12/09/2025 17:53

Juntada de petição
28/08/2025 14:36

Expedida/certificada a intimação eletrônica
28/08/2025 14:32

Ato ordinatório praticado
03/08/2025 17:57

Juntada de petição
18/07/2025 15:59

Documento
10/07/2025 00:00

Intimação

Inicialmente, cumpre analisar a natureza das alegações trazidas pelo executado em sua petição de fls. 197/205.

Embora apresentadas após o decurso do prazo para embargos à execução, as principais teses ventiladas - prescrição e condições da ação executiva (certeza, liquidez e exigibilidade do título) - constituem matéria de ordem pública, cognoscíveis a qualquer tempo e grau de jurisdição, inclusive de ofício por este Juízo.

A execução pressupõe a existência de um título executivo válido (art. 783 do CPC).

A ausência de um de seus requisitos (certeza, liquidez ou exigibilidade) ou a ocorrência da prescrição da pretensão executória são vícios que afetam a própria existência do direito de executar.

Portanto, não há que se falar em preclusão para a análise de tais questões, passando este juízo a apreciá-las.

Considerando a ausência de impugnação pelo exequente, presumem-se verdadeiros os fatos alegados pelo executado.

Contudo, a análise se dará à luz dos documentos já constantes nos autos.

O executado alega a prescrição das parcelas da taxa de obra vencidas em 2016.

A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, como as taxas condominiais aprovadas em assembleia, prescreve em 5 (cinco) anos, conforme o art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

A Ata da Assembleia de 24/02/2016 comprova que nesta data foi aprovada a cobrança de 15 parcelas de R$ 320,00, dando origem às cobranças questionadas.

Tendo a presente ação sido ajuizada somente em 12/04/2022, a pretensão de cobrar as parcelas vencidas antes de 12/04/2017 encontra-se fulminada pela prescrição.

Outrossim, o exequente incluiu na planilha inicial honorários contratuais de 30% e multa de 2%.

A Convenção do Condomínio, título que rege a relação, estabelece em seu Art. 29º que o inadimplente arcará com as despesas decorrentes da execução , uma cláusula genérica que não estipula um percentual fixo, carecendo de liquidez para a cobrança nesta via.

Ademais, o Art. 17º da mesma Convenção prevê uma penalidade de 10% sobre o valor em atraso, e não a multa de 2% aplicada na planilha do exequente.

Corrobora este entendimento a jurisprudência deste E.

Tribunal de Justiça (TJRJ).

No que tange à cobrança de honorários contratuais, a ausência de previsão expressa de um percentual na convenção viola o dever de informação e impede a cobrança na via executiva.

Em caso análogo, O E.

TJRJ decidiu pela ilegalidade da cobrança de uma taxa de evolução de obra por AUSÊNCIA DE PREVISÃO DOS JUROS CONTRATUAIS DE FASE DE OBRA NO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES , o que configura VIOLAÇÃO DO DEVER DE INFORMAÇÃO E AOS PRINCÍPIOS DA CONFIANÇA E DA TRANSPARÊNCIA (APL 273695820198190014).

Tal raciocínio demonstra que uma cláusula genérica de despesas não pode dar ensejo a um acréscimo de 30% não pactuado de forma clara e expressa, sendo tal cobrança destituída de liquidez.

Quanto à multa, a força vinculante da convenção é soberana.

A aplicação de um percentual diverso daquele estipulado no título executivo extrajudicial vicia a cobrança.

O E.

TJRJ, em outro caso, foi paradigmático ao estabelecer que a cobrança de cotas condominiais deve observar estritamente os parâmetros da Convenção, afirmando que esta possui força vinculante e que sua modificação exige formalidade própria (art. 1.351 do Código Civil) - APL 671769520178190001-.

No presente caso, a ilegalidade reside na não observância da penalidade expressamente prevista no Art. 17º da Convenção, devendo a planilha ser adequada ao que foi deliberado e registrado pela coletividade condominial.

O executado questiona ainda a validade das Taxas de Obra Geral (período 2019-2021) e da Taxa Extra Esamur (2017), alegando falta de aprovação em assembleia.

O exequente, ao não responder aos embargos, deixou de apresentar as atas que comprovariam a regularidade e aprovação dessas cobranças específicas, ônus que lhe competia.

A Ata de 02/12/2021 chega a mencionar que as obras estavam paradas , o que levanta ainda mais dúvidas sobre a continuidade da cobrança.

Por fim, a exigibilidade das taxas extras para a realização de obras foi reconhecida justamente porque a cobrança foi aprovada por assembleia , tornando-se exigíveis as taxas extraordinárias .

A contrario sensu , a ausência de prova da deliberação em assembleia torna a cobrança inexigível, por faltar o ato que lhe confere validade e obrigatoriedade perante os condôminos (APL 107600420148190037).

A não apresentação das respectivas atas pelo exequente é, portanto, fatal para a pretensão de executar tais verbas.

Por fim, o executado pleiteia a condenação do exequente ao pagamento em dobro do que foi cobrado indevidamente.

O Superior Tribunal de Justiça exige a comprovação de má-fé do credor para a aplicação de tal penalidade, a qual não pode ser presumida (STJ - AREsp: 555841 PA).

No caso, embora a cobrança tenha se mostrado excessiva, não há elementos que comprovem a conduta dolosa do condomínio.

Noutro giro, determino a exclusão do patrono renunciante dos autos.

A regularidade da representação processual é pressuposto de validade dos atos do processo.

Pelo exposto, ACOLHO PARCIALMENTE a manifestação do executado (fls. 197/205), por se tratar de matérias de ordem pública, para: 1) Declarar prescrita a pretensão de cobrança das taxas de obra vencidas até 12/04/2017; 2) Declarar inexigíveis, por ausência de certeza e liquidez, os valores referentes aos honorários advocatícios contratuais, à Taxa Extra Esamur e às Taxas de Obra Geral (2019-2021), determinando seu expurgo do cálculo.

Sem prejuízo, junte-se a petição pendente.

Após, intime-se o exequente, por carta com AR, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, regularize sua representação processual, sob pena de extinção do feito (Art. 76, §1º, I, do CPC).

Após a regularização, deverá o exequente, no mesmo prazo, apresentar nova planilha de débito, observando estritamente os parâmetros definidos nesta decisão, sob pena de extinção.

Quanto ao pedido remanescente de reiteração de desbloqueio, informo que, na presente data, procedi o desbloqueio junto ao convênio SISBAJUD, conforme detalhamento em anexo '4'.

Intimem-se.
09/07/2025 16:46

Expedição de documento
09/07/2025 16:14

Expedição de documento
09/07/2025 16:12

Juntada de documento
22/05/2025 18:02

Concessão
22/05/2025 18:02

Conclusão
22/05/2025 18:02

Juntada de petição
02/04/2025 09:34

Conclusão
02/04/2025 09:34

Proferido despacho de mero expediente
31/03/2025 16:07

Ato ordinatório praticado
21/01/2025 11:14

Conclusão
21/01/2025 11:14

Proferido despacho de mero expediente
16/12/2024 14:28

Ato ordinatório praticado
14/10/2024 18:02

Juntada de petição
20/09/2024 17:53

Juntada de petição
09/09/2024 13:48

Juntada de documento
26/08/2024 15:21

Expedida/certificada a intimação eletrônica
01/07/2024 13:45

Conclusão
01/07/2024 13:45

Outras Decisões
16/05/2024 16:11

Juntada de petição
16/04/2024 17:59

Expedida/certificada a intimação eletrônica
16/04/2024 17:23

Ato ordinatório praticado
22/02/2024 17:54

Expedida/certificada a intimação eletrônica
20/02/2024 13:06

Ato ordinatório praticado
21/11/2023 11:59

Juntada de documento
10/11/2023 16:03

Expedida/certificada a intimação eletrônica
08/11/2023 17:23

Conclusão
08/11/2023 17:23

Proferido despacho de mero expediente
08/11/2023 17:23

Juntada de petição
05/09/2023 13:46

Conclusão
05/09/2023 13:46

Determinado o bloqueio/penhora on line
31/07/2023 01:39

Juntada de petição
20/06/2023 12:56

Expedida/certificada a intimação eletrônica
14/06/2023 11:49

Conclusão
14/06/2023 11:49

Proferido despacho de mero expediente
14/06/2023 11:49

Ato ordinatório praticado
12/06/2023 14:40

Conclusão
12/06/2023 14:40

Proferido despacho de mero expediente
18/05/2023 19:22

Juntada de petição
08/05/2023 16:13

Expedida/certificada a intimação eletrônica
05/05/2023 17:25

Ato ordinatório praticado
16/03/2023 14:58

Expedida/certificada a intimação eletrônica
16/03/2023 14:57

Ato ordinatório praticado
09/03/2023 17:48

Juntada de petição
01/03/2023 19:42

Juntada de documento
24/02/2023 16:08

Expedida/certificada a intimação eletrônica
24/02/2023 16:08

Ato ordinatório praticado
24/02/2023 16:07

Juntada de documento
14/02/2023 16:02

Conclusão
14/02/2023 16:02

Proferido despacho de mero expediente
14/02/2023 15:57

Juntada de petição
14/02/2023 15:00

Juntada de documento
07/02/2023 17:09

Expedida/certificada a intimação eletrônica
06/02/2023 12:30

Conclusão
06/02/2023 12:30

Proferido despacho de mero expediente
05/02/2023 14:24

Juntada de petição
17/01/2023 13:38

Conclusão
17/01/2023 13:38

Determinado o bloqueio/penhora on line
17/01/2023 13:35

Ato ordinatório praticado
12/11/2022 22:29

Juntada de petição
03/09/2022 05:32

Documento
21/07/2022 13:47

Expedida/certificada a intimação eletrônica
18/07/2022 14:22

Expedida/certificada a intimação eletrônica
23/06/2022 11:46

Proferido despacho de mero expediente
23/06/2022 11:46

Conclusão
21/04/2022 17:19

Juntada de petição
12/04/2022 13:03

Outras Decisões
12/04/2022 13:03

Conclusão
12/04/2022 13:03

Ato ordinatório praticado
12/04/2022 01:51

Distribuição

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
12/04/2022

Ultima Atualização
12/09/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Documento • Arquivo

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