TJRJ - 0827377-91.2022.8.19.0209

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 5ª Vara Cível da Regional da Barra da Tijuca Avenida Luís Carlos Prestes, S/N, Barra da Tijuca, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 22775-055 SENTENÇA Processo: 0827377-91.2022.8.19.0209 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ILSON CUSTODIO DE ARAUJO COSTA, MARINETE BARROS ALVES SOARES RÉU: SPE RIVIERA FRANCESA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Cuide-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS proposta por ILSON CUSTODIO DE ARAUJO COSTA ALVES E OUTRA, em face deSPE RIVIERA FRANCESA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, sustentando, em síntese, que os autores, em 22/06/2015 tornaram-se promissários compradores do imóvel do Empreendimento denominado “RIVIERA CLASSIC RESORT CONDOMINIUM”, pelo preço certo e ajustado de R$ 167.026,53 (cento e sessenta e sete mil e vinte e seis reais e cinquenta e três centavos), cujo pagamento foi pactuado da seguinte forma: Os autores também pagaram, em 27/06/2015, a quantia de R$ 12.513,97 (doze mil, quinhentos e treze reais e noventa e sete centavos), conforme contrato de corretagem imobiliária.

O sinal foi pago da seguinte forma: No dia 10/07/2015 foi pago o valor de R$ 3.678,69 (três mil, seiscentos e setenta e oito reais e sessenta e nove centavos); No dia 27/08/2015 o valor de R$ 532,96 (quinhentos e trinta e dois reais e noventa e seis centavos); No dia 27/09/2015 o valor de R$ 3.293,25 (três mil, duzentos e noventa e três reais e vinte e cinco centavos) e no dia 27/10/2015 a quantia de R$ 3.312,44 (três mil, trezentos e doze reais e quarenta e quatro centavos) O saldo do preço seria pago da seguinte forma: a) 35 parcelas mensais e sucessivas de R$ 1.152,31 (mil, cento e cinquenta e dois reais e trinta e um centavos), vencendo-se a primeira em 08/11/2015 e as demais em igual dia dos meses subsequentes (todas já quitadas – conforme extrato fornecido pela própria ré); a.1) 08 (oito) parcelas quimestrais no valor de R$ 1.248,74 (mil duzentos e quarenta e oito reais e setenta e quatro centavos), com os seguintes vencimentos: 08/11/2015; 08/04/2016; 08/09/2016, 08/02/2017, 08/07/2017, 08/12/2017, 08/05/2018 e 08/10/2018 (todas já quitadas – conforme extrato fornecido pela própria ré); b) R$ 113.129,01 (cento e treze reais, cento e vinte e sete mil, setecentos e dezenove reais e quarenta centavos) através de uma única parcela vencendo-se em 08/11/2018 ou em até 30 dias após a expedição do habite-se, o que ocorrer primeiro, para ser paga à vista, através de recursos próprios, ou, à critério da OUTORGANTE, através de financiamento bancário ou diretamente com o incorporador.

Também ficou acordado que o saldo devedor em questão seria pago da seguinte forma: a) R$ 113.129,01 (cento e treze mil, cento e vinte e nove reais e um centavo) através de 120 (cento e vinte) parcelas mensais e consecutivas e 24 (vinte e quatro) prestações quimestrais, a serem reajustadas pelo IGPM/FGV e acrescidas de juros de 1% ao mës, calculados pelo sistema de amortização francês (Tabela Price), vencendo-se a primeira em 08/11/2018 e as demais em igual dia dos meses subsequentes, e vencendo-se a primeira quimestral em 08/04/2019 e as demais em igual dia dos semestres subsequentes.

Cumpre-nos ressaltar que os autores vêm, desde 08/11/2018, efetuando o pagamento do saldo devedor na forma estabelecida na cláusula 2.2., alínea “a”.

Portanto, os autores já efetuaram todos os pagamentos até o mês de novembro de 2022 (inclusive), encontrando-se, até a presente data, totalmente adimplente com as obrigações.

Também foi pactuado o pagamento, no item VII, dos Equipamentos e decoração das áreas de lazer e comuns, no valor de R$ 5.728,03 (cinco mil, setecentos e vinte e oito reais e três centavos), correspondente a 3% do valor do imóvel, cujo valor corrigido foi pago em 10 (dez) parcelas mensais e sucessivas, vencendo-se a primeira no dia 08/02/2018 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes, conforme extrato fornecido pela ré e em anexo.

Os autores também suportaram o pagamento de R$ 35,00 (trinta e cinco reais) mensais, conforme cláusula 2 do Quadro Resumo e cláusula 12ª das Condições Gerais, valor este que era pago em todos os meses juntamente com o boleto mensal.Excluída a comissão de corretagem e equipamentos e decoração das áreas de lazer, já pagaram, conforme extrato fornecido pela própria ré, a quantia de R$ 120.145,22 (cento e vinte mil, cento e quarenta e cinco reais e vinte e dois centavos).

Afirma que o contrato estabeleceu o prazo de entrega do imóvel para novembro de 2018, com possibilidade de prorrogação de 180 dias, ou seja, o prazo máximo para o cumprimento da obrigação seria maio 2019.

Acontece que a ré não cumpriu o prazo pactuado, não obstante a regularidade dos pagamentos formulados pelos autores.

Assim, requer: 1) a decretação da resolução do contrato existente entre as partes com efeitos ex tunc, reestabelecendo o status quo ante e determinado à ré que restitua aos autores a quantia de R$ 120.145,22 (cento e vinte mil, cento e quarenta e cinco reais e vinte e dois centavos), acrescida de juros e correção monetária a partir do desembolso; 2) a condenação da ré a restituir aos autores a quantia de R$ R$ 12.513,97 (doze mil, quinhentos e treze reais e noventa e sete centavos) pagas a título de comissão de corretagem, acrescida de juros e correção monetária a partir do efetivo desembolso; 3) A devolução da quantia de R$ 5.728,03 (cinco mil, setecentos e vinte e oito reais e três centavos), paga pelos autores a ré, a título de Equipamentos e decoração, acrescida de juros e correção monetária a partir do efetivo desembolso; 4) a condenação da ré no pagamento, a título de danos morais, da quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada um dos autores.

Justiça gratuita deferida no ID 42525550.

Contestação da ré no ID 52168614 alegando que o habite-se do imóvel foi emitido em 30/04/2020 e que a rescisão contratual se dá por culpa da parte autora.

Requer a retenção dos valores pagos pelo adquirente, de modo a diminuir os prejuízos decorrentes da rescisão do contrato.

Além disso, é pacífico o entendimento de que deve reter a comissão de corretagem se for a mesma discriminada especificadamente.

Afirma que o condomínio foi entregue, diversamente do afirmado pela parte autora.

Aduz inexistir dano moral.

Pugna pela improcedência do pedido.

Réplica no ID 70016225.

Instados a se manifestarem em provas, as partes informaram não terem outras provas a produzir. É O RELATÓRIO.

DECIDO.

A questão apresenta matéria unicamente de direito, comportando o feito julgamento no estado em que se encontra, na forma do disposto no artigo 355, I, do Código de Processo Civil.

Compulsando os autos, verifica-se que a autora adquiriu, através de instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma, firmado em 22/06/2015, a unidade UNIDADE AUTÔNOMA/LOTE 11, da quadra C, com 450,00m2 (quatrocentos e cinquenta metros quadrados) da área privativa de terreno de natureza residencial unifamiliar, do Empreendimento denominado “RIVIERA CLASSIC RESORT CONDOMINIUM”, fração ideal 0,003924, com entrega prevista em NOVEMBRO/2018.

Ocorre que, apesar de ter a real expectativa de se mudar para o empreendimento, cuja entrega estava prevista para o mês de novembro de 2018, a autora foi surpreendida pela não entrega no prazo, não tendo o mesmo sido entregue nem decorrido o praz da prorrogação de 180 dias, que seria no mês de maio de 2019, pelo que entendeu por bem a autora ajuizou a presente ação para rescindir o contrato, obter a devolução dos valores pagos, inclusive pela comissão de corretagem e, ainda, indenização pelos danos morais sofridos.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é classificada como relação de consumo, de modo que a questão se resolve à luz da Lei 8.078/90, sendo objetiva a responsabilidade dos réus, nos estritos termos do art. 14, do mencionado diploma legal, que disciplina a responsabilidade do fornecedor pelo fato do serviço.

Com efeito, sendo objetiva a responsabilidade das rés, esta só será afastada se o fornecedor comprovar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro, conforme prescreve o § 3º, do art. 14, do Código de Defesa do Consumidor.

Não exclui a responsabilidade da ré o fortuito interno inerentes ao risco de suas atividades.

Por outro lado, as rés não provaram, e o ônus lhes incumbia, a teor do art. 373, II do Código de Processo Civil e do §3º do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, qualquer das excludentes de responsabilidade ou a alegada força maior para a entrega não ter sido realizada além deste prazo, sendo certo que apenas eventos não relacionados com os riscos inerentes ao negócio poderiam ser considerados para fins de exclusão de sua responsabilidade.

Sabe-se,

por outro lado, e tal decorre não só da experiência comum (art. 375 CPC), mas também em face das centenas de ações já julgadas neste e em todos os demais tribunais estaduais do país, que as construtoras e empresas imobiliárias não obedecem ao pacta sunt servanda, não cumprem prazos contratualmente previstos com seus clientes.

Por outro lado, se os consumidores atrasam em alguns dias qualquer pagamento, as construtoras impõem aos consumidores as penas decorrentes da inadimplência.

Reputo válida a cláusula contratual de tolerância em contratos de promessa de compra e venda de unidade em incorporação imobiliária, pela qual se admite uma razoável e costumeira prorrogação do prazo de entrega do bem em até 180 dias, dilação essa admitida, mutatis mutandis, pelo próprio § 2º do art. 18 do Código de Defesa do Consumidor.

Quando do ajuizamento da demanda em nov/2022, a ré já se encontrava em mora desde maio de 2019, já com o prazo de 180 dias da prorrogação, permitindo a rescisão do negócio em razão do seu inadimplemento e a devolução à autora dos valores pagos em sua integralidade.

No que se refere à comissão de corretagem, destaco que tal matéria já foi julgada em Recurso Repetitivo.

O entendimento atual do STJ proferido em sede de Recurso Repetitivo é no sentido de ser possível a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor (Resp 1.599.511 – SP), desde que seja transparente e devidamente informada ao consumidor: “RECURSO ESPECIAL Nº 1.599.511 - SP (2016/0129715-8) RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

VALIDADE.

PREÇO TOTAL.DEVER DE INFORMAÇÃO.

SERVIÇO DEASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DOCPC/2015: 1.1 - Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2 - Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1.

Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1. 2.2.

Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.

Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.” Entendeu o STJ ainda que a incorporadora possui legitimidade para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor (Tema 939).

Na presente hipótese destaco que a parte ré cumpriu adequadamente a legislação e jurisprudência vigente, não a restituição do valor pago, tendo sido a mesma cobrada em contrato apartado, tendo sido a parte autora devidamente informada sobre a mesma.

Sendo assim, não merece acolhimento do pedido de restituição do valor de R$ 12.513,97 (doze mil, quinhentos e treze reais e noventa e sete centavos) pago a título de comissão de corretagem.

Por fim, na situação dos autos, é inegável a incidência dos danos morais, que ultrapassam a esfera do mero aborrecimento, haja vista a violação ao direito constitucional de moradia, previsto no artigo 6º da Constituição Federal, que decorre do valor fundante que deve nortear toda a ordem jurídica, qual seja, a dignidade da pessoa humana.

Tal violação frustrou a legítima expectativa da autora de receber o imóvel adquirido dentro do prazo estipulado no contrato, gerando ansiedade, angústia e abalo emocional.

Assim, referido dano opera-se in re ipsa.

Nesse sentido, cumpre destacar o entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL.

CONSTRUTORA.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA.

DANO MORAL IN RE IPSA.ENUNCIADO JURÍDICO Nº 116, DO AVISO Nº 55/2012 DO TJRJ.

Atraso na entrega do imóvel que gera agonia àqueles que despenderam suas economias na esperança de adquirir determinados bens imobiliários.

Conjunto probatório que evidencia a falha na prestação do serviço.

Responsabilidade civil objetiva da Apelada.

Dano moral in re ipsa.

Dever de indenizar.Negado provimento ao recurso de apelação. (TJRJ – APL: 0124586-55.2010.8.19.0001.

Relatora: Des.

Isabela Pessanha Chagas.

Vigésima Quinta Câmara Cível.

Data de julgamento: 20/07/2015.

Data da Publicação: 22/07/2015) Apelação Cível.

Relação de consumo.

Ação Indenizatória.

Incorporação imobiliária.

Direito constitucional de moradia.

Dignidade da pessoa humana.Atraso na entrega do imóvel.

Construtora que não apresentou justificativa para ilidir responsabilidade.

Inteligência do art. 14, par. 3º, do CDC.

Risco do empreendimento.

Danos materiais pela falta de utilização do imóvel.

Dano moral corretamente fixado.

Razoabilidade e Proporcionalidade.Sentença que se mantém integralmente. (TJRJ – APL: 0216241-14.2010.8.19.0001.

Relator: DES.

PETERSON BARROSO SIMÃO.

Data de julgamento: 03/02/2014.

Data da Publicação: 05/02/2014) Cabe ressaltar que a verba compensatória decorrente dos danos morais suportados, deve ser arbitrada em consonância com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de modo a evitar o enriquecimento ilícito da ofendida e a atender o caráter punitivo e pedagógico da condenação, tendo-se em conta, na hipótese, que a não emissão do habite-se impediu o financiamento da autora, o que frustrou as expectativas na compra do imóvel Portanto, levando-se em consideração os critérios adotados, fixo em R$ 10.000,00 a indenização pelos danos morais sofridos para cada autor.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE os pedidos formulados para: (a) condenar a ré a restituir aos autores o valor pago no decorrer do contrato, totalizando R$ 125.873,25 (cento e vinte e cinco mil reais e oitocentos e setenta e três reais e vinte e cinco centavos), corrigidas monetariamente desde a data dos respectivos desembolsos, pelo índice estabelecido no contrato, e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, também contados desde o pagamento; (b) condenar o réu a pagar à parte autora R$ 10.000,00 a título de danos morais para cada autor, corrigidos desta data e com juros moratórios também a partir da citação.

Tendo em vista a sucumbência mínima do pedido autoral, condeno a parte ré ao pagamento das despesas processuais e de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Na forma do inciso I do artigo 229-A da Consolidação Normativa da Corregedoria-Geral de Justiça, acrescentado pelo Provimento 2/2013, ficam as partes desde logo intimadas para dizer se têm algo mais a requerer.

Transitada em julgado, remeta-se o feito à Central de Arquivamento para as providências devidas, com posterior baixa e arquivamento P.

I.

RIO DE JANEIRO, 24 de junho de 2025.

ELISABETE DA SILVA FRANCO Juiz Grupo de Sentença

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital - Regional da Barra da Tijuca 5ª Vara Cível da Regional da Barra da Tijuca Avenida Luís Carlos Prestes, S/N, Barra da Tijuca, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 22775-055 DESPACHO Processo: 0827377-91.2022.8.19.0209 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ILSON CUSTODIO DE ARAUJO COSTA, MARINETE BARROS ALVES SOARES RÉU: SPE RIVIERA FRANCESA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Ao Grupo de Sentença.

RIO DE JANEIRO, 12 de maio de 2025.

ADRIANA ANGELI DE ARAUJO DE AZEVEDO MAIA Juiz Titular