TJRJ - 0807576-86.2022.8.19.0211

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 2ª Vara Cível da Regional da Pavuna Avenida Sargento de Milícias, S/N, 2º Andar, Pavuna, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 21532-290 SENTENÇA Processo: 0807576-86.2022.8.19.0211 Classe: CONSIGNATÓRIA DE ALUGUÉIS (86) AUTOR: DROGARIA CENTRAL DE ANCHIETA LTDA RÉU: SUPERVIA CONCESSIONÁRIA DE TRANSPORTE FERROVIÁRIO S.A - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, BANCO DAYCOVAL S/A Trata-se de AÇÃO RENOVATORIA DE ALUGUEL C/C REVISIONAL DE VALORES C/C PEDIDO DE DANO MORAL, movida por DROGARIA CENTRAL DE ANCHIETA, em face de SUPERVIA S/Ae BANCO DAYCOVAL.

Na exordial, alega a parte autora que o imóvel objeto da presente demanda se trata de uma loja com área de 46,59 m², situada na Avenida Nazaré, nº 2635, nas proximidades da Estação Ferroviária de Anchieta, localizada nas dependências da linha férrea, de modo que a autoramantém contrato de locação referente ao referido endereço há mais de 20 anos, sendo o último instrumento contratual firmado em 1º de junho de 2016e, durante esse período, diversos contratos foram renovados entre as partes, sendo a última renovação válida até o ano de 2021.Afirma que, com a proximidade do término contratual e já no contexto da pandemia em 2020, aautorabuscou contato com a primeira ré, por meio de seus representantes, com o intuito de renovar o contrato, em conformidade com as disposições da Lei do Inquilinato.Indica que o valor do aluguel vigente em 2021 era de R$ 2.226,12.

Assim, alega quemanifestou interesse na renovação contratual, bem como na revisão do valor cobrado pela locação, entretantonão houve retorno por parte da primeira ré.

Adiciona que,ao invés disso,aautorarecebeucobrança de um novo valor mensal de R$ 3.051,19.

Relata que,diante doaumento de aproximadamente 30% no valor do aluguel, buscou resolver a situação com a empresa responsável pela administração imobiliária da ré à época, sem, contudo, obter êxito.Acrescenta que seu nomefoi protestado pela primeira ré, por meio do segundo réu, sem que houvesse qualquer relação jurídica entre o autor e este último.

Esclarece que contratou um corretor de imóveis, que avaliou o valor médio de mercado para o imóvel em questão no montante de R$ 1.850,00 (mil, oitocentos e cinquenta reais).

Assim, requer seja condenada a 1ª ré arenovar o contrato de locação do imóvel situado na Estrada Nazaré n. 265 pelo prazo de 5 anos, bem como que os débitos em abertosejam reduzidos ao valor de R$ 1850,00 mensaise sejam parcelados os débitos em parcelas mensais de R$ 500,00 juntamente com o aluguel mensale que seja a 2ª ré condenada aos danos morais por protestar seu nomepor débito locatício, bem como acondenação da 2ª ré ao pagamento dos danos morais em R$ 30.000,00(trintamil reais).

Despacho que deferiu a gratuidade de justiça à autora no ID. 27961600 Contestação do BANCO DAYCOVAL S/Ano ID. 74642623, em que, preliminarmente, impugna o pedido de gratuidade de justiçae alega a ilegitimidade passiva ad causam.

No mérito, afirmaque houve regularidade no agir do banco, pois os títulos objeto da presente ação foram repassados à primeira répor SUPERVIA CONCES.TRANSP.FERROV.

S/A., que os transferiu mediante endosso-mandato para que fosse feita a cobrança do valor, agindo como mero mandatário.Alega que não restou caracterizado o dano moral, ante a existência de outras anotações negativas em seu nome.

Contestação da SUPERVIA CONCESSIONÁRIA DE TRANSPORTE FERROVIÁRIO S.A. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, no ID. 95031297, em que alega, preliminarmente a ilegitimidade passiva;ainépcia da inicial pela ausência de prova do cumprimento contratual; a conexão com a ação de despejo nº 0805737-89.2023.8.19.0211.

No mérito, afirma que descabe a renovação contratual, em razão do inadimplemento.

De igual modo,nega a ocorrência de dano moral,porque,ao protestar a dívida da autora e negativar o seu nome, agiu em regular exercício de seu direito de credora.

Réplica no ID. 132871502.

Certidão que indicou que, em atenção ao ato de intimação em réplica e provas consta manifestação da parte autora, conformeID.132871502.

Ausente manifestação da parte ré(ID. 160974637).

Autos remetidos ao Grupo de Sentenças(ID. 161200763).

Eis o relatório.

DECIDO.

Cuida-se de demanda em que a autora visa à renovação do aluguel referente à loja com área de 46,59 m², situada na Avenida Nazaré, nº 2635, nas proximidades da Estação Ferroviária de Anchieta, firmado com a primeiraré, bem como a revisão do valor do referido aluguel.

No mais, requer o afastamento do protesto realizado pela segundaré em razão de suposta dívida mantida perante aprimeiraré, quanto aos aluguéis supramencionados, além do pedido de indenização por danos morais, por entender que a cobrança foi indevida.

De início, AFASTO a impugnação à gratuidade de justiça, tendo em vista que os documentos juntados aos autos pelaautoracomprovam sua hipossuficiência, na forma do art. 98 do CPC.

Ademais, a ré não trouxe prova apta a afastar a presunção legal do art. 99, §3º, do CPC, valendo-se de alegações genéricas.

REJEITOa preliminar de ilegitimidade passiva alegada pelas rés, tendo em vista que, de acordo com a teoria da asserção, adotada pelo STJ conforme AgIntno AREsp: 2003195 GO 2021/0329540-0, Data de Julgamento: 25/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe24/05/2022, as condições da ação devem ser analisadas a partir das alegações da petição inicial, que menciona que o contrato foi realizado com a primeiraré ea dívida foiprotestadapela segunda ré em nome da primeira.

REJEITO a preliminar de inépciada petição inicial, tendo em vista que a falta de provas diz respeito ao mérito da demanda.

Da análise da exordial, é possível extrair os requisitos do art. 330, §1º, do CPC, quais sejam: pedido, causa de pedir e narrativa dos fatos de forma lógica.

REJEITO a preliminar de conexão, pois a ação renovatória de aluguel e a ação de despejo não são conexas, ainda que estejamrelacionadas ao mesmo contrato de locação, tendo em vista que aconexão entre ações ocorre quando elas possuem o mesmo pedido ou causa de pedir.

Ocorre que aação renovatória busca a continuidade do contrato de locação, enquanto a ação de despejo visa a retomada do imóvel pelo locador.

Nesse sentido entende o STJ: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

LOCAÇÃO.

CONEXÃO ENTRE AÇÕES DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA E REVISIONAL DE ALUGUÉIS .INEXISTÊNCIA.

AMBAS AS AÇÕES PROPOSTAS PELO LOCADOR.

CAUSA DE PEDIR E PEDIDOS DISTINTOS.

RECURSO IMPROVIDO .1.

Ainda que fundadas no mesmo contrato de locação, a ação de despejo tem por objeto a dissolução do contrato de locação e a recuperação da posse do imóvel, não estando cumulada com cobrança de aluguéis, e o objeto da revisional,

por outro lado, é o reajuste do aluguel ao preço de mercado.

As causas de pedir também são distintas: no despejo, o fundamento é o vencimento do prazo ajustado pelas partes; na revisional, a defasagem do valor do aluguel.

Ademais, ambas as ações foram propostas pelo locador, o que afasta a possibilidade de pedidos contrapostos e o risco de eventual prejudicialidade .Portanto, não se verifica a alegada conexão. 2.

Agravo interno improvido. (STJ - AgIntno REsp: 1226762 MG 2010/0214378-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/09/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe11/10/2017) Tendo em vista que não há outras preliminares, passo ao julgamento do méritoantecipado da lide, na forma do art. 355, I, do CPC.

A presente demanda é regida pela Lei 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

Em seu artigo 51, a legislação prevê o seguinte: “Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - ocontrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - oprazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”.

Ocorre que o artigo 71 da mesma lei menciona: “Art. 71.

Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I - provado preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - provado exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujopagamento lhe incumbia; IV - indicaçãoclara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V – indicaçãodo fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) VI - provade que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário” Desse modo, incabível o ajuizamento da ação renovatória considerando que não houve prova do exato cumprimento do contrato em curso.

Inclusive, quanto a este ponto não há controvérsia, pois a própria requente confirma que não realizou o pagamento do acordado, em razão de não concordar comovalor cobrado, tendo deixado, portanto, de adimplir com sua obrigação.

No mais, o laudo de id. 24841359 foi produzido unilateralmentepela parte autora, com profissional por ela contratado, o que não é capaz de, por si só, comprovar a ilegitimidade do novo valor fixado pela ré.

Por fim, o artigo 51, §5º, da Lei 8.245 impõe que a ação renovatória deve ser propostano intervalode 1 ano a 6 meses antes da data da finalização do contrato em vigor.

No caso concreto, verificoque o instrumento tinha previsão de término em 31 de maio de 2021, conforme cláusula iide id. 24841352, e a presente demanda foi ajuizada em 27 de julho de 2022e, portanto,em desrespeito ao prazo legal.

Passo à análise do pleito referente à redução do valor do aluguel.

Afirma a parte autora que houve aumento de aproximadamente 30% no valor do aluguel, o que entende ser indevido em razão da superveniência doperíodo de pandemia da COVID-19.

Pois bem.

Para a constatação do desequilíbrio contratual com a consequente necessidade de revisão contratual, caberia à parte autora demonstrar que o faturamento da loja foi drasticamente reduzido no período pandêmico, o que não aconteceu no caso em tela.

Isso porque, considerando que a autora é uma drogaria, não é crível que, noperíodo de pandemia, teve queda drástica no faturamento, justamente por se tratar de ocasião em que a busca por medicamentos e itens de higiene pessoal esteve em alta.

Quanto a esse tema, destaco o entendimento do STJ: PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE ALUGUEL ENTRE SHOPPING CENTER E LOJISTA.

SUPERVENIÊNCIA DA PANDEMIA DECORRENTE DA COVID-19 .CONTRATOS PARITÁRIOS.

REGRA GERAL.

PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA.

POSSIBILIDADE DE REVISÃO .HIPÓTESES EXCEPCIONAIS.

PREVISÃO DO ART. 317 DO CÓDIGO CIVIL.

TEORIA DA IMPREVISÃO .ART. 478 DO CÓDIGO CIVIL.

TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA.

RESOLUÇÃO .INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO DISPOSITIVO QUE AUTORIZA TAMBÉM A REVISÃO.

PANDEMIA DA COVID-19 QUE CONFIGURA, EM TESE, EVENTO IMPREVISÍVEL E EXTRAORDINÁRIO APTO A POSSIBILITAR A REVISÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL, DESDE QUE PREENCHIDOS OS DEMAIS REQUISITOS LEGAIS.

HIPÓTESE DOS AUTOS.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO .MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. 1.

Ação revisional de contrato de aluguel entre shopping center e lojista, ajuizada em 20/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30/8/2022 e concluso ao gabinete em 20/10/2022.2 .O propósito recursal consiste em decidir se é cabível a revisão de contrato de aluguel firmado entre shopping center e lojista, com fundamento nas teorias da imprevisão (art. 317 do CC) e onerosidade excessiva (art. 478 do CC), em razão da superveniência da pandemia do coronavírus.3 .Nos contratos empresariais deve ser conferido especial prestígio aos princípios da liberdade contratual e do pacta sunt servanda, diretrizes positivadas no art. 421, caput, e 421-A do Código Civil, incluídas pela Lei nº 13.874/2019.4 .Nada obstante, o próprio diploma legal consolidou hipóteses de revisão e resolução dos contratos ( 317, 478, 479 e 480 do CC).

Com amparo doutrinário, verifica-se que o art. 317 configura cláusula geral de revisão da prestação contratual e que a interpretação sistêmica e teleológica dos arts. 478, 479 e 480 autorizam também a revisão judicial do pactuado .5.

A Teoria da Imprevisão (art. 317 do CC), de matriz francesa, exige a comprovação dos seguintes requisitos: (I) obrigação a ser adimplida em momento posterior ao de sua origem; (II) superveniência de evento imprevisível; (III) que acarrete desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução.

A pedido da parte, o juiz poderá corrigir o valor da prestação, de modo a assegurar, quanto possível, o seu valor real .6.

A Teoria da Onerosidade Excessiva (art. 478 do CC), de origem italiana, pressupõe (I) contratos de execução continuada ou diferida; (II) superveniência de acontecimento extraordinário e imprevisível; (III) que acarrete prestação excessivamente onerosa para uma das partes; (IV) extrema vantagem para a outra; e (V) inimputabilidade da excessiva onerosidade da prestação ao lesado.Possibilidadede flexibilização da "extrema vantagem" .7.

A pandemia da Covid-19 configura crise sanitária sem precedentes, que não apenas colocou em risco, mas também resultou, lamentavelmente, na perda de incontáveis vidas.

Diante do cenário emergencial, garantiu-se às autoridades públicas, no âmbito de suas competências, a adoção de medidas necessárias para tentar preservar, ao máximo, a saúde e a vida das pessoas (Lei nº 13.979/2020) .Nesse contexto, entes da Federação decretaram a suspensão de atividades e do funcionamento de estabelecimentos comerciais e industriais (lockdown), entre os quais se destacam, por exemplo, o atendimento ao público em shopping centers - excepcionados, muitas vezes, os supermercados, laboratórios, clínicas de saúde e farmácias neles existentes.8.

A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedadee por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário.

Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial .9.

A superveniência de doença disseminada mundialmente, que, na tentativa de sua contenção, ocasionou verdadeiro lockdown econômico e isolamento social, qualifica-se como evento imprevisível, porquanto não foi prevista, conhecida ou examinada pelos contratantes quando da celebração do negócio jurídico, e extraordinário, pois distante da álea e das consequências ínsitas e objetivamente vinculadas ao contrato.10.

Conclui-se que a pandemia ocasionada pela Covid-19 pode ser qualificada como evento imprevisível e extraordinário apto a autorizar a revisão dos aluguéis em contratos estabelecidos pelo shopping center e seus lojistas, desde que verificados os demais requisitos legais estabelecidos pelo art.317 ou 478 do Código Civil.11.

Na mesma linha de raciocínio, esta Corte permitiu a revisão proporcional de aluguel em razão das consequências particulares da pandemia da Covid-19 em relação à empresa de coworking, cujo faturamento foi drasticamente reduzido no período pandêmico ( REsp1.984 .277/DF, Quarta Turma, DJe9/9/2022).12.

Hipótese em que o contexto fático delineado pelo Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório, demostra não estar caracterizado o desequilíbrio na relação locatícia no contrato estabelecido entre o shopping center (recorrido) e o lojista (recorrente), pois não verificada a desproporção (art. 317) ou a excessiva onerosidade (art.478) na prestação in concreto.

Ao contrário, o acórdão estadual afirma que o recorrido concedeu desconto substancial no valor do aluguel em razão do cenário pandêmico de suspensão das atividades econômicas.

Ausentes os requisitos legais, não há possibilidade de revisão do contrato.Necessidadede manutenção da decisão .13.

Recurso especial conhecido e desprovido.(STJ - REsp: 2032878 GO 2022/0324884-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe20/04/2023) Desse modo, afastado o pedido derevisão contratual,não há que se falar em protesto indevido pelo fundamento aduzido pela parte autora.

Portanto, verifico que a autora não se desincumbiu do ônus da prova que lhe é imposto pelo art. 373, I, do CPCe conforme art. 71 da Lei 8.245.

Por fim, não havendo ato ilícito atribuível à conduta da ré, incabível o reconhecimento de danos morais, com a consequente fixação de indenização.

Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos e extingo o processo com resolução de mérito, na forma art. 487, I, do CPC.

Deixo de determinar a expedição de mandado de despejo, pois existe ação específica em trâmite com tal objetivo.

Condeno a parte autora, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC, ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Justifico o patamar mínimo, porque o trabalho realizado pelo patrono da parte ré foi desenvolvido sem maiores complexidades (art. 85, § 2º, incisos I e IV, do CPC).

Suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça (art. 98, §3º, do CPC).

Havendo recurso de apelação contra o presente julgado, certifique-se nos autos quanto à tempestividade e preparo.

Intime-se o apelado para apresentar contrarrazões na forma do art. 1.010, §1°, CPC.

Decorrido o prazo, com ou sem manifestação deste e, devidamente certificado nos autos, remetam-se os autos ao E.

Tribunal de Justiça na forma do art. 1.010, §3°, CPC.

Caso nas contrarrazões haja pedido de reforma de decisão que não pode ser objeto de agravo de instrumento, proceda-se na forma do art. 1.009, § 2° do CPC.

Na forma do inciso I do artigo 229-A da Consolidação Normativa da Corregedoria-Geral de Justiça, acrescentado pelo Provimento 2/2013, ficam as partes desde logo intimadas para dizer se têm algo mais a requerer.

Transitada em julgado, remeta-se o feito à Central de Arquivamento para as providências devidas, com posterior baixa e arquivamento.

Certificado o trânsito em julgado, proceda-se à migração da classe processual para a classe pertinente.

P.I.

RIO DE JANEIRO, 26 de junho de 2025.

LAURA NOAL GARCIA Juiz Grupo de Sentença