TJRJ - 0805230-24.2024.8.19.0202

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 6ª Vara Cível da Regional de Madureira Avenida Ernani Cardoso, 152, 2º Andar, Cascadura, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 21310-310 SENTENÇA Processo: 0805230-24.2024.8.19.0202 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: DIEGO FERREIRA DA CUNHA, DAYANE DE MELO HORTA RÉU: CBR 059 EMP.

IMOB.

LTDA Trata-se de ação indenizatória ajuizada por DIEGO FERREIRA DA CUNHA e DAYANE DE MELO HORTA. em face de CBR 059 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA..

Os autores sustenta, em síntese, que no dia 11/10/2020, adquiriram imóvel no empreendimento Vivaz Prime Zona Norte, por meio do programa Minha Casa, Minha Vida, com parte dos recursos próprios e parte financiada pela Caixa Econômica Federal (CEF).

Narram que firmaram contrato de promessa de compra e venda que continha cláusula (2.6.7) atribuindo aos autores o pagamento das despesas com ligações definitivas de serviços públicos.

Contudo, no contrato de financiamento celebrado em 14/01/2021 com a CEF, constava cláusula (1.8) que incluía no preço financiado todos os custos relativos às ligações definitivas, vedando qualquer cobrança adicional pela ré.

Afirmam que no dia 17/05/2023, os autores foram surpreendidos com cobrança no valor de R$ 6.486,93 referente a essas ligações, condicionando a entrega das chaves ao pagamento da taxa, o que os levou a efetuar o pagamento sob coação, comprometendo sua renda mensal.

Alegam que a cobrança é indevida, configurando duplicidade, má-fé e violação contratual, além de ausência de transparência e prestação de contas pela ré.

Pugnam, assim, pela prevalência da cláusula 1.8 do contrato de financiamento CEF, declaração de nulidade da cláusula 2.6.7 do contrato de promessa de compra e venda, devolução dos valores pagos em dobro, totalizando a quantia de R$ 12.973,86 e compensação por danos morais em R$ 5.000,00.

Com a petição inicial vieram os documentos do ID 105862908 e anexos.

Decisão no ID 124272251 deferindo gratuidade de justiça aos autores e determinando a citação da ré.

A ré apresentou contestação no ID 128616760, sustentando a validade da cláusula 2.6.7 do contrato de promessa de compra e venda na forma do art. 51 da Lei 4.591/64, que o contrato de financiamento firmado com a CEF é autônomo e não exclui a obrigação prevista no contrato preliminar, tendo este extrapolado o seu objeto.

Afirma que a cobrança é legítima, pois as despesas não são conhecidas no momento da promessa de compra e venda, sendo repassadas posteriormente aos adquirentes.

Argumenta ausência de má-fé e que afirmando que não houve cobrança indevida, afastando a devolução em dobro e a indenização por danos morais, por inexistência de conduta ilícita e ausência de abalo à esfera da dignidade dos autores.

Requer a improcedência dos pedidos iniciais.

Réplica no ID 144963686.

Instadas a se manifestarem em provas, as partes apresentaram manifestação nos indexadores 174058865 e 174696551. É O RELATÓRIO.

FUNDAMENTO E DECIDO.

Inexistem preliminares e/ou prejudiciais de mérito a serem analisadas.

Presentes os pressupostos e as condições da ação.

Julgo antecipadamente a lide na forma do artigo 355, inciso I, do CPC, considerando a desnecessidade de produção de outras provas.

Há que se destacar a existência de relação de consumo entre as partes (fornecedora/consumidora), na qual esta última busca satisfazer uma necessidade sua, como destinatária final, através da aquisição de serviços oferecidos por aquela por meio de sua atividade empresarial habitual.

Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, relevantes princípios passaram a incidir sobre a responsabilidade do fornecedor.

Foi adotada a teoria do risco do empreendimento, através da qual todo aquele que desenvolve alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos vícios e defeitos dos bens e serviços postos à disposição do consumidor, sem a aferição de culpa.

O fornecedor passou, então, a ser o garantidor dos produtos e serviços lançados no mercado, respondendo pela qualidade e segurança dos mesmos.

Cuida-se de ação em que os autores postulam a devolução em dobro dos valores pagos a título de taxa de ligações definitivas, além de compensação por danos morais.

A relação jurídica firmada entre as partes para aquisição de imóvel não é objeto de controvérsia, sendo controvertida a análise do ressarcimento das quantias pagas e os danos morais suportados.

Inicialmente, cumpre observar que a questão é regida pela Lei 4.591/64, ao qual dispõe em seu artigo 51 o repasse, ao adquirente da unidade, dos custos suportados pela Construtora junto ao Poder Público ou suas concessionárias para a conexão do empreendimento às redes de abastecimento de serviços essenciais. “Art. 51.

Nos contratos de construção, seja qual for seu regime deverá constar expressamente a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio.

Parágrafo único.

Quando o serviço público for explorado mediante concessão, os contratos de construção deverão também especificar a quem caberão as despesas com as ligações que incumbam às concessionárias no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.” No caso em comento, além do respaldo legal, há expressa previsão contratual prevendo o pagamento pelo promitente comprador das taxas de ligações definitivas, conforme item 2.6.7 do ID 105864071.

No entanto, é evidente que o consumidor, ao adquirir um imóvel, tem a legítima expectativa de que o preço alcançaria todas as obras necessárias para o devido funcionamento da unidade, ou seja, não se mostra razoável transferir ao consumidor, parte mais vulnerável da relação, todos os custos com obras e serviços, especialmente a se considerar que a cláusula contratual sequer traz em seu conteúdo um valor, nem mesmo um limite de cobrança.

Destaca-se, ainda, que o artigo 51 da Lei nº 4.591/64 condiciona o valor desta cobrança ao rateio, exclusivamente, das taxas cobradas pelo Poder Público para efetuar o ato de ligação com as redes de fornecimento e distribuição de serviços públicos, mas não das despesas com as respectivas obras que, eventualmente, tenham sido necessárias para viabilizá-las, posto que estas já devem estar embutidas no preço do imóvel.

Este juízo não desconhece o entendimento da validade da cláusula, podendo ser exigida do consumidor.

Contudo, no caso dos autos, não há clareza nos valores cobrados pela ré, eis que não comprovou nos autos o real valor das ligações definitivas, limitando-se a cobrar dos autores a quantia de R$ 6.486,93 sem discriminar o que efetivamente foi gasto, de modo a analisar o valor do rateio.

Destaca-se, ainda, que a ré participou do contrato firmado entre os autores e a Caixa Econômica Federal (ID 105864069), de forma que estava ciente da cláusula contratual no sentido de que o valor das despesas relativas as ligações definitivas já compunham o preço final (cláusula 1.8).

Deste modo, impõe-se a declaração de nulidade da cláusula 2.6.7 do contrato de promessa de compra e venda, aplicando-se a cláusula 1.8 do contrato de financiamento junto a CEF, com condenação da ré a ressarcir os autores, em dobro, o valor pago, na forma do art. 42, parágrafo único, do CDC.

Nesse sentido: 0000411-30.2022.8.19.0208 - APELAÇÃO.

Des(a).

CHERUBIN HELCIAS SCHWARTZ JÚNIOR - Julgamento: 16/07/2024 - PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 8ª CÂMARA CÍVEL).

APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

COBRANÇA INDEVIDA.

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.

TAXA DEFINITIVA.

A incorporadora apelante é parte legítima a integrar o polo passivo, considerando que integra o mesmo grupo econômico da promitente vendedora.

No mérito, taxa de ligação definitiva que, em regra, é legal, diante da expressa previsão na Lei n.º 4.591/64.

Hipótese dos autos, em que as partes pactuaram contrato de compra e venda, com expressa previsão contratual que o valor das despesas relativas as ligações definitivas já compunham o preço final.

Impossibilidade de cobrança posterior.

Repetição dos valores em dobro, nos termos do artigo 42, parágrafo único do CDC.

Inequívoca a má-fé, já que a incorporadora realizou cobrança indevida, eis que havia expressa previsão contratual que vedava.

Dano moral corretamente fixado.

Aplicação da teoria do desvio produtivo do consumidor.

Indenização que não merece qualquer redução.

Recurso conhecido e improvido, nos termos do voto do Desembargador Relator. 0317189-46.2019.8.19.0001 - APELAÇÃO.

Des(a).

EDUARDO DE AZEVEDO PAIVA - Julgamento: 03/04/2024 - TERCEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 18ª CÂMARA CÍVEL).

APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.

AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO.

COBRANÇA DE TAXA DE LIGAÇÕES DEFINITIVAS.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

IRRESIGNAÇÃO DA AUTORA.

ART. 51 DA LEI 4.591/64 QUE POSSIBILITA A TRANSFERÊNCIA DO PAGAMENTO DAS TAXAS PARA OS ADQUIRENTES DAS UNIDADES.

IMPOSSIBILIDADE DAS INCORPORADORAS, NA OCASIÃO DO CONTRATO, DE ORÇAREM OS CUSTOS, SENDO ESTABELECIDA CLÁUSULA CONTRATUAL DE RATEIO ENTRE TODOS OS ADQUIRENTES.

NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS ÀS CONCESSIONÁRIAS PARA A REALIZAÇÃO DO SERVIÇO.

DEVER DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES COBRADOS A SER APURADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA.

PRECEDENTES.

DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.

PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO No tocante ao pedido de compensação por danos morais, entendo estes cabíveis, considerando que os autores tiveram que arcar com despesas extras para que lhe fosse dada as chaves, cujos valores não estavam previamente definidos no contrato, e não foram identificados de forma clara pela ré o montante a ser rateado.

No entanto, a fixação do quantum indenizatório deve atender ao princípio da razoabilidade, pois se impõe, a um só tempo, reparar a lesão moral sofrida pela parte autora sem representar enriquecimento sem causa e, ainda, garantir o caráter punitivo-pedagógico da verba, pois a indenização deve valer, por óbvio, como desestímulo à prática aqui constatada. À luz de tais critérios, e considerando a dimensão dos fatos relatados, em especial a reprovabilidade da conduta da ré e as lesões sofridas pelas partes autoras, fixo a quantia única de R$ 3.000,00 (três mil reais).

Isto posto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, extinguindo o feito com resolução do mérito, na forma do artigo 487, inciso I do CPC, para: 1) declarar de nulidade da cláusula 2.6.7 do contrato de promessa de compra e venda, aplicando-se a cláusula 1.8 do contrato de financiamento junto a CEF, condenando a ré a ressarcir os autores na quantia já dobrada de R$ 12.973,86 (doze mil, novecentos e setenta e três reais e oitenta e seis centavos), corrigida monetariamente e acrescida de juros de mora legais ambos a contar do desembolso (súmula 331 deste E.

TJERJ). 2) condenar o réu a pagar aos autores, a título de indenização por danos morais, a quantia única correspondente a R$ 3.000,00 (três mil reais), devidamente corrigidos monetariamente a partir da publicação da presente (súmula 362 do STJ) e acrescida de juros de mora na taxa de 1% ao mês a partir da data da citação.

Condeno o réu, ainda, ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo no percentual de dez por cento do valor da condenação.

Certificado o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se.

Registrada eletronicamente.

Publique-se e intimem-se.

RIO DE JANEIRO, 14 de julho de 2025.

MEISSA PIRES VILELA Juiz Titular