TJRJ - 0829170-94.2024.8.19.0209

A apelação do embargado index 208133880 está dirigida ao processo principal apensado 080-5381-75-2024-8-19-0206. É tempestiva, porém foi indicada a mesma GRERJ do recurso do processo principal.

Portanto, caso queira o embargado apelante que seja apreciado o recurso neste processo, deverá ser recolhidas custas em dobro, devido ao certificado item anterior.

Ao apelante para esclarecer e caso a apelação seja para este processo também, deverá recolher custas em dobro posto que a GRERJ indicada já foi utilizada para o recurso protocolado no processo principal.

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 2ª Vara Cível da Regional da Barra da Tijuca Avenida Luís Carlos Prestes, S/N, Barra da Tijuca, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 22775-055 SENTENÇA Processo: 0829170-94.2024.8.19.0209 Classe: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: EVERALDO ALVES CONCEICAO EMBARGADO: ASSOCIACAO DE MORADORES DO CONDOMINIO EDIFICIO FLORESTA - AMCEF

I- RELATÓRIO Trata-se de Embargos à Execução propostos por Everaldo Alves Conceição em face de Associação de Moradores do Condomínio Edifício Floresta (AMCEF).

O embargante se insurge contra a ação de execução de cotas condominiais (proc. nº 0805381-75.2024.8.19.0206) proposta pela embargada, que objetiva a cobrança de cotas ordinárias e extraordinárias relativas à unidade 202, no período de 10/02/2019 a 10/02/2024, no valor total de R$ 22.423,03.

Diante da ausência de pagamento voluntário, a exequente requereu a citação do executado para quitação do débito no prazo legal, sob pena de penhora do imóvel.

Nos presentes embargos, o executado alega, preliminarmente, ilegitimidade passiva, pois teria vendido o imóvel em 01/10/2021 ao Sr.

Gilberto Pereira da Silva, que se imitiu na posse em 01/11/2021 e assumiu as despesas, sendo reconhecido como proprietário pelo próprio síndico e pelos moradores.

Defende que a obrigação de pagar as cotas condominiais é propter rem e recai sobre quem detém a posse e usufruto do bem.

Ademais, sustenta a inexistência de título executivo, pois a exequente é uma associação de moradores e não um condomínio edilício regular, o que descaracteriza a natureza do crédito como título executivo extrajudicial previsto no art. 784, X, do CPC.

Alega ainda que não houve filiação à associação, invocando o Tema 882 do STJ e o Tema 492 do STF, os quais vedam a cobrança de taxas associativas de não associados.

Requer, assim, a extinção do processo sem resolução de mérito.

O embargado foi devidamente intimado a apresentar resposta aos embargos, porém deixou transcorrer in albis o prazo legal (ind. 188611251).

Intimadas em provas, o embargante se manifestou pelo desinteresse em nova instrução probatória, enquanto o embargado, embora reconhecendo a intempestividade de sua manifestação, apresentou impugnação aos embargos, sustentando a validade do título executivo e a responsabilidade do embargante pelas cotas condominiais inadimplidas.

Requereu, ainda, a juntada de prova documental suplementar (matrícula atualizada do imóvel), bem como a oitiva do síndico, e postulou a condenação do embargante por litigância de má-fé. É o relatório.

Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de embargos à execução cujo objeto é a cobrança de supostas cotas condominiais relativas ao período de 10/02/2019 a 10/02/2024.

O embargante sustenta, em síntese, a ilegitimidade ativa da exequente, sob o argumento de que o crédito exigido seria referente a cotas condominiais, sendo o exequente uma associação, e não o próprio condomínio devidamente instituído.

Afirma ainda que, mesmo que se admitisse a legitimidade da associação, não estariam presentes os requisitos do art. 784, X, do CPC, pois não houve comprovação documental das deliberações assembleares nem da previsão dos valores na convenção condominial.

A pretensão merece acolhimento.

O primeiro ponto a ser analisado refere-se à legitimidade da parte exequente para promover a presente execução.

Conforme documentos colacionados aos autos, verifica-se que o prédio objeto da cobrança possui condomínio edilício regularmente constituído, com convenção registrada desde 1985 (ind. 106742824), nos moldes exigidos pelo art. 1.333 do Código Civil.

Não obstante, a ação foi ajuizada por associação de moradores, que se apresenta como credora das supostas cotas condominiais.

Nesse sentido, embora a associação possa atuar em prol dos interesses dos moradores, não possui legitimidade ativa para figurar no polo ativo de ação de execução de cotas condominiais, uma vez que o condomínio edilício foi regularmente constituído.

Nesse contexto, mesmo que se admita a possibilidade de cobrança de taxas para fins de manutenção do prédio por uma associação de moradores, tal cobrança ostenta natureza associativa, e não condominial.

E, neste ponto, impõe-se a aplicação da tese firmada pelo STJ em sede de recursos repetitivos (Tema 882 e Tema 492), segundo a qual as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.

No caso dos autos, não há qualquer comprovação da expressa anuência ou filiação do embargante à entidade exequente.

Da mesma forma, não restou demonstrado que os valores cobrados se referem a serviços efetivamente postos à disposição do condômino de forma individualizada e que lhe foram impostos, de modo a gerar a obrigação de arcar com as despesas, mormente quando se trata de cobrança de natureza condominial.

Portanto, por qualquer ângulo que se analise a questão, a associação exequente carece de legitimidade para a cobrança das verbas vindicadas na execução, sejam elas classificadas como condominiais ou associativas.

Passando adiante, ainda que se admitisse, por hipótese, a legitimidade da associação para cobrança, a execução não poderia prosperar diante da ausência de título executivo extrajudicial, nos moldes do art. 784, X, do CPC, que estabelece que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, é título executivo extrajudicial.

Os créditos oriundos de cota associativa não se confundem com cota condominial.

Ainda que houvesse a associação, não há a formação de titulo executivo extrajudicial, ante a tipicidade restrita do artigo 784, X, do NCPC.

Neste sentido, decide o STJ RECURSO ESPECIAL Nº 2110029 - SP (2023/0414447-5) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI: RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

EXECUÇÃO.

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

RATEIO DE DESPESAS DE MANUTENÇÃO DA ASSOCIAÇÃO.

TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL.

AUSÊNCIA.

INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA DO ART. 784 DO CPC.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CORRETAMENTE ARBITRADOS.

EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. 1.

Embargos à execução dos qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 16/8/2022 e concluso ao gabinete em 1/8/2024. 2.

O propósito recursal consiste em dizer se: a) o termo de adesão associativa celebrado entre proprietário de lote de terreno e a associação que administra o loteamento possui natureza jurídica de título executivo extrajudicial; b) os associados estão, na espécie, obrigados a contribuir com o rateio das despesas de manutenção da associação de moradores; e c) os honorários advocatícios sucumbenciais foram adequadamente fixados. 3.

De acordo com o inciso VIII do art. 784 do CPC, são títulos executivos extrajudiciais os créditos, documentalmente comprovados, decorrentes de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio. 4.

O inciso X do art. 784 do CPC atribui a qualidade de título executivo extrajudicial ao crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. 5.

A criação da disciplina dos títulos executivos extrajudiciais teve por escopo garantir a efetividade do processo, afastando a necessidade da cognição exauriente típica da fase de conhecimento e permitindo o ajuizamento diretamente da ação de execução. 6.

A técnica dos títulos executivos extrajudiciais representa verdadeira exceção ao processo de cognição exauriente, motivo pelo qual o art. 784 do CPC merece interpretação restritiva. 7.

Tendo em vista que os incisos VIII e X do art. 784 do CPC referem-se, expressamente, a contratos de locação e a despesas de condomínio, não é dado ao intérprete ampliar o seu âmbito de incidência para a hipótese de créditos decorrentes do rateio de despesas de associação de moradores. 8.

A partir da interpretação restritiva do rol do art. 784 do CPC e tendo em mira a tipicidade dos títulos executivos, conclui-se que o termo de adesão associativa celebrado entre proprietário de lote de terreno e a associação que administra o loteamento não possui natureza jurídica de título executivo extrajudicial. 9.

No que diz respeito aos honorários advocatícios sucumbenciais, observa-se que, na espécie, o valor da causa é de R$ 2.323,42, o que atrai a incidência do art. 85, §8º, do CPC, de modo que o arbitramento dos honorários deve ser realizado por equidade, motivo pelo qual não merece reforma o acórdão recorrido quanto ao ponto. 10.

Na hipótese dos autos, não merece reforma o acórdão recorrido, pois, nos moldes da presente fundamentação, concluiu que a lei não qualifica como título executivo extrajudicial eventual adesão associativa celebrada entre proprietário de lote de terreno e a entidade que administra o loteamento de acesso controlado. 11.

Recurso especial não provido.

No mais, e por mera argumentação, caso em apreço a exequente não preencheria também a certeza e liquidez.

A convenção condominial de 1985, embora válida para instituir o condomínio, não prevê os valores das cotas condominiais cobradas no período de 10/02/2019 a 10/02/2024.

A convenção apenas menciona uma taxa condominial inicial de "30 mil cruzeiros", valor completamente desatualizado e inaplicável ao período de cobrança.

Nesse sentido, a única prova de deliberação sobre valores é a ata de assembleia de 2023 (ind. 106742829), que menciona a necessidade de aprovação de uma cota de R$ 362,44 para o período de outubro a dezembro de 2023, com previsão de novo levantamento em janeiro de 2024.

Contudo, não há provas que demonstrem aprovação das cotas para todo o período executado (2019-2024).

Diante do exposto, os embargos à execução devem ser acolhidos, seja pela ilegitimidade ativa da associação para cobrar cotas condominiais, seja pela inexigibilidade das taxas em face do executado, que não anuiu à associação, seja, ainda, pela ausência de título executivo extrajudicial que atenda aos requisitos do art. 784, X, do CPC.

Desse modo, impõe-se a extinção da execução sem resolução do mérito, em face da ausência de pressuposto para o regular desenvolvimento do feito, nos termos do art. 485, IV do CPC.

III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os embargos, na forma do artigo 487, I, do NCPC, EXTINGUINDO A EXECUÇÃO EM APENSO (0805381-75.2024.8.19.0206) sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.

JUNTE-SE A PRESENTE TAMBÉM NOS AUTOS PRINCIPAIS, COM O DEVIDO LANÇAMENTO COMO SENTENÇA.

Condeno a parte exequente ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se.

P.R.I.

RIO DE JANEIRO, 16 de junho de 2025.

MARIO CUNHA OLINTO FILHO Juiz Titular