30/07/2025 17:42

Juntada de Petição de embargos de declaração
30/07/2025 01:09

Decorrido prazo de PAULO SERGIO DE LISBOA SOUSA em 29/07/2025 23:59.
30/07/2025 01:09

Decorrido prazo de FABIANO JOSE DOS SANTOS em 29/07/2025 23:59.
30/07/2025 01:09

Decorrido prazo de GUSTAVO SILVERIO DA FONSECA em 29/07/2025 23:59.
22/07/2025 00:24

Publicado Intimação em 22/07/2025.
22/07/2025 00:24

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/07/2025
21/07/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 7ª Vara Cível da Regional do Méier Rua Aristides Caire, 53, 4º Andar, Méier, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 20775-090 SENTENÇA Processo: 0817493-07.2023.8.19.0208 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CARLOS EDUARDO FAUSTO OLIMPIO, CELESTE BISPO PEREIRA OLIMPIO RÉU: CAMPO E MAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Trata-se de ação ajuizada por CARLOS EDUARDO FAUSTO OLIMPIO e CELESTE BISPO PEREIRA em face de CAMPO E MAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, em que a parte autora sustenta que na data de 26.02.2021, as partes assinaram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, estabeleceu que a Unidade Autônoma teria o valor de R$ 279.990,00, já incluso a corretagem no valor de R$ 13.999,50 a serem pagos em 360 meses, já o imóvel seria construído em entregue em 30 meses a contar da assinatura o instrumento.

Sustenta que todas as parcelas até agosto de 2022 foram adimplidas, cujo valor pago até a presente data é de R$ 34.588,94, porém por conta dos efeitos da pandemia COVID-19 os autores passaram a ter dificuldades financeiras.

Aduz que em setembro de 2022 inadimpliram, e naquele mês passaram a receber diversas ligações diárias cobrando a parcela que estava em atraso, em seguida inadimpliram a segunda parcela no mês de outubro de 2022, motivo pelo qual aceitaram a oferta da ré em aditar o contrato para renegociar a dívida.

Afirma que o aditamento previu que o contrato agora seguiria com 346 parcelas, e que a próxima parcela seria paga na data de novembro de 2022.

Entretanto, não conseguiram efetuar o pagamento, e então a ré, imediatamente efetuou a rescisão unilateral, inclusive sem a notificação dos autores.

Assevera que posterior a ocorrência da rescisão, a ré informou para os autores na data de 12.2022 que nada tinha para lhe devolver.

Contudo, tendo em vista que os autores nunca receberam a posse do imóvel e o mesmo também não saiu do papel, inclusive o contrato não prevê multa, não demonstra ser razoável a perda de toda a quantia paga.

A ré não aceitou solução amigável, não restando outra saída que não fosse o Poder Judiciário.

Ao final, requer a condenação da parte ré à restituição do total de R$ 34.588,94 pago pelos Autores, ou subsidiariamente abatendo-se a parte referente a retenção para indenizar a ré, sendo o porcentual de 2% a no máximo 10% do valor pago, já incluso corretagem; e à restituição aos autores da integralidade das quantias pagas a título de comissão de corretagem, pois não houve beneficiários, o que impossibilita existir o fato gerador, sendo estes devolvidos com juros e correção desde o desembolso e ao pagamento de indenização por danos morais.

Petição inicial, id. 67369596.

Deferido o pedido de JG, id. 67817604.

O réu ofereceu contestação (id. 87741778) sustentando que o pagamento da taxa de corretagem no valor de R$ 13.999,50 (treze mil novecentos e noventa e nove reais e cinquenta centavos) não foi pago para ré, sendo assim, a ré, parte manifestamente ilegítima para responder pela pretendida restituição dos valores pagos pelos autores, a título de comissão de corretagem.

Alega, ainda, que os autores atrasaram o pagamento e o contrato foi rescindido devido à falta de pagamento e considerando que a rescisão é por culpa exclusiva dos adquirentes, é evidente que esta deve ocorrer de forma imotivada.

Consequentemente, será aplicada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do montante correspondente ao valor total pago pelo imóvel (R$ 17.782,54).

Assim, após o cálculo dessa dedução, restará um montante de R$ 13.336,90 (treze mil trezentos e trinta e seis reais e noventa centavos) - considerando o desconto de 25%.

E, devido a rescisão contratual unilateral ocasionada pela inadimplência dos adquirentes, foram descontados os valores referentes a multas, juros de mora, taxas de cobrança, comissão do corretor, tributos que tenham incidido sobre os recebimentos e multa rescisória.

Portanto, se o contrato é rescindido de forma unilateral devido a inadimplência, da quantia a ser devolvida, serão deduzidas as verbas acima delineadas e a multa contratual, em conformidade com que estabelece o contrato, não traduzindo qualquer resquício de ilegalidade e enriquecimento ilícito.

Sustentou também a inexistência de danos morais.

Ao final, requer a improcedência total dos pedidos.

Em réplica, a parte autora rechaça as teses lançadas pela parte ré, ratificando sua petição inicial, id. 125627793.

Devidamente intimadas, as partes se manifestaram declarando que não possuem mais provas a produzir (id. 152362374 e 153590242).

Despacho determinando a remessa dos autos ao Grupo de Sentença, id. 191235773. É O RELATÓRIO.

PASSO A DECIDIR.

O feito está apto para julgamento, sendo as partes legítimas e bem representadas, havendo elementos suficientes para a prolação de sentença definitiva de mérito, fundada em juízo de certeza, através do exercício de cognição exauriente.

Diante da ausência de questões prévias a decidir, passo ao exame do mérito.

A ré sustenta que não recebeu diretamente a comissão, inviabilizando restituição.

Todavia, o contrato menciona o valor de R$ 13.999,50 “já incluso” no valor total, o que mostra que a comissão foi suportada pelos autores – ainda que repassada à ré ou intermediários.

O TJRJ segue entendimento do STJ no REsp 1.599.511/SP, validando cláusula que transfere corretagem ao comprador quando expressamente prevista e destacada, e desde que tenha sido informada no preço total.

No caso, a comissão foi claramente discriminada.

A jurisprudência do TJRJ confirma legalidade da cobrança e ausência de devolução se houve ciência e anuência, sem abusividade – salvo má-fé ou vício de consentimento.

Aqui não há demonstração de vício, tampouco má-fé da ré na cobrança contratualmente pactuada. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor pago a título de comissão de corretagem, cuja matéria foi objeto de julgamento em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1.551.956). 2.

Rescindido o contrato por culpa do comprador, é devida a retenção da taxa de corretagem, porquanto no caso em discussão foi previamente informado no pacto o preço total da aquisição do imóvel, com destaque do valor pago a esse título.

Os autores inadimpliram em setembro e outubro de 2022 e foram notificados para renegociação, tendo aceitado.

Contudo, não pagaram a nova parcela e a ré rescindiu unilateralmente sem notificação formal.

Nos contratos imobiliários, a rescisão por inadimplência é admitida, desde que cumprida formalidade (notificação prévia).

A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) permite retenção de até 25% sobre o valor já pago, inclusive correção da corretagem.

O STJ já reconhece que, mesmo perante inadimplência do comprador, a retenção de até 25% é possível e razoável.

A jurisprudência consolidada do TJRJ e STJ rejeita devolução integral na hipótese de culpa atribuível ao comprador.

No caso, além do inadimplemento, não houve notificação formal nem prazo de cure, ensejando nulidade da rescisão imediata, mas sem retirar da ré o direito de reter até 25%.

A falta de notificação prévia não gera direito à devolução integral, mas poderia ensejar dano moral se comprovado.

A ré cobrou as mensalidades atrasadas e rescindiu sem notificação, afirmam os autores.

Contudo, não há prova de abalo moral relevante, não caracterizando ofensa à honra ou à CIDE – tão somente inadimplemento e procedimento comercial.

A jurisprudência exige dano efetivo, como ofensas, exposição vexatória ou violação a direitos da personalidade, o que não ocorreu.

Tendo sido os atos dirigidos ao cumprimento contratual, não configuram dano moral indenizável.

Considerando inadimplemento dos autores, e reconhecida legalidade de retenção contratual de até 25%, a ré está obrigada somente à devolução do remanescente.

Dos R$ 34.588,94 pagos, pode reter até 25%, isto é, R$ 8.647,24, restando R$ 25.941,70 a ser restituído.

Aplica-se correção monetária desde cada pagamento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para condenar a ré a restituir aos autores, de forma simples, a quantia de R$ 25.941,70 (vinte e cinco mil, novecentos e quarenta e um reais e setenta centavos), corrigida monetariamente desde a data de cada pagamento e acrescida de juros de mora de 1% ao mês contados da citação.

Julgo improcedente os demais pedidos.

Diante da sucumbência recíproca, rateiam-se igualmente as custas e despesas processuais, devendo cada parte arcar com os seus respectivos honorários, a serem fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação.

Cumpridas as formalidades legais, transitado em julgado, dê-se baixa e arquive-se.

P.

R.

I.

RIO DE JANEIRO, 30 de junho de 2025.

ROBERTA DOS SANTOS BRAGA Juiz Grupo de Sentença
18/07/2025 15:00

Expedição de Outros documentos.
18/07/2025 15:00

Expedição de Outros documentos.
03/07/2025 15:26

Juntada de Petição de embargos de declaração
30/06/2025 13:56

Recebidos os autos
30/06/2025 13:56

Julgado procedente em parte do pedido
30/05/2025 15:49

Conclusos ao Juiz
13/05/2025 00:15

Publicado Intimação em 13/05/2025.
13/05/2025 00:15

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 12/05/2025
09/05/2025 16:42

Remetidos os Autos (outros motivos) para Grupo de Sentença
09/05/2025 16:34

Expedição de Outros documentos.
09/05/2025 16:34

Proferido despacho de mero expediente
09/05/2025 16:10

Conclusos ao Juiz
30/04/2025 00:54

Publicado Intimação em 30/04/2025.
30/04/2025 00:54

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 29/04/2025
28/04/2025 11:34

Expedição de Outros documentos.
28/04/2025 11:34

Proferido despacho de mero expediente
21/01/2025 17:57

Conclusos para despacho
05/12/2024 13:34

Expedição de Certidão.
31/10/2024 16:42

Juntada de Petição de petição
25/10/2024 12:58

Juntada de Petição de petição
23/10/2024 00:02

Publicado Intimação em 23/10/2024.
23/10/2024 00:02

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 22/10/2024
21/10/2024 16:24

Expedição de Outros documentos.
21/10/2024 16:24

Proferido despacho de mero expediente
18/10/2024 15:33

Conclusos ao Juiz
18/10/2024 15:33

Expedição de Certidão.
19/06/2024 11:33

Juntada de Petição de petição
11/06/2024 01:42

Decorrido prazo de PAULO SERGIO DE LISBOA SOUSA em 10/06/2024 23:59.
11/06/2024 01:42

Decorrido prazo de FABIANO JOSE DOS SANTOS em 10/06/2024 23:59.
07/06/2024 00:08

Decorrido prazo de GUSTAVO SILVERIO DA FONSECA em 06/06/2024 23:59.
24/05/2024 15:48

Expedição de Outros documentos.
24/05/2024 15:47

Expedição de Certidão.
24/01/2024 15:33

Juntada de Petição de habilitação nos autos
24/01/2024 15:32

Juntada de Petição de habilitação nos autos
06/12/2023 01:39

Decorrido prazo de CAMPO E MAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 05/12/2023 23:59.
22/11/2023 00:27

Decorrido prazo de PAULO SERGIO DE LISBOA SOUSA em 21/11/2023 23:59.
16/11/2023 13:39

Juntada de Petição de contestação
31/10/2023 15:25

Expedição de Outros documentos.
31/10/2023 15:24

Expedição de Outros documentos.
14/07/2023 19:31

Concedida a Assistência Judiciária Gratuita a CARLOS EDUARDO FAUSTO OLIMPIO - CPF: *00.***.*45-96 (AUTOR).
14/07/2023 17:15

Conclusos ao Juiz
14/07/2023 11:45

Expedição de Certidão.
12/07/2023 17:25

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
12/07/2023

Ultima Atualização
30/07/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

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