TJRJ - 0044639-76.2020.8.19.0203

/r/n Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA ajuizada por JÚLIO CÉSAR MACHADO em face de AUREA RUTE RODRIGUES BETTENCOURT LEÇA e ADÉLIA RODRIGUES BETTENCOURT LEÇA, sob o argumento, em síntese, na petição inicial de índex 03/09, de que o autor é proprietário e locador do imóvel situado na Rua André Rocha, nº 372 - Bloco 06 - Apartamento 1005 - Taquara - Rio de Janeiro - RJ - CEP: 22730-901; que o referido imóvel foi locado às rés, pelo prazo de 30 (trinta) meses, através de contrato escrito, regido pela Lei nº 8.245/91, com início em 15/09/2014 e término em 15/02/2017, com valor ajustado de aluguel mensal de R$ 1.333,00 (mil, trezentos e trinta e três reais), ficando as rés também obrigadas a arcar com os acessórios da locação, com vencimento todo dia 10, conforme a cláusula 3; que os pagamentos deixaram de ser efetuados pelas rés a partir de setembro de 2020 até data do ajuizamento da ação de despejo, assim como o imóvel foi abandonado trancado, estando as locatárias em local incerto e não sabido; que a multa estipulada no contrato, em caso de inadimplemento dos alugueres devidos, é de 10% sobre o valor do aluguel e dos acessórios incidentes, acrescidos de juros de 1% ao mês, além da correção monetária, conforme previsto na cláusula 3 do pacto; que as rés devem arcar com todos os aluguéis e demais despesas acessórias contratuais devidas, decorrentes do uso e gozo do referido imóvel, até a data da retomada da posse através do despejo, estando, até a presente data, as rés em débito quanto a quantia de R$ 9.693,67 (nove mil seiscentos e noventa e três reais e sessenta e sete centavos), conforme a planilha anexada à inicial; que, como se comprova em documento anexo à inicial, cláusula 5 do contrato, foi pago a título de garantia o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), no entanto, a garantia prestada se tornou insuficiente para adimplir o débito contratual, e desta forma, deve ser concedida a liminar requerida, a fim de evitar prejuízos maiores ao locador até o término da lide, que deve retomar a posse do imóvel; que o autor é aposentado e possuiu 77 anos, utilizando os aluguéis mensalmente para a sua subsistência; que o representante legal do autor efetuou a cobrança às rés por inúmeras vezes, sem obter êxito e que, por meio da demanda vertente, pretende o autor, por meio de liminar, a retomada do imóvel e, quando do exame do mérito, a confirmação da liminar, a decretação do despejo e a condenação das rés ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação em atraso, cujo débito, até a propositura da demanda, alcança o montante de R$ 9.693,67 (nove mil seiscentos e noventa e três reais e sessenta e sete centavos), ficando obrigadas, ainda, ao pagamento dos aluguéis e acessórios da locação, que se vencerem até a data da efetiva desocupação e entrega da posse do imóvel./r/r/n/r/n/n Na decisão de índex 26/27 foi proferida decisão ordenando a citação das rés, com a expedição de mandado de verificação./r/r/n/r/n/n Em índex 60, o autor peticionou, em 21 de julho de 2021, noticiando que já se encontrava na posse do imóvel, bem como que as rés estavam em local incerto e não sabido, pugnando pela expedição de ofícios aos órgãos oficiais na tentativa de localização de endereços atualizados das rés./r/r/n/r/n/n Em índex 62, foi proferido despacho determinado a manifestação da parte interessada acerca da resposta relativa aos ofícios enviados aos órgãos oficiais./r/r/n/r/n/n Em índex 88, o autor peticionou requerendo a citação das rés em um dos endereços encontrados./r/r/n/r/n/n Em índex 97 foi proferida decisão, deferindo a gratuidade de justiça ao autor, bem como determinando a renovação da diligência de citação no endereço indicado nos autos./r/r/n/r/n/n Em índex 126/137, foi apresentada contestação e reconvenção pelas rés, nas quais alegaram, em síntese, que a petição inicial era inepta e incapaz de produzir efeitos jurídicos, por vícios que a tornam confusa; que é incorreto o valor atribuído à causa na petição inicial, já que o valor atribuído à causa na petição de fl.09 foi de R$ 25.689,67 (vinte e cinco mil, seiscentos e oitenta e nove reais e sessenta centavos), enquanto que o correto deveria ser de R$ 15.996,00 (quinze mil, novecentos e noventa e seis reais).

Afirmaram as demandadas, em resumo, que a ré ADÉLIA RODRIGUES BETTENCOURT LEÇA é idosa, com 86 anos de idade e portadora de Alzheimer, enquanto que a mãe da ré AUREA RUTE RODRIGUES BETTENCOURT LEÇA é relativamente incapaz, não devendo figurar no polo passivo; que a Sra.

Adélia foi diagnosticada com Alzheimer, encontrando-se em cama hospitalar, com o auxílio de enfermeiros e cuidadores particulares; que a ré tem grandes despesas médicas e se encontra em estado frágil de saúde; que a segunda ré comunicou ao Dr.

Diogo Pio a extrema necessidade na entrega do imóvel em questão, uma vez que a cama hospitalar não cabia nos cômodos; que foi agendada uma reunião no escritório do Dr.

Diogo Pio no dia 21/09/2020, as 14:00h, para realizar o encerramento do contrato de locação, porém, após receber as chaves do imóvel, o mesmo não efetuou a devolução do valor pago pelo depósito, pois o proprietário já havia gasto a quantia relacionada, não sendo possível a sua devolução; que, por se tratar de uma família somente de mulheres, buscando evitar maiores conflitos e resolver de forma amigável o impasse, a ré afirmou que abriria mão do depósito para que pudesse seguir em paz, realizando a sua mudança; que, mesmo possuindo o e-mail e o contato telefônico da segunda ré, em nenhum momento, o autor realizou contato para efetuar a devolução do depósito, fato que dependia unilateralmente do autor; que a presente demande constitui uma tentativa de extorsão; que a inicial é recheada de mentiras e fatos que não podem ser provadas; que não existia a necessidade da via jurisdicional, pois não houve pretensão resistida; que foi o autor que não cumpriu a sua parte e deixou de devolver o depósito para a ré; que, se considerarmos que ao entregar as chaves e não receber o depósito, a ré abandonou o imóvel, temos a cláusula XV do contrato de locação, que deixa claro que em caso de abandono do imóvel, ficará o locador ou seu representante legal, autorizado a tomar posse do imóvel, e não realizar cobranças, a fim de embolsar o depósito do locador ; que, ainda, sobre a possibilidade de rescisão, a cláusula XI, que não foi aplicada ao caso, previu que a multa estipulada seria de 03 (três) vezes o valor do último aluguel; que, conforme informado na exordial, as rés adiantaram a título de garantia o valor de 5 (cinco) aluguéis, o que viola o disposto no art. 38, § 2º da Lei do Inquilinato; que as rés adiantaram a título de garantia o valor de 5 (cinco) alugueres, no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), sendo o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) pagos no momento da assinatura do contrato de locação (10/09/2014) e o saldo de R$ 2.000,00 (dois mil reais), em duas parcelas, sendo uma em 26/10/2014 e a outra em 26/11/2014; que, quando as rés informaram que desocupariam o imóvel, o advogado do autor informou que o referido valor fora gasto e que não havia a possibilidade de realizar a devolução, não sendo a caução devolvida por mera liberalidade do autor; que o valor do depósito não foi atualizado pelo advogado responsável, estando o valor hoje em R$ 10.957,13 (dez mil, novecentos e cinquenta e sete reais e treze centavos), observada a correção monetária em 26 de novembro de 2014 e juros de 1% ao mês a partir da entrega do imóvel em setembro de 2020; que o valor do depósito não foi atualizado pelo advogado responsável, o que prova má fé do autor e que a pretensão de despejo e cobrança deve ser rechaçada.

Em reconvenção, as rés requereram a condenação do autor ao pagamento dos 05 (cinco) meses de depósito, atualizados no valor de R$ 10.957,13 (dez mil, novecentos e cinquenta e sete reais e treze centavos), observada a correção monetária em 26 de novembro de 2014 e juros de 1% ao mês a partir da entrega do imóvel em setembro de 2020, bem como indenização por danos morais no valor mínimo de R$ 3.000,00 (três mil reais) pelo transtorno causado às rés com a propositura da demanda e cobrança alegadamente indevida, além da condenação do autor nas penas da litigância de má-fé e devolução, em dobro, dos valores de aluguéis cobrados, no valor de R$ 51.379,34 (cinquenta e um mil, trezentos e setenta e nove reais e trinta e quatro centavos)./r/r/n/r/n/n Em índex 161 foi certificada a tempestividade da contestação e da reconvenção apresentada./r/r/n/r/n/n Em índex 176, foi indeferida a gratuidade de justiça as rés, em razão de não terem trazido aos autos, no momento oportunizado, a comprovação da hipossuficiência alegada, tendo sido ordenado o recolhimento das custas da reconvenção./r/r/n/r/n/n Em índex 178 as rés/reconvintes apresentaram petição, requerendo o parcelamento das custas processuais atinentes à reconvenção apresentada./r/r/n/r/n/n Em índex 187, foi proferida decisão que deferiu o parcelamento das custas processuais relacionadas à reconvenção, ficando determinado, ainda, que o cartório certificasse se a primeira ré/reconvinte estaria devidamente representada./r/r/n/r/n/n Em índex 202, foi proferido despacho determinando a intimação pessoal das rés/reconvintes para a regularização das suas representações processuais, no prazo de 10 dias, observando o endereço informado à fl. 126, sob pena de revelia./r/r/n/r/n/n Em índex 226, o autor/reconvindo apresentou petição, requerendo a decretação da revelia das rés/reconvintes, sob o argumento de estas se encontrariam em local incerto e não sabido e que não teriam recolhido às custas da reconvenção, nem cumprido a decisão de índex 202./r/r/n/r/n/n Em índex 229, foi proferido despacho que reputou válidas as intimações das rés/reconvintes realizadas em índex 214 e 215./r/r/n/r/n/n Em índex 234, foi realizado ato ordinatório atestando que decorreu o prazo devido para a manifestação das rés/reconvintes./r/r/n/r/n/n Em índex 236, foi proferido novo despacho, determinando que a serventia certificasse acerca da correção do recolhimento das custas referentes à reconvenção apresentada pela 2ª ré/reconvinte./r/r/n/r/n/n Em índex 237, foi certificado que não foi realizada a correção do recolhimento das custas referentes à reconvenção apresentada pela 2ª ré/reconvinte./r/r/n/r/n/n Em índex 239, foi proferida a decisão da Juíza Titular, nos seguintes termos: (...) 1 - Fl. 237 - Diante do certificado, deixo de receber a reconvenção apresentada; 2 - Diga parte autora acerca da contestação apresentada, na forma do art. 350 e 351, do CPC; 3 - Decorrido o prazo do item 2, especifiquem as partes as provas que pretendem produzir, no prazo de quinze dias, justificando a necessidade de sua produção e o fato que será demonstrado com sua produção.

Ressalto que deverão ser especificadas, de forma justificada, todas as provas que as partes pretendam produzir, inclusive devendo ser reiteradas, se realmente necessárias, as eventualmente mencionadas na petição inicial e na resposta.

A ausência de reiteração do requerimento de produção de determinada prova, ou o protesto genérico por provas, ensejará a conclusão de não serem efetivamente necessárias, mas sim procrastinatórias, aconselhando o indeferimento destas (...) /r/r/n/r/n/n Em índex 244/246, o autor/reconvindo apresentou manifestação, reiterando os argumentos da petição inicial, requerendo, ainda, a decretação da revelia e os seus efeitos em face da 2ª ré/reconvinte (ADÉLIA), por ausência de poderes na procuração de id. 157, confeccionada em nome da advogada subscritora da contestação.

Na oportunidade, o autor reconheceu a perda de objeto do pleito de despejo, afirmando que tomou conhecimento do abandono, retomando a posse do imóvel em novembro de 2020, quando já estava no quarto mês de acúmulo de débito dos aluguéis, quando então ingressou no Judiciário para obter a rescisão contratual e reaver a posse do imóvel./r/r/n/r/n/n Em índex 247, foi certificado nos autos que, embora intimadas as rés/reconvintes não se manifestaram em provas e que o autor/reconvindo informou não ter mais provas a produzir./r/r/n/r/n/n Em índex 249, foi proferida decisão da Juíza titular que decretou a revelia da ré/reconvinte, determinando a remessa dos autos ao Grupo de Sentença, conforme ver-se-á a seguir: (...) Decreto a revelia da parte ré na forma do art. 76, §1º, II, do CPC.

Diante do desinteresse das partes de produzirem outras provas, declaro finda a instrução processual.

Remetam-se os autos ao grupo de sentença, observando o art. 1º do Ato Executivo COMAQ n.º 01/2025. (...) /r/r/n/r/n/n Em índex 251, os autos foram remetidos ao Grupo de Sentença deste Tribunal de Justiça. /r/r/n/r/n/n É o relatório.

Passo a decidir./r/r/n/r/n/n Cuida-se de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA ajuizada por JÚLIO CÉSAR MACHADO em face de AUREA RUTE RODRIGUES BETTENCOURT LEÇA e ADÉLIA RODRIGUES BETTENCOURT LEÇA, sob o argumento, em síntese, na petição inicial de índex 03/09, de que o autor é proprietário e locador do imóvel situado na Rua André Rocha, nº 372 - Bloco 06 - Apartamento 1005 - Taquara - Rio de Janeiro - RJ - CEP: 22730-901; que o referido imóvel foi locado às rés, pelo prazo de 30 (trinta) meses, através de contrato escrito, regido pela Lei nº 8.245/91, com início em 15/09/2014 e término em 15/02/2017, com valor ajustado de aluguel mensal de R$ 1.333,00 (mil, trezentos e trinta e três reais), ficando as rés também obrigadas a arcar com os acessórios da locação, com vencimento todo dia 10, conforme a cláusula 3; que os pagamentos deixaram de ser efetuados pelas rés a partir de setembro de 2020 até data do ajuizamento da ação de despejo, assim como o imóvel foi abandonado trancado, estando as locatárias em local incerto e não sabido; que a multa estipulada no contrato, em caso de inadimplemento dos alugueres devidos, é de 10% sobre o valor do aluguel e dos acessórios incidentes, acrescidos de juros de 1% ao mês, além da correção monetária, conforme previsto na cláusula 3 do pacto; que as rés devem arcar com todos os aluguéis e demais despesas acessórias contratuais devidas, decorrentes do uso e gozo do referido imóvel, até a data da retomada da posse através do despejo, estando, até a presente data, as rés em débito quanto a quantia de R$ 9.693,67 (nove mil seiscentos e noventa e três reais e sessenta e sete centavos), conforme a planilha anexada à inicial; que, como se comprova em documento anexo à inicial, cláusula 5 do contrato, foi pago a título de garantia o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), no entanto, a garantia prestada se tornou insuficiente para adimplir o débito contratual, e desta forma, deve ser concedida a liminar requerida, a fim de evitar prejuízos maiores ao locador até o término da lide, que deve retomar a posse do imóvel; que o autor é aposentado e possuiu 77 anos, utilizando os aluguéis mensalmente para a sua subsistência; que o representante legal do autor efetuou a cobrança às rés por inúmeras vezes, sem obter êxito e que, por meio da demanda vertente, pretende o autor, por meio de liminar, a retomada do imóvel e, quando do exame do mérito, a confirmação da liminar, a decretação do despejo e a condenação das rés ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação em atraso, cujo débito, até a propositura da demanda, alcança o montante de R$ 9.693,67 (nove mil seiscentos e noventa e três reais e sessenta e sete centavos), ficando obrigadas, ainda, ao pagamento dos aluguéis e acessórios da locação, que se vencerem até a data da efetiva desocupação e entrega da posse do imóvel./r/r/n/r/n/n É importante notar que as rés chegaram a requerer a juntada aos autos de contestação acompanhada de reconvenção.

Entretanto, a reconvenção deixou de ser recebida pela Juíza Titular, na medida em que: 1) foi indeferido o benefício da gratuidade de justiça às rés/reconvintes, por meio de decisão acobertada pela preclusão e 2) as rés não recolheram, nem mesmo parceladamente, como inicialmente requereram, as custas atinentes a reconvenção, que, portanto, deixou de ser recebida, por ausência de preparo./r/r/n/r/n/n Mais tarde, a Juíza Titular também verificou a irregularidade na representação processual das demandadas, ordenando a regularização da representação, o que foi, igualmente, descumprido pelas demandadas, gerando, então, posteriormente, por meio da decisão de índex 249, a decretação da revelia, o que também acabou acobertado pela preclusão./r/r/n/r/n/n Feitas essas considerações, forçoso convir que deve ser apreciado pelo julgador apenas a demanda principal ajuizada pelo autor em face das rés, não mais subsistindo qualquer justa causa para a análise da reconvenção apresentada, que acabou não sendo recebida pela Juíza Titular, por ausência de preparo./r/r/n/r/n/n Encontram-se presentes todas as condições da ação, incluindo a legitimidade de cada uma das partes, bem como os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e eficaz do processo, inexistindo qualquer justa causa para a extinção do feito, sem resolução do mérito.

Cada uma das partes ostenta legitimidade ad causam e nada há nos autos, capaz de autorizar a prolação de uma sentença de extinção do feito, sem resolução do mérito, e como bem nos ensina o mestre Humberto Theodoro Júnior ao vetar aos seus súditos fazer justiça com as próprias mãos e ao assumir a jurisdição, o Estado, não só se encarregou da tutela jurídica dos direitos subjetivos privados, como se obrigou a prestá-la sempre que regularmente invocada, estabelecendo, de tal arte, em favor do interessado, a faculdade de requerer sua intervenção sempre que se julgue lesado em seus direitos. /r/r/n/r/n/n In casu, as partes ostentam legitimidade ad causam, inexistindo qualquer razão para a causa culminar em um encerramento prematuro da lide, por meio de uma sentença de extinção do feito, sem apreciação do mérito. /r/r/n/r/n/n Se a jurisdição nada mais é do que a atuação estatal visando a aplicação do direito objetivo ao caso concreto, resolvendo-se com definitividade uma situação de crise jurídica e gerando com tal solução a pacificação social, não pode um julgador encampar indevidamente qualquer meramente alegada ilegitimidade, principalmente quando se confunde com o mérito da lide a questão debatida e quando possui adequada aplicação a Teoria da Asserção.

A Teoria da Asserção, adotada pela maioria dos doutrinadores brasileiros, bem como pelo Supremo Tribunal Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça, sustenta que o momento adequado para a verificação das condições da ação é durante a análise da petição inicial, devendo ser as condições da ação aferidas in status assertionis.

Logo, somente naqueles casos de absurda discrepância, deve o magistrado extinguir o processo por carência acionária, o que não se verifica no caso. /r/r/n/r/n/n A legitimidade para a causa, inclusive, no que tange a ré AUREA RUTE RODRIGUES BETTENCOURT LEÇA, que também figura como locatária no contrato de locação validamente firmado, segundo a Teoria da Asserção adotada pelo ordenamento jurídico brasileiro para a verificação das condições da ação, é aferida conforme as afirmações feitas pela parte autora na inicial, o que deve ocorrer in status assertionis, ou seja, à luz das afirmações da parte demandante, e a análise da presença das condições da ação deve servir, outrossim, como atalho para a solução do conflito e jamais como meio de impedir a eficaz prestação da atividade jurisdicional, não se devendo pensar o processo como algo rígido e imutável, mas como um genuíno instrumento para a consecução da paz social.

Na realidade, não se deve deixar de ser observada e aplicada, na espécie, a Teoria da Asserção, o que significa dizer que a ré AUREA RUTE RODRIGUES BETTENCOURT LEÇA também possui legitimidade para figurar no polo passivo da relação processual./r/r/n/r/n/n Rejeito, outrossim, a impugnação ao valor da causa.

Quanto a tese de impugnação ao valor da causa, forçoso convir que essa também não se sustenta, na medida em que o demandante bem observou a lei ao atribuir valor a causa instaurada.

No que tange a impugnação ao valor atribuído à causa, razão não assiste às rés supramencionada.

Isto porque, o valor atribuído à causa na inicial apresentada corresponde ao conteúdo econômico pretendido pelo autor.

In casu, o valor atribuído à causa pela autora deve ser mantido, já que corresponde ao valor do benefício econômico ambicionado, que não é mesmo certo nessa fase inicial do processo.

Mais uma vez, convém destacar que, como se sabe, a toda causa deve ser atribuído um valor patrimonial, uma vez que se trata de requisitos da petição inicial, conforme determina o próprio Código de Processo Civil, e, ao que tudo indica, isso foi observado pelo demandante./r/r/n/r/n/n Rejeito também a preliminar de falta de interesse de agir arguida pelas rés.

Ao contrário do que tentaram fazer crer as demandadas, encontra-se nitidamente presente o interesse de agir representado pela necessidade e utilidade da propositura da demanda vertente para o socorro do direito alegadamente violado do autor e, assim, estando presentes, portanto, todas as condições da ação e os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, inexiste qualquer justa causa para a extinção do feito, sem resolução do mérito./r/r/n/r/n/n O pedido das rés para que o autor seja condenado nas penas da litigância de má-fé não tem como ser acolhido.

Isto porque, para a condenação em litigância de má-fé revela-se indispensável a presença de três requisitos, a saber: que a conduta da parte se subsuma a uma das hipóteses taxativamente elencadas no artigo 79 do Código de Processo Civil; que à parte tenha sido oferecida oportunidade de defesa, na forma do artigo 5º, inciso LV, da Lei Maior, e que, da sua conduta, resulte prejuízo processual à parte adversa, e, na espécie, a conduta do autor em ajuizar a demanda vertente não configura um ato de litigância de má-fé, a justificar a sua condenação nas penas advindas da má-fé invocada pelas rés, que também não deve ser fruto de mera ilação.

O Código de Processo Civil, em seus artigos 79, 80 e 81, estabelece a configuração da litigância de má-fé e as sanções que podem ser aplicadas para quem age de maneira desleal.

A prática da litigância de má-fé deve ser sancionada com as punições decorrentes, de acordo com o que prevê a legislação de regência da matéria.

No entanto, precisa ser suficientemente comprovada, caso contrário, estar-se-á indiretamente maculando o direito constitucional de ação.

Não ficando suficientemente demonstrada a intenção da parte autora de induzir a erro o juízo e de atuar com deslealdade processual, por abuso de direito, não se justifica a aplicação da multa relacionada a litigância de má-fé, não configurada na espécie.

Observe-se que a litigância de má-fé traz em si a noção de que deve ser punida a parte que atua com a intenção de prejudicar a outra ou a induzir a erro o julgador, e, no caso em questão, não há provas de que a conduta adotada pela parte demandante, que agiu no exercício regular de um direito de ação, não deve ser reputada como de litigância de má-fé./r/r/n/r/n/n No mérito, ao menos na ótica motivada desse magistrado, que se encontra embasado no princípio do livre convencimento fundamentado, assiste razão apenas em parte ao autor./r/r/n/n /r/n No caso em exame, o autor (locador) logrou êxito em comprovar o fato constitutivo do direito invocado na inicial e, assim, sendo é de se impor a condenação das locatárias ao pagamento de todos os aluguéis e encargos da locação em atraso até a data da imissão incontroversa do autor na posse do seu imóvel, que foi abandonado pelas rés./r/r/n/r/n/n Ora, se o próprio autor afirmou expressamente, em índex 244/246, que houve perda de objeto unicamente quanto ao pleito de despejo, já que, ao tomar conhecimento de que o imóvel teria sido abandonado, acabou retomando a posse do imóvel em novembro de 2020, quando já estavam as rés no quarto mês de acúmulo de débito dos aluguéis devidos, quando, então, na condição de locador, resolveu ingressar no Poder Judiciário para obter a cobrança dos aluguéis em atraso, não há mais que se falar em despejo, remanescendo de apreciação apenas o pleito de cobrança dos aluguéis e encargos da locação, que, inclusive, ainda que acolhido, deve ser somente em parte, a fim de evitar enriquecimento sem causa, na medida em que o próprio autor informa a data da retomada da posse do imóvel alegadamente abandonado, como sendo novembro de 2020.

As rés devem ser condenadas ao pagamento do débito em atraso, mas apenas até novembro de 2020, sob pena de se autorizar um locupletamento à custa alheia./r/r/n/r/n/r/n/n O pedido de despejo restou prejudicado, por perda superveniente de objeto, eis que a locadora, no curso da tramitação do feito, abandonou o imóvel, tendo sido o locador imitido na posse do bem, o que obviamente não impede a análise dos demais pleitos formulados, decorrentes da dívida remanescente existente, que precisa ser satisfeita na integralidade, sob pena de se autorizar um locupletamento à custa alheia./r/r/n/r/n/n Destaque-se que enriquecimento sem causa, enriquecimento ilícito ou locupletamento ilícito é o acréscimo de bens que se verifica no patrimônio de um sujeito, em detrimento de outrem, sem que para isso tenha um fundamento jurídico.

A vedação do enriquecimento sem causa deve servir como parâmetro hermenêutico e como ponto de referência para o uso da interpretação, oferecendo, ao intérprete, critérios axiológicos e limites para a aplicação de demais disposições normativas, e isso se justifica pelo fato de que o ordenamento jurídico, como um todo, visa o combate, com vigor, ao enriquecimento sem causa de qualquer das partes em detrimento da outra.

O princípio da vedação do enriquecimento sem causa, permite que o instituto seja aplicado ao mesmo tempo, como um princípio de direito natural, de caráter ético e moral, e ainda como norma expressa em lei, o que supera os obstáculos antes identificados pelas teorias do dever moral e da equidade, fazendo do instituto um genuíno princípio geral do direito expresso no ordenamento como um todo e, no caso em tela, se o próprio autor reconhece que, desde novembro de 2020, encontra-se na posse incontroversa do imóvel anteriormente locado, não há a menor possibilidade de que a cobrança se estenda por longos anos até a prolação da presente sentença, devendo o débito locatício em atraso ser calculado e objeto da condenação até a data informada pelo próprio autor extemporaneamente, mais precisamente, em NOVEMBRO DE 2020, como reconhecido pelo locador, em índex 244/246, muito embora tenha, na inicial, pugnado até mesmo pela concessão de liminar para reaver a posse de um imóvel, que, ao que tudo indica, já estava na sua pacífica posse desde NOVEMBRO DE 2020./r/r/n/r/n/r/n/n A pretensão de cobrança deve ser acolhida, mas o cálculo do valor devido em atraso tem como termo limite NOVEMBRO DE 2020./r/r/n/r/n/n Comprovou o autor que é proprietário do imóvel descrito na inicial e que locou o imóvel às rés pelo prazo mencionado, o que perdurou até NOVEMBRO DE 2020, quando o imóvel acabou abandonado, retomando o autor a posse do imóvel, que se encontra com o mesmo desde então, portanto, há quase cinco anos./r/r/n/r/n/r/n/n Demonstrou o autor que, além dos aluguéis em atraso, as locatárias se obrigaram ao pagamento de todos os encargos da locação, que recaiam sobre a unidade locada e que as rés, duas locatárias, que se obrigaram em conjunto no pacto livremente firmado, não cumpriram com o que foi estabelecido no contrato de locação, deixando de efetuar o pagamento dos aluguéis, encargos e acessórios da locação devidos até o abandono do imóvel, que ocorreu em NOVEMBRO DE 2020./r/r/n/r/n/r/n/n A prova dos autos indica que as rés se quedaram inadimplentes desde o dia mencionado na inicial, deixando de pagar os aluguéis e demais encargos da locação devidos desde o mês de setembro de 2020 até novembro de 2020, quando então o autor retomou a posse do imóvel, alegadamente abandonado./r/r/n/r/n/r/n/n Destacou o autor, somente em fase mais adiantada da tramitação do feito, que as rés, na realidade, ABANDONARAM O IMÓVEL EM NOVEMBRO DE 2020, e que, em razão desse fato, prontamente retomou a posse do imóvel, que se encontra à sua disposição desde então, ou seja, há quase cinco anos./r/r/n/r/n/n /r/n Como dito, o autor somente reconheceu que já estava na posse do imóvel desde SETEMBRO DE 2020, após a Juíza Titular determinar a expedição de mandado de verificação, e, assim, o pleito de condenação vinculado a cobrança deve ser limitado de SETEMBRO DE 2020 ATÉ NOVEMBRO DE 2020, quando então o autor retomou a posse do imóvel, alegadamente abandonado, fato confirmado pelas rés, não devendo se estender a cobrança até os dias vigentes, sob pena de se agasalhar um locupletamento à custa alheia, até mesmo porque a demanda foi ajuizada e chegou o autor a requerer tutela de urgência para a retomada do imóvel, quando já estava na posse do bem em referência desde novembro de 2020, o que só foi esclarecido ao ser ordenada a expedição de mandado de verificação./r/r/n/r/n/r/n/n Ainda que tenha ocorrido a perda superveniente de objeto relacionada unicamente ao despejo, é de se impor o acolhimento, em parte, da pretensão autoral de cobrança dos aluguéis e encargos da locação, que devem ser atualizados e melhor calculados, em execução, desde o início da mora, indicado pelo locador como sendo SETEMBRO DE 2020, até a data em que o autor retomou a posse do imóvel, O QUE SE DEU CONFESSADAMENTE EM NOVEMBRO DE 2020./r/r/n/r/n/r/n/n Uma vez abandonado o imóvel locado após o ajuizamento da demanda e estando o autor na posse do bem, desde NOVEMBRO DE 2020, prosseguiu o feito vertente com relação a pretensão de cobrança dos aluguéis e encargos da locação em atraso, nos termos da inicial apresentada./r/r/n/r/n/r/n/n A pretensão de cobrança dos aluguéis e encargos da locação em atraso deve ser acolhida, em parte, pelos fundamentos a seguir delineados./r/r/n/r/n/r/n/n Em primeiro lugar, convém salientar que se está diante de um contrato perfeitamente válido e eficaz, com o oportuno destaque de que os valores em débito relacionados a cobrança dos aluguéis e encargos da locação em atraso devem ser ressarcidos sim pelas locatárias ao locador, eis que o último, ao longo de vários anos, vem lutando pela satisfação de seu inafastável crédito locatício./r/r/n/r/n/r/n/n Na realidade, as locatárias não podem se eximir impunemente do fiel cumprimento de todas as obrigações livremente assumidas no momento da escorreita celebração do pacto de locação em tela./r/r/n/r/n/r/n/n O débito dos aluguéis e encargos da locação é incontroverso, sendo certo, inclusive, que o ônus da prova de eventuais cobranças indevidas incumbia unicamente as demandadas, que, no caso, tiveram até a revelia decretada pela Juíza Titular./r/r/n/r/n/r/n/n As rés jamais poderiam obrigar o locador a não atuar no exercício do seu direito de cobrança./r/r/n/r/n/r/n/n A condição de inadimplentes das rés restou evidenciada pelo conjunto probatório amealhado durante a instrução processual./r/r/n/r/n/r/n/n Não havia nenhuma razão possível para o afastamento das válidas obrigações contratuais livremente assumidas pelas rés, sob pena de ensejar o enriquecimento sem causa das locatárias. /r/r/n/r/n/r/n/n As rés tinham plena informação acerca dos deveres realmente assumidos, não se podendo excluir a cobrança corretamente endereçada, mas até NOVEMBRO DE 2020 E NÃO ATÉ OS DIAS VIGENTES, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA./r/r/n/r/n/r/n/n A existência de dívida acumulada é indubitável, sendo certo que as rés tinham todos os meios admitidos em direito para provar eventuais pagamentos não comprovados, inexigibilidade de valores cobrados, bem como para satisfazer o débito em sua integralidade nos momentos adequados, salientando-se que a prova do fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor incumbia unicamente às rés, nos precisos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil./r/r/n/r/n/r/n/n O que é preciso se ter presente é que se revela inafastável a legítima cobrança pelo locador da dívida acumulada, até porque as locatárias continuou ocupando o bem locado sem nenhuma contraprestação pela utilização rotineira do imóvel até a retomada da posse do bem pelo autor, não podendo as inquilinas se eximirem do cumprimento de todas as suas obrigações contratuais, sob pena de se autorizar a clara configuração de um enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico, e em total desrespeito ao direito de propriedade alheio./r/r/n/n /r/r/n/n As rés se quedaram completamente inertes no que se refere a satisfação da dívida locatícia, não se podendo esquecer que a principal obrigação que recaía as locatárias era a de pagar, com pontualidade, os aluguéis e encargos locatícios indispensavelmente devidos, o que constitui a contraprestação pelo imóvel posto às suas disposições, que se encontra vinculado a um contrato tipicamente oneroso./r/r/n/r/n/r/n/n Eventual dificuldade financeira não autoriza, em hipótese alguma, um locatário a incorrer em inexecução de todas as obrigações livremente assumidas, sob pena de flagrante violação aos princípios da autonomia de vontades, da obrigatoriedade dos pactos e da vedação do enriquecimento sem causa./r/r/n/r/n/r/n/n De fato, as rés descumpriram com as cláusulas constantes do contrato elencadas na inicial, deixando acumular ao longo dos anos o débito locatício e não podem se exonerar de seus deveres contratuais livremente assumidos./r/r/n/r/n/r/n/n O autor não estava realmente obrigado a deixar que as locatárias permanecessem no local sem a devida purga da mora regularmente constituída, sendo perfeitamente cabível a cobrança endereçada, respeitado e abatido o valor pago a título de garantia, a saber: R$ 5.000,00 (cinco mil reais), o que foi confirmado pelo próprio autor na inicial./r/r/n/r/n/r/n/n Nada há nos autos a autorizar que as rés fiquem isentas do pagamento dos os valores devidos em atraso pela locação firmada e que perseguidos através da presente demanda./r/r/n/r/n/r/n/n Não efetuada a mora até a presenta data, não pode a locadora ficar alijada da pertinente sentença de procedência, ainda em parte, da pretensão de cobrança veiculada na inicial, já que as obrigações contratuais não devem ser menosprezadas pelas partes./r/r/n/r/n/r/n/n Num feito como vertente, não se pode desconsiderar o princípio da autonomia de vontades e a manifesta impossibilidade de uma das partes em detrimento da outra obter vantagens excessivas e impor onerosidades exorbitantes./r/r/n/r/n/r/n/n Não se pode a bel prazer de qualquer locatário promover uma mudança qualitativa na essência da teoria geral do contrato./r/r/n/r/n/r/n/n Numa locação de imóvel urbano, a lei apenas combate praxes ou comportamentos desleais e desonestos. /r/r/n/r/n/r/n/n A revisão do contrato, pelos tribunais, em nome dos princípios ético-sociais não pode ser discricionária nem tampouco paternalista.

Em seu nome não pode o juiz transformar a parte alegadamente frágil em superpoderosa, transmudando-a em ditadora do destino da convenção.

Caso contrário, isto não promoveria um reequilíbrio, mas, sim, um desequilíbrio em sentido contrário ao inicial.

Se se pudesse cumular a parte meramente alegada débil com uma desproporcionada proteção judicial, quem seria inferiorizado afinal seria o contratante alegadamente forte, mas que, na realidade, apenas coloca o imóvel de sua propriedade para ser locado, a fim de auferir com o percebimento dos aluguéis um valor necessário e justo para viver com um mínimo de dignidade./r/r/n/r/n/r/n/n Não se concebe que em nome da justiça contratual se realize tamanha impropriedade de se desconsiderar o direito à propriedade e tratar o locador de um imóvel com portentosa inferioridade, alijado de seus direitos fundamentais./r/r/n/r/n/r/n/n Se a parte locadora não vinha recebendo comprovadamente os aluguéis e encargos da locação inquestionavelmente devidos, é inadmissível que continuasse insistindo em ocupar de forma indevida o imóvel locado, inclusive pelo fato de que o CONTRATO DE LOCAÇÃO É TIPICAMENTE ONEROSO, o que significa dizer que o débito locatício acumulado que deve ser satisfeito, sob pena de enriquecimento sem causa./r/r/n/r/n/r/n/n Não efetuada a mora até a presenta data, não pode deixar o locador deixar de rever os valores decorrentes do seu prejuízo, já que as obrigações contratuais não podem ser menosprezadas pelas partes, não podendo qualquer locatário se eximir de suas obrigações contratuais./r/r/n/r/n/r/n/n Os contratos devem ser fielmente cumpridos em respeito incondicional ao princípio da autonomia de vontades.

Daí por que a intervenção judicial na revisão de qualquer contrato tem de ser limitada, respeitando-se, com prudente moderação, as exigências da boa-fé objetiva e do justo equilíbrio entre as prestações e contraprestações./r/r/n/r/n/r/n/n Na espécie, a obrigação das rés de pagar o débito locatício, nos exatos termos do contrato de locação validamente firmado e que foi perseguido através da presente demanda deve ser reconhecida./r/r/n/r/n/r/n/n Pelo exposto, julgo PROCEDENTES EM PARTE os pedidos contidos na inicial para condenar as rés ao pagamento integral do débito locatício acumulado, relacionado aos aluguéis e encargos da locação em atraso, respeitado o lapso temporal de setembro de 2020, início do período de inadimplência, até novembro de 2020, data em que restou provado que o autor retomou a posse do seu imóvel, após o alegado abandono do bem pelas locatárias, ensejando o reconhecimento da perda de objeto do pleito de despejo inicialmente ambicionado.

A dívida locatícia acumulada de setembro até novembro de 2020 deverá ser atualizada e acrescida de correção monetária, a contar do vencimento de cada obrigação inadimplida, e juros legais de 1% ao mês, a contar da citação, respeitado e abatido o valor atualizado do débito, aquilo que foi, de forma incontroversa, pago a título de garantia pelas rés, a saber: R$ 5.000,00 (cinco mil reais), o que foi narrado pelo próprio autor na inicial.

Considerando-se que o autor decaiu de parte mínima de seu pedido, condeno as rés, ainda, ao pagamento das custas e demais despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Com o trânsito em julgado, o cumprimento da presente, dê-se baixa e arquive-se.