01/07/2025 00:00

Intimação

Processo 0006977-78.2020.8.19.0203 S E N T E N Ç A DANIELLE SCHETTINO GONDIM COUTINHO ajuizou ação de obrigação de fazer com pedido alternativo de rescisão contratual c/c perdas e danos contra VERONICA MARIA SILVA e DEYVID BARREIROS DOS SANTOS SPERANSKI.

A autora, proprietária de um imóvel, celebrou contrato de promessa de compra e venda com os réus em 30 de dezembro de 2019, no valor de R$ 320.000,00, tendo os promitentes compradores ciência de uma ação judicial preexistente movida pela autora contra a CEF referente à hipoteca do bem (processo nº 0002221-64.2012.4.02.5101), na qual se discutem juros e atualizações abusivas, apesar de quitadas as prestações.

Os réus efetuaram o pagamento de R$ 34.000,00 como arras confirmatórias, conforme cláusula contratual que também estipulava a irrevogabilidade e irretratabilidade do negócio, com renúncia ao direito de arrependimento.

Contudo, os réus manifestaram desistência, alegando que o Banco Itaú não aceitaria financiar o imóvel devido à referida ação judicial.

A demandante argumenta que a desistência é injustificada, pois informou sobre a legalidade de uma segunda hipoteca e apresentou diversas alternativas de financiamento, inclusive particular e outras linhas de crédito bancário, tendo os réus, posteriormente, alegado falta de condições financeiras e desinteresse nas taxas de juros.

Requer: 1 - o deferimento do pedido de gratuidade de justiça por todos os fundamentos apresentados; 2 - a citação dos réus para, querendo, contestarem o feito sob pena de revelia e confissão; 3 - requer seja o restante do contrato cumprido pelos réus, com a condenação dos mesmos a perda das arras confirmatórias a título de perdas e danos, tendo em vista a expectativa criada pela autora que está desempregada há anos e via na venda do imóvel uma possibilidade de ajeitar sua vida financeira e particular; 4 - a procedência do pedido para rescindir o contrato de promessa de compra e venda firmado pelas partes, com a retenção do pagamento efetuado pelos réus como arras confirmatórias, tendo em vista a desistência por parte dos demandados em cumprir o contrato firmado com cláusula de renúncia ao direito de arrependimento; 5 - caso não seja possível a execução do contrato pelos réus, requer a Vossa Excelência a rescisão do contrato, com a retenção das arras confirmatórias, mais o pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de perdas e danos; 6 - a condenação dos réus ao ônus da sucumbência.

Contestação em fls. 236.

Em sua defesa, os réus argumentam que, após a celebração do contrato de promessa de compra e venda, encontraram dificuldades significativas para concretizar o financiamento imobiliário junto ao Banco Itaú, meio de pagamento este que seria o principal para a aquisição.

Alegam que a vendedora (autora/reconvinda) e seus representantes falharam em fornecer tempestivamente a documentação completa e regularizada do imóvel, incluindo certidões atualizadas e a comprovação de quitação da hipoteca existente com a Caixa Econômica Federal, o que era essencial para a aprovação do financiamento bancário.

Narram que, em reuniões posteriores, foram informados pelos vendedores sobre a impossibilidade de sanar as pendências documentais que impediam o financiamento bancário, momento em que lhes foi proposta, de forma surpreendente, uma modalidade de financiamento direto com o proprietário.

Após buscarem aconselhamento jurídico independente, os réus tomaram conhecimento de que o imóvel estava intrinsecamente ligado a uma disputa judicial da vendedora contra a CEF (processo nº 0002221-64.2012.4.02.5101) e não possuía o necessário recibo de quitação da instituição financeira, tornando a transação insegura.

Diante da recusa do representante da vendedora em oferecer garantias e da insistência em manter o negócio sob novas condições ou reter o sinal, os réus sustentam que a impossibilidade de prosseguir com a compra na forma originalmente pactuada (financiamento via Banco Itaú) se deu por culpa exclusiva da vendedora, que teria agido de má-fé ao omitir os impedimentos existentes e tentar impor alternativas não acordadas, recusando-se a devolver o valor pago inicialmente.

Apresentam reconvenção a qual pleiteiam a anulação do contrato de promessa de compra e venda, fundamentando seu pedido na ocorrência de erro substancial e omissão dolosa por parte da vendedora (reconvinda).

Argumentam que foram induzidos a erro sobre a real situação do imóvel e suas pendências, as quais inviabilizaram o financiamento bancário inicialmente previsto e que, se tivessem pleno conhecimento desses fatos, não teriam celebrado o negócio.

Requerem em reconvenção: a) a concessão da TUTELA ANTECIPADA - inaudita altera par's, determinando o SEQÜESTRO - de importância(s) que encontram-se depositadas em conta(s) correntes e/ou poupança em nome da parte Reconvinda até o valor de R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais) oficiando-se ao Banco Central para que proceda o rastreamento das contas existentes em nome da Reconvinda , salvaguardando-se assim o direito e o patrimônio da parte Reconvinte, tudo para que não reste, ao final, ilusória a tutela jurisdicional do Poder Judiciário; b) a citação da parte Reconvinda, ab initio , já devidamente qualificada nos autos, para que, sob pena de revelia, se quiser, responder aos termos da CONTESTAÇÃO/Reconvenção/anulatória, a qual deverá ser julgada totalmente procedente para declarar nulo o negócio jurídico efetuado, condenando-a a devolução da importância pecuniária que foi - indevidamente - expropriada; devolução esta no valor de R$34.000,00 (trinta e quatro mil reais), mais o equivalente, devidamente atualizada monetariamente, com as incidências legais, até a data do efetivo pagamento; c) Quanto às preliminares: c.1) Em relação ao valor da causa: o valor atribuído pela requerente deve ser corrigido por Vossa Excelência nos termos do art. 292, § 3º do Código de Processo Civil, alternativamente, requer sua intimação para emendar a inicial no prazo legal sob pena de indeferimento da inicial, conforme aduz o parágrafo único, do art. 321, do CPC; d) a condenação da Requerida/Recovinda na indenização dos danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), para cada Requerente/Reconvinte, e nos de cunho material já causado, aplicando-se lhe a pena pecuniária de R$20.000,00(vinte mil reais), quantia essa razoável e facilmente suportável pela parte Requerida/Reconvinda, valor esse que não levará a mesma à insolvência, bem como, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, esses no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação; e) Em face do exposto, CONTESTA todos os termos da inicial, requerendo que a ação seja julgada TOTALMENTE IMPROCEDENTE em razão do vício de vontade devidamente comprovado (erro e dolo), sob pena de favorecimento pecuniário ilícito, ainda condenando os requerentes ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa; f) seja a parte Reconvinda condenada em litigância de má-fé, haja vista que alteraram a verdade dos fatos, nos termos da lei processual; g) a intimação judicial para inquirição das testemunhas Sr.

Matheus Fernandes Machado e Sra.

Vitória Maria Fernandes Machado, no endereço Avenida Geremário Dantas, 800 - salas 211 e 216 - Pechincha - Rio de Janeiro - RJ - CEP: 22.720-011 , indispensável ao bom andamento do processo, com atribuição do valor cabível ao depoimento ofertado, nos moldes dos arts. 357, 381 e 453, todos do Código de Processo Civil; h) a designação de audiência de conciliação; i) a concessão à parte Reconvinte do benefício da Gratuidade de Justiça, ab initio, compreendendo todas as despesas elencadas no § 1º do art. 98, do CPC.

Réplica do autor em fls. 301.

Réplica do reconvinte em fls. 339.

A fls. 378. o juízo de origem considerou encerrada a fase probatória encaminhando o processo ao grupo de sentenças sendo distribuído a esse magistrado signatário em 30 de maio de 2025. É O RELATÓRIO.

DECIDO.

O feito está a justificar o julgamento na fase que se encontra, visto que a questão de fundo é unicamente de direito e os fatos estão documentalmente comprovados não havendo necessidade de produção de qualquer outra prova.

Ademais as partes concordaram com o julgamento antecipado.

Verifico que falta analisar a preliminar de impugnação ao valor da causa.

De plano, rejeito, considerando que a atribuição corresponde exatamente ao proveito econômico pretendido.

Passo ao mérito.

A autora busca o cumprimento do contrato ou a sua rescisão com retenção de arras, imputando aos réus a culpa pela desistência.

Contudo, a análise dos autos conduz à improcedência de seus pedidos.

O princípio da boa-fé objetiva, norteador das relações contratuais (art. 422 do Código Civil), impõe às partes um dever de lealdade, transparência e informação.

No caso em tela, a controvérsia central reside na ciência dos réus acerca da real situação do imóvel, especialmente quanto à ação judicial movida pela autora contra a Caixa Econômica Federal (processo nº 0002221-64.2012.4.02.5101) e seus impactos na obtenção de financiamento.

A autora alega que os réus tinham ciência da referida ação.

Em sua réplica, indica as fls. 43/46 dos autos como prova de tal ciência.

Todavia, da análise dos referidos documentos, não se verifica menção clara e inequívoca à ação judicial em curso que pudesse alertar os promitentes compradores, leigos em questões jurídicas complexas, sobre os riscos inerentes à aquisição de um imóvel sub judice, especialmente no que tange à dificuldade de obtenção de financiamento bancário.

A ideia de que seria uma simples ação sobre anatocismo, não exime a vendedora do dever de informar plenamente sobre todos os gravames e impedimentos que pudessem afetar a livre disposição do bem ou a sua aceitação como garantia em financiamentos.

Ademais, a Cláusula V do contrato firmado entre as partes é taxativa ao estabelecer a obrigação da vendedora de apresentar as certidões negativas indispensáveis à concretização do negócio.

A existência de uma ação judicial questionando aspectos do financiamento original do imóvel, ainda que a autora alegue ter quitado as prestações, lança uma mácula sobre a negatividade plena dessas certidões, especialmente no que se refere à ausência de ônus ou embaraços que pudessem dificultar a aprovação de novo crédito pelos agentes financeiros.

A alegação da autora de que a negativa de financiamento partiu apenas do Banco Itaú não lhe socorre.

Pelo contrário, tal fato corrobora o alto risco do investimento para os réus, pois a recusa de uma instituição financeira de grande porte sinaliza as dificuldades que seriam encontradas em outras instituições para aprovação de crédito para um imóvel com pendências judiciais, ainda que a discussão fosse apenas sobre anatocismo.

A instabilidade jurídica gerada pela ação judicial, independentemente de seu mérito final, é um fator que impacta negativamente a avaliação de risco por qualquer financiador.

Verifica-se, portanto, a ausência de prova contundente de que os réus tinham plena e inequívoca ciência da dimensão do problema judicial envolvendo o imóvel e suas consequências para o financiamento.

A lealdade contratual exigia da autora uma transparência que não se demonstrou nos autos.

A omissão de informações cruciais sobre a situação do bem, que poderiam influenciar a decisão dos compradores ou a aprovação do financiamento, configura dolo omissivo na forma do art. 147 do Código Civil, viciando o consentimento dos réus.

O dolo da vendedora, ao não informar adequadamente os compradores sobre os riscos e impedimentos decorrentes da ação judicial, macula o negócio jurídico em sua origem, tornando-o passível de anulação.

Por conseguinte, não há que se falar em culpa dos réus pela não concretização da venda, afastando-se o pedido de cumprimento forçado ou de rescisão com retenção de arras e pagamento de indenização por perdas e danos pela parte autora.

Passo a analisar a reconvenção.

Conforme já fundamentado no tópico anterior, o negócio jurídico celebrado entre as partes está eivado de vício de consentimento, qual seja, o dolo omissivo da autora/reconvinda ao não prestar informações claras e completas sobre a situação jurídica do imóvel e os riscos daí advindos para a obtenção do financiamento bancário.

Tal vício acarreta a nulidade do negócio jurídico, nos termos do art. 145 e seguintes do Código Civil.

A anulação do negócio jurídico impõe o retorno das partes ao status quo ante.

Assim, o valor de R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais), pago pelos reconvintes a título de arras, deve ser integralmente restituído pela reconvinda, devidamente corrigido.

No que tange ao pedido de indenização por danos morais, entendo que este não merece prosperar.

Embora a conduta da reconvinda tenha gerado transtornos e frustração aos reconvintes, não se vislumbra, no caso concreto, lesão a direitos da personalidade que extrapole o mero dissabor inerente ao inadimplemento contratual ou à anulação de um negócio malogrado.

Para a configuração do dano moral indenizável, exige-se uma ofensa de maior gravidade, capaz de atingir significativamente a honra, a imagem, a integridade psíquica ou outros atributos da personalidade, o que não restou demonstrado nos autos.

A situação vivenciada, apesar de desagradável, insere-se no âmbito dos percalços que podem ocorrer em negociações complexas como a compra de um imóvel, não ensejando, por si só, o dever de indenizar moralmente.

Portanto, a reconvenção procede parcialmente.

Diante do exposto JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal por, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Condeno a autora ao pagamento das custas processuais da ação principal e honorários advocatícios em favor do patrono dos réus que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa principal.

Ademais, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a reconvenção para: a.

DECLARAR A NULIDADE do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, referente ao imóvel objeto da lide, por vício de consentimento (dolo). b.

CONDENAR a reconvinda DANIELLE SCHETTINO GONDIM COUTINHO a restituir aos reconvintes a quantia de R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais), referente às arras pagas, com juros e correção monetária do pagamento.

A correção monetária deverá ser aplicada pelos índices do IPCA e os juros pela taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária, nos termos da lei 14.905 de 28/06/2024 e da Resolução CMN 5171 de 29.08.24 c.

JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais formulado na reconvenção. d.

Diante da sucumbência recíproca na reconvenção, condeno ambas as partes em custas processuais e taxa judiciária, na proporção de 50% para cada.

Ademais, cada parte arcará com os honorários do patrono P.R.I.

CUMPRA-SE.

Rio de Janeiro, 15 de junho de 2025.

MAURO NICOLAU JÚNIOR Juiz de Direito
29/05/2025 13:51

Conclusão
09/04/2025 13:44

Remessa
14/02/2025 16:32

Conclusão
14/02/2025 16:32

Proferido despacho de mero expediente
14/02/2025 16:32

Ato ordinatório praticado
08/08/2024 13:18

Juntada de petição
26/06/2024 20:36

Expedida/certificada a intimação eletrônica
18/06/2024 17:20

Juntada de petição
11/06/2024 17:34

Proferido despacho de mero expediente
11/06/2024 17:34

Conclusão
11/06/2024 17:33

Ato ordinatório praticado
18/03/2024 20:11

Juntada de petição
08/01/2024 15:00

Publicado Despacho em 05/03/2024
08/01/2024 15:00

Proferido despacho de mero expediente
08/01/2024 15:00

Conclusão
02/01/2024 16:58

Ato ordinatório praticado
19/07/2023 15:12

Juntada de petição
06/07/2023 12:38

Ato ordinatório praticado
25/04/2023 23:04

Juntada de petição
25/04/2023 21:43

Juntada de petição
15/04/2023 03:29

Documento
28/02/2023 16:09

Expedida/certificada a intimação eletrônica
23/11/2022 17:56

Proferido despacho de mero expediente
23/11/2022 17:56

Conclusão
04/08/2022 16:40

Juntada de petição
01/08/2022 17:20

Expedida/certificada a intimação eletrônica
21/07/2022 02:34

Ato ordinatório praticado
21/07/2022 02:34

Documento
23/06/2022 15:34

Expedida/certificada a intimação eletrônica
07/12/2021 06:01

Ato ordinatório praticado
07/12/2021 06:01

Documento
01/12/2021 15:17

Juntada de petição
30/11/2021 04:01

Documento
26/11/2021 16:38

Expedida/certificada a intimação eletrônica
26/11/2021 16:37

Juntada de documento
18/11/2021 14:00

Conclusão
18/11/2021 14:00

Proferido despacho de mero expediente
18/11/2021 13:58

Ato ordinatório praticado
12/11/2021 18:31

Juntada de petição
11/11/2021 14:18

Proferido despacho de mero expediente
11/11/2021 14:18

Conclusão
11/11/2021 14:17

Ato ordinatório praticado
11/11/2021 04:53

Ato ordinatório praticado
11/11/2021 04:53

Documento
11/11/2021 04:53

Documento
11/11/2021 04:53

Ato ordinatório praticado
04/11/2021 11:25

Proferido despacho de mero expediente
04/11/2021 11:25

Conclusão
04/11/2021 11:23

Ato ordinatório praticado
03/11/2021 13:08

Expedida/certificada a intimação eletrônica
25/05/2021 21:20

Juntada de petição
19/05/2021 09:56

Juntada de documento
17/05/2021 11:56

Proferido despacho de mero expediente
17/05/2021 11:56

Conclusão
17/05/2021 11:56

Publicado Despacho em 24/05/2021
17/05/2021 11:55

Ato ordinatório praticado
25/11/2020 16:32

Juntada de petição
24/11/2020 04:45

Ato ordinatório praticado
24/11/2020 04:45

Documento
24/11/2020 04:45

Ato ordinatório praticado
24/11/2020 04:45

Documento
16/10/2020 17:52

Expedida/certificada a intimação eletrônica
11/09/2020 13:26

Conclusão
11/09/2020 13:26

Publicado Despacho em 17/09/2020
11/09/2020 13:26

Assistência Judiciária Gratuita
20/07/2020 19:04

Juntada de petição
17/07/2020 15:59

Proferido despacho de mero expediente
17/07/2020 15:59

Conclusão
17/07/2020 15:59

Publicado Despacho em 22/07/2020
17/07/2020 15:58

Ato ordinatório praticado
18/03/2020 15:42

Juntada de petição
13/03/2020 12:37

Conclusão
13/03/2020 12:37

Proferido despacho de mero expediente
28/02/2020 17:56

Juntada de petição
20/02/2020 17:33

Proferido despacho de mero expediente
20/02/2020 17:33

Publicado Despacho em 02/03/2020
20/02/2020 17:33

Conclusão
20/02/2020 17:31

Ato ordinatório praticado
20/02/2020 16:55

Distribuição

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
20/02/2020

Ultima Atualização
01/07/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Embargos de Declaração • Arquivo

Documento • Arquivo

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