TJRJ - 0811975-11.2024.8.19.0205

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital - Regional de Campo Grande 7ª Vara Cível da Regional de Campo Grande Rua Carlos da Silva Costa, 141, Bloco 01 - 6º Andar, Campo Grande, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 23050-230 SENTENÇA Processo: 0811975-11.2024.8.19.0205 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: FERNANDO MAGALHAES COMERCIO E ADMINISTRACAO LTDA RÉU: CSN BRASIL SOLUCOES AMBIENTAIS LTDA FERNANDO MAGALHÃES COMÉRCIO E ADMINISTRAÇÃO LTDA. ajuizou ação de despejo c/c cobrança de aluguéis contra CSN BRASIL SOLUÇÕES AMBIENTAIS EIRELI, alegando, em síntese, inadimplemento contratual decorrente de contrato de locação firmado em 1º de maio de 2021, referente ao imóvel situado na Estrada Rio São Paulo, nº4195, lote04, PAL44560, em Campo Grande, Rio de Janeiro.

Mencionou que o contrato tem prazo de 48 meses e aluguel mensal inicialmente fixado em R$6.000,00.

Relatou que o réu deixou de pagar os aluguéis a partir de agosto de 2023, o que levou à celebração de termo de confissão de dívida em 19 de dezembro de 2023, no qual reconheceu débito de R$28.560,00, comprometendose a quitálo em seis parcelas mensais de R$4.760,00, com vencimento da primeira em 08/01/2024.

Asseverou, ainda, que se obrigou a manter os pagamentos dos aluguéis vincendos.

Contudo, mencionou que o réu descumpriu novamente o pacto, deixando de pagar os aluguéis desde fevereiro de 2024 e a parcela vencida da confissão de dívida em 08/04/2024.

Relatou que o débito atualizado até a propositura da ação atinge R$23.398,02, acrescido de multa, juros de mora e correção monetária.

Ademais, sustentou que o réu jamais prestou a caução estipulada, no valor de R$24.000,00, conforme cláusula 16ª do contrato, o que configura infração contratual.

Mencionou, ainda, que o imóvel é fonte de sustento de seu sócio, pessoa idosa, e que o inadimplemento lhe causa prejuízos relevantes.

Ao final, requereu a procedência da demanda, com a condenação do réu nos pedidos cumulados de extinção da locação e decretação do despejo, com fundamento na Lei 8.245/91, confirmando-se os efeitos da liminar deferida (se requerida) ou, caso não deferida, concedendose prazo de quinze dias para desocupação voluntária; e condenandose o réu ao pagamento dos aluguéis e encargos (IPTUs e taxas), vencidos e vincendos até a desocupação efetiva, bem como à restituição da posse ao autor, acrescidos de correção monetária e juros de mora.

A inicial encontrase devidamente instruída.

Contestação da parte ré (Id 125409214).

No mérito, sustentou que, de acordo com os comprovantes anexados, o requerido está cumprindo o contrato de locação.

Afirmou que, na petição inicial, o requerente alega que os meses de fevereiro, março e abril de 2024 não foram pagos; no entanto, destacou que tal alegação não condiz com a realidade, uma vez que, conforme os comprovantes de pagamento apresentados, não há qualquer inadimplência.

Sustentou que, em ação de despejo por falta de pagamento, cabe ao réu comprovar a sua adimplência ou, então, purgar a mora.

Pugnou que, no caso em tela, comprovou o pagamento.

Réplica no Id 126465310.

Decisão saneadora de Id.147307898 deferindo a produção de prova documental superveniente.

Certidão de Id. 167747898, na qual se certificou que as partes não se manifestaram quanto à decisão de Id. 147307898, sendo certo que os prazos para resposta transcorreram in albis. É O RELATÓRIO.

DECIDO.

Cuida-se de demanda de ação de despejo c/c cobrança de aluguéis, requerendo a parte autora o pagamento referente aos aluguéis atrasados e demais encargos.

O réu, por sua vez, mencionou que tal alegação não condiz com a realidade, uma vez que, conforme os comprovantes de pagamento apresentados, não há qualquer inadimplência.

A relação estabelecida é regida pela Lei nº 8.245/91.

Portanto, o contrato de locação possui caráter de negócio jurídico de direito pessoal, não sendo necessário, em tese, comprovar a titularidade do domínio para a transação, apenas a posse direta sobre o bem.

Por consequência, a legitimidade para a ação de despejo foi conferida ao locador ou àqueles que o sucederam, sem a necessidade de demonstrar o domínio ou qualquer outro direito real sobre o imóvel buscado para retomada.

Cabe à parte ré purgar a mora dentro do prazo legal, o que não ocorreu.

A relação locatícia entre as partes se estabeleceu mediante o contrato de locação Id. 113350142, devidamente assinado pelas partes litigantes - o locador e o réu.

O inadimplemento da obrigação do locatário em relação ao pagamento dos aluguéis e encargos autoriza o locador a buscar sua cobrança por meio judicial.

Nesse contexto, existe a possibilidade de rescisão do contrato de locação, conforme previsto no art. 9º, III da Lei 8.245/91, com o subsequente despejo do requerido.

No que tange ao pleito de cobrança, havendo a imissão na posse, o locatário é devedor dos aluguéis e demais encargos até a data em que o locador foi nela imitido.

Nesse sentido, colaciona-se o seguinte julgado deste E.

Tribunal de Justiça: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM AÇÃO DE COBRANÇA.

PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DAS OBRIGAÇÕES PRINCIPAIS E ACESSÓRIAS VENCIDAS E VINCENDAS, BEM COMO DE MULTA REFERENTE À SUBLOCAÇÃO, VEDADA EM CONTRATO.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

IRRESIGNAÇÃO DOS AUTORES. 1 - Ação de despejo cumulada com ação de cobrança de aluguéis e encargos acessórios.

Liminar de despejo deferida. 2 - Sentença de procedência parcial que confirma a liminar de despejo e rescinde o contrato, condenando os réus ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a efetiva desocupação.3 - Apelação da parte autora pugnando pela condenação dos réus ao montante correspondente às obrigações acessórias, vencidas durante a locação e vincendas até a efetiva desocupação do imóvel, que ocorreu em 17 de outubro de 2019 e a incidência de multa por sublocação vedada. 4 - Contrato que consta cláusula expressa de assunção das obrigações acessórias pelos locatários.

Inadimplemento caracterizado. 5 - Sublocação informal de quarto para fins de divisão de despesa que não retira a vedação contratual.

Pacto firmado, que proíbe expressamente a sublocação. 6 - Débitos dos aluguéis que consubstanciam dívida positiva, líquida e com termo pré-fixado.

Correção monetária e juros e mora que fluem a partir do vencimento de cada parcela.

Precedentes jurisprudenciais. 7 - Encargos acessórios, advindos da locação, que são devidos nos períodos determinados na r. sentença e, ainda, os que se venceram no curso da ação até a data da efetiva desocupação.Correção monetária que flui a partir do desembolso.

Recomposição do valor da moeda.

Juros que incidem a partir da citação.

Obrigação contratual. 8 - PROVIMENTO DO RECURSO. (0317977-94.2018.8.19.0001 - APELAÇÃO; Des(a).

EDUARDO ABREU BIONDI; DECIMA QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO; Data de Julgamento: 05/07/2023 - Data de Publicação: 06/07/2023) O autor instruiu o processo com contrato de locação (Id. 113350142), no qual consta cláusula expressa de assunção de tais obrigações pelos locatários, bem como com o instrumento particular de confissão de dívida (Id. 113350144), os boletos (Id. 113351801; Id. 113351803; Id. 113351807) e outros documentos, comprovando os fatos constitutivos de seu direito.

Por sua vez, o réu acostou o pagamento dos aluguéis referente ao mês de fevereiro/24, no valor de R$ 9.342,90 (Id. 125409226); ao mês de março/24, no valor de R$ 9.348,53 (Id. 125409233); e o pagamento, no mês de abril/2024, referente à parcela do acordo de confissão de dívida, no valor de R$ 4.760,00 (Id. 125409232).

Por outro lado, o autor, em alegações finais, sustentou que as manifestações firmadas pelo réu se encontram em desacordo com a planilha dos pagamentos realizados, conforme planilha acostada no Id. 126465310 - Pág. 1: Além disso, sustentou o autor que o simples fato de o réu ter pago as parcelas dos meses de fevereiro de 2024 e março de 2024, assim como em relação ao acordo firmado de débitos pretéritos, no que concerne à parcela vencida em abril de 2024, após distribuída a presente demanda, importa em lhe impor ainda a restituição dos ônus sucumbenciais, neste caso, as custas processuais e honorários sucumbenciais arbitrados por este Juízo, o que não fez até a presente data, motivo pelo qual não estaria ilidida a sua mora.

Pugnou ainda que o pleito autoral não se limita apenas à cobrança de aluguéis vencidos, mas inclui também outras obrigações não cumpridas pelo réu.

Salientou que caberia ao réu, ainda, apresentar o comprovante do pagamento da garantia contratual inerente à caução acordada entre as partes, no valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), que deveria ter sido realizado pelo réu de forma imediata após a formalização e assinatura do contrato, conforme consta no referido documento, cláusula 16ª.

Outrossim, relatou que o réu também não apresentou os carnês do IPTU anual devidamente quitados, embora estivesse obrigado a juntá-los aos autos ou comprovar seu pagamento, referente ao período locatício de 01 de maio de 2021 até a presente data.

Dessa forma, regularmente citado, cabia ao locatário, nos termos do art. 373, II, do CPC, o ônus de comprovar, além do pagamento dos aluguéis, o pagamento dos encargos acessórios, o que não ocorreu, tendo em vista que o simples fato de o réu ter pago as parcelas dos meses de fevereiro de 2024 e março de 2024, bem como o acordo firmado para débitos pretéritos, no que se refere à parcela vencida em abril de 2024, após a distribuição da presente demanda, não foi suficiente para cumprir com os demais encargos acessórios decorrentes da locação e purgar sua mora.

Diante do inadimplemento, o réu deve assumir a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis que se venceram no curso da lide e dos encargos acessórios decorrentes da locação, referentes aos períodos determinados até a data da efetiva desocupação, em conformidade com o disposto no art. 23, inciso I da Lei 8.245/91.

Assim, fica obrigado a quitar os valores dos aluguéis que se venceram no curso da lide, devidamente atualizados, com juros e multa, conforme disposto no contrato — que trata da multa, honorários e juros após o vencimento dos aluguéis e encargos —, bem como as despesas relacionadas ao condomínio, IPTU (a partir de 01 de maio de 2021) e outras taxas (Id. 113350142), além do acordo celebrado conforme o instrumento particular de confissão de dívida (Id. 113350144).

Ademais, não se faz necessário que o locador instrua a ação com o comprovante do pagamento das taxas, uma vez que o ônus de comprovar o pagamento dos aluguéis e acessórios, que são fatos impeditivos, modificativos ou extintivos, recai sobre o locatário.

Os débitos referentes aos aluguéis, consubstanciam dívida positiva, líquida e com termo pré-fixado, de maneira que, constatado o inadimplemento, os juros de mora devem fluir do vencimento de cada parcela, nos termos do art. 397 do CC/02.

Nesse mesmo sentido: APELAÇÃO.

Ação de despejo c/c cobrança.

Município de Maricá.

Aluguel de imóveis destinados à instalação da Secretaria de Assistência Social.

Dívida positiva, líquida e exigível a termo.

O termo interpela no lugar do credor.

Juros moratórios e correção monetária que incidem a partir do vencimento da obrigação (CC, art. 397).

Honorários sucumbenciais que serão fixados em conformidade com o disposto no artigo 85, § 4º, II, do CPC.

Recurso a que se dá parcial provimento. (0016223-37.2017.8.19.0031 - APELAÇÃO; Des(a).

CLÁUDIO LUIZ BRAGA DELL'ORTO; PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PUBLICO; Data de Julgamento: 14/09/2023 - Data de Publicação: 19/09/2023).

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

INSURGÊNCIA AUTORAL QUANTO AO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.

CABIMENTO.

OBRIGAÇÃO LÍQUIDA, CERTA E EXIGÍVEL, QUE DISPENSA A INTIMAÇÃO DO DEVEDOR.

MORA EX RE.

INTELIGÊNCIA DO ART. 397 DO CÓDIGO CIVIL.

JUROS QUE DEVEM SER COMPUTADOS A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA OBRIGAÇÃO INADIMPLIDA.

PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL.

PROVIMENTO DO RECURSO. (0175044-84.2007.8.19.0001 - APELAÇÃO; Des(a).

MÔNICA FELDMAN DE MATTOS; VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL; Data de Julgamento: 02/02/2023 - Data de Publicação: 08/02/2023).

Por esses motivos, julgo PROCEDENTE os pedidos, extinguindo o processo, com julgamento do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC, para condenar o réu ao pagamento dos aluguéis que se venceram no curso da lide, bem como os demais deveres assumidos contratualmente, tais como a taxa de condomínio, seguro, IPTU, taxa de incêndio, até a data da efetiva entrega das chaves, deduzindo-se os valores já pagos no curso da lide, conforme fundamentação, tudo devidamente corrigidos a partir de cada vencimento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e multa contratual de 10%, a ser apurado em fase de liquidação, bem como decretar a rescisão do contrato de locação celebrado pelas partes e, consequentemente, o despejo do réu em relação ao imóvel objeto da lide.

Expeça-se mandado de despejo, com prazo de desocupação voluntária de 15 dias, com fulcro no art. 63, §1º, “a”, da Lei 8.245/91, sob pena de despejo forçado, inclusive mediante arrombamento e com auxílio de força policial, na forma do art. 65 da mesma Lei.

Fica atribuído à parte autora, desde já, o múnus de depositária dos bens que eventualmente se encontrem no imóvel ou de providenciar os meios para remoção dos bens para o depósito público (art. 65, §1º, da Lei 8.245/91).

Por força da sucumbência, condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor do débito, na forma do art. 62, inciso II, alínea d, da Lei nº 8.245/91.

Após o trânsito em julgado, certificado quanto ao correto recolhimento das custas, nada mais sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

RIO DE JANEIRO, 14 de maio de 2025.

KARLA DA SILVA BARROSO VELLOSO Juiz Titular