26/09/2025 12:28

Ato ordinatório praticado
10/09/2025 12:44

Juntada de petição
05/09/2025 16:04

Juntada de petição
02/09/2025 00:00

Intimação

Embargos de declaração fls. 582 e seguintes (autor) e 591 e seguintes (réu) tempestivos. À parte ré sobre embargos fls. 582 e à parte autora sobre embargos fl. 591 no prazo legal.
28/08/2025 12:23

Expedida/certificada a intimação eletrônica
28/08/2025 12:23

Ato ordinatório praticado
21/07/2025 16:05

Juntada de petição
15/07/2025 17:14

Juntada de petição
15/07/2025 12:34

Juntada de petição
10/07/2025 12:52

Juntada de petição
10/07/2025 00:00

Intimação

I.

RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA (LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL) COM PEDIDO DE LIMINAR C/C COBRANÇA DE CONTAS VENCIDAS E VINCENDAS proposta por SAULO POUBEL TINOCO em face de FLAVIO LOURES MOZER, ambos devidamente qualificados nos autos.

Petição inicial no ID.34223940, onde o autor relata que firmou com o réu contrato de locação de imóvel não residencial de sua propriedade, com prazo determinado de 30 (trinta) meses, estipulando-se o aluguel mensal no valor de R$ 4.340,07 (quatro mil trezentos e quarenta reais e sete centavos), sendo prevista a possibilidade de prorrogação por tempo indeterminado, caso nenhuma das partes manifestasse oposição ao término do prazo inicialmente acordado.

Entretanto, o locador manifestou expressamente a intenção de não renovar o contrato por prazo indeterminado, notificando previamente o locatário acerca dessa decisão.

Em afronta à notificação, o réu recusou-se a desocupar e entregar o imóvel.

Ademais, sustenta o autor que o réu reiteradamente pleiteava benefícios indevidos, tais como descontos por pontualidade mesmo em casos de inadimplência, isenção de juros e parcelamento de débitos, descumprindo, por fim, diversos acordos firmados entre as partes.

Diante do exposto, o autor requer o julgamento procedente do pedido de despejo contra o réu, a condenação deste ao pagamento dos valores em aberto, bem como a desocupação imediata do imóvel.

No ID.161, houve indeferimento do pedido de gratuidade de justiça formulado pelo réu.

No ID.185, o autor comunicou o depósito da caução requerida para o deferimento da medida liminar.

No ID.192, foi deferida liminar determinando o despejo do réu.

No ID.194, o autor informou que o réu quitou o aluguel vencido em 10/11/2021 e as contas de água referentes a 05/10/2021 e 05/11/2021, na data de 10/12/2021.

Todavia, persistem débitos referentes à água e aluguel do mês de dezembro de 2021, cujos vencimentos ocorreram em 05/12/2021 e 10/12/2021, respectivamente.

No ID.219, o autor relatou que o réu devolveu as chaves do imóvel em estado insatisfatório, com sujeira e diversos danos materiais, comprometendo a integridade do imóvel.

O réu comprometeu-se a realizar os reparos e a limpeza, porém desapareceu sem cumprir tal obrigação, ensejando o pedido de ressarcimento pelos valores despendidos para restabelecer o imóvel.

Além disso, o autor apontou inadimplemento do réu quanto aos aluguéis vencidos em 10/12/2021, 10/01/2022, 10/02/2022 e o valor proporcional referente a 8 (oito) dias até a entrega efetiva do imóvel em 18/02/2022.

Ressalta, ainda, atraso no pagamento das contas de água do período.

Por fim, requer a determinação para que o réu proceda ao desligamento da energia elétrica junto à concessionária, obrigação esta que lhe caberia no momento da entrega do imóvel, e pleiteia o levantamento da caução depositada judicialmente.

Contestação no ID.297, onde o réu sustentou que o relacionamento com a imobiliária responsável pela mediação do contrato foi inadequado e prejudicial.

Relata ter efetuado o pagamento do primeiro aluguel, ainda em nome dos antigos proprietários, mediante recibo emitido pela administradora.

Informa, também, que o proprietário da imobiliária o procurou em seu local de trabalho para comunicar a existência de multa de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) atribuída ao antigo locatário por quebra contratual, o que impedia a celebração do novo contrato até a quitação dessa pendência.

Alega que, apesar disso, pagou pontualmente os aluguéis por seis meses, inclusive antes da formalização contratual, porém enfrentou impedimentos na renovação do alvará de funcionamento devido ao imóvel ainda constar em nome do antigo locador, o que prejudicou seu negócio.

Assim, condicionou a continuidade dos pagamentos à formalização do contrato, que se deu apenas após múltiplas tentativas.

Afirma ter recebido notificação comunicando a impossibilidade de renovação contratual, concedendo prazo de 30 (trinta) dias para desocupação, gerando-lhe constrangimento, devido aos elevados custos para transferência do ponto comercial e curto prazo para desocupação.

Por fim, relata que o advogado da imobiliária lhe ofereceu posteriormente proposta de renovação, porém com valores excessivamente onerosos.

Diante disso, requereu a improcedência dos pedidos iniciais e apresentou proposta de parcelamento do débito em aberto.

Réplica no ID.311 onde o autor refutou integralmente as alegações da contestação, reafirmando os fatos narrados na petição inicial e pugnou pela total procedência da ação.

Em provas, a parte ré se manifestou no ID.356.

Por sua vez, a parte autora se manifestou no ID.362.

Decisão saneadora no ID.365, fixando o ponto controvertido da demanda a possibilidade de majoração do aluguel diante do descumprimento do contrato pelo locador, que teriam levado à rescisão do mesmo.

Ao fina, foi deferida a produção de prova oral consistente na oitiva de testemunhas.

A prova oral foi produzida em audiência de instrução e julgamento, conforme assentada no ID.525.

A parte autora apresentou suas alegações finais no ID.539.

A parte ré apresentou suas alegações finais no ID.561.

Os autos vieram conclusos. É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir, com fulcro no art. 93, inc.

IX, da Constituição da República.

II.

FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, verifica-se que há pedido de gratuidade de justiça formulado pelo réu, o qual permanece pendente de apreciação.

Contudo, conforme consta no ID.365, o réu foi devidamente intimado para juntar documentos que comprovassem sua hipossuficiência financeira, permanecendo inerte e não apresentando qualquer comprovação nesse sentido.

Diante da ausência de prova e do silêncio do réu, INDEFIRO o pedido de gratuidade de justiça.

Isto posto, inexistem outras questões processuais pendentes, preliminares ou prejudiciais a serem analisadas.

A seu turno, presentes os pressupostos processuais de existência e validade, assim como as condições para o exercício regular do direito de ação, positivadas no art. 17 do CPC (interesse e legitimidade).

Passo, pois, ao exame do mérito da demanda.

A presente demanda tem como base a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil.

A referida legislação dispõe que o locador pode rescindir o contrato de locação e propor ação de despejo em caso de inadimplência do locatário, especialmente quando há atraso no pagamento dos aluguéis e encargos.

Desse modo, o contrato firmado entre as partes é título hábil para comprovar os termos da relação locatícia, incluindo prazo, valores e condições para rescisão.

Pois bem.

Analisando detidamente os autos, verifica-se controvérsia em torno do objeto principal da demanda, qual seja, ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis vencidos e vincendos.

Além disso, discute-se a eventual possibilidade de majoração do aluguel em decorrência do alegado descumprimento contratual pelo locatário.

O contrato de locação, firmado em 1º de maio de 2019, possui prazo determinado de 30 (trinta) meses, com término em 31 de outubro de 2021 (ID.32).

O autor, manifestando antecipadamente um desinteresse na renovação automática por prazo indeterminado, notificou o réu em 30 de abril de 2021 - seis meses antes do término do contrato - para que desocupasse o imóvel (ID.85).

O autor justifica o desinteresse na renovação do contrato diante de reiterados atrasos nos pagamentos e constantes pedidos de vantagens pelo réu, causando-lhe transtornos.

Por sua vez, o réu sustenta, em contestação (ID.297), que o relacionamento com a imobiliária Galeão, administradora do contrato, foi prejudicial, narrando que efetuou pagamento inicial em nome dos antigos proprietários e que manteve pagamentos pontuais antes da formalização do contrato.

Alegou ainda que a imobiliária informou sobre multa rescisória de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) relativa ao antigo locatário, o que impediria nova avença.

Vejamos.

Direitos se alicerçam sobre fatos.

O artigo 373 do Código de Processo Civil estabelece uma distribuição das regras inerentes à produção de prova.

Nesse sentido, o inciso I prevê que o ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo de seu alegado direito.

Cabe ao réu, conforme disposto no inciso II, o ônus da impugnação específica, não só da existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, como, também, da impropriedade dos elementos probatórios carreados aos autos pela parte contrária.

O réu não apresentou provas documentais ou testemunhais robustas que confirmassem suas alegações, limitando-se a requerer prova oral com testemunhas cujo depoimento, conforme consta nos autos, revelou-se inconclusivo, baseando-se em informações repassadas pelo próprio réu, sem presenciar diretamente os fatos.

Por outro lado, o autor comprovou documentalmente o contrato de locação, os inadimplementos do réu e as notificações enviadas, inclusive com troca de mensagens anexadas ao processo (ID.451).

Quanto à rescisão contratual, o parágrafo 1º da cláusula 3ª do contrato prevê a possibilidade de rescisão pelo locatário a partir do 13º mês, sem multa, desde que notifique a administradora com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.

No presente caso, o término do contrato em 31/10/2021, e a distribuição da ação em 13/11/2021, não prejudicam o pedido do autor, que está amparado pela legislação e pelo próprio contrato firmado.

Ademais, o pedido principal não consiste em denúncia vazia - término contratual sem motivo -, pois desde o início está evidenciado o inadimplemento dos aluguéis pelo réu, com base na Lei nº 8.245/91, que autoriza a rescisão e despejo em caso de inadimplência.

Outrossim, rejeito a alegação do réu de que não conseguiu efetuar os pagamentos dos aluguéis vencidos por negativa da imobiliária, pois os documentos trazidos aos autos indicam que a imobiliária tão somente negou o recebimento dos valores diante da necessidade de regularização dos pagamentos, inclusive quanto à incidência de juros e correção monetária, conforme previsto contratualmente.

Quanto à cobrança dos valores, reconhecido o inadimplemento, é forçosa a condenação do réu ao pagamento dos aluguéis vencidos e demais encargos locatícios até a data da efetiva entrega das chaves, fixada em 18/02/2022 (ID.219), considerando que o último pagamento feito pelo réu foi em 10/11/2021, e que permanecem em aberto os meses subsequentes (10/12/2021, 10/01/2022 e 10/02/2022).

Ainda quanto às obrigações devidas, o contrato firmado prevê que o locatário deve conservar o imóvel e realizar reparos necessários, inclusive pintura, sob pena de multa contratual de 20% (vinte por cento) sobre o saldo remanescente (cláusulas 3º, §6º e 11).

Ainda, a inadimplência acarreta perda do desconto concedido pela pontualidade, cobrança de correção monetária pelo IGPM/FGV, juros de 1% (um por cento) ao mês e multa de 10% (dez por cento) sobre valores devidos, além do pagamento de honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) do valor atualizado da dívida (cláusulas 3º, 4º e 11).

Portanto, deve o réu ser condenado ao pagamento integral dos aluguéis e encargos vencidos, calculados proporcionalmente até a entrega das chaves, datada em 18/02/2022.

Por outro lado, não há fundamento para majoração do aluguel a partir do vencimento de 10/12/2021, como pleiteado pelo autor.

Tal reajuste somente poderia ocorrer mediante formalização de novo contrato, uma vez que o pedido recai sobre período posterior ao término do contrato vigente.

Nesse contexto, o artigo 19 da Lei nº 8.245/91 estabelece que revisão judicial do aluguel pode ser requerida após três anos de vigência do contrato ou acordo, o que não se aplica ao presente caso, cuja demanda trata da rescisão contratual e despejo, não da revisão de valores.

Dessa forma, o pedido autoral deve ser acolhido parcialmente, limitando-se à cobrança dos valores devidos conforme o contrato original, sem majoração.

III.

DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais, extinguindo o processo com o julgamento do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) CONDENO o réu ao pagamento dos aluguéis correspondentes aos meses de dezembro de 2021 (vencimento em 10/12/2021), janeiro de 2022 (vencimento em 10/01/2022) e fevereiro de 2022 (vencimento em 10/02/2022), bem como ao valor proporcional referente a 8 (oito) dias do mês de fevereiro de 2022, considerando-se a data de entrega das chaves fixada em 18/02/2022; a ser devidamente apurado em sede de liquidação de sentença, acrescido de multa moratória de 10% (dez por cento), juros de mora à taxa de 1% (um por cento) ao mês, e correção monetária conforme índice SELIC, deduzida a variação correspondente ao IPCA, nos termos do artigo 406, §1º, do Código de Processo Civil, aplicando-se tais encargos a partir da citação (art. 405 do Código Civil), incidente sobre cada vencimento. b) CONDENO o réu ao pagamento dos encargos locatícios relativos às contas de água em atraso, referentes às medições dos meses de dezembro de 2021 (leitura em 06/12/2021), janeiro de 2022 (leitura em 05/01/2022) e fevereiro de 2022 (leitura em 07/02/2022), considerando a data de entrega das chaves em 18/02/2022; devidamente acrescido de correção monetária pelo IPCA desde a data do desembolso, bem como de juros pela taxa legal, correspondente à SELIC, deduzida a variação correspondente do IPCA (art. 406, §1º, do CPC), a partir da citação (art. 405 do CC); c) CONDENO o réu ao pagamento dos demais encargos locatícios concernentes às reparações necessárias no imóvel, incluindo, mas não se limitando, à pintura completa, contemplando material e mão de obra, a fim de que o imóvel seja restituído nas mesmas condições em que foi recebido; a ser devidamente apurado em sede de liquidação de sentença, acrescido de multa moratória de 10% (dez por cento), juros de mora à taxa de 1% (um por cento) ao mês, e correção monetária conforme índice SELIC, deduzida a variação correspondente ao IPCA, nos termos do artigo 406, §1º, do Código de Processo Civil, aplicando-se tais encargos a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

Considerando a sucumbência mínima da parte autora, CONDENO o réu ao pagamento integral das despesas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, conforme dispõe o artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Intimem-se as partes.

Certificado o trânsito em julgado, procedam-se as comunicações de praxe.

Após, nada mais havendo, dê-se baixa e arquivem-se.

Publique-se.

Intimem-se.
08/07/2025 16:10

Expedida/certificada a intimação eletrônica
26/05/2025 14:28

Conclusão
26/05/2025 14:28

Julgado procedente em parte do pedido
26/05/2025 14:28

Ato ordinatório praticado
20/04/2025 13:25

Juntada de petição
11/04/2025 11:18

Expedida/certificada a intimação eletrônica
11/04/2025 11:17

Ato ordinatório praticado
07/04/2025 17:50

Juntada de petição
07/04/2025 17:50

Juntada de petição
07/04/2025 17:50

Juntada de petição
07/04/2025 17:49

Juntada de petição
27/01/2025 20:36

Juntada de petição
04/12/2024 13:20

Juntada de petição
03/12/2024 10:27

Expedida/certificada a intimação eletrônica
30/09/2024 11:44

Conclusão
30/09/2024 11:44

Proferido despacho de mero expediente
22/08/2024 11:52

Juntada de petição
22/08/2024 11:52

Juntada de petição
22/08/2024 08:58

Expedida/certificada a intimação eletrônica
22/08/2024 08:58

Ato ordinatório praticado
22/08/2024 08:51

Expedida/certificada a intimação eletrônica
21/08/2024 15:17

Proferido despacho de mero expediente
21/08/2024 15:17

Conclusão
21/08/2024 12:43

Juntada de petição
13/08/2024 21:41

Documento
13/08/2024 21:41

Ato ordinatório praticado
13/08/2024 21:41

Documento
09/08/2024 14:53

Documento
09/08/2024 14:53

Documento
05/08/2024 12:00

Expedida/certificada a intimação eletrônica
05/08/2024 12:00

Ato ordinatório praticado
05/08/2024 11:49

Expedida/certificada a intimação eletrônica
05/08/2024 11:48

Juntada de petição
23/07/2024 15:08

Expedida/certificada a intimação eletrônica
23/07/2024 15:05

Expedida/certificada a intimação eletrônica
23/07/2024 15:04

Ato ordinatório praticado
23/07/2024 15:01

Audiência
23/07/2024 14:50

Expedida/certificada a intimação eletrônica
23/07/2024 14:49

Documento
23/07/2024 14:48

Juntada de petição
22/07/2024 14:19

Outras Decisões
22/07/2024 14:19

Conclusão
05/07/2024 16:23

Juntada de petição
04/07/2024 04:31

Ato ordinatório praticado
04/07/2024 04:31

Documento
28/06/2024 15:16

Expedida/certificada a intimação eletrônica
28/06/2024 15:12

Expedida/certificada a intimação eletrônica
27/06/2024 07:29

Juntada de petição
26/06/2024 11:16

Conclusão
26/06/2024 11:16

Proferido despacho de mero expediente
26/06/2024 11:16

Ato ordinatório praticado
26/06/2024 10:57

Expedida/certificada a intimação eletrônica
03/05/2024 16:12

Conclusão
03/05/2024 16:12

Outras Decisões
03/05/2024 16:11

Ato ordinatório praticado
20/02/2024 13:39

Juntada de petição
10/01/2024 21:04

Proferido despacho de mero expediente
10/01/2024 21:04

Conclusão
10/01/2024 21:03

Ato ordinatório praticado
25/09/2023 16:35

Juntada de petição
25/09/2023 07:40

Expedida/certificada a intimação eletrônica
25/09/2023 07:40

Ato ordinatório praticado
28/07/2023 13:38

Documento
17/07/2023 16:50

Expedição de documento
14/07/2023 17:23

Expedição de documento
14/05/2023 08:27

Juntada de documento
14/03/2023 16:30

Proferido despacho de mero expediente
14/03/2023 16:30

Conclusão
14/03/2023 15:08

Juntada de petição
07/03/2023 12:16

Juntada de petição
24/02/2023 11:45

Expedida/certificada a intimação eletrônica
24/02/2023 11:44

Ato ordinatório praticado
24/02/2023 11:20

Juntada de petição
30/01/2023 11:02

Expedida/certificada a intimação eletrônica
30/01/2023 11:01

Ato ordinatório praticado
27/10/2022 15:31

Juntada de petição
21/10/2022 18:18

Juntada de petição
11/10/2022 15:40

Decurso de Prazo
01/10/2022 03:48

Documento
05/09/2022 11:53

Expedida/certificada a intimação eletrônica
14/07/2022 14:29

Conclusão
14/07/2022 14:29

Proferido despacho de mero expediente
14/07/2022 14:28

Ato ordinatório praticado
09/05/2022 17:06

Conclusão
09/05/2022 17:06

Proferido despacho de mero expediente
16/03/2022 19:25

Juntada de petição
22/02/2022 17:02

Expedida/certificada a intimação eletrônica
22/02/2022 17:01

Ato ordinatório praticado
19/02/2022 03:44

Documento
20/01/2022 11:42

Expedida/certificada a intimação eletrônica
20/01/2022 11:36

Documento
20/01/2022 10:29

Juntada de petição
11/01/2022 14:16

Expedida/certificada a intimação eletrônica
11/01/2022 14:15

Ato ordinatório praticado
16/12/2021 08:44

Juntada de petição
13/12/2021 15:56

Conclusão
13/12/2021 15:56

Concedida a Medida Liminar
13/12/2021 15:53

Ato ordinatório praticado
13/12/2021 13:13

Juntada de petição
09/12/2021 17:31

Expedição de documento
09/12/2021 15:10

Ato ordinatório praticado
09/12/2021 14:59

Expedida/certificada a intimação eletrônica
03/12/2021 11:44

Proferido despacho de mero expediente
03/12/2021 11:44

Conclusão
30/11/2021 18:08

Juntada de petição
29/11/2021 11:18

Expedida/certificada a intimação eletrônica
29/11/2021 11:15

Ato ordinatório praticado
29/11/2021 10:56

Expedida/certificada a intimação eletrônica
24/11/2021 14:48

Não Concedida a Antecipação de tutela
24/11/2021 14:48

Conclusão
22/11/2021 19:55

Juntada de petição
22/11/2021 10:10

Expedida/certificada a intimação eletrônica
18/11/2021 14:36

Conclusão
18/11/2021 14:36

Proferido despacho de mero expediente
18/11/2021 14:32

Ato ordinatório praticado
16/11/2021 10:45

Juntada de petição
13/11/2021 17:57

Distribuição

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
13/11/2021

Ultima Atualização
26/09/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

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Documento • Arquivo

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1ª instância - TJRJ

Ajuizamento: 30/11/-0001 00:00

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