05/08/2025 01:07

Decorrido prazo de RODRIGO GAMBOA LONGUI em 04/08/2025 23:59.
05/08/2025 01:07

Decorrido prazo de WILLIAM KNUPP DE CARVALHO em 04/08/2025 23:59.
05/08/2025 01:07

Decorrido prazo de DIEGO FABRICIO FERREIRA MACEDO KEMMER em 04/08/2025 23:59.
05/08/2025 01:07

Decorrido prazo de BERNARDO DE MOURA ALEGRIA em 04/08/2025 23:59.
29/07/2025 00:29

Publicado Intimação em 28/07/2025.
26/07/2025 01:39

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 25/07/2025
24/07/2025 13:43

Expedição de Outros documentos.
24/07/2025 13:43

Expedição de Outros documentos.
23/07/2025 14:58

Proferido despacho de mero expediente
23/07/2025 07:23

Conclusos ao Juiz
22/07/2025 08:02

Expedição de Certidão.
13/07/2025 00:29

Decorrido prazo de WILLIAM KNUPP DE CARVALHO em 11/07/2025 23:59.
13/07/2025 00:29

Decorrido prazo de RODRIGO GAMBOA LONGUI em 11/07/2025 23:59.
13/07/2025 00:29

Decorrido prazo de DIEGO FABRICIO FERREIRA MACEDO KEMMER em 11/07/2025 23:59.
13/07/2025 00:29

Decorrido prazo de BERNARDO DE MOURA ALEGRIA em 11/07/2025 23:59.
16/06/2025 00:06

Publicado Intimação em 16/06/2025.
15/06/2025 00:07

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 13/06/2025
13/06/2025 14:15

Juntada de Petição de embargos de declaração
13/06/2025 00:09

Publicado Intimação em 13/06/2025.
13/06/2025 00:09

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 12/06/2025
13/06/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 2ª Vara Cível da Regional da Barra da Tijuca Avenida Luís Carlos Prestes, S/N, Barra da Tijuca, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 22775-055 SENTENÇA Processo: 0806070-47.2023.8.19.0209 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) CONDOMÍNIO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RECANTO DA PRAIA RÉU: GABRIELLE LUA QUITETE ALEGRIA Trata-se de Ação de Cobrança proposta por Condomínio do Edifício Recanto da Praia em face de Gabrielle Lua Quitete.

O condomínio autor busca a condenação da ré ao pagamento de débitos condominiais referentes a cotas extras ("Reforço Orçamentário") dos meses de janeiro de 2019 a dezembro de 2020, totalizando R$ 5.878,03, acrescidos de multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária.

Alega que a ré é a proprietária do apartamento 403 e que está inadimplente com suas obrigações.

O valor total atualizado na data da petição era de R$ 6.927,12, incluindo as parcelas vencidas e vincendas, conforme o art. 323 do CPC.

Em sua contestação (ind. 62563600), a ré sustenta que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais cobradas (de janeiro de 2019 a dezembro de 2020) é da construtora, e não dela, uma vez que a entrega das chaves (imissão na posse do imóvel) só ocorreu em 09 de dezembro de 2020.

Relata que a construtora original do empreendimento faliu e abandonou a obra, que foi posteriormente finalizada por outra imobiliária, o que ocasionou imenso atraso na entrega do imóvel.

Fundamenta sua tese na jurisprudência do STJ, que entende que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais se inicia com a imissão na posse do imóvel, e não com a assinatura do compromisso de compra e venda.

Gratuidade de justiça da parte ré deferida (ind. 108362539).

Em réplica (ind. 114085549), o autor rechaça a alegação da ré de que a cobrança condominial só seria devida após a imissão na posse do imóvel, ocorrida em dezembro de 2020.

Sustenta que o caso é particular, pois a construtora faliu e os compradores formaram um condomínio e instituíram uma taxa de R$100,00 para manter a segurança da obra, o que também beneficiou a ré.

Afirma que a ré tinha posse indireta desde 2014 e não assumiu a posse direta por negligência própria.

Por fim, defende que a dívida condominial é propter reme que a ré, como proprietária, é responsável pelo pagamento, independentemente da posse, conforme entendimento jurisprudencial.

Intimadas em provas, a ré se manifestou pelo desinteresse em nova produção probatória, requerendo o julgamento antecipado da lide (ind. 141805952).

A autora se manteve inerte.

Decisão saneadora em ind. 167335055, fixando como ponto controvertido a existência de responsabilidade da ré quanto aos danos narrados pela parte autora. É o relatório.

Decido.

II – FUNDAMENTAÇÃO A questão central reside na definição da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais em período anterior à efetiva imissão da ré na posse do imóvel. É cediço o entendimento do STJ de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não decorre do registro do compromisso de compra e venda, mas sim da relação jurídica material com o imóvel, que se manifesta pela imissão na posse pelo promissário comprador e pelo conhecimento inequívoco do condomínio acerca da transação (REsp 1.345.331-RS, Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015).

Tal entendimento visa proteger o promitente comprador que ainda não usufrui da posse do bem, evitando que seja compelido a arcar com despesas de um imóvel que ainda não desfruta.

No caso em tela, a ré comprovou que a imissão na posse de sua unidade (apartamento 403) ocorreu somente em 09 de dezembro de 2020 (ind. 48535775).

A cobrança efetuada pelo condomínio abrange o período de janeiro de 2019 a dezembro de 2020, ou seja, integralmente anterior ou coincidente com a data da efetiva entrega das chaves e da imissão na posse.

Nesse sentido, o autor tentou afastar a aplicação da tese do STJ, alegando peculiaridades e a instituição de uma taxa provisória de R$ 100,00 (cem reais) para fins de segurança e manutenção do empreendimento abandonado.

Contudo, uma análise detida das atas de assembleia anexadas aos autos (ind. 48535778 e seguintes da inicial) fragiliza de forma decisiva a tese autoral de que as despesas cobradas seriam de responsabilidade da ré antes da imissão na posse e que teriam revertido em seu benefício.

A Ata da Reunião de Assembleia Geral para Instalação do Condomínio, realizada em 07 de janeiro de 2017 (ind. 48535778), dispôs o seguinte: "Após longa explanação, o Sr.

Bergara atendeu a perguntas que foram abertas ao plenário, tendo sido indagado, inicialmente, sobre o seguro da obra, cujo vencimento ocorreria, segundo informação a ser confirmada junto à Superintendência Regional da Caixa Econômica Federal, no dia 18 de janeiro próximo.

Respondeu que a BR4 irá renovar o seguro e que depois do HABITE-SE o mesmo passará a ser encargo e responsabilidade do condomínio e, consequentemente, dos condôminos.

Até lá a BR4, com toda certeza, vai responder, vai pagar." Este trecho é de fundamental importância.

Ele demonstra que o próprio condomínio, em sua assembleia de instalação, tinha plena ciência e registrou que a responsabilidade por um custo essencial de manutenção e proteção da estrutura da obra (o seguro da obra) recaía sobre a construtora BR4 até a obtenção do HABITE-SE.

Somente após este marco, a responsabilidade seria transferida aos condôminos.

Tal deliberação afasta a alegação do autor de que os promitentes compradores deveriam arcar com custos de manutenção e segurança estrutural antes da entrega das chaves, visto que havia uma construtora expressamente responsável por isso até o HABITE-SE.

Ademais, a Ata da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 13 de maio de 2017 (ind. 48535779), ratificou a cobrança de uma taxa no valor de R$ 100,00 (cem reais), dispondo o seguinte: "Prosseguindo os trabalhos e deliberando sobre o Item 'Ratificação do dia do vencimento da cota condominial', o Sr.

Presidente pediu a palavra e propôs que fosse colocada em votação a ratificação da contribuição de implantação do Condomínio no valor de R$ 100,00 (cem reais) para cada unidade desde a sua primeira cobrança realizada no mês de abril corrente.

Posto o assunto em votação, a assembleia por unanimidade ratificou a contribuição de implantação do Condomínio no valor de R$ 100,00 (cem reais) desde a sua primeira cobrança.

Em seguida, foi aprovado também por unanimidade o dia do vencimento da cota condominial para o dia 10 (dez) de cada mês." Observe-se que, ao contrário do que alegou o autor, esta deliberação não especifica que a referida "contribuição de implantação" de R$ 100,00 seria para cobrir despesas de segurança ou manutenção do imóvel em situação de abandono.

A natureza da taxa é genérica, não particularizando as despesas de forma a justificar a quebra da regra da imissão na posse.

As despesas de segurança e manutenção estrutural (como o seguro da obra) já eram reconhecidamente de responsabilidade da construtora até o Habite-se, conforme a ata de 07/01/2017.

Como já dito, em regra o condômino não responde pelas cotas ou despesas condominiais antes da sua imissão, pois presume-se que não há gastos por ele implementado.

Neste sentido, o STJ inclusive se manifestou no precedente REsp 1.345.311/RS.

Contudo, aqui a situação é diversa.

A despesa que se cobra não é da utilização comum do condomínio, mas sim relativa à própria situação criada por conta da não conclusão de obras que foram paralisadas pela incorporadora.

Em assim sendo, com ou sem imissão, houve obviamente reversão dos benefícios para a ré.A instituição de um pagamentomensal (de R$ 100,00) se deu para garantir primordialmente a segurança (cujos imóveis poderiam ser invadidos por terceiro) e manutenção do patrimônio, conforme consta nas atas de ID’s nos 48535778, 48535779, 48535781, 48535782 e 48535783.

O benefício, portanto, atingia a quem estava ou não imitido na posse (até porque eventualmente, não houvesse tal esforço, isso poderia até prejudicar a imissão posteriormente).

Assim, é cabível a cobrança.

Há de se ter a correta repartição das despesas em prol do bem comum.

III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I do CPC, para condenar a ré a pagar a quantia de R$6.927,12, já com juros e correção até a data da propositura, mais tais acessórios daquela data até o efetivo pagamento.

Condeno o ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 98, § 3º, do NCPC.

Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se.

RIO DE JANEIRO, 11 de junho de 2025.

MARIO CUNHA OLINTO FILHO Juiz Titular
12/06/2025 10:22

Expedição de Outros documentos.
12/06/2025 10:22

Expedição de Outros documentos.
11/06/2025 18:01

Expedição de Outros documentos.
11/06/2025 18:01

Julgado procedente o pedido
12/05/2025 12:46

Conclusos ao Juiz
11/05/2025 01:22

Expedição de Certidão.
05/02/2025 01:27

Decorrido prazo de RODRIGO GAMBOA LONGUI em 04/02/2025 23:59.
05/02/2025 01:27

Decorrido prazo de WILLIAM KNUPP DE CARVALHO em 04/02/2025 23:59.
05/02/2025 01:27

Decorrido prazo de BERNARDO DE MOURA ALEGRIA em 04/02/2025 23:59.
27/01/2025 00:10

Publicado Intimação em 27/01/2025.
26/01/2025 00:12

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 24/01/2025
23/01/2025 20:35

Expedição de Outros documentos.
23/01/2025 20:35

Expedição de Outros documentos.
22/01/2025 16:24

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
22/01/2025 13:58

Conclusos para decisão
22/01/2025 13:57

Expedição de Certidão.
04/09/2024 23:19

Juntada de Petição de petição
20/08/2024 00:48

Decorrido prazo de RODRIGO GAMBOA LONGUI em 19/08/2024 23:59.
20/08/2024 00:48

Decorrido prazo de WILLIAM KNUPP DE CARVALHO em 19/08/2024 23:59.
20/08/2024 00:48

Decorrido prazo de DIEGO FABRICIO FERREIRA MACEDO KEMMER em 19/08/2024 23:59.
20/08/2024 00:48

Decorrido prazo de BERNARDO DE MOURA ALEGRIA em 19/08/2024 23:59.
01/08/2024 14:58

Expedição de Outros documentos.
01/08/2024 14:57

Expedição de Certidão.
22/04/2024 23:07

Juntada de Petição de petição
12/04/2024 01:13

Decorrido prazo de WILLIAM KNUPP DE CARVALHO em 11/04/2024 23:59.
12/04/2024 01:13

Decorrido prazo de BERNARDO DE MOURA ALEGRIA em 11/04/2024 23:59.
25/03/2024 18:13

Expedição de Outros documentos.
21/03/2024 15:10

Proferido despacho de mero expediente
21/03/2024 13:48

Conclusos ao Juiz
18/10/2023 04:11

Decorrido prazo de WILLIAM KNUPP DE CARVALHO em 17/10/2023 23:59.
09/10/2023 22:32

Juntada de Petição de petição
27/09/2023 01:42

Publicado Intimação em 27/09/2023.
27/09/2023 01:42

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 26/09/2023
26/09/2023 16:02

Juntada de Petição de petição
26/09/2023 14:23

Expedição de Outros documentos.
26/09/2023 11:29

Expedição de Outros documentos.
26/09/2023 11:29

Proferido despacho de mero expediente
25/09/2023 15:04

Conclusos ao Juiz
25/09/2023 15:04

Expedição de Certidão.
13/06/2023 10:28

Juntada de Petição de contestação
12/06/2023 15:36

Juntada de Petição de aviso de recebimento
19/04/2023 14:59

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
09/03/2023 19:09

Proferido despacho de mero expediente
08/03/2023 10:54

Conclusos ao Juiz
08/03/2023 10:54

Expedição de Certidão.
08/03/2023 10:48

Juntada de Petição de extrato de grerj
08/03/2023 09:10

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
08/03/2023

Ultima Atualização
05/08/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Despacho • Arquivo

Sentença • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

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