15/08/2025 15:24

Juntada de petição
07/08/2025 00:00

Intimação

Trata-se de ação, de rito comum ajuizada por CLAUDECI DE SOUZA CARDOSO, em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MASTER ILHA, em que pretende a autora que o réu seja condenado a reparar e sanar os problemas de infiltração externa do imóvel, e a reparar a sala comercial de sua propriedade dos danos decorrentes das infiltrações ocorridas; seja condenado ao pagamento de R$ 15.000,00 a título de lucros cessantes; seja condenado ao pagamento de R$ 3.221,41 a título de danos materiais; e ao pagamento de R$20.000,00 a título de compensação por danos morais.

Alega a autora que é proprietária da sala comercial nº 223, localizada no Edifício Máster Ilha, cujo condomínio é réu na presente demanda.

Narra que o imóvel possui problemas de infiltração causados pelas chuvas desde sua aquisição, que esses problemas se agravaram com o decorrer do tempo, e que uma solução era postergada pelos síndicos.

Sustenta que comunicava os síndicos sempre que surgiam os problemas com infiltrações, e que nada era realizado para solucionar em definitivo o problema, mas tão somente cuidados paliativos.

Afirma que sofreu prejuízos materiais pois arcava com os custos de reparos de sua sala para não prejudicar sua atividade profissional, e assim conseguir atender seus clientes.

Assevera que a situação se tornou insustentável nos últimos anos, tendo em vista que as infiltrações e mofo se agravaram, e que passou a ser ignorada pelo síndico Daniel Bruno Rangel e hostilizada pelos demais condôminos.

Aduz que tentou solucionar os transtornos amigavelmente, que em 2017, após uma forte chuva, sua sala ficou alagada, com móveis danificados, a destruição de documentos arquivados e dos comprovantes de gastos com reparos que guardava na sala.

Informa que o síndico em exercício se manteve inerte, que a infiltração continuou a causar prejuízos, e que ficou impossibilitada de alugar 2/3 da sala, a qual era dividia em 3 boxes, devido ao mofo e ao cheiro insuportável.

Alega que o síndico anterior, Meira, e o atual, Rangel, foram informados e cobrados, que era informado aos condôminos que o vazamento havia sido sanado, e que sempre que chovia, constatava-se o paliativo, visto que não cessaram as infiltrações.

Narra que, em outubro/2018, foi informada que o réu tomaria as medidas necessárias para solucionar o problema, que disponibilizou sua unidade por duas semanas para reparos, que o pedreiro iniciaria a obra no dia 27/10/2018, e que o suposto profissional designado pelo síndico, não realizou os reparos necessários, danificou móveis e outros itens, e não finalizou o servido, visto que deixou entulho e água em sua sala.

Sustenta que notificou a administradora de imóveis e o síndico, que estes nada fizeram, que em novembro/2018 comprou material e pagou toda a mão de obra para reparos da sala, e que o condomínio se recusou ao seu ressarcimento, embora tenha disponibilizado os comprovantes de despesas de material e mão de obra.

Afirma que na Assembleia Geral, realizada no dia 15/04/2019, que foi mencionada a grave situação da sala da autora pelo responsável de obras do condomínio, que o síndico reconheceu os prejuízos sofridos pela Autora, sugeriu uma nova reunião para tratar do ressarcimento, e que após a convocação de uma reunião informal para tratar do assunto, foi negado o pedido de ressarcimento.

Assevera que a situação é calamitosa, que há negligência do condomínio, e que os reparos externos foram ineficazes para solucionar a questão, que após email enviado em maio/2020 o síndico informou que se tratava de um novo problema, que após as fortes chuvas de 21 e 23 de agosto de 2020, a sala da autora se tornou um caos, pois a infiltração se agravou, alagou o imóvel, danificou móveis e objetos, e que mesmo após isso, não foram tomadas providências.

Decisão de fls. 166, que defere gratuidade de justiça à autora.

Contestação de fls. 187/209, em que o réu, preliminarmente, impugna a gratuidade de justiça concedida à autora e a prejudicial de prescrição da pretensão da autora.

No mérito, alega que os danos causados na sala da autora ocorreram em razão das fortes chuvas que atingiram a Ilha do Governador em 2015 e junho de 2017, e que diante disso houve um evento de caso fortuito/força maior, o que exclui sua responsabilidade.

Narra que o Conselho consultivo do condomínio deliberou e autorizou o ressarcimento da autora, que anteriormente autorizou a obra na sala, e que a autora impediu o trabalho por não concordar com os serviços do profissional contratado.

Sustenta que a autora condicionava o ressarcimento dos danos materiais ao recebimento de lucros cessantes e danos morais, que foi aberta negociação e que ao final foi negado o pagamento dos danos morais e lucros cessantes.

Afirma que a autora aceitou o ressarcimento dos danos materiais, que a mora no pagamento decorreu da conduta da autora, e que, no tocante aos lucros cessantes, a autora se vale de documentos datados de 2015.

No mérito, alega que o caso se tratava de caso fortuito e força maior, que inexistem os pressupostos de sua responsabilidade civil.

Impugna os pedidos de indenização por danos materiais e lucros cessantes, e que inexistem danos morais a serem indenizados.

Réplica de fls. 233/237.

Manifestação do réu de fls. 247/248, em que requer a produção de prova documental suplementar.

Decisão saneadora de fls. 293/294, que defere a produção de prova documental superveniente, defere a produção de prova pericial de engenharia, defere a produção de prova testemunhal, e indefere o depoimento pessoal do representante do réu.

Ata de audiência de Instrução e julgamento de fls. 361/362, em que foi colhido o depoimento da testemunha sr.

Rodrigo Costa.

Ata de audiência de Instrução e Julgamento de fls. 388-390, em que foi colhido o depoimento da testemunha Manoel Gaspar de Castro.

Manifestação da autora de fls. 265/266, em que requer a produção de prova testemunhal, pericial, o depoimento do representante do réu, e prova documental suplementar.

Decisão de fls. 393/394, que adita a decisão de fls. 293, rejeita a impugnação à gratuidade de justiça, reconhece a prescrição da pretensão autoral relativa aos fatos ocorridos até 27/10/2017, fixa controvérsias, e ratifica a produção de prova pericial.

Decisão de fls. 449, que homologa os honorários periciais.

Laudo pericial de fls. 492.

Manifestação do réu de fls. 507/512.

Manifestação da autora de fls.527/530.

Manifestação do perito de fls. 532/533.

Manifestação do réu de fls. 536/538.

Manifestação da autora de fls. 541/543. É O RELATÓRIO.

PASSO A DECIDIR.

A lide está apta a ser julgada, uma vez que produzidas as provas deferidas na decisão saneadora.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é pessoal e obrigacional, inserindo-se nos ditames do disposto no Código Civil. É fato incontroverso que, em razão de chuvas ocorridas em 2017 e 2020, houve infiltração e danos na sala de propriedade da autora existente junto ao condomínio réu.

A controvérsia cinge-se sobre: a) a responsabilidade do réu pelo ressarcimento dos danos ocorridos, eis que alega existência de caso fortuito/força maior (chuvas); b) se a autora sofreu lucros cessantes de R$ 15.000,00; c) se sofreu danos morais causados pelo réu.

Denota-se de fls. 40/57 e fls. 58/63, que o síndico do condomínio réu foi comunicado das infiltrações na sala de propriedade da autora em 30/08/2018; 02/05/2019; 15/05/2020; 12/06/2020, 19/08/2020 e 24/08/2020, conforme notificações expedidas.

Depreende-se da ata de assembleia geral ordinária do condomínio réu de fls. 33/39, realizada no dia 15/04/2019, que o responsável pelas obras em andamento era o Sr.

Carlos Ernesto Gusmão, e que este informou em assembleia sobre a manutenção na sala da autora que (...) uma das paredes caiu quando o serviço começou a ser feito, pois, a alvenaria já se encontrava completamente podre devido as constantes infiltrações naquele local, sendo possível ver o muro da EGD.

Informou ser esse o motivo principal da sala estar sempre mofada e com infiltrações (...) .

Denota-se, ainda, do referido documento que o síndico, Sr.

Daniel Bruno Rangel, alega que (...) vistoriou a sala dela e toda parede lateral (fronteira com o muro da EGD) de ponta a ponta encontrava-se estragada, com infiltração, modo e podre.

O teto da metade da sala até a parede final até a parede final onde ela possui uma janela também está danificado (...) .

Observa-se das fotos de fls. 43/45; 47/48; 68-79 que a sala de autora possuía marcas de infiltração, com rachaduras internas e na fachada do prédio, e que precisou ser interditada com todos os seus móveis e instrumentos de trabalho embalados para não serem danificados.

Da prova oral produzida, se infere que a testemunha Rodrigo Costa (fls. 364), informou em síntese que: há mais de 5 anos a autora menciona o problema das infiltrações, que o condomínio réu efetuou o reparo na parte externa do prédio 2 anos antes de seu depoimento, que constatou os problemas na sala da autora, que houve uma demora de 1 ano para a realização dos reparos, que a sala da autora estava prejudicada com infiltrações e pontos de mofo, que não viu a autora ser constrangida ou ofendida nas reuniões, e que nas 3 oportunidades em que vistoriou a sala da autora, constatou danos causados pela infiltração e a inundação da sala após uma forte chuva em data que não soube precisar.

No tocante ao depoimento da testemunha Manoel Gaspar de Castro (fls. 390), se verifica que esta não soube informar as razões do problema da sala da autora, que quando chove ocorrem infiltrações, que não soube dizer se foram feitos reparos, que não teve alagamento, mas verificou água na parede, e que quando as chuvas são fortes, outras salas também são atingidas.

Do laudo pericial produzido (fls. 492/504), se denota que foram identificados pontos de vazamento em dois boxes da unidade 223, que foi realizado um reparo pelo réu no dia 27/05/2024 no forro do box 1 e no rejunte do revestimento da parede do box 2, e que as infiltrações ocorrem somente em dias de chuva.

Apurou o perito que, no box 1, havia uma mancha no forro de gesso característico de umidade/contato com água, e que pelo menos 9 placas de revestimento cerâmico apresentam ruído oco em teste manual, o que demonstra patologias oriundas de contato com água em grande volume.

Referente ao box 2, constatou uma mancha no rejunte do revestimento cerâmico da parede próximo ao aparelho de ar-condicionado, que ao menos 3 placas de revestimento cerâmico apresentam ruído oco, patologias decorrentes de humidade em grande volume, que existe uma tubulação de um sistema de exaustão/coifa, que não há vazamento pela tubulação do ar-condicionado e que há mancha de vazamento aparente na junção entre a viga de concreto e a laje de concreto.

Durante a análise do telhado do prédio, destacou o perito, in vebis: más condições de conservação das telhas, com presença de remendos e telhas quebradas.

Identifica-se a utilização de mantas impermeabilizantes adesivas nas platibandas (vigas periféricas).

Vale ressaltar que acima da unidade vistoriada possuem alguns pontos importantes a serem considerados.

De acordo com o padrão da edificação, as tubulações de descida de águas pluviais são posicionadas nos vértices, ou seja, nos cantos da cobertura / telhado (tubulação pode ser vista na figura 15 na página 8), sendo os pontos com maior volume e intensidade de água em dias de chuva.

Como vemos na figura 26 (página 11), local acima da unidade 223, temos uma área que não foi aplicada a manta aluminizada.

Ainda temos outro agravante que é toda a estrutura da fixação da tubulação de exaustão / coifa, que foi feita após a aplicação da manta, ou seja, por cima da manta, o que prejudica a funcionalidade dela, visto que os parafusos de fixação perfuram a manta e prejudicam a estanqueidade do sistema.

Conclui o perito que há uma fragilidade na vedação e estanqueidade na cobertura da edificação, em razão das más condições de conservação das telhas e telhado, ausência de impermeabilização em determinados pontos, fixação inadequada da chaminé, mancha na viga abaixo da laje no entreforro da unidade da autora, e do relato da autora que os vazamentos somente ocorrem em períodos chuvoso.

Por fim, recomenda que sejam feitas a manutenção e conservação das telhas e telhado; limpeza periódica das calhas; aplicação da manta impermeabilizante em todo perímetro das vigas platibanda; adequação da fixação do exaustor; e uso de impermeabilizante dentro dos furos de fixação.

Do conjunto probatório existente nos autos se conclui que os vazamentos na sala comercial de propriedade da autora decorrem do mau estado de conservação das instalações do telhado e ausência de impermeabilização adequada, em especial no perímetro acima da sala da autora e que, diante disso, o réu deve realizar os reparos necessários para solucionar, em definitivo, as infiltrações que acometem a unidade da autora em períodos chuvosos.

No que atine ao dano material sofrido pela autora, insta destacar que o valor a ser reembolsado pelo réu deveria contemplar correção monetária, eis que visa preservar o valor da moeda, contudo, não seria cabível à autora exigir pagamento de juros do réu pelo valor despendido para reparo de sua sala comercial, já que os juros devem ser previamente convencionados, o que não ocorreu.

Note-se que haverá a incidência de juros legais sobre o valor da correção monetária não paga à autora, incidindo estes desde a citação, quando constituído em mora o réu.

Denota-se de fls. 142 que o valor pago foi de R$ 10.387,81, parte em 23/06/20 e outra parte em 15/07/20, e que vários documentos apresentados às fls. 126/139 estão ilegíveis Extrai-se de fls. 126/136 que alguns pagamentos foram realizados em novembro de 2011, como pedreiro e porcelanato, que alguns documentos se encontram ilegíveis, de modo que não comprovam o valor desembolsado e tampouco a data do desembolso, e que outros pagamentos foram realizados entre fevereiro e março de 2019 (fls. 133).

Assim sendo, No que tange aos lucros cessantes, a autora afirma que os locatários rescindiram o contrato em razão do cheiro insuportável existente no local, contudo, não informa a data da rescisão.

Registre-se que os documentos de fls. 143/156 comprovam que a autora locou o imóvel em 2014 e 2020, contudo, não foi comprovada a data de rescisão do contrato firmado em 2014 nem o motivo da rescisão e tampouco comprovada a rescisão do contrato firmado em 2020.

Por conseguinte, a autora não comprovou que deixou de auferir renda com locação do imóvel em razão das infiltrações ocorridas após 27/10/2017, exceto no No que atine aos danos morais, se constata das fotografias de fls. 43/45; 47/48; 68-79 que os danos causados a sala da autora foram de tal monta que prejudicou sua utilização, colocando ainda a saúde da autora em risco diante do mofo decorrente das infiltrações.

Assim sendo, se constata a violação a direito da personalidade da autora, qual seja, dignidade, eis que, por conta de conduta omissiva do réu, teve que suportar por anos a insalubridade existente em sua sala comercial.

No arbitramento do dano moral, deve ser levado em conta a extensão do dano e culpabilidade do réu.

Nesse aspecto, deve-se considerar que a negligência do réu em efetuar as manutenções devidas na estrutura externa do prédio ocorre há muitos anos e que houve diversas tentativas da autora em solucionar a questão amigavelmente ao longo do tempo.

Assim sendo fixa-se o quantum compensatório em R$ 7.000,00.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS para condenar o réu: a) a realizar reparo da cobertura da edificação para sanar a fragilidade em sua vedação e estanqueidade mediante reparo das telhas, aplicação de manta em toda a extensão sem fixação de tubulação de exaustão em cima da referida manta, que deve ser fixada fora da impermeabilização ou em proteção mecânica sobre a manta, evitando a perfuração do sistema de impermeabilização, e com uso de impermeabilizante dentro dos furos de fixação antes da colocação das buchas pode ajudar a impedir a entrada da água nesses pontos, no prazo de 45 dias, contados do trânsito em julgado; b) a pagar diferença devida a título de correção monetária, devendo ser calculada nos seguintes moldes: a correção monetária relativa ao valor de R$ 2.473,59 deve ser aplicada desde 14/11/18, R$ 46,34 desde 27/11/18, R$ 500,00 desde 30/11/2018, R$ 300,00 desde 02/12/2018, R$ 774,82 desde 25/02/19 e R$ 6.293,06 desde 09/03/2019, descontando-se os valores pagos pelo réu, corrigidos desde o pagamento, acrescida a diferença devida de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; c) a pagar R$ 7.000,00 a título de compensação por danos morais, corrigidos monetariamente a contar desta data, e com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.

Diante da sucumbência do réu na maior parte dos pedidos, condeno este ao pagamento das despesas processuais e honorários, que fixo em 10% sobre o valor da condenação.

Transitada em julgado e, nada sendo requerido em 5 dias, ficam as partes cientes que o processo será arquivado.
06/08/2025 10:09

Juntada de petição
06/08/2025 10:07

Juntada de petição
28/07/2025 14:24

Conclusão
28/07/2025 14:24

Julgado procedente em parte do pedido
28/03/2025 16:20

Juntada de petição
18/03/2025 16:40

Juntada de petição
17/03/2025 13:36

Ato ordinatório praticado
04/11/2024 23:20

Juntada de petição
30/10/2024 16:06

Juntada de petição
14/10/2024 16:09

Expedida/certificada a intimação eletrônica
14/10/2024 16:08

Ato ordinatório praticado
14/10/2024 15:07

Expedição de documento
10/10/2024 14:31

Expedição de documento
30/08/2024 14:31

Juntada de petição
28/08/2024 17:42

Ato ordinatório praticado
01/08/2024 02:48

Juntada de petição
04/07/2024 17:06

Juntada de petição
02/07/2024 23:09

Juntada de petição
26/06/2024 17:23

Proferido despacho de mero expediente
26/06/2024 17:23

Conclusão
26/06/2024 17:22

Expedida/certificada a intimação eletrônica
26/06/2024 17:21

Ato ordinatório praticado
21/06/2024 20:34

Juntada de petição
12/06/2024 23:25

Juntada de petição
29/05/2024 16:11

Expedida/certificada a intimação eletrônica
29/05/2024 16:10

Ato ordinatório praticado
04/04/2024 18:40

Expedida/certificada a intimação eletrônica
05/03/2024 20:08

Expedida/certificada a intimação eletrônica
27/02/2024 16:35

Outras Decisões
27/02/2024 16:35

Conclusão
22/11/2023 00:32

Juntada de petição
09/11/2023 14:06

Ato ordinatório praticado
09/11/2023 13:51

Ato ordinatório praticado
17/07/2023 11:15

Juntada de petição
12/07/2023 14:39

Juntada de petição
29/06/2023 14:56

Expedida/certificada a intimação eletrônica
26/06/2023 15:28

Conclusão
26/06/2023 15:28

Proferido despacho de mero expediente
26/06/2023 15:27

Ato ordinatório praticado
17/04/2023 18:14

Juntada de petição
09/04/2023 21:32

Juntada de petição
05/04/2023 14:23

Expedida/certificada a intimação eletrônica
30/03/2023 13:57

Ato ordinatório praticado
27/03/2023 19:55

Expedida/certificada a intimação eletrônica
17/03/2023 14:42

Reforma de decisão anterior
17/03/2023 14:42

Conclusão
17/03/2023 11:48

Juntada de documento
17/03/2023 11:47

Juntada de documento
14/11/2022 01:19

Documento
10/10/2022 14:22

Expedida/certificada a intimação eletrônica
07/10/2022 03:18

Documento
07/10/2022 03:18

Ato ordinatório praticado
07/10/2022 03:18

Ato ordinatório praticado
07/10/2022 03:18

Documento
06/10/2022 13:04

Expedida/certificada a intimação eletrônica
06/10/2022 13:04

Ato ordinatório praticado
05/10/2022 17:30

Audiência
03/10/2022 17:07

Expedida/certificada a intimação eletrônica
29/09/2022 15:11

Juntada de petição
26/09/2022 18:11

Expedida/certificada a intimação eletrônica
26/09/2022 18:10

Ato ordinatório praticado
23/09/2022 13:59

Documento
23/09/2022 13:57

Documento
31/08/2022 15:30

Expedição de documento
30/08/2022 17:04

Expedição de documento
29/08/2022 15:56

Expedida/certificada a intimação eletrônica
26/08/2022 12:42

Conclusão
26/08/2022 12:42

Proferido despacho de mero expediente
12/08/2022 14:17

Juntada de petição
11/07/2022 12:04

Juntada de petição
23/06/2022 15:31

Expedida/certificada a intimação eletrônica
15/06/2022 17:49

Audiência
15/06/2022 16:38

Conclusão
15/06/2022 16:38

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
15/06/2022 16:37

Ato ordinatório praticado
03/05/2022 16:26

Juntada de petição
28/04/2022 15:53

Juntada de petição
06/04/2022 16:43

Expedida/certificada a intimação eletrônica
31/03/2022 15:50

Proferido despacho de mero expediente
31/03/2022 15:50

Conclusão
31/03/2022 15:50

Ato ordinatório praticado
25/03/2022 13:34

Proferido despacho de mero expediente
25/03/2022 13:34

Conclusão
09/11/2021 17:17

Juntada de petição
19/10/2021 16:10

Expedida/certificada a intimação eletrônica
19/10/2021 16:09

Ato ordinatório praticado
21/07/2021 15:29

Juntada de petição
21/07/2021 09:57

Expedida/certificada a intimação eletrônica
19/07/2021 10:44

Proferido despacho de mero expediente
19/07/2021 10:44

Conclusão
17/07/2021 00:49

Ato ordinatório praticado
05/05/2021 13:39

Juntada de petição
14/04/2021 18:02

Juntada de petição
08/04/2021 15:05

Expedida/certificada a intimação eletrônica
08/04/2021 15:05

Ato ordinatório praticado
23/03/2021 12:16

Documento
01/12/2020 18:19

Expedição de documento
29/10/2020 19:18

Expedição de documento
27/10/2020 19:35

Expedida/certificada a intimação eletrônica
27/10/2020 15:40

Conclusão
27/10/2020 15:40

Proferido despacho de mero expediente
27/10/2020 15:39

Ato ordinatório praticado
27/10/2020 15:22

Distribuição

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
27/10/2020

Ultima Atualização
15/08/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Embargos de Declaração • Arquivo

Documento • Arquivo

Petição • Arquivo

Documento • Arquivo

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1ª instância - TJRJ

Ajuizamento: 11/08/2025 18:12

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