TJRJ - 0811528-53.2024.8.19.0001

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 29ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Processo: 0811528-53.2024.8.19.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: PATRICIA BARBOSA DE SOUZA DA SILVA RÉU: CYRELA RJZ CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA PATRÍCIA BARBOSA DE SOUZA DA SILVA propôs a presente ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais em face de CYRELA JAMAICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando, em síntese, que firmou com a construtora ré contrato de compra e venda de imóvel, através do programa federal "Minha Casa Minha Vida", cujo objeto é o apartamento de nº 708, do Bloco 2, do empreendimento denominado “ VIVAZ SÃO CRISTOVÃO”, localizado na Rua Lima Barros, nº 25- Bairro Vasco da Gama, nesta Cidade.

Esclareceu que após quitar seu imóvel, tentou regularizar sua propriedade junto ao Cartório competente, todavia não obteve êxito, pois teria que arcar com o pagamento dos emolumentos e do ITBI.

Aduz que, como o imóvel faz parte do programa "Minha Casa Minha Vida", faz jus a isenção no pagamento do ITBI e das certidões cartorárias, mas, para que tal isenção seja obtida, caberia a ré efetuar o enquadramento do empreendimento junto a Prefeitura, o que não teria sido feito.

Destacou, ainda, que pagou indevidamente os honorários de corretor; cobrança que entende indevida, por considerar como “venda casada” e não informada adequadamente.

Em razão destes fatos, requereu a condenação da ré na obrigação de fazer consistente em averbar, junto a Subsecretaria de Habitação da Prefeitura do Rio de Janeiro, o enquadramento do empreendimento no programa “minha casa minha vida”, para que, assim, pudesse obter os benefícios fiscais.

Pleiteou, ainda, a condenação da ré em restituir a quantia de R$ 5.712,50 (cinco mil e setecentos e doze reais e cinquenta centavos), paga a título de taxa de corretagem, em dobro; bem como a pagar indenização por danos morais.

A petição inicial está em Id. 99905884; veio acompanhada dos documentos de Id. 99905886 a 99907851.

Citada, a demandada apresentou sua contestação.

Inicialmente, requereu a retificação do CNPJ constante no polo passivo e impugnou a gratuidade de justiça concedida à parte autora, sob o argumento de ausência de comprovação de hipossuficiência financeira.

Alegou ainda, em preliminar ao mérito, a inépcia da petição inicial, por conter pedido genérico e indeterminado, bem como a existência de litisconsórcio ativo necessário, pois o imóvel foi adquirido também pelo esposo da autora, o qual não figura no polo ativo.

No mérito, defendeu a inexistência de falha na prestação de seus serviços, afirmando que o contrato firmado atribui ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do ITBI, certidões e demais encargos cartorários.

Afirmou que o projeto construtivo do empreendimento, sob os ditames do Programa Minha Casa, Minha Vida, foi aprovado perante os órgãos administrativos, não havendo mais nenhuma obrigação a ser comprida.

Sustentou, ainda, que a comissão de corretagem foi devidamente ajustada e prevista contratualmente, não havendo ilegalidade na cobrança.

Afirmou não haver devolução em dobro, por ausência de má-fé e inexistência de cobrança indevida praticada.

Por fim, aduziu inexistirem danos morais indenizáveis e concluiu pela improcedência dos pedidos.

A peça de defesa está em Id. 127290299.

Instruíram-na os documentos de Id. 127292355 a 127298317.

Réplica, Id. 136796199, onde a parte autora rebateu os argumentos defensivos e insistiu na procedência de seus pedidos.

A decisão que está em Id. 177880766, saneou o processo, afastando as questões preliminares.

Fixou os pontos controvertidos e os ônus probatórios das partes, reabrindo prazo para novas provas.

As partes, em seguida, concordaram com o julgamento antecipado da lide (Ids. 179624957 e 183189077).

Em seguida, os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório.

Decido.

Cuido de ação de obrigação de fazer e indenização por danos materiais e morais, decorrente de alegado descumprimento de contrato de compra e venda de imóvel em construção.

A lide, portanto, deve ser analisada sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a relação entre as partes é claramente de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90, figurando a autora como consumidora e a ré como fornecedora. É fato incontroverso nos autos que o imóvel adquirido pela autora faz parte do programa habitacional do governo federal "Minha Casa Minha Vida".

Neste contexto, importante observar que no município do Rio de Janeiro, o Programa Casa Verde Amarela, concede benefícios fiscais, como isenção ou redução do ITBI, para os compradores de imóveis que cumpram os critérios definidos pela Lei Municipal nº 5.065/2009.

Confira-se: Art. 1ºA construção de empreendimentos habitacionais de interesse social e de arrendamento residencial e a reforma de imóveis para conversão em residências integrantes de tais empreendimentos terão os seguintes incentivos fiscais referentes ao Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza-ISS, observado o disposto no art. 4º: I - isenção para os empreendimentos destinados às famílias que possuam renda igual ou inferior a seis salários mínimos; II - redução de cinquenta por cento para os empreendimentos destinados às famílias que possuam renda superior a seis salários mínimos e igual ou inferior a dez salários mínimos.

Art. 2ºO valor do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza-ISS objeto da isenção ou da redução de que trata o art. 1º não poderá ser incluído no custo final da obra a ser financiado ao mutuário.

Art. 3ºA primeira transmissão, ao mutuário, relativa à imóvel integrante de empreendimento habitacional de interesse social ou de arrendamento residencial terá os seguintes incentivos fiscais referentes ao Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativos, Realizada Inter Vivos, por Ato Oneroso-ITBI, observado o disposto no art. 4º: I - isenção, no caso de imóveis destinados às famílias que possuam renda igual ou inferior a seis salários mínimos; II - redução de cinquenta por cento, no caso de imóveis destinados às famílias que possuam renda superior a seis salários mínimos e igual ou inferior a dez salários mínimos.

Art. 4ºPara efeito de aplicação desta Lei, entendem-se por empreendimentos habitacionais de interesse social e de arrendamento residencial aqueles expressamente reconhecidos pela Secretaria Municipal de Habitação como inseridos na política habitacional municipal, estadual e federal, destinados à população com renda de até dez salários mínimos.

Art. 5ºO pedido de reconhecimento de isenção ou redução prevista nesta Lei será analisado pelo órgão competente após o pronunciamento da Secretaria Municipal de Habitação, nos termos do regulamento.

Art. 6ºOs benefícios de que trata essa Lei, estendem-se as edificações já concluídas, integrantes dos loteamentos inscritos no Núcleo de Regularização de Loteamentos conforme o Decreto nº 14.328, de 1º de novembro de 1995, e as integrantes de favelas que se encontram em processo de regularização pela Secretaria Municipal de Urbanismo.

Art. 7ºEsta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Deste modo, de acordo com a lei local, o mutuário terá isenção de ITBI na PRIMEIRA TRANSMISSÃO se tiver renda igual ou inferior a 6 salários-mínimos ou receberá desconto de 50% se receber renda superior a 6 salários-mínimos até 10 salários-mínimos.

Deste modo, a princípio, considerando a declaração prestada a Receita Federal do Brasil, Id. 108876909, tem a autora direito a isenção fiscal.

Verifica-se, ainda, que pela lei carioca, para obter a isenção ou redução do ITBI, a construtora deve solicitar, previamente, à Subsecretaria de Habitação o enquadramento do empreendimento no programa de concessão do benefício.

No caso em tela, nota-se que a ré já apresentou o requerimento, conforme demonstra o documento que está em Id. 127298317.

Com efeito, a rigor, a construtora já cumpriu com sua obrigação, sendo certo, portanto, que a recusa em conceder o benefício, aparentemente, é do ente municipal.

Afirma-se, aparentemente, porque a parte autora não comprovou nos autos que a única pendência seria a obrigação da Construtora, sem demonstrar que, de fato, cumpriu, junto ao Município, todos os requisitos objetivos e subjetivos para a isenção ou redução tributária.

Com efeito, não é possível acolher o pedido cominatório.

Quanto à discussão acerca da legalidade da cobrança dos serviços de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa "Minha Casa Minha Vida", a Segunda Seção, do e.

Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.601.149/RS, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, decidiu, por maioria, a favor de sua validade, ressalvados os casos em que os compradores se encaixem na denominada “Faixa 1”, nos seguintes termos: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

POSSIBILIDADE.

DEVER DE INFORMAÇÃO.

OBSERVÂNCIA.

NECESSIDADE. 1.

Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2.

Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3.

Recurso especial provido. (REsp 1601149/RS, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2018, DJe 15/08/2018) Assim sendo, destaca-se que as linhas de atuação do programa “Minha Casa Minha Vida” estão divididas em 4 diferentes faixas de renda familiar mensal, conforme se extrai do seguinte trecho explicativo da manifestação apresentada pela Caixa Econômica Federal na condição de amicus curiae, e destacado pelo voto vencedor proferido pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, in textus: “Recursos do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) – FAIXA 1: visa à concessão de financiamento fortemente subvencionado, sem juros, às famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00, organizadas sob a forma coletiva, para aquisição de unidades habitacionais urbanas produzidas por Entidades Organizadoras, devidamente habilitadas no Ministério das Cidades, com recursos do Orçamento Geral da União (OGU) integralizados no Fundo de Desenvolvimento Social (FDS).

Recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) – FAIXAS 1,5, 2 e 3: visa à concessão de financiamento habitacional com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), às famílias com renda mensal bruta de até R$ 9.000,00, divididas em três faixas (até R$2.600,00 = Faixa 1,5, até R$ 4.000,00 = Faixa 2 e até R$ 9.000,00 = Faixa 3), para aquisição ou construção de moradia, de forma isolada ou coletiva, com possibilidade de subsídio na taxa de juros e subvenção limitada da União e/ou desconto do próprio FGTS (renda até R$ 3.600,00)" (grifos do acórdão paradigma) Ressalte-se, ainda, o seguinte trecho do voto do e.

Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator originário, vencido: “A Faixa 1 compreende famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00 (valores atuais), bem como as famílias com renda mensal bruta de até R$ 3.600,00, desde que enquadradas, nesta segunda hipótese, em situações específicas de vulnerabilidade social, como emergência ou calamidade pública.

Nessa faixa do programa, a operação mais se assemelha a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de compra e venda de imóvel.

Com efeito, não se estabelece relação de consumo entre o beneficiário e a construtora/incorporadora, como ocorre nas outras faixas do programa.

Na Faixa 1, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um fundo público (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR ou Fundo de Desenvolvimento Social - FDS), e esse fundo assume a condição de "alienante" do imóvel.

A seleção dos beneficiários, por sua vez, é realizada pelo Poder Público ou por "entidades organizadoras" previamente habilitadas pelo Ministério das Cidades.

A subvenção econômica nessa faixa alcança até 90% do valor do imóvel, sendo o restante diluído em até 120 parcelas mensais (limitadas a 5% da renda bruta), sem juros e sem formação de saldo devedor, diversamente do que ocorre num típico financiamento imobiliário.

Na Faixa 1, como não há venda direta das construtoras aos beneficiários do programa, mas seleção por meio de critérios sociais, conjugada com sorteio, não há campo para a intermediação imobiliária, sendo descabida eventual a cobrança de comissão de corretagem.” No caso concreto, a simples leitura do contrato particular de promessa de compra e venda celebrado entre as partes demonstra que as respectivas características afastam o enquadramento da presente hipótese na “Faixa 1” do PMCMV.

Por outro lado, a análise do contrato em berlinda demonstra a previsão contratual expressa da transferência para o consumidor da obrigatoriedade de suporte da respectiva despesa ( ITEMVIII–INTERMEDIAÇÃOIMOBILIÁRIA), bem como o valor a título de comissão de corretagem( contrato de Id. 127292370), motivo pelo qual não resta caracterizada a abusividade da respectiva cobrança, no caso concreto.

Melhor sorte não socorre a autora quanto ao pedido de indenização por danos morais.

Isto porque não restou caracterizada qualquer conduta ilícita ou infração contratual pela ré, bem como não demonstrado pela autora uma cobrança abusiva ou outro fato imputável a Construtora capaz de ensejar seu dever de indenizar.

A conta do exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, condenando a parte autora no pagamento das custas e em honorários de advogado, os quais arbitro em 10% do valor dado à causa, observando-se quanto ao pagamento de tais verbas a norma do §3º do artigo 98 do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida a demandante.

Transitada em julgado, certifique-se e, em seguida, encaminhem-se os autos a Central de arquivamento.

RIO DE JANEIRO, 12 de junho de 2025.

MARCOS ANTONIO RIBEIRO DE MOURA BRITO Juiz Titular