TJRJ - 0803638-92.2022.8.19.0014

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Campos dos Goytacazes 5ª Vara Cível da Comarca de Campos dos Goytacazes Avenida Quinze de Novembro, 289, Centro, CAMPOS DOS GOYTACAZES - RJ - CEP: 22231-901 DECISÃO Processo: 0803638-92.2022.8.19.0014 Classe: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) CONDOMÍNIO: RESIDENCIAL VIDA BOA CONDOMINIO CLUB CAMPOS EXECUTADO: CINTIA CARDOSO REZENDE Cumpre-nos promover o saneamento do feito, na forma do artigo 357 do CPC.

Trata-se de ação de cobrança de taxa condominial movida por RESIDENCIAL VIDA BOA CONDOMINIO CLUB CAMPOS em desfavor de CINTIA CARDOSO REZENDE, em que busca a parte autora a condenação da parte ré ao pagamento de R414.613,84.

Como causa de pedir alega a parte autora que a parte ré assinou um acordo de parcelamento, com confissão de dívida.

Sustenta que, apesar de não ter sido assinada por testemunhas, ainda assim tem o condão de ser passível de cobrança.

Afirma que a parte ré é proprietária do imóvel onde reside, Casa 37 Bloco 08, do RESIDENCIAL VIDA BOA CLUB CAMPOS, localizado na Rua João Manoel Faria, nº 114/152, Pq Jóquei Club, Campos dos Goytacazes-RJ, encontrando-se inadimplente em dois acordos celebrados entre as partes.

Informa que: (i) o primeiro acordo foi firmado em 03/07/2017, sendo somente efetuado o pagamento até a 21ª parcela, restando a parte ré inadimplente quanto as demais; e (ii) o segundo acordo foi firmado em 10/09/2018, sendo efetuado o pagamento de apenas duas parcelas.

Regularmente citado, a parte ré ofertou contestação ao ID 58481777.

Preliminarmente, sustenta a inépcia da petição inicial, ao argumento de que a parte autora deixou de indicar adequadamente a natureza dos débitos que alega estarem inadimplidos.

Como prejudicial de mérito em relação ao primeiro acordo, afirma a ocorrência da prescrição quinquenal de todo e qualquer débito preterido a 24/06/2017.

No mérito, em síntese, alega que há uma série de vícios nos acordos pela ausência de assinatura; de esclarecimentos dos débitos mencionados no acordo, de modo que não é possível saber se tratam-se de cotas condominiais ordinárias, taxas extraordinárias ou rateio de débitos; e de discriminação nas atas do condomínio dos valores em aberto. É o breve relatório.

PASSO A SANEAR O FEITO.

Inicialmente, cumpre analisar a alegação de prescrição suscitada pela parte ré, passando sua análise em definir se o termo de confissão de dívida não assinado é válido para fins de interrupção da prescrição.

Na forma do art. 202, VI do Código Civil, a interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez, dar-se-á por qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor.

Nessa linha, destaca-se que se aplica o prazo prescricional quinquenal às cotas condominiais vencidas sob a égide do Código Civil de 2002, conforme art. 206, (sec)5º, I, do CC e tese firmada no REsp nº 1.483.930/DF (repetitivo).

A apresentação de extrato ao ID 21842920, demonstrando que após a realização do acordo foram efetuados pagamentos pela parte ré, caracteriza ato inequívoco de reconhecimento da dívida, configurando interrupção da prescrição, mesmo na ausência de assinatura no termo de confissão de dívida.

Desse modo, levando em consideração que o primeiro acordo se refere a taxa de condomínio do período de maio de 2013 e maio de 2017, com vencimento da primeira parcela em 15/07/2017, tendo a parte ré se tornado inadimplente a partir da parcela com vencimento em 15/04/2019, ocorrendo o ajuizamento da presente demanda em 23/06/2022, não há que se falar em prescrição da pretensão autoral.

A interrupção da prescrição ocorreu mediante ato inequívoco de reconhecimento da dívida pela parte ré, ainda que sem assinatura em termo de confissão de dívida.

Ultrapassado esse ponto, rejeito a preliminar de inépcia da petição inicial.

Isso porque, verifica-se que a parte autora observou o disposto no art. 330 do CPC, não existindo qualquer defeito na causa de pedir ou nos pedidos.

Ademais, existe correlação entre os fatos jurídicos, fundamentos e pedidos, razão pela qual não merece prosperar os argumentos apresentados pela parte ré, pois indicada adequadamente a natureza dos débitos que alega estarem inadimplidos, não afetando a concretização do contraditório e da ampla defesa.

Dessa forma, presentes as condições para o regular exercício do direito de ação, bem como os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo.

Não há,

por outro lado, qualquer irregularidade ou nulidade a declarar, pelo que dou o feito por saneado.

Do exame das manifestações das partes, delimito como questões de fato relevantes para o julgamento da causa (art. 357, II, do CPC): (i) a natureza da dívida perante o condomínio; (ii) a comprovação da inadimplência; (iii) a validade da cobrança da dívida; (iv) a extensão da dívida.

Indefiro o pedido formulado de depoimento pessoal das partes, assim como de perícia contábil (IDs 170125110 e 170428865), uma vez que falta pertinência das provas para o caso, existindo provas acostadas aos autos que são suficientes para esclarecer os fatos.

Em nosso sistema legal pátrio vige o princípio do livre convencimento motivado, na forma do art. 371 do CPC, de forma que as provas produzidas no processo serão apreciadas pelo magistrado, que indicará na sua decisão as razões do seu convencimento, posicionando-se a partir daquelas que gozarem de maior credibilidade para formar sua convicção.

Assim, não deve o magistrado deferir prova manifestamente inútil ou protelatória, sob pena de causar gravame as partes, sendo pacífica a jurisprudência no sentido de que o indeferimento do pedido de produção de prova não é causa de cerceamento de defesa e, muito menos de nulidade do processo.

Entendo pela desnecessidade da prova pericial contábil requerida pela parte autora ao argumento de que se mostra necessária para identificar, nas contas do condomínio e na escrita fiscal, o não pagamento dos meses que deram origem ao parcelamento e ao seu pagamento.

Sustenta que o pagamento ou não poderá ser identificado na análise do extrato bancário e balancetes.

Ocorre que, eventual dívida e descumprimento do termo de acordo celebrado entre as partes deve ser analisado a partir de prova documental e que pode ser facilmente produzida por ambas as partes: de um lado, a parte autora demonstrando os débitos em aberto e, do outro, a parte ré demonstrando que efetuou o pagamento e cumpriu com as suas obrigações.

A prova pericial destina-se à elucidação de fatos que exigem conhecimento especializado para sua correta compreensão.

Quando os dados e documentos apresentados são claros, inteligíveis e passíveis de aferição direta pelo magistrado, revela-se desnecessária a produção dessa espécie de prova, sob pena de se tornar instrumento de dilações indevidas e de violação ao princípio da razoável duração do processo.

Nessa esteira, cumpre destacar que a jurisprudência consolidada deste Egrégio Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, nas ações de cobrança de cotas condominiais, a prova documental é, via de regra, suficiente para a formação do convencimento judicial, sendo prescindível a realização de perícia técnica, mormente quando ausente demonstração concreta de obscuridade ou imprecisão nos documentos apresentados: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.

UNIDADE AUTÔNOMA EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

INSURGÊNCIA DA RÉ.

ALEGAÇÃO DE COBRANÇAS INDEVIDAS E DE CERCEAMENTO DE DEFESA.

NÃO ACOLHIMENTO.

FUNDO DE RESERVA QUE DEVE OBSERVAR O PERCENTUAL PREVISTO NA CONVENÇÃO.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada por condomínio edilício em face de condômina inadimplente, tendo por objeto o pagamento das cotas vencidas entre setembro de 2021 e junho de 2023, conforme planilha de débitos juntada aos autos, acrescido dos encargos legais e convencionais, bem como das cotas vincendas e honorários advocatícios. 2.

A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido, reconhecendo a legitimidade da cobrança com base nos documentos apresentados, dentre os quais a ata de assembleia condominial que deliberou sobre o percentual de 10% para o fundo de reserva, aprovada por unanimidade. 3.

A apelante sustenta, em preliminar, a ocorrência de cerceamento de defesa, sob o argumento de indeferimento de prova pericial contábil necessária à análise das supostas irregularidades na planilha de débitos.

No mérito, aduz a existência de cobranças indevidas e valores sem respaldo em assembleia, notadamente cotas extraordinárias e percentual de fundo de reserva superior ao previsto na convenção condominial. 4.

Preliminar que não merece acolhida.

Quando intimada para especificar provas, a ré limitou-se a requerer a produção de prova oral, mediante oitiva de testemunhas e depoimento pessoal do representante do autor, o que foi indeferido na decisão saneadora, por se tratar de prova irrelevante para o deslinde da controvérsia, centrada exclusivamente em matéria documental.

Somente após esse indeferimento, a parte passou a requerer, de forma genérica e sem qualquer fundamentação técnica, a produção de prova pericial contábil, configurando-se a preclusão consumativa e a ausência de impugnação oportuna. 5.

A jurisprudência consolidada deste Egrégio Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, nas ações de cobrança de cotas condominiais, a prova documental é, via de regra, suficiente para a formação do convencimento judicial, sendo prescindível a realização de perícia técnica, mormente quando ausente demonstração concreta de obscuridade ou imprecisão nos documentos apresentados.

Incidência do artigo 370, parágrafo único, do CPC, que confere ao juiz o poder-dever de indeferir a produção de provas inúteis ou protelatórias. 6.

Quanto ao mérito, a cobrança de cotas condominiais ordinárias e extraordinárias decorreu de deliberações regularmente formalizadas em assembleia, cuja validade não foi impugnada pela ré na via própria. 7.

Fundo de reserva.

Existência de previsão expressa na convenção quanto ao percentual devido a título de fundo de reserva - no caso, 5% sobre a cota condominial ordinária -, sua alteração somente pode ocorrer por meio da modificação formal da convenção, mediante deliberação com quórum qualificado de dois terços dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil. 8. É inválida a cobrança no percentual 10% da cota condominial a título de fundo de reserva por simples deliberação assemblear quando ausente expressa alteração da convenção. 9.

Provimento parcial do recurso para limitar a exigência do fundo de reserva ao percentual convencionado, com apuração da diferença em sede de liquidação, se necessária. 10.

Recurso ao qual se dá parcial provimento. 11.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. 0865795-09.2023.8.19.0001 - APELAÇÃO - Des(a).

MÔNICA MARIA COSTA DI PIERO - Julgamento: 01/07/2025 - PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 8ª CÂMARA CÍVEL) De igual modo, entendo pela desnecessidade da prova oral consubstanciada na colheita de depoimento pessoal de ambas as partes, por entender que através dos relatos da petição inicial e da peça de bloqueio, tal prova se torna inútil ao deslinde da controvérsia suscitada no processo.

Em nada auxiliaria a solução do presente litígio a colheita do depoimento pessoal de ambas as partes que, endossariam a versão fática articulada em suas peças processuais.

A apreciação da dívida de cota condominial, dispensa maiores considerações das partes, por revelar matéria de direito que se resolve a luz da prova documental produzida.

Intimem-se as partes para que, querendo, exerçam a faculdade disposta no artigo 357, (sec)1º do CPC, no prazo de 05 dias, sob pena de estabilidade da presente decisão.

Após, voltem conclusos.

CAMPOS DOS GOYTACAZES, 13 de agosto de 2025.

MARCELLO SA PANTOJA FILHO Juiz Titular