TJRJ - 0802941-42.2024.8.19.0001

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 30ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Processo:0802941-42.2024.8.19.0001 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) CONDOMÍNIO: CONDOMINIO DO EDIFICIO SUNFLOWER RÉU: AMERICAN TOWER DO BRASIL CESSAO DE INFRAESTRUTURA Trata-se de ação que se processa pelo rito comum ajuizada por CONDOMINIO DO EDIFICIO SUNFLOWER em face de AMERICAN TOWER DO BRASIL CESSAO DE INFRAESTRUTURA, em que alega a parte autora que: 1- Firmou um contrato de locação não residencial com a empresa NEXTEL TELECOMUNICAÇÕES LTDA para a instalação de uma Estação Rádio Base (ERB) na cobertura do edifício Sunflower; 2 - O contrato foi celebrado em 28/01/2010 pelo valor mensal de R$ 6.000,00; 3 - Em 30/09/2016, foi assinado um aditivo contratual que transferiu a locação para a empresa AMERICAN TOWER; 4 - O novo contrato estendeu o prazo de locação por 120 meses (10 anos) e estabeleceu um pagamento mensal de R$ 6.500,00 nos primeiros doze meses, a partir de 01/01/2017; 5 - Em 18/02/2021, foi notificada pela ré sobre a intenção de rescindir o contrato unilateralmente; 6 - A notificação, baseada na cláusula 17.5 do contrato, justificava a rescisão por "desinteresse em manter a torre no local" e previa o pagamento de uma multa contratual de R$ 14.417,42 a ser paga em 30 dias; 7 - Enviou à ré uma contranotificação em 02/03/2021, sustentando que, de acordo com o Art. 571 do Código Civil, a ré deveria pagar 50% do valor do aluguel devido até o fim da vigência do contrato; 8 - Em 30/06/2021, a ré solicitou autorização para desmontar o "site"; 9 - Em 19/07/2021, a síndica do condomínio respondeu que não daria quitação para os serviços de desmontagem por considerá-los insatisfatórios; 10 - Em 01/11/2021, a ré depositou R$ 7.880,00 na conta do condomínio para cobrir reparos no elevador de serviços e pintura do hall social; 11 - A assinatura de conformidade da área após a desmobilização foi realizada em 04/11/2021; 12 - A ré enviou uma nova notificação de rescisão em 15/12/2021, recebida em 22/12/2021, propondo o pagamento da multa de R$ 14.417,42 conforme a cláusula 17.5 do contrato e o Art. 4º da Lei n.º 8.245/91;13 - Em 14/01/2022, enviou à ré uma nova contranotificação, alegando a ausência de rescisão unilateral por parte do locador, onerosidade excessiva e violação da função social do contrato, entre outros pontos; 14 - Informou o desejo de continuidade do contrato até seu término e o direito de entrar com uma ação para obter reparação integral dos prejuízos e cobrança de aluguéis; 15 - A cláusula 15 do contrato original permitia a cessão ou transferência, desde que a finalidade da locação fosse mantida; 16 - A ré descumpriu o contrato, pois o último pagamento recebido foi em dezembro de 2021; 17 - O local alugado continua disponível para uso da parte ré, demonstrando a boa-fé do condomínio.

A autora requer a condenação da ré ao pagamento de R$ 309.092,37 a título de danos materiais, além de juros e correção monetária.

A petição inicial veio instruída com os documentos de id. 96405324 a 96405302.

Contestação no id. 117356296, com os documentos de id. 117354123 a 117358378.

A parte ré alega que: 1- a autora se equivoca ao alegar que "contava" com o valor da locação até o final do contrato, pois a ré não pode ser obrigada a permanecer em um contrato que não tem mais utilidade; 2-a notificação de rescisão atendeu ao disposto na cláusula 17.5 do contrato de locação, que prevê a denúncia do acordo mediante o pagamento de uma multa contratual de R$ 14.417,42; 3-a multa foi calculada proporcionalmente ao período restante do contrato, conforme o artigo 4º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que permite ao locatário devolver o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa pactuada proporcionalmente ao tempo de cumprimento do contrato; 4-o condomínio se recusou a assinar o termo de desmontagem e distrato, mas a ré procedeu com a notificação de rescisão unilateral; 5-o pagamento da multa foi realizado corretamente, com o abatimento de um valor pago a maior no aluguel; 6- os comprovantes de depósito somados correspondem aos valores devidos, não havendo qualquer residual em aberto; 7- a cláusula 17.5 do contrato estabelece como cláusula penal o pagamento de 3 aluguéis, e, sendo assim, a ré devia R$ 14.417,42 de cláusula penal, e R$ 5.078,85 de aluguéis proporcionais, até a data da desocupação, realizada em 14/12/21; 8-a cobrança de um valor vultoso de R$ 300.000,00 pela parte Autora contraria a boa-fé contratual, pois, havendo uma penalidade específica para a rescisão antecipada, é esta que deve ser aplicada, e não a cobrança de multa e também de aluguéis até o final do contrato; 9-os valores devidos foram devidamente quitados.

Réplica no id. 123812764.

As partes informam que não possuem mais provas a produzir, requerendo o julgamento do feito (ids. 149537054 e 152130644). É o relatório.

DECIDO. É cabível o imediato julgamento da lide, de acordo com a norma do inciso I, do art. 355, do CPC, pois, em se tratando de direito e de fato a matéria controvertida, as partes não protestaram pela produção de provas complementares.

Cuida-se de controvérsia decorrente de contrato de locação de imóvel urbano destinado à instalação de equipamentos de telecomunicações, pretendendo a autora a cobrança de valores que entende devidos em razão do rompimento antecipado do contrato pela ré, que desocupou o espaço locado antes do seu termo final.

Tratando-se de locação de imóvel cuja destinação é urbana, o regime jurídico aplicável ao contrato celebrado entre as partes é o da Lei nº 8.245/1991, diploma que regula as locações de imóveis destinados à finalidade urbana.

Da análise dos elementos probatórios constantes dos autos, extrai-se que o autor celebrou contrato em 28/01/2010, inicialmente com a empresa NEXTEL TELECOMUNICAÇÕES LTDA., tendo por objeto a locação de área na cobertura do edifício Sunflower para instalação de Estação Rádio Base (ERB), pelo valor mensal de R$ 6.000,00, com prazo de vigência de 60 (sessenta) meses, renovável por períodos sucessivos de 60 (sessenta) meses, a critério da locatária, conforme estabelecido na cláusula 3.3 do instrumento contratual.

Em 30/09/2016 foi assinado aditivo contratual, cujo instrumento foi juntado em id. 96405310, por meio do qual a locação foi transferida para a ré, AMERICAN TOWER, com extensão do prazo da locação por 120 meses (10 anos) e previsão de aluguel mensal de R$ 6.500,00 nos primeiros doze meses, a partir de 01/01/2017.

A avença permaneceu em vigor até que, em 15/12/2021, a parte ré notificou a parte autora sobre sua intenção de rescindir o contrato unilateralmente (id. 117354139).

A análise da correspondência datada de 15/12/2021 enviada pela ré demonstra que esta formalizou a resolução do contrato de locação, invocando o disposto na cláusula 17.5 do instrumento contratual, tendo pagado multa contratual no valor de R$ 14.417,42, correspondente ao valor de três aluguéis calculado proporcionalmente ao restante do término do prazo da locação.

A questão controvertida que deve ser examinada é se a ré poderia denunciar o contrato antes do seu termo final.

A resposta é positiva, pois em que pese o contrato não prever expressamente tal possibilidade, o art. 4º da Lei nº 8.245/91 consagra o princípio da irrevogabilidade do contrato de locação durante sua vigência apenas pelo locador, assegurando ao locatário, contudo, a faculdade de devolver o imóvel antes do termo final, desde que arque com o pagamento da multa pactuada ou, na sua ausência, daquela que for judicialmente estipulada, calculada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato.

Com efeito, a norma dispõe que "durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.

Com exceção ao que estipula o (sec) 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada." Portanto, em que pese demonstrada a rescisão antecipada do contrato de locação pela parte ré, não procede o pedido da parte autora de cobrança de aluguéis correspondentes ao período remanescente até o término da avença, na medida em que o art. 4º da Lei nº 8.245/91 expressamente assegura ao locatário o direito de devolver o imóvel antes do prazo estipulado, mediante o pagamento da multa proporcional.

A cobrança cumulativa da multa compensatória e dos aluguéis correspondentes ao período integral remanescente implicaria em indevidobis in idem, vedado pelo ordenamento jurídico, uma vez que a multa proporcional tem precisamente a finalidade de compensar o locador pelos prejuízos decorrentes da devolução antecipada do imóvel, incluindo a perda dos aluguéis futuros.

Portanto, a autora só possui direito ao recebimento de multa, restando, portanto, a análise da suficiência do valor que a tal título foi pago pela ré.

Verifica-se que o contrato de locação em análise, em sua cláusula 3.3., estabeleceu prazo determinado de vigência, dispondo expressamente que "o prazo (...) será de 60 (sessenta) meses, renovável por períodos sucessivos de 60 (sessenta) meses, a critério da locatária, caso não haja nenhuma manifestação desta até 06 (seis) meses antes do término do contrato ou de cada período sucessivo de 60 (sessenta) meses", sendo certo, ainda, que o aditivo contratual de 30/09/2016 estendeu o prazo por 120 meses, ou seja, até setembro de 2026.

A seu turno, a cláusula 17.5, invocada pela parte ré para justificar o rompimento antecipado da avença, constitui cláusula penal moratória destinada ao inadimplemento de obrigações contratuais diversas do pagamento de aluguel.

A cláusula penal tem por finalidade estabelecer previamente o valor da indenização devida pelo inadimplemento de obrigação contratual, constituindo, pois, prefixação de perdas e danos, sendo certo que a aplicação de tal penalidade pressupõe a configuração de inadimplemento contratual pela parte obrigada.

A parte ré fundamentou a rescisão antecipada no "desinteresse em manter a torre no local", circunstância que não configura inadimplemento contratual de qualquer das partes, mas sim exercício unilateral da faculdade de devolução antecipada do imóvel locado, direito este que, embora assegurado pelo art. 4º da Lei nº 8.245/91, deve ser exercido mediante o pagamento da multa proporcional correspondente.

Uma vez que o contrato de locação não estabeleceu multa específica para a hipótese de devolução antecipada do imóvel pelo locatário, aplicam-se as disposições do art. 4º da Lei nº 8.245/91, que remete à multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta,àquela que for judicialmente estipulada.

Com efeito, embora o contrato contenha a cláusula penal prevista no item 17.5, tal penalidade destina-se ao inadimplemento de obrigações contratuais, e não à devolução antecipada do imóvel, hipótese diversa da regulada pelo art. 4º da Lei do Inquilinato, sendo certo que a aplicação analógica da referida cláusula penal mostra-se inadequada, uma vez que sua incidência pressupõe violação contratual inexistente na espécie.

Portanto, considerando que o contrato não previu multa específica para a devolução antecipada e que a cláusula 17.5 não se aplica à hipótese dos autos, impõe-se a aplicação do critério subsidiário previsto no art. 4º da Lei nº 8.245/91, qual seja, a fixação judicial de multa proporcional ao período remanescente do contrato.

Para a fixação do valor da multa, deve-se considerar o período remanescente do contrato de locação, bem como os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, de modo a assegurar justa composição dos interesses das partes envolvidas.

Colhe-se dos autos que o contrato foi prorrogado por 120 meses a partir de janeiro de 2017 (cláusula 4.1, do aditivo de id. 96405310), com término previsto para setembro de 2026, sendo certo que a rescisão antecipada ocorreu em dezembro de 2021, restando, portanto, aproximadamente 58 meses para o término da avença.

Nesse contexto, considerando o valor do aluguel mensal de R$ 6.500,00 vigente à época da rescisão e o período remanescente de aproximadamente 58 meses, a multa devida pela devolução antecipada deveria corresponder, conforme é praxe no mercado de locação de imóvel urbano, ao valor equivalente a três aluguéis, aplicados proporcionalmente ao período remanescente.

Desse modo, a multa devida pela devolução antecipada do imóvel corresponde ao valor de R$ 9.425,00, conforme fundamentação supra Assim, considerando que a parte ré efetuou o pagamento de R$ 14.417,52 a título de multa contratual, verifica-se que houve pagamento a maior no montante de R$ 4.992,52, não havendo, portanto, qualquer resíduo que ainda possa ser reclamado pela autora.

De rigor, portanto, a improcedência do pedido.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, condenando o autor ao pagamento das custas do processo e honorários de advogado de 10% sobre o valor atualizado da causa.

Ao trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se. Às partes para ciência de que, com o trânsito em julgado, os autos serão remetidos à Central de Arquivamento, na forma do art. 206, do Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Rio de Janeiro - Parte Judicial.

P.I.

RIO DE JANEIRO, 18 de agosto de 2025.

MAURICIO CHAVES DE SOUZA LIMA Juiz Titular