TJRJ - 0811855-65.2024.8.19.0205

PODER JUDICIÁRIO ESTADO DO RIO DE JANEIRO Comarca da Capital - 7ª Vara Cível Regional de Campo Grande Autos n.º 0811855-65.2024.8.19.0205 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: FERNANDO COELHO NOBRE Advogado(s) do reclamante: LEVI OLIVEIRA DO NASCIMENTO RÉU: ARAGUACEMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, DIRECIONAL ENGENHARIA S A Advogado(s) do reclamado: MARCOS MENEZES CAMPOLINA DINIZ REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO MARCOS MENEZES CAMPOLINA DINIZ, RICARDO VICTOR GAZZI SALUM REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO RICARDO VICTOR GAZZI SALUM CERTIDÃO Certifico que o RECURSO DE APELAÇÃO interposto pelo AUTOR é tempestivo, com gratuidade de justiça deferida nos autos.

Despacho Ordinatório(art. 1º, XVI).

Ao Apelado, em contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias (Art. 1.010, § 1º do CPC).

RIO DE JANEIRO, 30 de julho de 2025.

PAULO ROBERTO COUTO Chefe de Serventia Judicial

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 7ª Vara Cível da Regional de Campo Grande Rua Carlos da Silva Costa, 141, Bloco 01 - 6º Andar, Campo Grande, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 23050-230 SENTENÇA Processo: 0811855-65.2024.8.19.0205 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: FERNANDO COELHO NOBRE RÉU: ARAGUACEMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, DIRECIONAL ENGENHARIA S A FERNANDO COELHO NOBRE propôs ação indenizatória em face de ARAGUACEMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e DIRECIONAL ENGENHARIA S/A, na qual alega, em síntese, o pagamento de importâncias que reputa indevidas.

Narra ter adquirido o imóvel localizado na Rua Olinda Ellis nº 810, Bloco 4, apto 203, Campo Grande, Residencial Viva Vida Tranquilidade, no valor de R$ 189.000,00 (cento e oitenta e nove mil reais), em 20/01/2022.

Alega ser descabida a cobrança de taxa de registro cartorário diante da isenção prevista na Lei Estadual nº 6.370/2012, quanto aos atos notariais e registrais praticados no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida”.

Aduz que houve cobrança parcelada das taxas de assessoria cartorária (SATI) e registro de cartório, as quais considera abusivas.

Afirma que a ré deve promover a devolução em dobro do valor de R$ 2.674,62 (dois mil, seiscentos e setenta e quatro reais e sessenta e dois centavos).

Requer a condenação do réu ao pagamento em dobro das importâncias cobradas a título de taxa de registro cartorário e taxa SATI no valor de R$ 2.674,62 (dois mil, seiscentos e setenta e quatro reais e sessenta e dois centavos), bem como a condenação do valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de compensação por danos morais e que seja condenada a cessar a cobrança da taxa de registro, sob pena de multa de R$ 500,00 (quinhentos reais) por cobranças indevidas.

A inicial veio instruída com os documentos expostos entre o id 113123897 e 113124806.

Gratuidade de justiça deferida no id 113303404.

Os réus apresentaram contestação no id 129884641, na qual, como preliminares, arguiram a ilegitimidade passiva da DIRECIONAL ENGENHARIA, impugnação à gratuidade de justiça deferida à parte autora e impossibilidade de inversão do ônus da prova.

No mérito, defendem a regularidade da cobrança das despesas cartorárias por ausência de cumprimento pelo autor os requisitos legais para isenção.

Sustentam a inexistência de cobrança da espécie tributária ITBI por ser hipótese de isenção legal.

Alegam a força vinculativa dos contratos para afastar a alegação de falha na prestação de serviços, além do requerimento de pagamento em dobro das importâncias.

Ressaltam a inexistência dos requisitos para condenação a título de compensação por dano moral.

Pugnam pala improcedência dos pedidos acostando os documentos expostos entre o id 132864108 e 132864136.

Intimados para se manifestarem em provas, as partes se quedaram inertes e o autor não se manifestou em réplica, consoante o exposto na certidão cartorária exposta no id 175982053.

Decisão saneadora proferida no id 181437441, oportunidade em que as preliminares foram afastadas e determinou-se a apresentação de prova documental suplementar pelos réus.

Os réus pugnaram pelo julgamento do feito na manifestação exposta em id 184121755. É o relatório.

Decido.

O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, na forma do art. 355, I, do CPC/15, não havendo necessidade de produção de outras provas.

A relação jurídica existente entre as partes é de consumo, devendo ser aplicadas as regras do Código do Consumidor.

Como se sabe, o Código de Defesa do Consumidor surge com o objetivo de equilibrar a relação de consumo, assegurando, para tal, a facilitação da defesa dos direitos do consumidor, quando necessário, por meio da inversão do ônus da prova.

Contudo, tal hipótese, se deferida, não exime o consumidor de comprovar minimamente os fatos alegados na inicial, bem como não incumbe ao réu a produção de prova negativa ou impossível, cabendo ao autor demonstrar o que estiver em seu alcance. É nesse sentido a súmula n. 330 deste Tribunal: "Os princípios facilitadores da defesa do consumidor em juízo, notadamente o da inversão do ônus da prova, não exoneram o autor do ônus de fazer, a seu encargo, prova mínima do fato constitutivo do alegado direito." Nesse contexto, a parte autora alega serem indevidas a cobrança de taxa de registro de imóvel que adquiriu junto à parte ré, ao fundamento de fazer jus a isenção da taxa em razão do programa Minha Casa Minha Vida, além da cobrança de taxa relacionada à assessoria imobiliária (taxa SATI), esta em razão de ser declarada abusiva pelo Superior Tribunal de Justiça.

Ocorre que o contrato de prestação de serviços acostado no id 132864122 deve ser conjugado com os comprovantes de pagamento junto ao cartório extrajudicial expostos no id 132864127 e 132864128, uma vez que a isenção das despesas cartorárias não é automática, o que permite a sua cobrança, caso não sejam preenchidos os requisitos legais.

Nesse sentido, dispõe o art. 2º, § 3º da Lei 6.370/2012: “Se os atos notariais e registrais, praticados no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida” e do “Programa de Arrendamento Residencial – PAR”, forem requeridos pelos órgãos da Administração Pública Federal ou Estadual ou Municipal, ou em favor de pessoas hipossuficientes, não haverá cobrança de emolumentos”.

Com efeito, conclui-se daí que a isenção a que se refere o autor não é automática, mas deve ser requerida pelos Órgãos da Administração Pública Federal ou Estadual ou Municipal em favor dos hipossuficientes.

A parte autora não apresentou nos autos qualquer prova no sentido de ter requerido o benefício previsto em Lei, pelo que não há que se falar em isenção.

Os pagamentos a título de taxa de registro são, portanto, devidos.

Ademais, ao analisar as cobranças impugnadas pela parte autora provenientes dos termos do contrato celebrado no id 129888602, verifica-se que não há identidade com a denominada taxa SATI, pois não se trata de serviços de assessoria técnico-imobiliária.

Ora, cabe salientar que o STJ firmou entendimento no sentido da abusividade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar as taxas de assessoria técnico-imobiliária (SATI) no julgamento o REsp n.º 1.599.511/SP e 1.551.956/ SP (Tema 938), submetido ao rito dos recursos repetitivos: “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

VALIDADE.

PREÇO TOTAL.

DEVER DE INFORMAÇÃO.

SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).

ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2.

Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1.

Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1. 2.2.

Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.

Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.” (RECURSO ESPECIAL Nº 1.599.511 - SP (2016/0129715-8) RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO.

Data de Julgamento: 24 de agosto de 2016.) “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO.

ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1.

TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.

Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC). 1.2.

Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2.

CASO CONCRETO: 2.1.

Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2.

Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO.” (RECURSO ESPECIAL Nº 1.551.956 - SP (2015/0216171-0) RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO.

Data de Julgamento: 24 de agosto de 2016)” No entanto, o objeto da cobrança impugnada se destina ao registro imobiliário do contrato para transferência e regularização da propriedade do imóvel, incluindo na cobrança os valores referentes às despesas necessárias a conclusão do registro, em especial as despesas de ITBI, emissão das certidões, obtenção das matrículas, elaboração de procuração, a realização do competente registro, bem como a taxa de seguro e/ou à taxa vista, estas pagas ao agente bancário financiador, quando necessário, e, ainda quaisquer outras necessárias ao cumprimento do escopo deste contrato.

Obviamente, a parte autora não está obrigada a contratar tal serviço, tendo a opção de realizar o registro da documentação por conta própria ou com a assessoria de outro despachante.

Porém, partindo-se da premissa de que a parte autora optou pela contratação do serviço prestado pelo réu, não se vislumbra qualquer abusividade na cobrança.

De toda a forma, ao que parece o serviço foi devidamente prestado, conforme se observa nos comprovantes de pagamento expostos no id 132864127 e 132864128.

Assim, inexistindo abusividade na cobrança entendo que o pedido autoral não merece acolhimento.

Nesse sentido, já se manifestou a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça: “APELAÇÃO CÍVEL.

Indenizatória.

Contrato de Compra e Venda de Imóvel.

Programa Minha Casa, Minha Vida.

Cobrança indevida de taxa de serviço de despachante e despesas cartorárias.

Embora ostente denominação diversa, da SATI, já pacificamente considerada abusiva pela jurisprudência, fato é que a taxa de despachante cobrada pela empresa ré, além de configurar prestação de serviço de natureza semelhante à SATI, não encontra respaldo em nenhum documento dos autos.

Pagamento da taxa de registro cartorário que, segundo o disposto na cláusula 6.2, é são de responsabilidade da promitente vendedora até o mês subsequente à expedição do ¿habite-se¿.

Cláusula 8ª invocada pela parte ré que se refere à transferência de titularidade, que, por óbvio, depende da expedição do ¿habite-se¿.

Rejeitada a alegação de ilegitimidade passiva da ré apelante em relação a esta taxa.

Contratos referentes aos imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida, que contam com isenção das despesas com atos notariais e registrais, conforme Lei 6.370/12.

Manutenção da sentença.

Jurisprudência do TJ/RJ.

DESPROVIMENTO DO RECURSO DA PARTE RÉ. (0001761-23.2017.8.19.0210 – APELAÇÃO - Des(a).

PEDRO SARAIVA DE ANDRADE LEMOS - Julgamento: 23/10/2020 - SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PUBLICO (ANTIGA 10ª CÂMARA CÍVEL)” Assim, não há nos autos qualquer prova capaz de demonstrar de forma satisfatória a pretensão autoral, não restando comprovados os fatos constitutivos do direito alegado, conforme pressupõe o art. 373, I, do CPC/15, razão pela qual não há que se falar em falha na prestação de serviço do réu e, por conseguinte, não há que se falar em indenização por dano moral.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, e julgo extinto o feito, com resolução do mérito, na forma do artigo 487, I, do CPC.

Condeno o autor nas custas e dos honorários advocatícios, estes fixados no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, conforme o art. 85, § 2º, do CPC, observada a gratuidade de justiça deferida nos autos.

Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se.

Publique-se.

Intimem-se.

RIO DE JANEIRO, 2 de julho de 2025.

KARLA DA SILVA BARROSO VELLOSO Juiz Titular