24/09/2025 21:58

Juntada de petição
05/09/2025 16:26

Ato ordinatório praticado
05/09/2025 16:24

Juntada de documento
27/08/2025 23:08

Embargos de Declaração Acolhidos
27/08/2025 23:08

Conclusão
27/08/2025 23:08

Ato ordinatório praticado
18/08/2025 15:42

Juntada de petição
18/08/2025 00:00

Intimação

Trata-se de ação de rescisão contratual proposta por Cláudio Luiz Oliveira da Silva, inicialmente em face de Orlando Pereira dos Santos, Maria Anna Toniato dos Santos e Sandra Fernandes Neves, alegando o autor, em síntese, que, em novembro de 2012, celebrou contrato de compra e venda de um imóvel com os réus, no valor de R$ 1.200.000,00, tendo pago R$ 130.000,00, em cheques, a título de sinal; que o saldo restante seria quitado por meio de financiamento junto ao Banco Bradesco; que, embora tenha sido elaborada a minuta do contrato de financiamento, não foi possível a liberação dos recursos devido ao atraso dos réus na apresentação de todos os documentos necessários; que o primeiro réu encerrou as negociações sem devolver a quantia paga; que tentou, por diversas vezes, solucionar a questão diretamente com os réus, mas todas as tentativas restaram infrutíferas e sem a devolução do valor desembolsado, com o que não concorda.

Requereu, ao final, a rescisão do contrato e a restituição do valor pago, além da gratuidade de justiça e das cominações de estilo.

A inicial veio instruída com os documentos de fls. 08/58.

Audiência de conciliação designada às fls. 161, ocorrendo o mencionado na respectiva assentada.

Regularmente citado, o réu Orlando apresentou contestação às fls. 163/169, aduzindo, em resumo, que foi firmado recibo de sinal e princípio de pagamento para a compra e venda de imóvel no valor de R$ 1.200.000,00 com o autor; que a desistência do negócio ocorreu por culpa exclusiva deste; que toda a documentação necessária junto ao Banco Bradesco para concessão do financiamento foi apresentada; que, na verdade, o sinal não foi de R$ 130.000,00, como alegado pelo autor, mas de R$ 120.000,00; que arcou com a comissão de corretagem no valor de R$ 30.000,00; e que as cláusulas contratuais foram integralmente observadas.

Regularmente citada, a ré Sandra apresentou contestação às fls. 220/227, arguindo, preliminarmente, a inépcia da inicial e, no mérito, que a desistência da compra e venda ocorreu por culpa do autor; que este não comprovou a não entrega dos documentos para o financiamento junto ao Banco Bradesco; que, na verdade, o sinal não foi de R$ 130.000,00, mas de R$ 120.000,00; e que as cláusulas contratuais foram cumpridas.

Petição às fls. 240 requerendo a habilitação dos herdeiros da segunda ré, Orlando Luiz Pereira dos Santos e Orlando Roberto Pereira dos Santos, em razão do seu falecimento, conforme informado às fls. 163.

Instado a se manifestar em réplica, o autor apresentou manifestação às fls. 240/242.

Audiência de conciliação designada às fls. 324/325, ocorrendo nesta o mencionado na respectiva assentada.

Petição às fls. 331 requerendo a habilitação dos herdeiros do primeiro réu, Orlando Luiz Pereira dos Santos e Orlando Roberto Pereira dos Santos, em razão de seu falecimento.

Decisão às fls. 696 determinando a adequação do polo passivo, integrando Orlando Roberto Pereira dos Santos e Orlando Luiz Pereira dos Santos como réus.

Regularmente citado, o réu Orlando Luiz apresentou contestação às fls. 480/486, sustentando, no mérito, que a desistência da compra e venda do imóvel ocorreu por culpa do autor; que toda a documentação necessária junto ao Banco Bradesco para concessão do financiamento foi apresentada; que o sinal não foi de R$ 130.000,00, mas de R$ 120.000,00; que o primeiro réu pagou a comissão de corretagem no valor de R$ 30.000,00; e que as cláusulas contratuais foram cumpridas.

Regularmente citado, o réu Orlando Roberto apresentou contestação às fls. 537/545, alegando, no mérito, que o autor desistiu unilateralmente do negócio; que toda a documentação necessária junto ao Banco Bradesco para concessão do financiamento foi apresentada; que o sinal não foi de R$ 130.000,00, mas de R$ 120.000,00; que o primeiro réu arcou com a comissão de corretagem no valor de R$ 30.000,00; e que é lícita a retenção do valor do sinal, tendo em vista que as cláusulas contratuais foram observadas.

Instado a se manifestar em réplica, o autor apresentou manifestação às fls. 578/579.

Em provas, as partes se manifestaram.

Decisão saneadora às fls. 706, oportunidade em que foi rejeitada a preliminar de inépcia da inicial.

Audiência de instrução e julgamento em 12 de agosto de 2025, ocorrendo nesta o mencionado às fls. 747/749, oportunidade em que as partes se manifestaram em alegações finais. É o relatório.

Passo a decidir.

A questão a ser decidida é meramente de direito, não havendo necessidade de produção de outras provas além das já existentes nos autos, devendo o presente feito ser julgado com base nos documentos e elementos probatórios já acostados, os quais se mostram suficientes para dirimir a lide instaurada.

No mérito, trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de sinal, sob a alegação de que o contrato de compra e venda de imóvel não foi concluído por culpa exclusiva dos réus, em razão da suposta não apresentação de documentos necessários à obtenção de financiamento bancário.

Todavia, razão não assiste ao autor, senão vejamos.

O artigo 418 do Código Civil estabelece que, se a parte que deu o sinal não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-o , sendo imprescindível, portanto, para a restituição do valor pago, a demonstração de que o desfazimento do negócio ocorreu por culpa da parte contrária.

No presente caso, as provas constantes nos autos afastam a alegação inicial.

Isto porque, diferentemente do alegado pelo autor na inicial, da análise dos documentos acostados com a mesma, verifica-se que não havia qualquer pendência relativa ao imóvel que pudesse impedir a concessão do financiamento, o qual, inclusive, foi aprovado, conforme admitido por ambas as partes em audiência de instrução e julgamento.

Ademais, restou comprovado que o valor do sinal pago foi de R$ 120.000,00, e não R$ 130.000,00 como alegado pelo autor, tendo em vista que os valores dos cheques acostados com a petição inicial somam-se aquela quantia.

Quanto à comissão de corretagem, no importe de R$ 30.000,00, esta foi integralmente suportada pelo primeiro réu, conforme recibo assinado às fls. 177, cujo documento sequer fora impugnado pelo autor.

Tal circunstância evidencia, inclusive, a intenção dos réus de dar prosseguimento à transação, afastando qualquer conduta que pudesse caracterizar inadimplemento de sua parte.

Não obstante, a prova oral colhida nos autos corrobora tal conclusão.

A testemunha, corretora responsável pela intermediação da venda, afirmou que o próprio autor manifestou expressamente a desistência do negócio, alegando impossibilidade financeira de continuar com o contrato em razão de pendência no valor de R$ 700.000,00 junto à Receita Federal.

Relatou, ainda, que chegou a elaborar instrumento de distrato, mas o autor não compareceu para assiná-lo, e que este tentou posteriormente iniciar outra nova negociação, também frustrada por sua desistência.

Assim, as provas indicam de forma inequívoca que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva do autor, inexistindo qualquer ato dos réus que justifique a devolução do sinal.

Aplica-se, portanto, a regra do artigo 418 do Código Civil, que autoriza a retenção do valor pago pelos réus.

Neste sentido, seguem os seguintes acórdãos: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO.

SENTENÇA QUE CONCLUIU PELA CULPA EXCLUSIVA DO AUTOR, SENDO DEVIDA A RETENÇÃO DO VALOR PAGO.

IRRESIGNAÇÃO DO DEMANDANTE.

Autor que pretende obter a devolução das arras relativas à promessa de compra e venda firmada com a ré.

Partes que firmaram contrato preliminar de compra e venda de imóvel, tendo sido pago pelo compromissário comprador determinado valor como sinal de negócio e princípio de pagamento, sendo acordado que o saldo remanescente seria pago posteriormente.

Ajuste celebrado na forma dos artigos 419 e 420 do Código Civil.

Parte autora que desistiu do negócio jurídico por insuficiência financeira.

Manutenção da sentença de improcedência que concluiu que a desistência ocorreu por culpa exclusiva do autor, sendo devida a retenção, nos termos do artigo 418 do Código Civil.

Recurso do autor/apelante Mansueto da Mata CONHECIDO e DESPROVIDO. (0027389-96.2021.8.19.0202 - APELAÇÃO.

Des(a).

CEZAR AUGUSTO RODRIGUES COSTA - Julgamento: 25/03/2025 - OITAVA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 17ª CÂMARA CÍVEL)) Apelação Cível.

Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de arras.

Direito Civil.

Contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre particulares.

Alegação de retenção indevida do valor pago a título de arras.

Sentença de improcedência.

Manutenção.

Arras confirmatórias que têm por finalidade garantir a execução da obrigação pactuada no contrato.

Falecimento do promitente comprador durante o contrato de promessa de compra e venda.

Verifica-se que o promitente comprador não providenciou em vida o financiamento necessário para finalizar o negócio jurídico celebrado.

Não há registros de que ele tenha conseguido, ou ao menos tentado, realizar o financiamento junto a Caixa Econômica Federal após a assinatura do contrato.

Incontroverso inadimplemento contratual por parte do comprador que autoriza os vendedores reterem as arras pagas a título de sinal, na forma do artigo 418 do CC.

Parte autora que não cumpriu o ônus do art.373, I, do CPC.

Ausência de danos morais.

Majoração dos honorários advocatícios, na forma do art.85, §11, do CPC.

Jurisprudência e precedentes citados: EDcl no AgInt no AREsp n. 1.860.381/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/10/2022, DJe de 17/11/2022.

DESPROVIMENTO DO RECURSO. (0010578-45.2014.8.19.0028 - APELAÇÃO.

Des(a).

REGINA LUCIA PASSOS - Julgamento: 26/02/2025 - QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 24ª CÂMARA CÍVEL)) Desta forma e por todo o exposto, impõe-se a improcedência in totum do pedido de devolução das arras.

Isto posto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE os pedidos formulados pelo autor apenas para declarar a rescisão do contrato.

JULGO, ainda, IMPROCEDENTE todos os demais pedidos formulados pelo autor.

Tendo em vista que foi o autor que, deu causa aos fatos narrados, face à sua sucumbência, condeno o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais), pro rata, face ao disposto no parágrafo 8º do artigo 85 do Novo Código de Processo Civil, devendo ser observada a gratuidade de Justiça outrora deferida.

Após certificado o trânsito em julgado, à Central de Arquivamento para as providências de baixa, face ao disposto no artigo 207 da Consolidação Normativa do Estado do Rio de Janeiro.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.
13/08/2025 16:44

Julgado procedente o pedido
13/08/2025 16:44

Conclusão
12/08/2025 17:06

Juntada de documento
12/08/2025 16:46

Despacho
11/08/2025 06:05

Ato ordinatório praticado
06/08/2025 12:13

Expedição de documento
04/08/2025 15:47

Expedição de documento
01/08/2025 14:29

Ato ordinatório praticado
31/07/2025 13:39

Juntada de petição
24/07/2025 14:24

Conclusão
24/07/2025 14:24

Proferido despacho de mero expediente
24/07/2025 14:16

Ato ordinatório praticado
23/07/2025 22:23

Juntada de petição
18/07/2025 18:31

Juntada de petição
17/07/2025 14:22

Conclusão
17/07/2025 14:22

Recebido o recurso Com efeito suspensivo
17/07/2025 14:22

Ato ordinatório praticado
15/07/2025 16:28

Juntada de petição
08/07/2025 13:45

Conclusão
08/07/2025 13:45

Proferido despacho de mero expediente
08/07/2025 13:44

Ato ordinatório praticado
08/07/2025 12:19

Juntada de petição
02/07/2025 22:43

Audiência
02/07/2025 13:04

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
02/07/2025 13:04

Conclusão
02/07/2025 12:16

Ato ordinatório praticado
24/03/2025 17:48

Conclusão
24/03/2025 17:48

Proferido despacho de mero expediente
23/03/2025 16:16

Ato ordinatório praticado
21/02/2025 16:55

Juntada de petição
12/02/2025 17:39

Conclusão
12/02/2025 17:39

Proferido despacho de mero expediente
14/11/2024 14:17

Juntada de petição
04/10/2024 14:43

Expedida/certificada a intimação eletrônica
04/10/2024 14:40

Ato ordinatório praticado
12/06/2024 11:46

Expedida/certificada a intimação eletrônica
06/06/2024 14:02

Conclusão
06/06/2024 14:02

Outras Decisões
06/06/2024 14:01

Ato ordinatório praticado
29/05/2024 15:40

Redistribuição
29/05/2024 11:33

Remessa
29/05/2024 11:32

Juntada de documento
29/05/2024 11:19

Expedição de documento
27/05/2024 17:55

Expedição de documento
27/05/2024 14:21

Expedida/certificada a intimação eletrônica
25/04/2024 16:48

Declarada incompetência
25/04/2024 16:48

Conclusão
25/04/2024 16:47

Ato ordinatório praticado
21/11/2023 08:56

Juntada de petição
26/10/2023 16:01

Proferido despacho de mero expediente
26/10/2023 16:01

Conclusão
26/10/2023 15:42

Ato ordinatório praticado
26/10/2023 15:39

Juntada de petição
31/05/2023 12:05

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
31/05/2023 12:05

Conclusão
31/05/2023 12:04

Ato ordinatório praticado
14/02/2023 17:15

Juntada de petição
09/02/2023 13:29

Juntada de petição
17/01/2023 18:18

Expedida/certificada a intimação eletrônica
17/01/2023 18:18

Ato ordinatório praticado
30/09/2022 16:06

Juntada de petição
22/09/2022 19:41

Conclusão
22/09/2022 19:41

Proferido despacho de mero expediente
22/09/2022 19:23

Ato ordinatório praticado
15/07/2022 17:14

Juntada de petição
15/06/2022 19:11

Juntada de petição
31/05/2022 20:28

Expedida/certificada a intimação eletrônica
31/05/2022 20:27

Ato ordinatório praticado
25/05/2022 13:18

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico
15/03/2022 15:47

Expedida/certificada a intimação eletrônica
08/03/2022 16:00

Conclusão
08/03/2022 16:00

Outras Decisões
08/03/2022 16:00

Ato ordinatório praticado
29/11/2021 05:38

Juntada de petição
26/11/2021 16:10

Expedida/certificada a intimação eletrônica
26/11/2021 16:06

Ato ordinatório praticado
01/09/2021 11:54

Documento
18/08/2021 02:46

Documento
26/07/2021 13:28

Expedida/certificada a intimação eletrônica
21/06/2021 17:31

Expedida/certificada a intimação eletrônica
15/06/2021 12:25

Outras Decisões
15/06/2021 12:25

Conclusão
15/06/2021 12:25

Ato ordinatório praticado
14/06/2021 10:22

Juntada de petição
06/04/2021 04:24

Documento
10/03/2021 18:27

Juntada de documento
11/12/2020 17:09

Expedida/certificada a intimação eletrônica
11/12/2020 17:06

Ato ordinatório praticado
16/11/2020 13:46

Ato ordinatório praticado
16/09/2020 02:48

Documento
25/08/2020 03:02

Documento
21/07/2020 17:56

Juntada de petição
18/07/2020 02:23

Ato ordinatório praticado
18/07/2020 02:23

Documento
09/07/2020 12:41

Ato ordinatório praticado
18/05/2020 17:22

Expedida/certificada a intimação eletrônica
20/03/2020 20:42

Expedida/certificada a intimação eletrônica
05/03/2020 13:08

Proferido despacho de mero expediente
05/03/2020 13:08

Conclusão
05/03/2020 13:07

Ato ordinatório praticado
05/03/2020 13:05

Juntada de documento
04/12/2019 14:14

Juntada de petição
03/12/2019 10:58

Expedida/certificada a intimação eletrônica
03/12/2019 10:56

Ato ordinatório praticado
03/12/2019 10:20

Juntada de documento
06/09/2019 18:38

Juntada de petição
27/08/2019 11:36

Expedida/certificada a intimação eletrônica
27/08/2019 11:35

Ato ordinatório praticado
27/08/2019 11:31

Juntada de documento
23/08/2019 13:07

Ato ordinatório praticado
23/08/2019 13:06

Juntada de documento
18/07/2019 17:30

Expedida/certificada a intimação eletrônica
11/07/2019 17:15

Proferido despacho de mero expediente
11/07/2019 17:15

Conclusão
11/07/2019 17:14

Ato ordinatório praticado
25/04/2019 07:33

Juntada de petição
25/03/2019 13:17

Juntada de petição
12/03/2019 05:41

Juntada de petição
11/03/2019 18:14

Juntada de petição
08/03/2019 13:36

Juntada de petição
07/03/2019 09:44

Expedida/certificada a intimação eletrônica
07/03/2019 09:44

Ato ordinatório praticado
28/02/2019 00:56

Documento
19/02/2019 13:02

Documento
24/01/2019 14:06

Expedida/certificada a intimação eletrônica
24/01/2019 11:49

Expedida/certificada a intimação eletrônica
22/01/2019 14:22

Conclusão
22/01/2019 14:22

Proferido despacho de mero expediente
22/01/2019 14:19

Audiência
22/01/2019 14:07

Juntada de documento
25/10/2018 13:28

Juntada de petição
05/10/2018 14:36

Expedida/certificada a intimação eletrônica
05/10/2018 12:56

Ato ordinatório praticado
05/10/2018 12:30

Juntada de documento
14/08/2018 11:43

Juntada de petição
07/08/2018 14:26

Expedida/certificada a intimação eletrônica
01/08/2018 12:45

Proferido despacho de mero expediente
01/08/2018 12:45

Conclusão
21/06/2018 15:59

Ato ordinatório praticado
25/04/2018 11:16

Juntada de petição
10/04/2018 18:28

Expedida/certificada a intimação eletrônica
06/04/2018 13:38

Conclusão
06/04/2018 13:38

Proferido despacho de mero expediente
05/12/2017 14:07

Ato ordinatório praticado
09/10/2017 11:23

Juntada de petição
26/09/2017 11:47

Juntada de petição
30/08/2017 10:50

Expedida/certificada a intimação eletrônica
30/08/2017 10:49

Ato ordinatório praticado
22/07/2017 07:12

Juntada de petição
19/07/2017 16:41

Juntada de petição
10/07/2017 14:59

Juntada de documento
10/07/2017 14:58

Desentranhada a petição
03/07/2017 11:16

Juntada de petição
30/06/2017 18:21

Ato ordinatório praticado
29/06/2017 14:03

Juntada de petição
07/06/2017 12:25

Documento
01/06/2017 10:43

Documento
08/05/2017 13:01

Expedição de documento
05/05/2017 09:50

Expedição de documento
04/05/2017 12:00

Expedida/certificada a intimação eletrônica
03/05/2017 16:36

Audiência
03/05/2017 16:36

Proferido despacho de mero expediente
03/05/2017 16:36

Conclusão
05/04/2017 11:45

Ato ordinatório praticado
05/04/2017 11:26

Juntada de documento
13/02/2017 11:48

Juntada de petição
13/10/2016 17:10

Documento
04/10/2016 17:15

Juntada de petição
12/09/2016 18:08

Expedição de documento
09/09/2016 17:36

Expedição de documento
08/07/2016 10:29

Expedida/certificada a intimação eletrônica
05/07/2016 14:16

Proferido despacho de mero expediente
05/07/2016 14:16

Conclusão
05/07/2016 14:16

Ato ordinatório praticado
11/05/2016 12:56

Expedida/certificada a intimação eletrônica
11/05/2016 12:55

Ato ordinatório praticado
11/05/2016 12:47

Juntada de documento
23/03/2016 13:24

Juntada de petição
21/03/2016 16:10

Expedida/certificada a intimação eletrônica
21/03/2016 12:09

Proferido despacho de mero expediente
21/03/2016 12:09

Conclusão
21/03/2016 12:04

Ato ordinatório praticado
11/03/2016 14:35

Juntada de documento
30/01/2016 01:49

Documento
05/01/2016 16:50

Juntada de petição
11/12/2015 08:52

Expedida/certificada a intimação eletrônica
10/12/2015 12:35

Ato ordinatório praticado
29/10/2015 14:52

Expedida/certificada a intimação eletrônica
26/10/2015 14:06

Conclusão
26/10/2015 14:06

Proferido despacho de mero expediente
26/10/2015 13:57

Ato ordinatório praticado
21/10/2015 22:24

Distribuição

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
29/05/2024

Ultima Atualização
24/09/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Documento • Arquivo

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