./r/r/n/n Aguarde-se o curso do prazo art. 357, § 1º, do CPC e depois, com a estabilização do saneador, retornem cls. para designação de Perito e delineamento do procedimento pericial.