TJRJ - 0836464-65.2023.8.19.0038

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Nova Iguaçu 2ª Vara Cível da Comarca de Nova Iguaçu Avenida Doutor Mário Guimarães, 968, 2º Andar, Centro, NOVA IGUAÇU - RJ - CEP: 26255-230 SENTENÇA Processo:0836464-65.2023.8.19.0038 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: NATANAEL ARAUJO ANDRADE DA COSTA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO NATANAEL ARAUJO ANDRADE DA COSTA RÉU: RESIDENCIAL MUGANGO SPE LTDA, MAIS LAR ENGENHARIA LTDA 1 - RELATÓRIO Trata-se de demanda ajuizada porNATANEL ARAUJO ANDRADE DA COSTAem face deRESIDENCIAL MUGANGO SPE LTDA e MAIS LAR ENGENHARIA LTDA.

Narra a parte autora que,no dia 21/05/2021, firmou contrato particular de promessa de compra e venda com a primeira ré, visando a aquisição de um bem imóvel na planta,no bloco 27, apto. 102, do empreendimento RESIDENCIAL VIVA IGUAÇU FASE I, situado na Rua Projeta, nº 6, Bairro Ipiranga, Nova Iguaçu-RJ, no valor de R$ 143.000,00.

Afirma que,em 13/09/2021,em razão de alteração em sua situação financeira, solicitou, via e-mail e whatsapp, informações sobre ocancelamento do contrato, mas que não obteve resposta.Informa que atendeu a solicitação, após enviar novo e-mail, no dia 22/09/2021, para protocolar pedido por e-mail com o título "SOLICITAÇÃO DE DISTRATO" e forneceu os dados solicitados.

Esclarece que, em 24/09/2021, entrou em contato com preposta da segunda ré,Sra.

Amanda, onde foi informado para ignorar faturas e ligações de cobrança que chegassem por e-mail.Alega que, em 30/03/2022, a segunda ré comunicou que nenhuma quantia havia sido repassadae que o pedido de distrato já constava em seus apontamentos.Afirma que o setor jurídico da segunda ré ofereceu distrato com 100% de retenção dos valores, alegando corretagem.

Ressalta que após mais de um ano de tentar solucionar administrativamente, não obteve sucesso.Pleiteia a resolução contratual, além do pagamento de indenização por danos materiais e danos morais.

Despacho de id 66591220 que deferiu a Gratuidade de Justiça à parte autora.

Em sede de defesa, as rés apresentaram contestação em conjunto (id 71928290).

Foi suscitada preliminar de ilegitimidade passiva da ré MAIS LAR ENGENHARIA LTDA.Sustenta que, em 13/08/2021, o autor celebrou com a Caixa Econômica Federal "contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações - Programa Casa Verde e Amarela-Recursos do FGTS", contratoeste com força de escritura pública.

Afirma que, quando o autor solicitou distrato em 13/09/2021, tal pedido não poderia ser atendido, pois o contrato de alienação fiduciária já havia sido assinado junto à instituição financeira, inviabilizando o cancelamento do contrato de promessa de compra e venda.Defende que o autor tinha plena ciência dos termos dos contratos e que não houve prática de qualquer ato ilícito por parte das rés.

Requer, assim, a improcedência dos pedidos autorais.

Réplica de id 78052319.

Decisão saneadora de id 159780930 que rejeitou as preliminares.

Reaberto o prazo para manifestação de provas, as partes quedaram-se inertes. É o relatório.

Passo a fundamentar e decidir. 2 - FUNDAMENTAÇÃO Diante da ausência de requerimento de produção de outras provas, promovo o julgamento da lide no estado em que se encontra, na forma do art. 355, I, do CPC. É incontroverso que as partes celebraram instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária de empreendimento pela parte ré (id66301407).

A parte autora pretende a resolução contratual, com devolução dos valores pagos, em razão da alegada dificuldade financeira em arcar com os custos do contrato.

No caso em tela, de rigor o reconhecimento da existência de litisconsórcio passivo necessário com a CEF,com fundamento na tese firmada pelo STJ no julgamento doREsp.1.891.498/SP (tema repetitivo 1095): Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Além do instrumento particular celebrado entre os autores e a parte ré, foi celebrado o "Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações - Programa Casa Verde e Amarela (PCVA) " entre os autores e a Caixa Econômica Federal (id71928293).

Ou seja, há a cláusula de garantia de alienação fiduciária no negócio jurídico celebrado.

Pela natureza de tais contratos, a propriedade resolúvel do bem é da instituição financeira a partir do registro do contrato.

Ademais, o referido contrato de mútuo fiduciário está vinculado à promessa de compra e venda.

Eventual determinação da rescisão do contrato particular inevitavelmente produzirá efeitos no contrato vinculado à CEF, em especial eventual devolução de valores pela instituição financeira.

Portanto, ante a evidente relação dedependênciaentre os contratos, atraindo o interesse da CEF, e por via de consequência, o litisconsórcio passivo necessário.

O TJRJ possui diversos precedentes neste mesmo sentido.

Confira-se: APELAÇÃO CÍVEL.

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, SOB O ARGUMENTO DE COBRANÇA DE VALOR SUPERIOR AO INICIALMENTE CONTRATADO.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, DECLARANDO A INEXIGIBILIDADE DA DÍVIDA RELATIVA À PROMESSA DE COMPRA E VENDA E CONDENANDO A PARTE RÉ A RESTITUIR OS VALORES PAGOS.

RECURSO DA RÉ, REQUERENDO, PRELIMINARMENTE, A NULIDADE DA SENTENÇA EM RAZÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), ARGUINDO, POR CONSEGUINTE, A INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL.

NO MÉRITO, REQUER A IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS.

O RECURSO MERECE PROSPERAR.

A PROMESSA DE COMPRA E VENDA FOI POSTERIORMENTE FORMALIZADA EM ESCRITURA DE COMPRA E VENDA, COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DE TERCEIRO (CEF), SENDO DEVIDAMENTE AVERBADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL.

EM RAZÃO DA CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, HOUVE A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE PARA A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, QUE PASSOU A SER A TITULAR DO IMÓVEL.

EVENTUAL RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA AFETARÁ OS DIREITOS DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA, ADQUIRIDOS NO POSTERIOR CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PORTANTO, EXISTINDO DOIS CONTRATOS REFERENTES AO MESMO BEM, A EFICÁCIA DA SENTENÇA DEPENDE DA PRESENÇA DE TODOS OS ENVOLVIDOS NO POLO PASSIVO DA DEMANDA, CARACTERIZANDO O LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO DO CREDOR FIDUCIÁRIO,NOS TERMOS DO ARTIGO 114 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015 (CPC/15).

PRECEDENTES DIVERSOS DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DO STJ.

SENTENÇA QUE DEVE SER ANULADA. [...] (0803377-87.2023.8.19.0210 - APELAÇÃO.

Des(a).

CINTIA SANTAREM CARDINALI - Julgamento: 13/11/2024 - QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 24ª CÂMARA CÍVEL) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO RESCISÓRIA CUMULA COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E INDENZATÓRIA POR DANOS MATERIAL E MORAL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL VINCULADO A MÚTUO BANCÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PROGRAMA MINHA CASA E MINHA VIDA.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

PRETENSÃO VOLTADA CONTRA A CONSTRUTORA E INCORPORADORA.

POSSIBILIDADE DE REPERCUSSÃO NOS INTERESSES DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL.

PRELIMINAR ACOLHIDA. 1.

Trata-se de ação pela qual a parte autora pretende a rescisão de contrato de compra e venda de terreno, firmado mediante financiamento com cláusula de garantia por alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, bem como a restituição das quantias já pagas e indenização por danos materiais e morais. 2.

O negócio jurídico foi realizado entre a compradora (autora), vendedores (réus) e o agente financeiro fiduciário (CEF) que, com o registro do contrato de financiamento, se tornou o proprietário do imóvel, mantendo a posse indireta do bem. 3.

Desta forma, o contrato de mútuo bancário com garantia de alienação fiduciária firmado com a Caixa Econômica Federal está vinculado ao contrato de compra e venda, de modo que os efeitos da rescisão contratual afetarão a esfera jurídica de todas as partes envolvidas no negócio jurídico. 4.

A Caixa Econômica Federal demonstrou nestes autos interesse na restituição dos valores pagos em decorrência do financiamento imobiliário, como corolário lógico da extinção do negócio jurídico envolvendo as partes. 5.

Em questão semelhante, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento do Conflito Negativo de Competência n.º 161539 / DF, decidiu pela competência da Justiça Comum Federal ao fundamento de que o desfazimento da compra e venda pode ter impacto direto no mútuo bancário a justificar o interesse da Caixa Econômica Federal no deslinde do pedido de rescisão contratual.

Precedente do STJ.

No mesmo sentido a Apelação n.º 0139240-64.2021.8.19.0001 desta Câmara de Direito Privado.

De igual forma outros julgados deste tribunal de Justiça. 6.

Nesse passo, está configurada a legitimidade da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo da relação jurídica processual, o que atrai a competência da Justiça Federal para processar e julgar a demanda, com fundamento no art. 109, inc.

I, da Constituição da República. 7.

Preliminar acolhida.

Nulidade do Processo.

Declínio a uma das Varas Federais da Seção Judiciária do Estado do Rio de Janeiro.

Preliminar de ilegitimidade passiva e mérito prejudicados. (0008559-10.2016.8.19.0024 - APELAÇÃO.

Des(a).

JOSÉ CARLOS PAES - Julgamento: 24/10/2024 - DECIMA SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 14ª CÂMARA CÍVEL) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE E INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

TUTELA DE URGÊNCIA PARCIALMENTE DEFERIDA PARA DETERMINAR A EXCLUSÃO DO NOME DO AUTOR DOS CADASTROS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO, DURANTE O CURSO DO PROCESSO ORIGINÁRIO.

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, COM SALDO PARCIAL FINANCIADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

REGISTRO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

TEMA 1.095 DO STJ.

HIPÓTESE DE LITISCONSÓRIO PASSIVO NECESSÁRIO COM O CREDOR FIDUCIÁRIO (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL).

INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL QUE SE RECONHECE EM FAVOR DA JUSTIÇA FEDERAL.

ARTIGO 109, I, DA CARTA MAGNA.

DECISÃO QUE SE REVOGA.

DECLÍNIO DA COMPETÊNCIA EM FAVOR DA JUSTIÇA FEDERAL.

RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO. (0025103-33.2025.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Des(a).

LUIZ ROLDAO DE FREITAS GOMES FILHO - Julgamento: 14/07/2025 - NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 2ª CÂMARA CÍVEL).

Não há conclusão diversa a ser adotada nestes autos que não a sua extinção.

Registre-se que a presente sentença não está em contrariedade com a decisão de id. 201253833.

Naquela oportunidade, o magistrado pontuou a competência da Justiça Estadual para processar o feito.

Contudo, em análise detida do feito, verifica-se que o pedido formulado pelo autor não foi apenas de danos decorrentes de vício de construção ou atraso na entrega da obra, mas sim de resolução do contrato de compra e venda, o que gera a hipótese de litisconsórcio passivo necessário com o agente financiador que, no caso, é a CEF.

No caso, o autor propôs a ação somente em face da construtorae da incorporadora, porém, há necessidade da inclusão da CEF no polo passivo.

Não compete à Justiça Estadual determinar a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e, por consequência, declinar da competência em favor da Justiça Federal.

Assim, considerando o litisconsórcio necessário e que a Caixa Econômica Federal não integra o polo passivo, impõe-se a extinção do processo, sem resolução do mérito.

A consequência principal de não se formar o litisconsórcio necessário é a nulidade da sentença, seja ela total ou parcial, dependendo do tipo de litisconsórcio.

Isso ocorre porque a participação de todos os litisconsortes necessários é fundamental para a validade do processo e para que a decisão judicial produza efeitos sobre todos os envolvidos na relação jurídica.

Não sendo possível a formação do litisconsórcio passivo necessário, de rigor a extinção pora ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo.

Importante ressaltar que a própria parte autora em réplica (id. 78052319) manifestou sua pretensão de ajuizar nova demanda em face da CEF, pugnando pela extinção do processo sem resolução do mérito. 3 - DISPOSITIVO Pelo exposto,JULGO EXTINTO o feito,sem resolução do mérito,com fundamento no art. 485, IV, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, com fundamento nosarts. 82 e 85, (sec)2º, do CPC.

As obrigações impostas ficam sob condição suspensiva de exigibilidade, porquanto beneficiário da gratuidade de justiça (art. 98, (sec)3º, do CPC).

Na hipótese de interposição de apelação, tendo em vista a nova sistemática estabelecida pelo CPC - que extinguiu o juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo a quo (art. 1.010 do CPC) -, sem nova conclusão, intime-se a parte contrária para que ofereça resposta no prazo de 15 (quinze) dias.

Havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões.

Após, remetam-se os autos à superior instância.

Ficam as partes intimadas de que, após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, os autos serão baixados e remetidos à Central ou Núcleo de Arquivamento, nos termos do artigo 207 da CNCGJ.

Registrada eletronicamente.

Publique-se e intimem-se, com as cautelas do art. 207 do CNCGJ, inclusive.

NOVA IGUAÇU, 13 de agosto de 2025.

LUIS AUGUSTO TUON Juiz Grupo de Sentença

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Nova Iguaçu 2ª Vara Cível da Comarca de Nova Iguaçu Avenida Doutor Mário Guimarães, 968, 2º Andar, Centro, NOVA IGUAÇU - RJ - CEP: 26255-230 DECISÃO Processo: 0836464-65.2023.8.19.0038 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: NATANAEL ARAUJO ANDRADE DA COSTA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO NATANAEL ARAUJO ANDRADE DA COSTA RÉU: RESIDENCIAL MUGANGO SPE LTDA, MAIS LAR ENGENHARIA LTDA Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva porque a legitimação para a causa, assim como as demais condições da ação, é analisada em abstrato de acordo com as assertivas da exordial, vale dizer, in status assertiones, de tal forma que, tendo o autor indicado a ré como sujeito passivo da relação jurídica de direito material, isto, por si só, confere-lhe legitimidade para responder à demanda, revelando pertinência subjetiva para a ação.

Não havendo nulidades ou questões processuais pendentes, passo ao saneamento do feito, na forma do artigo 357 do CPC.

Partes legítimas e bem representadas.

Verificados os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo, bem como as condições para o legítimo exercício do direito de ação, declaro saneado o processo.

Presentes as condições genéricas para o exercício do direito de ação e os requisitos de validade processual, não havendo irregularidades a serem sanadas, declaro saneado o processo.

Fixo como pontos controvertidos a existência de falha na prestação dos serviços e a presença de qualquer hipótese que possa afastar a responsabilidade dos réus, bem como os danos aptos a serem indenizados.

Defiro a produção de prova documental suplementar, no prazo de 10 dias.

Com a vinda dos documentos, dê-se vista à parte contrária.

Preclusas as vias impugnativas, remeta-se ao Grupo de Sentença.

NOVA IGUAÇU, 3 de dezembro de 2024.

LUIZ OTAVIO BARION HECKMAIER Juiz Titular