TJRJ - 0001180-88.2025.8.19.0028

RELATÓRIO Trata-se de demanda ajuizada por GONÇALO CORRAL GONZALEZ em face de GUSTAVO SOARES na qual pleiteia(m) desconstituição de penhora realizada indevidamente.

A petição inicial (0003) compõe-se dos seguintes fundamentos fático jurídicos: (a) o embargante é POSSUIDOR DIREITO de fração ideal do bem alvo de constrição judicial de penhora e um dos fundadores da ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DO EMRPEENDIMENTO SLEEP INN MACAÉ, que possui a posse direta sobre a totalidade do imóvel, sendo partes estranhas ao processo principal; (b) O embargante adquiriu fração ideal do imóvel descrito sob a matrícula nº 16.537 registrado no Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Macaé - Estado do Rio de Janeiro, situ à Alameda Castro Alves, lote 07, quadra X?2, loteamento Granjinha, Bairro da Glória, Macaé/RJ, correspondente a unidade 213 a ser construída, mediante Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, de Compromissos de Alienação Fiduciária e de Arbitragem, e outras avenças (anexo 2), datado de 15 de setembro de 2006 que, conforme súmula 84 do STJ, é oponível a terceiros mesmo que desprovido de registro; (c) As obras do empreendimento foram paralisadas pela incorporadora em razão da insuficiência de recursos para finalizá?la.

Nesse sentido, a incorporadora procura os adquirentes através da comissão de representantes e propõe a sua auto destituição; (d) Os adquirentes, por sua vez, concordam com a destituição (anexo 6) e, legitimados pelo artigo 53 do Código Civil c/c artigo 43, VI da lei 4.591/64, instituem a Associação dos Adquirentes do Empreendimento Sleep Inn Macaé; (e) Desta forma, o grupo de adquirentes lesados, organizados em forma associativa, são imitidos na posse do bem no estado em que se encontra; (f) é certo que o embargante é adquirente legítimo do bem objeto da constrição judicial e não faz parte da demanda principal, sendo os embargos de terceiro a via adequada para requerer o desfazimento da constrição ora deferida; Pede, ao final: (a) Que seja acolhida e deferida a tutela antecipada para que seja cancelada a penhora do imóvel sob a matrícula nº 16.537 registrado no Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Macaé - Estado do Rio de Janeiro, situ à Alameda Castro Alves, lote 07, quadra X?2, loteamento Granjinha, Bairro da Glória, Macaé/RJ; (b) Que seja suspensa a execução nos autos do processo principal, com fulcro no art. 678 do CPC, até que seja resolvida a presente demanda; (c) Que seja julgado procedente o mérito dos presentes embargos de terceiro, com a confirmação da tutela antecipada de urgência; (d) Não sendo acolhido o presente embargo de terceiro, que o direito da exequente se limite a sua quota parte, para que não prejudique o direito dos demais adquirentes do empreendimento.

Pela parte autora foi produzida, ainda, a prova documental constante as fls. 00032/000524.

O embargado GUSTAVO SOARES apresentou resposta no prazo legal, na modalidade contestação (fls. 534) em que se contrapõe aos pedidos formulados sob os seguintes argumentos: (a) em reunião com o embargado o representante legal do embargante apresentou proposta de acordo informando que formaria associação com escopo de salvar unidades do projeto ; (b) a embargada possui diversas unidades no empreendimento e ainda utilizou-se de manobra para garantir que demais unidades voltarão a sua propriedade como compensação financeira; (c) os promitentes compradores não quitaram as unidades, não podendo pleitear a totalidade do empreendimento. É o relatório.

FUNDAMENTO e DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO As provas constantes dos autos são suficientes ao deslinde da controvérsia, pelo que procedo ao julgamento antecipado do mérito, na forma do artigo 355, I do Código de Processo Civil.

Compulsando os autos verifico que foram atendidas as condições de admissibilidade da demanda e observados, em sua tramitação, os requisitos de validade do procedimento e dos atos processuais praticados, individualmente considerados.

O feito se encontra em ordem, não há vícios a sanar, nem nulidades a serem declaradas de ofício.

Passo ao exame do MÉRITO.

Cinge-se a controvérsia acerca da suposta violação da posse exercida pela associação autora sobre imóvel, incontroversamente de propriedade do executado.

No caso presente, o embargante não apresenta qualquer documento que comprove sua posse no imóvel penhorado, mas apenas da Associação constituída por alguns adquirentes.

Com relação a documentação acostada, foi constituída Associação para dar continuidade às obras paralisadas pela executada, tendo tomado diversas providências, dentre as quais a destituição do incorporador, a imissão na posse e a contratação de laudo técnico sobre o estado do imóvel e orçamento para a sua conclusão.

Em que pese a tese do embargante, julgo que a posse exercida pela Associação, defendida por meio deste instrumento processual, não é válida e, portanto, não pode ser oposta à penhora determinada nos autos principais.

Isso porque a destituição do incorporador comporta procedimento legal específico, carecendo do quórum qualificado previsto no artigo 43, VI da LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964: VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal.

Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra.

No caso, não há prova de que tenha sido respeitado dito procedimento, bem como o quórum de votação especificado, ou mesmo que tenham os demais adquirentes - além dos 9 (nove) promissários compradores que integram a referida associação - sido convocados por instrumento hábil para participarem das votações relativas à sua instituição e destituição da incorporadora.

Nesse passo, deve subsistir a penhora determinada nos autos principais, respeitados os direitos dos demais promissários compradores, ou seja, a execução da penhora deverá observar a repartição proporcional da quantia apurada em conformidade com os valores comprovadamente pagos por cada um, na forma do artigo 43, VII da LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964: VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembleia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador.

DISPOSITIVO Pelo exposto, em cognição exauriente, resolvo o mérito da demanda, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil e REJEITO OS EMBARGOS.

Condeno o autor nas custas processuais e taxa judiciária, bem como em honorários advocatícios sucumbenciais que fixo em 10%(dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil.

Transitada em julgado, não sendo instaurada a fase de cumprimento de sentença, se cabível aguarde-se o prazo legal.

Após, dê-se baixa e arquivem-se.

P.R.I.