TJRJ - 0940781-94.2024.8.19.0001

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 3ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: DESPACHO Processo: 0940781-94.2024.8.19.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: VIVIANE D AVILA TEIXEIRA RÉU: CCISA141 INCORPORADORA LTDA Em Petição Inicial, no index 151156660, a Autora alega que: "celebrou contrato de compra e venda de um apartamento lançamento da cury junto ao Réu, em 04 de julho de 2024, conforme documento em anexo".

Aponta que: "o referido contrato foi firmado a título de um terreno onde seria construído a unidade 310 do blo 1, integrante do "Baía Guanabara Residences", localizado na Avenida Professor Pereira Reis, CEP: 20220-800, Santo Cristo - Rio de Janeiro/RJ, - R.3 de 03/15/2012 do oficial de registro de imóveis, no importe de R$ 327.876,54 (trezentos e vinte e sete mil e oitocentos e setenta eseis reais e cinquenta e quatro centavos)".

Afirma que: "no ato da compra o gerente informou que ela pagaria o valor a título de entrada e mensalmente, seriam pagas parcelas fixas, no valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais)" e que "até a presente data, a autora efetuou o pagamento de R$ 48.442,00, mais 3 parcelas de R$ 1.500, totalizando o valor de R$ 52.942,00 (cinquenta e dois mil reais e novecentos quarenta e dois reais)".

Defende que: "o Réu, dolosamente, omitiu informações essenciais sobre o objeto da compra, induzindo aa Autora a firmar o contrato em seu prejuízo e as parcelas mensais passaram a vir superiores ao contratado" e que "a Autora foi induzida a erro, acreditando que o bem possuía características conforme o acordado entre as partes, o imóvel passou a ser em outro lugar, diverso ao combinado e com metragem completamente diferente".

Relata que: "entrou em contrato com o vendedor para desfazer o negócio e nesse momento, foi informada que com o desfazimento, apenas seria devolvido o valor de R$ 19.882,69 (dezenove mil oitocentos e oitenta e dois reais e sessenta e nove centavos)".

Sustenta que: "pela descrição dos fatos, é evidente que a parte autora foi vítima de fraude, por simulação, vício do negócio, que induziu a parte demandante em erro".

Frisa que: "uma vez constatado o defeito no negócio jurídico referente a vício de consentimento ou social (erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores), é possível a sua anulação nos termos do art. 171, inciso II, do Código Civil".

Revela que: "a situação lhe causou sérios abalos psicológicos, psíquicos, físicos.

A ansiedade e preocupação por ter sofrido uma fraude deste montante, mais de meio milhão de reais, certamente ultrapassa a esfera de mero aborrecimento.

Todo o fruto dos seus esforços, vendo serem gastos fraudulentamente pela parte requerida, na compra de patrimônios etc, para seu bel prazer, sob as custas da parte autora".

Requer: "a) CONCESSÃO dos benefícios da assistência judiciária gratuita, preceituados no art. 5º, LXXIV, da Carta Magna, na Lei nº 1.060/50, por ser a parte autora pobre, na acepção jurídica do termo, não reunindo condições de arcar com os encargos decorrentes do processo, sem prejuízo se seu sustento e de sua família; b) que todas as intimações, publicações e notificações dos atos processuais e decisões sejam feitas através do advogado Gabriel Magalhães Carvalho, OAB/RJ 197.254, sob pena de nulidade; c) a aplicação do juízo 100% digital, conforme Aviso Conjunto TJ/COJES 11/2023 e Resolução CNJ nº 345; d) a citação do Réu para, querendo, contestar a presente ação, sob pena de revelia e confissão quanto à matéria de fato; e) A anulação do contrato firmado entre as partes, com o consequente desfazimento do negócio jurídico, devolvendo as partes ao estado anterior à celebração do contrato; f) A condenação do Réu à restituição do valor de R$ 52.942,00 (cinquenta e dois mil reais e novecentos quarenta e dois reais), devidamente corrigido, acrescido de juros legais desde a data do pagamento; g) Condenar a ré ao pagamento de uma indenização por danos morais, pelos prejuízos causados ao requerente, no valor de, no mínimo, R$ 20.000,00 (vinte mil reais), ou em valor justo e condizente com o caso concreto à ser arbitrado por Vossa Excelência, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros legais nos termos da Súmula 43 e 54 do Superior Tribunal de Justiça; h) A condenação do Réu ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios".

Decisão, no index 151198104, nos seguintes termos: "Emende a autora a inicial , no prazo de 15 dias, sob pena de extinção do feito, para esclarecer quais "informações essenciais" acerca do contrato objeto da lide foram omitidas".

A Autora apresentou Emenda Substutiva, no index 152927443, em que alega que: "o Réu, dolosamente, omitiu informações essenciais sobre o objeto da compra, induzindo a Autora a firmar o contrato, infprmações estas que não foram adequadamente esclarecidos pela ré, conforme abaixo detalhado: - Parcelas Ajustadas: No momento da assinatura do contrato, foi informado à autora que as parcelas mensais seriam fixas no valor de R$ 1.500,00.

No entanto, essas parcelas sofreram aumento sem aviso prévio, causando surpresa e insatisfação - Problemas com a Corretagem: A autora pagou dois boletos distintos no ato da entrada: um para a construtora Cury e outro diretamente aos corretores.

Ela acreditava que o valor total seria destinado ao pagamento do imóvel, mas identificou posteriormente que parte do pagamento estava relacionada à corretagem, o que não foi devidamente esclarecido - Omissão de Informações sobre Financiamento: A autora foi informada, após o início do processo, que teria de desembolsar R$ 12.000,00 adicionais para que o financiamento pela Caixa Econômica Federal fosse aprovado.

Essa informação foi passada depois de mudanças na renda da autora, o que não havia sido devidamente explicado ou previsto anteriormente - Diferenças no Valor Declarado: A autora também relata que, na documentação do contrato, constava que ela havia dado apenas R$ 35.000,00 de entrada, quando, na realidade, ela afirma ter pago quase R$ 50.000,00, evidenciando a falta de clareza na discriminação dos valores - Tentativa de Cancelamento do Contrato: Diante das insatisfações e dos problemas relatados, a autora buscou cancelar o contrato.

Contudo, o réu informou que ela perderia o valor pago e não aceitou a devolução dos valores".

Decisão, no index 171817407, que recebeu a petição do index 152927443 como emenda à inicial, deferiu gratuidade de justiça à autora e determinou a citação do Réu.

Contestação da Ré, no index 189963170, em que argui que: "é impossível se inferir que quem tenha condições para adquirir um apartamento seja carecedor de recursos e merecedor da benesse de gratuidade de Justiça, eis que não há a cristalina comprovação de "insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios" (art. 98, do Código de Processo Civil).

Repisese, Excelência, a Autora possui renda suficiente para arcar com o pagamento das custas judiciais sem prejuízo de seu sustento".

Registra: "sua flagrante e inegável ilegitimidade passiva, vez que não é responsável pela emissão e cobranças dos valores discutidos nesta lide a título de comissão de corretagem.

Vale destacar que os valores que a parte Autora alega ter desembolsado a título de comissão de corretagem foram pagos diretamente à empresa imobiliária e aos corretores responsáveis pelo fechamento da venda, sendo certo que a parte Ré NUNCA participou das tratativas inerentes ao procedimento de intermediação e pagamento dos valores a título de corretagem, tendo ela desempenhado apenas a função de incorporadora do Empreendimento".

Aduz que: "se a parte Autora afirma que houve alguma falha, caberia a ela ter demonstrado nos autos, o que não fez.

Verifica-se, portanto, que o pedido de rescisão contratual formulado pela Parte Autora se originou de uma decisão estritamente pessoal, não havendo qualquer relação com a construção do empreendimento e/ou qualquer conduta da Ré".

Aponta que: "o valor pago por ela, à Ré, pela aquisição do imóvel, foi somente de R$39.765,38 (trinta e nove mil, setecentos e sessenta e cinco reais e trinta e oito centavos).

Isto porque deve ser descontada a quantia paga a título de comissão de corretagem, expressamente prevista na Promessa de Compra e Venda nos Itens 10.1; 10.2; 10.2.1; 10.2.2; 10.2.3 e 10.2.4 do Quadro Resumo da Promessa de Compra e Venda".

Salienta que: "a parte Autora se comprometeu ao pagamento, a título de comissão de corretagem, a quantia de R$14.831,34 (quatorze mil, oitocentos e trinta e um reais e trinta e quatro centavos), sendo certo que a Promessa de Compra e Venda é clara ao dispor sobre a legalidade da intermediação realizada, assim como acerca da impossibilidade do pedido de restituição à Incorporadora, eis que o pagamento foi feito ao responsável pela negociação, o que lamentavelmente foi sonegado pela parte Autora na exordial".

Afirma que: "considerando-se que em todos os momentos da negociação a Autora estava sendo assessorada por um profissional de corretagem, todas as medidas necessárias e legais para se buscar a melhor forma de obter o financiamento foram adotadas, não havendo qualquer responsabilidade da parte Ré pelo fato de a adquirente não ter conseguido obter o financiamento bancário".

Narra que: "a parte autora alega distorcidamente que a Ré teria, injustificadamente, rescindido o seu contrato (o que não se afigura verdadeiro), ao passo que, em verdade, ela se utiliza de subterfúgios com o único objetivo de não ser submetida à retenção de 50% dos valores por ela adimplidos prevista na Lei de Distrato, porquanto deixou de exercer o direito previsto na cláusula apontada acima no prazo nela estabelecido".

Destaca que: "a Ré ainda propôs à Autora a assinatura do Termo de Distrato, nos exatos termos contratados entre as partes e conforme a nova disposição legal.

Contudo, a parte autora, sem qualquer justificativa, simplesmente optou por não assinar o Documento".

Ressalta que: "Na forma do contrato entabulado entre as partes, a incorporação imobiliária foi submetida ao regime do Patrimônio de Afetação, nos termos da Promessa de Compra e Venda entabulada entre as partes".

Defende que: "eventual decisão judicial que determine a restituição de verba que extrapole os limites traçados pela promessa de compra e venda entabulada entre as partes certamente influenciará negativamente no patrimônio destinado à incorporação do empreendimento, podendo acarretar inúmeros prejuízos aos demais adquirentes".

Frisa que: "a parte Autora não logrou êxito em demonstrar qualquer indício de verossimilhança em suas alegações, nem tampouco comprovou hipossuficiência para produção das provas.

Desta forma, não estando presentes os requisitos para a concessão da inversão do ônus da prova, o pedido da parte Autora deve, por óbvio, ser rechaçado, nos moldes do artigo 373, inciso I do Código de Processo Civil".

Requer que: "os pedidos formulados devem ser julgados improcedentes em toda a sua extensão e totalidade, pois não restou configurado qualquer conduta ilícita da Ré (principalmente apta a impor à Ré o pagamento de indenização por danos morais), sendo que se impõe a condenação da Parte Autora às penas previstas ao litigante de má-fé, nos termos do art. 80, I e II c/c art. 81 do Código de Processo Civil, diante da tentativa de deduzir pretensão contra fato incontroverso, alterar a realidade fática, além de objetivar o enriquecimento sem causa".

Protesta: "pela produção de prova oral consubstanciada no depoimento pessoal da parte autora, bem como documental superveniente e/ou suplementar". É o relatório.

Decido. 1.

Em réplica, no prazo de 15 dias, devendo a parte autora se manifestar de forma expressa sobre o aduzido na contestação, em especial sobre a impugnação à gratuidade de justiça, a alegação de ilegitimidade passiva no que diz respeito aos valores da comissão de corretagem e os documentos juntados pela parte ré. 2.

No mesmo prazo, em homenagem ao princípio do contraditório participativo, às partes para se manifestarem em provas, indicando os pontos controvertidos sobre os quais aquelas recairão, a fim de possibilitar o exame de sua admissibilidade, sob pena de indeferimento.

Venha, desde já, eventual prova documental suplementar.

Registre-se que a ausência de manifestação nesta oportunidade será interpretada como desinteresse na produção de outras provas. 3.

Sem prejuízo, às partes para, querendo, apresentarem propostas concretas de acordo nos autos, tendo em vista que o NCPC estimula a composição do conflito entre as partes a qualquer tempo.

Caso as partes firmem acordo extrajudicial, ficam desde já autorizados seus advogados a informarem ao Cartório (e-mail: [email protected]) o protocolo da respectiva petição eletrônica conjunta para abertura de conclusão com prioridade. imm/rmd/mcngs RIO DE JANEIRO, 30 de junho de 2025.

MARIA CRISTINA BARROS GUTIERREZ SLAIBI Juiz Titular