TJRJ - 0802339-16.2024.8.19.0045

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Resende 2ª Vara Cível da Comarca de Resende Avenida Rita Maria Ferreira da Rocha, 517, Comercial, RESENDE - RJ - CEP: 27510-060 SENTENÇA Processo: 0802339-16.2024.8.19.0045 Classe: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) AUTOR: JULIETA DE PAULA CARVALHO REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA GERAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO-DPGE RÉU: LOTERICA TREVO 4 FOLHAS ITATIAIA LTDA Trata-se de ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulado com Cobrança ajuizada por JULIETA DE PAULA CARVALHO em face de LOTERICA TREVO 4 FOLHAS ITATIAIA LTDA.

Narra a autora, em síntese, que é proprietária do imóvel situado na Avenida Lauro Mendes Bernardes, nº 357, loja 02, Jardim Itatiaia, Itatiaia-RJ, CEP: 27580-000, e celebrou contrato de locação comercial com a ré.

Sustenta que a ré não pagou o aluguel com o valor reajustado anualmente conforme o índice IGP-M/FGV, previsto contratualmente, desde fevereiro de 2019, pagando apenas o valor fixado inicialmente de R$ 855,71.

Afirma que tentou diversas vezes compor amigavelmente o débito, sem êxito.

Requer, ao final, a rescisão do contrato de locação, a decretação do despejo com prazo de 15 dias para desocupação voluntária, e a condenação da ré ao pagamento das diferenças de aluguéis devidas desde fevereiro de 2019, no valor atualizado de R$ 27.374,38, além das custas e honorários advocatícios.

Pleiteou, ainda, a concessão de liminar para desocupação do imóvel.

Certidão de Gratuidade de Justiça (ID 110918489).

Decisão que indeferiu a liminar de despejo e designou audiência de conciliação (ID 113055651).

Citada (ID 118371796, AVISO DE RECEBIMENTO ID 124346357 ), a ré apresentou contestação no ID 126859924, na qual alega, preliminarmente, a incompetência territorial do juízo, sustentando que o contrato que rege a relação locatícia é o de 2014 (ID 110889554), que elegeu o foro da Comarca de Itatiaia, e que o contrato de 2018 (ID 110889555) não foi aperfeiçoado por falta de sua assinatura.

Argui, como prejudicial de mérito, a prescrição trienal da pretensão de cobrança dos aluguéis anteriores a três anos do ajuizamento da ação.

No mérito, sustenta, em síntese, que está adimplente com todas as suas obrigações, pagando os aluguéis conforme o contrato de 2014 e aditivo de 2015.

Alega a invalidade da notificação extrajudicial recebida (ID 110889556) por fazer menção a contrato não aperfeiçoado e por ter sido assinada por advogado sem procuração nos autos da notificação, além de ter sido remetida por imobiliária que não participou da intermediação.

Menciona o princípio da supressio, citando julgado do STJ, e a função social da empresa.

Requer o acolhimento das preliminares e da prejudicial, e, no mérito, a improcedência dos pedidos.

Ata da Audiência de Conciliação (ID 127453380), na qual a conciliação restou inviável.

Réplica (ID 149264391), na qual a autora refuta a preliminar de incompetência, alegando que o contrato de 2018 (ID 110889555) elegeu o foro de Resende e junta novo contrato datado de 01/08/2019 (01 CONTRATOS 2018 E 2019 - ID 149264392) que também elegeria este foro, mesmo sem sua assinatura.

Concorda com a prescrição trienal e apresenta nova planilha de débitos (03 CALCULO EXATO ATUALIZACAO DOS VALORES FALTANTES - ID 149264394 e 04 EXCEL PLANILHA DE ATUALIZACAO DOS DEBITOS - ID 149264395).

Reitera o inadimplemento da ré quanto aos reajustes, refuta a invalidade das notificações e a tese de supressio, e pede a condenação da ré por litigância de má-fé.

Petição da autora (ID 149796704) juntando "Carta Julieta com Recebimento do Edmilson" (ID 149796705).

Ato Ordinatório para manifestação em provas (ID 155991416).

Manifestação da autora (ID 159691939) informando não ter outras provas a produzir e requerendo o julgamento antecipado.

Petição da ré (ID 161028103) reiterando a tese de que os contratos de 2018 e 2019 não foram aperfeiçoados por falta de assinatura de ambas as partes, requerendo a oitiva de testemunhas (Sra.

Karla Chaves Neves, Sr.

Glauber Chaves Neves e Sr.

Helio da Silva Oliveira) e impugnando a réplica.

Decisão saneadora (ID 179734703) afastando as preliminares de ilegitimidade, reconhecendo a prescrição trienal, fixando como ponto controvertido a regularidade do contrato anexado à inicial, deferindo a prova testemunhal requerida pela ré e designando audiência de instrução e julgamento para 21/05/2025.

Petição da ré (ID 192911772) juntando cartas convite para as testemunhas (Cartas convite - ID 192911774).

Audiência não realizada na data de hoje. É o relatório.

Decido.

A preliminar de incompetência territorial foi suscitada pela parte ré, que argumenta que o foro competente seria o da Comarca de Itatiaia, conforme cláusula de eleição de foro presente no contrato de locação firmado em agosto de 2014 (ID 110889554, p. 6), e que o contrato de 2018 (ID 110889555), que previa o foro de Resende, não teria sido aperfeiçoado por ausência de sua assinatura.

A autora, em réplica (ID 149264391), contrapõe que o contrato de 2018 (ID 110889555) e um contrato posterior, datado de 01/08/2019 (ID 149264392), que também elegeria o foro de Resende, seriam válidos.

Analisando os documentos, verifica-se que o contrato de locação celebrado em 05/02/2018 (ID 110889555, p. 4-7), apesar de não contar com a assinatura da parte ré em seu termo final (ID 110889555, p. 7), foi o instrumento que, segundo a narrativa inicial, passou a reger a relação locatícia a partir de então, estabelecendo o valor do aluguel em R$ 855,71 e a forma de reajuste.

Este contrato, em sua Cláusula 10ª, §6º (ID 110889555, p. 7), estabelece o Foro da Comarca de Resende/RJ para dirimir quaisquer dúvidas sobre o instrumento.

A autora também apresentou um contrato com data de início em 01/08/2019 (ID 149264392), este sim assinado pela ré (representada por sua sócia Sra.

Marcia de Lima Rosa) e pela administradora, com reconhecimento de firma da assinatura da representante da ré, que também elege o foro da Comarca de Resende/RJ em sua Cláusula 10ª, §6º (ID 149264392, p.8).

Ainda que o contrato de 05/02/2018 (ID 110889555) careça da assinatura formal da locatária, a relação locatícia perdurou sob novas bases que se presumem aceitas tacitamente, inclusive com pagamentos de aluguel no valor ali estipulado (R$ 855,71), conforme comprovantes juntados pela própria ré (IDs 126859928, 126859929, 126859932, 126859933, 126859935).

Ademais, o contrato posterior, de 01/08/2019 (ID 149264392), que contém a assinatura da ré e elege o foro de Resende, reforça a competência deste juízo.

A alegação de que este último contrato não teria a assinatura da locadora é um vício formal que, no contexto da continuidade da relação locatícia e da existência de outros elementos que indicam a aceitação de novas bases contratuais, não invalida a cláusula de eleição de foro, especialmente quando a própria locatária assinou tal instrumento.

Dessa forma, considerando a existência de instrumento contratual posterior ao de 2014, assinado pela ré (ID 149264392), que elege o foro da Comarca de Resende, rejeito a preliminar de incompetência territorial.

A ré arguiu a prescrição trienal da pretensão de cobrança dos aluguéis vencidos há mais de três anos antes do ajuizamento da demanda (05/04/2024), com base no art. 206, §3º, inciso I, do Código Civil.

A autora, em réplica (ID 149264391), concordou com a incidência da prescrição trienal.

Com efeito, a pretensão à cobrança de aluguéis de prédios urbanos ou rústicos prescreve em três anos, nos termos do artigo 206, § 3º, inciso I, do Código Civil.

Tendo a presente ação sido ajuizada em 05/04/2024, encontram-se prescritas as parcelas vencidas anteriormente a 05/04/2021.

Acolho, portanto, a prejudicial de mérito da prescrição para declarar prescrita a pretensão de cobrança das diferenças de aluguéis vencidas antes de 05/04/2021.

Superadas as questões preliminares e a prejudicial de mérito, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo a analisar o mérito.

A causa comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria de fato relevante para o deslinde da controvérsia encontra-se suficientemente comprovada pelos documentos acostados aos autos, sendo desnecessária a produção da prova oral requerida pela ré, conforme será demonstrado.

A Decisão Saneadora (ID 179734703) que deferiu a prova testemunhal será reconsiderada neste ponto.

A controvérsia central cinge-se em verificar se houve o alegado inadimplemento contratual por parte da ré, especificamente no que tange à ausência de pagamento dos aluguéis com os reajustes anuais previstos contratualmente, e, em consequência, se são devidos o despejo e a cobrança das diferenças apuradas, respeitada a prescrição trienal.

A relação jurídica entre as partes é regida primordialmente pelas normas da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações) e, subsidiariamente, pelo Código Civil.

Nos termos do artigo 373 do Código de Processo Civil, incumbe à parte autora o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito (inciso I), enquanto ao réu incumbe o ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (inciso II).

Nesse contexto, cabia à parte autora comprovar a existência da relação locatícia, a previsão contratual de reajuste dos aluguéis e o inadimplemento da ré quanto a esses reajustes.

Por outro lado, cabia à parte ré comprovar o cumprimento da obrigação contratual, incluindo o pagamento dos aluguéis com os devidos reajustes, ou a existência de fato que a eximisse dessa obrigação.

A existência da relação locatícia é incontroversa.

A autora apresentou o contrato de locação com início em 01/08/2014 (ID 110889554), no valor de R$ 800,00, com previsão de reajuste anual pelo IGPM-RJ/FGV (Cláusula 8ª, ID 110889554, p.1).

Juntou também um "Acordo de Aumento de Aluguel" datado de 05/08/2015 (ID 110889557, p. 3), assinado pela autora, estabelecendo o aluguel em R$ 855,71, "seguindo o índice de IGPM".

Há ainda uma "Negociação - Locação Imobiliária" datada de 25/08/2015 (ID 110889554, p. 7, e ID 110889557, p. 1), que menciona a isenção do reajuste anual pelo IGPM por 24 meses para compensar gastos da locatária com a regularização cadastral do imóvel, com prazo contratual estendido até 04/02/2018.

Posteriormente, a autora apresentou um "Contrato de Locação para Fins Comerciais" (ID 110889555, p. 4-7), com início em 05/02/2018 e término em 04/02/2020, no valor de R$ 855,71 mensais, com previsão de reajuste anual pelo IGP-M/FGV (Cláusula 3ª, §3º, ID 110889555, p. 4).

Este contrato, embora não assinado pela locatária, serviu de base para a continuidade da relação, como admitido pela própria ré ao efetuar pagamentos neste valor.

Finalmente, a autora juntou em réplica (ID 149264392) um "Contrato de Locação para Fins Comerciais", com prazo de 01/08/2019 a 31/01/2022, estabelecendo o aluguel inicial em R$ 910,00 (novecentos e dez reais), com reajuste anual pelo IGP-M/FGV (Cláusula 4ª, §1º e Cláusula 3ª, §3º, ID 149264392, p.5 e p.4 respectivamente).

Este contrato (ID 149264392) encontra-se assinado pela representante legal da ré (Sra.

Marcia de Lima Rosa), com firma reconhecida em cartório (ID 149264392, p.8), e pela administradora (Neves Imobiliária).

A ausência da assinatura da locadora neste instrumento configura mera irregularidade formal que não o invalida, especialmente porque a relação locatícia continuou, e a locadora, ao ajuizar a presente ação cobrando os reajustes com base nos contratos, ratifica seus termos.

A ré, em sua manifestação sobre provas (ID 161028103), não nega a assinatura de sua representante neste contrato de 2019, mas foca na ausência da assinatura da locadora.

A ré sustenta que sempre pagou o valor de R$ 855,71, conforme os comprovantes de pagamento juntados (IDs 126859928, 126859929, 126859932, 126859933, 126859935).

De fato, os comprovantes demonstram o pagamento regular deste valor.

Contudo, a controvérsia reside justamente na ausência de aplicação dos reajustes anuais previstos contratualmente.

O contrato de 01/08/2019 (ID 149264392), devidamente assinado pela ré, é claro ao estipular o valor inicial do aluguel em R$ 910,00 e o reajuste anual pelo IGP-M/FGV.

A partir da vigência deste contrato, a ré deveria ter passado a pagar o valor de R$ 910,00 e, anualmente, aplicar o índice de reajuste.

Ao continuar pagando R$ 855,71, a ré tornou-se inadimplente quanto às diferenças.

A alegação da ré de que não recebeu notificação válida sobre os valores em atraso não a exime da obrigação contratual de pagar o aluguel com os reajustes.

A notificação extrajudicial (ID 110889556), enviada em fevereiro de 2021, embora questione-se sua formalidade, demonstra a intenção da autora em cobrar os valores reajustados.

Ademais, a carta juntada com a réplica (ID 149796705), datada de 05/09/2019 e supostamente recebida pelo representante da ré, já indicava a intenção da autora de não mais locar o imóvel e a possibilidade de discussão de prazo.

Independentemente da validade formal dessas comunicações para fins de constituição em mora (que em obrigação positiva e líquida, com termo certo, opera-se ex re), o ajuizamento da ação é o meio hábil para a cobrança dos valores devidos e para a rescisão contratual por inadimplemento.

A tese de supressio, ventilada pela ré com base em julgado do STJ, não se aplica ao caso.

No referido precedente, o locador deixou de exercer o direito de reajustar os aluguéis por cinco anos, gerando no locatário a legítima expectativa de que não mais o faria para o período pretérito.

No presente caso, embora a autora possa ter demorado a formalizar a cobrança judicial, há indicativos de que houve tentativas de negociação e notificações (ID 110889556, ID 149796705 ), o que afasta a inércia total do locador e a consequente surpresa do locatário.

Ademais, o contrato de 2019 (ID 149264392), assinado pela ré, estabeleceu um novo valor inicial (R$ 910,00) e a continuidade da previsão de reajuste, o que por si só renova a obrigação da locatária de pagar o valor correto.

A não cobrança imediata das diferenças não implica renúncia ao direito, especialmente quando a lei prevê prazo prescricional para tal cobrança, o qual está sendo observado.

Portanto, restou comprovado o inadimplemento da ré no que tange ao pagamento integral dos aluguéis, uma vez que não aplicou os reajustes anuais devidos, nem pagou o valor inicial de R$ 910,00 previsto no contrato de 2019 (ID 149264392).

A planilha de débito atualizada pela autora em réplica (ID 149264394 e ID 149264395), que observa a prescrição trienal e parte do valor de aluguel de R$ 910,00 a partir de agosto de 2019, com os reajustes anuais pelo IGP-M, demonstra o quantum debeatur.

O inadimplemento contratual, consistente na falta de pagamento integral dos aluguéis, autoriza a rescisão do contrato de locação e a consequente decretação do despejo, nos termos do art. 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/91.

A cumulação com a cobrança dos aluguéis e acessórios da locação é prevista no art. 62, inciso I, da mesma lei.

Quanto ao pedido de condenação por litigância de má-fé, formulado pela autora em réplica, entendo não estar configurada nenhuma das hipóteses do art. 80 do CPC.

A ré exerceu seu direito de defesa dentro dos limites da razoabilidade, apresentando as teses que entendia pertinentes.

Os valores devidos correspondem às diferenças entre o valor do aluguel que deveria ter sido pago (considerando o valor inicial de R$ 910,00 a partir de agosto de 2019, conforme contrato ID 149264392, e os reajustes anuais subsequentes pelo IGP-M) e o valor efetivamente pago pela ré (R$ 855,71), observada a prescrição das parcelas vencidas antes de 05/04/2021.

A planilha apresentada pela autora (ID 149264394 e ID 149264395) detalha esses cálculos, partindo do valor correto e do período não prescrito, totalizando R$ 28.962,80 até 08/10/2024.

A este valor deverão ser somadas as diferenças dos aluguéis que se vencerem até a efetiva desocupação do imóvel.

Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o(s) pedido(s) formulado(s) na petição inicial para: a) Declarar rescindido o contrato de locação celebrado entre as partes, referente ao imóvel situado na Avenida Lauro Mendes Bernardes, nº 357, loja 02, Jardim Itatiaia, Itatiaia-RJ, CEP: 27580-000, e, por conseguinte, decretar o despejo da ré LOTERICA TREVO 4 FOLHAS ITATIAIA LTDA, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária, nos termos do art. 63, § 1º, alínea 'b', da Lei nº 8.245/91. b) Condenar a ré LOTERICA TREVO 4 FOLHAS ITATIAIA LTDA a pagar à autora JULIETA DE PAULA CARVALHO as diferenças entre os valores dos aluguéis devidos (considerando o valor inicial de R$ 910,00 a partir de agosto de 2019, com reajustes anuais pelo IGP-M, conforme contrato ID 149264392) e os valores efetivamente pagos, vencidas a partir de 05 de abril de 2021 e até a data da efetiva desocupação do imóvel.

O montante apurado até 08 de outubro de 2024, conforme planilha ID 149264394 e ID 149264395, é de R$ 28.962,80 (vinte e oito mil, novecentos e sessenta e dois reais e oitenta centavos).

Sobre cada diferença mensal devida incidirá: i) Atualização monetária pelo IPCA, a partir do vencimento de cada parcela não paga ou paga a menor (art. 389, parágrafo único, do Código Civil, conforme Lei nº 14.905/2024); ii) Juros de mora legais, correspondentes à diferença entre a taxa SELIC e a variação do IPCA (Taxa SELIC – IPCA), de forma não negativa (art. 406, §§ 1º e 3º, do Código Civil, conforme Lei nº 14.905/2024), incidentes sobre o valor da condenação devidamente atualizado monetariamente na forma do subitem 'i', a contar de cada vencimento (mora ex re), até o efetivo pagamento.

A metodologia de cálculo e a forma de aplicação destes juros de mora observarão o que vier a ser definido pelo Conselho Monetário Nacional, conforme o art. 406, § 2º, do Código Civil.

Na ausência ou enquanto pendente de efetiva operacionalização a específica metodologia do CMN, ou em caso de inviabilidade prática de seu cálculo no caso concreto, os juros de mora legais serão calculados à taxa de 1% (um por cento) ao mês. c) Condenar a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios da parte adversa, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação (soma das diferenças de aluguéis vencidas e vincendas até a desocupação), nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. d) Reconsidero a decisão que indeferiu a tutela de urgência (ID 113055651) no que tange à liminar de despejo, uma vez que, com a presente sentença de mérito que decreta o despejo, passo a deferir a tutela de urgência requerida.

Expeça-se mandado de notificação e despejo.

Publique-se.

Intimem-se.

RESENDE, 21 de maio de 2025.

HINDENBURG KOHLER BRASIL CABRAL PINTO DA SILVA Juiz Titular

Às partes em provas, justificadamente, no prazo de 15 (quinze) dias.

EDUARDO QUIRINO LEITE Chefe de Serventia Judicial