TJRJ - 0808863-09.2022.8.19.0042

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Petrópolis 1ª Vara Cível da Comarca de Petrópolis Avenida Barão do Rio Branco, 2001, 3º Andar, Centro, PETRÓPOLIS - RJ - CEP: 25680-275 SENTENÇA Processo: 0808863-09.2022.8.19.0042 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARINA CUSSEN GOMES CARVALHO, GUILHERME DE CARVALHO MONTEIRO DE BARROS VENTURA GOMES RÉU: BUZIOS DESIGN EMPREENDIMENTO HOTELEIRO SPE LTDA TESTEMUNHA: ROMERO MOREIRA VALENCA Trata-se de ação ordinária ajuizada por MARINA CUSSEN GOMES CARVALHO e GUILHERME DE CARVALHO MONTEIRO DE BARROS VENTURA GOMES em face de BÚZIOS DESIGN EMPREENDIMENTO HOTELEIRO SPE LTDA.

Alegam as partes autoras que celebraram com a parte ré promessa de compra e venda de unidade residencial, pelo regime de multipropriedade, no valor de R$ R$ 28.560,20 (vinte e oito mil quinhentos e sessenta reais e vinte centavos), pagando no ato R$ 595,00 (quinhentos e noventa e cinco reais), e parcelando o saldo restante em 47 parcelas, reajustáveis pelo INCC-DI, vencendo a primeira no dia 15 de abril de 2022 e a última no dia 16 de fevereiro de 2026.

Sustentam, ainda, que fecharam o negócio após serem persuadidos pelos prepostos do réu com promessas de vantagens financeiras, viagens e com o oferecimento de bebidas alcoólicas e que não tiveram a oportunidade de discutir as cláusulas contratuais.

Aduzem que decidiram desfazer o negócio após o aumento exponencial do valor das parcelas e do não cumprimento das promessas realizadas no momento da contratação, mas a parte ré se negou a devolver os valores pagos de forma integral.

Com isso, requerem a rescisão contratual por culpa da promitente-vendedora e que a parte ré seja condenada a restituir os valores pagos de forma integral e ao pagamento de indenização por danos morais.

A inicial veio instruída com os documentos constantes no id. 34434519 / id. 34435485.

A parte ré ofereceu contestação constante no id. 119886052, com documentos de id. 119886085 / id. 119886100, pugnando pela improcedência do pedido, ao argumento de que inexiste vício na contratação ou pelo reconhecimento da culpa dos adquirentes na rescisão contratual.

Réplica constante no id. 147226789.

Manifestação da parte ré em provas constante no id. 161328608.

Decisão saneadora constante no id. 193760280, pela qual foi deferida a produção de prova testemunhal.

Assentada da Audiência de Instrução e Julgamento constante no id. 202740016.

Pela decisão de id.206625358, foi determinada a remessa dos autos ao Grupo de Sentença. É o relatório.

DECIDO.

O feito está maduro para julgamento, sendo desnecessária a produção de outras provas, além daquelas já constantes nos autos.

A relação estabelecida entre as partes é de consumo, conforme previsto nos artigos 2º e 3º, ambos da Lei nº 8.078/90, atraindo a aplicação das normas de proteção e defesa do consumidor, de ordem pública e interesse social, nos termos dos artigos 5°, inciso XXXII, 170, inciso V, da Constituição da República de 1988.

Compulsando os autos, verifica-se que as partes firmaram Promessa de Compra e Venda de unidade imobiliária pelo regime de multipropriedade (id. 34435457, id. 34435461 e id. 34435463) com a parte ré, constando no contrato, de forma clara e expressa, todas obrigações dos promitentes-compradores, tais como os pagamentos das parcelas reajustadas mensalmente pelo INCC-DI (“item f” do quadro resumo), das despesas com as concessionárias de água e luz (“item e” do quadro resumo) e das despesas condominiais (“item e” do quadro resumo).

Note-se que os autores não comprovam qualquer atraso no empreendimento ou descumprimento de oferta realizada no momento da aquisição da unidade.

Ademais, o simples fato de os autores terem celebrado o negócio, após a participação em um coquetel com oferecimento de bebidas alcoólicas, não configura vício de consentimento, apto a autorizar o desfazimento do negócio sem qualquer ônus aos adquirentes.

Não há qualquer prova de que os autores tenham sido induzidos e levados a erro pelos prepostos do réu ou que tenham celebrado o contrato com erro substancial quanto ao negócio realizado.

Diante disso, não restam dúvidas de que os autores apenas se arrependeram do negócio e buscaram o desfazimento dele, mas não quiseram suportar as consequências dessa desistência.

Como consequência da desistência do negócio pelo comprador, tem aplicação o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 1.300.418-SC, segundo a sistemática do artigo 1.036 do CPC/2015, quanto à possibilidade de retenção de parte do preço pago em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel em construção: ´RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO.

DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

MOMENTO. 1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Examinando-se o corpo do acórdão, lê-se que ´é assente o entendimento de que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa (ou por pedido imotivado) do consumidor gera o direito de retenção, pelo fornecedor, de parte do valor pago, isso para recompor eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sem prejuízo de outros valores decorrentes, por exemplo, da prévia ocupação do imóvel pelo consumidor.´ Assim sendo, entendo como razoável, e considerando a jurisprudência dos tribunais superiores, que somente devem ser restituídos aos autores o percentual de 75% dos valores pagos.

Nesse sentido é a jurisprudência do E.

TJRJ, in verbis: AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ.

MODIFICAÇÃO DO JULGADO. 1.

Ação de obrigação de fazer com pedido de danos morais e materiais.

Pretensão dos autores de rescisão do contrato e reembolso das parcelas pagas, referente a uma unidade imobiliária do condomínio Búzios Fractional Resort, adquirida em 06 de novembro de 2023, pelo valor de R$ 51.477,09 (cinquenta e um mil, quatrocentos e setenta e sete reais e nove centavos), com entrada no valor de R$ 3.963,00 à título de taxa de corretagem.

Alegação de ausência de informação adequada quando da contratação, bem como falha na prestação do serviço da parte ré em relação à disponibilidade dos serviços oferecidos no contrato. 2.

Na r. sentença os pedidos foram julgados procedentes, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda entre as partes e condenar a parte ré a restituir os valores pagos pelos autores, devidamente corrigidos desde a data do pagamento e de juros legais de mora, a contar da data da citação, bem como a pagar R$ 10.000,00 (dez mil reais), em favor de cada autor, a título de verba compensatória, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária a partir da data da publicação deste julgado, custas e honorários advocatícios no valor de 10% sobre o valor da causa. 3.

A relação jurídica entre as partes é colhida pelo microssistema do Código de Defesa do Consumidor.

Preliminar de ilegitimidade passiva da parte ré que se rejeita. 4.

Ausência de comprovação efetiva nos autos de vício de consentimento na contratação, não havendo provas de que os autores tenham sido ludibriados ou induzidos a erro, apesar da alegação da técnica de venda utilizada, denominada emocional, ou marketing agressivo.

Inexistência de culpa do promitente vendedor no desfazimento do negócio. 5.

Situação em apreciação que se adequa à hipótese de resolução por culpa dos promitentes compradores, constante no AgInt no AREsp nº. 725.986/RJ, cabendo a retenção de 25% das parcelas pagas.

Precedentes jurisprudenciais. 6.

Incontroverso que a rescisão contratual não se deu por culpa da parte ré, e que se verifica que o valor da comissão de corretagem foi devidamente destacado no instrumento de promessa de compra e venda, os autores não fazem jus à sua restituição.

Precedentes jurisprudenciais. 7.

Quanto ao pedido de ressarcimento da comissão de corretagem, o STJ, quando do julgamento dos REsp nº. 1.599.511-SP e REsp nº. 1.551.956-SP, submetidos ao rito dos recursos repetitivos e afetados sob o tema nº. 938, firmou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que esta esteja destacada no contrato.

Hipótese dos autos. 8.

Dano moral configurado mediante a falha na prestação do serviço da parte ré quanto às tentativas frustradas de recebimento dos vouchers para a utilização dos dias que os autores ganharam, ausência de informações acerca dos serviços e outros fatos que contrariam o princípio da boa-fé que rege os contratos e que extrapolam o mero aborrecimento, afetando direitos personalíssimos dos autores.

Quantum arbitrado que se reduz. 9.

Reforma parcial da sentença para determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pela parte autora, bem como que do valor a ser restituído à parte autora seja descontada a quantia destinada à comissão de corretagem.

Redução do valor da verba compensatória.

Sucumbência recíproca. 10.

Utilização da taxa Selic como índice para os juros de mora a ser aplicada sobre as verbas indenizatórias, à luz do recente entendimento sedimentando no e.

STJ (Resp 1795982/SP - informativo nº 823, de 03/09/2024), conforme alteração promovida no art. 406 CC pela lei 14.905 de 2024. 11.

PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. (0906271-55.2024.8.19.0001 - APELAÇÃO.

Des(a).

EDUARDO ABREU BIONDI - Julgamento: 07/05/2025 - DECIMA QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 20ª CÂMARA CÍVEL)) APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.Contrato de compra e venda de duas frações imobiliárias no Condomínio Búzios Fractional Resort, no regime de multipropriedade/sistema time share.

I.

Caso em exame 1.

Os autores alegam que adquiriram duas frações imobiliárias com a intenção de usufruírem das mesmas em datas comemorativas junto com os seus filhos e netos, principalmente no aniversário de sua filha, o que teria sido explicitado à preposta da parte ré desde o início das tratativas.

Aduzem que foram informados que, para a realização do agendamento, bastava que pagassem antecipado 15% das cotas e posteriormente fizessem contato com a empresa responsável pelas reservas, todavia, depois de terem efetuado o pagamento, não lograram êxito em realizar o agendamento para a data almejada.

Alegam que foram ludibriados, requerendo a rescisão do contrato, com a declaração de nulidade das cláusulas abusivas e a devolução de todos os valores pagos, inclusive do sinal e da comissão de corretagem. 2.

A sentença julgou procedente em parte o pedido, declarando rescindido o contrato, declarando nulas as cláusulas contratuais que atentam contra os princípios consumeristas, especialmente a cláusula nona, e condenando a parte ré a restituir os valores pagos, com a retenção de 15%, bem como o valor pago a título de comissão de corretagem.

II.

Questão em discussão 3.

Tratando-se de recurso exclusivo da parte ré, tem-se por incontroverso que a rescisão do contrato de compra e venda de unidade imobiliária no Condomínio Búzios Fractional Resort no regime de multipropriedade/sistema time share se deu sem culpa do fornecedor, considerando que o Juízo a quo concluiu na sentença que não houve a alegada fraude na contratação, não tendo sido os autores ludibriados ou induzidos a erro, apesar da alegação da técnica de venda utilizada, denominada emocional, ou marketing agressivo.

Logo, cinge-se a controvérsia a analisar se o percentual de retenção de 25% dos valores pagos pelos autores se encontra adequado, e se é devida a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, considerando que a rescisão do contrato se deu por culpa dos autores, eis que, segundo sentença, a insatisfação da parte autora advém da ausência de compreensão do funcionamento do regime de multipropriedade/sistema time share, e não de falha na prestação do serviço da parte ré, o que se tornou incontroverso diante da ausência de recurso dos autores.

III.

Razões de decidir 4.

Incide na espécie a Súmula 543 do STJ, no sentido de que "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Por seu turno, o percentual de até 25% se encontra em conformidade com os parâmetros estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça e por este Tribunal para casos análogos, em que os compradores deram causa à rescisão do contrato.

Não obstante, consoante sentença, no caso concreto há de ser afastada a cláusula contratual que prevê a retenção de 25% dos valores pagos, eis que excessivamente onerosa se se levar em consideração que os autores adiantaram o pagamento de 15% do valor da cota para poderem usufruir da hospedagem de forma mais célere, não logrando êxito.

No que diz respeito à comissão de corretagem, o Juízo a quo determinou a devolução integral do valor pago, ao fundamento de que a venda foi realizada por empresa integrante do mesmo grupo econômico, logo, não se tratando da atuação independente de um profissional, mas sim da venda realizada pela titular do empreendimento.

Ocorre que o STJ, quando do julgamento dos REsp nº 1.599.511-SP e REsp 1.551.956-SP, submetidos ao rito dos recursos repetitivos e afetados sob o tema 938, firmou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que esta esteja destacada no contrato.

Sendo assim, considerando que se tornou incontroverso que a rescisão contratual não se deu por culpa da parte ré e que se verifica que o valor da comissão de corretagem foi devidamente destacado no instrumento de promessa de compra e venda, os autores não fazem jus à sua restituição.

IV.

Dispositivo 12.

Recurso parcialmente provido.

Dispositivos relevantes citados: art. 14 da Lei 8.078/90.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 543 do STJ; REsp 1219830 - Relatora: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data da Publicação: 15/05/2014; Apelação 0038355-10.2015.8.19.0209 ¿ Des(a).

Nilza Bitar - Julgamento: 05/04/2017 - Vigésima Quarta Câmara Cível Consumidor; Recurso Especial nº 1.599.511 - SP (2016/0129715-8), Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, 24 de agosto de 2016; Apelação 0009749-63.2019.8.19.0004 ¿ Des(a).

Mônica de Faria Sardas - Julgamento: 04/11/2021 - Vigésima Segunda Câmara Cível (0814301-03.2022.8.19.0208 - APELAÇÃO.

Des(a).

SANDRA SANTARÉM CARDINALI - Julgamento: 03/10/2024 - DECIMA SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 26ª CÂMARA CÍVEL)) No que diz respeito à comissão de corretagem, o E.STJ, quando do julgamento de Recursos Especiaiss, submetidos ao rito dos recursos repetitivos e afetados sob o tema 938, firmou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que esta esteja destacada no contrato.

Vejamos: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

VALIDADE.

PREÇO TOTAL.

DEVER DE INFORMAÇÃO.

SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICOIMOBILIÁRIA (SATI).

ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2.

Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1.

Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1. 2.2.

Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.

Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO (RECURSO ESPECIAL Nº 1.599.511 - SP (2016/0129715-8) RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO. 24 de agosto de 2016. (Data de Julgamento) Considerando que a rescisão contratual não se deu por culpa da parte ré, e que o valor da comissão de corretagem foi devidamente destacado no instrumento de promessa de compra e venda (“item d”, do quadro resumo), os autores não fazem jus à sua restituição.

Quanto à retenção de impostos e demais despesas, não assiste razão à parte ré, uma vez que não especificado no contrato o pagamento das verbas, além do que a retenção de 25% é justamente para mitigar eventuais prejuízos financeiros do vendedor pelo desfazimento do negócio sem sua culpa.

Por fim, não se vislumbra no presente caso qualquer violação a direito da personalidade das partes autoras causadas pela parte ré, apta a configurar o dano moral.

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil para decretar a rescisão contratual e condenar a parte ré a devolver aos autores 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos em razão do contrato, devidamente corrigidos desde a data do pagamento e de juros legais de mora, a contar da data da citação,abatida a comissão de corretagem.

Diante da sucumbência recíproca, condeno o réu ao pagamento de metade das custas/despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação.

Condeno as partes autoras ao pagamento da metade das custas/ despesas processuais e honorários advocatícios, os quais, ao teor do artigo 85 §2º do Código de Processo Civil, fixo em 10% sobre o valor da causa, observada a gratuidade de justiça.

P.I.

Após o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquive-se os autos.

PETRÓPOLIS, 13 de agosto de 2025.

THIAGO CHAVES SEIXAS Juiz Grupo de Sentença

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Petrópolis 1ª Vara Cível da Comarca de Petrópolis Avenida Barão do Rio Branco, 2001, 3º Andar, Centro, PETRÓPOLIS - RJ - CEP: 25680-275 DESPACHO Processo: 0808863-09.2022.8.19.0042 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARINA CUSSEN GOMES CARVALHO, GUILHERME DE CARVALHO MONTEIRO DE BARROS VENTURA GOMES RÉU: BUZIOS DESIGN EMPREENDIMENTO HOTELEIRO SPE LTDA TESTEMUNHA: ROMERO MOREIRA VALENCA Na forma da Resolução TJ/OE n.º nº 22/2023 e Ato Executivo TJ/COMAQ n.º 01/2025, determino a remessa dos autos para o Grupo de Sentença.

PETRÓPOLIS, 4 de julho de 2025.

ENRICO CARRANO Juiz Titular

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Petrópolis 1ª Vara Cível da Comarca de Petrópolis Avenida Barão do Rio Branco, 2001, 3º Andar, Centro, PETRÓPOLIS - RJ - CEP: 25680-275 DECISÃO Processo: 0808863-09.2022.8.19.0042 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARINA CUSSEN GOMES CARVALHO, GUILHERME DE CARVALHO MONTEIRO DE BARROS VENTURA GOMES RÉU: BUZIOS DESIGN EMPREENDIMENTO HOTELEIRO SPE LTDA Cuida-se de ação de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORALproposta por Marina Cussen Gomes Carvalho e outros em face de Búzios Design Empreendimento Hoteleiro SPE Ltda.

Certifique a regularidade da representação processual dos litigantes.

Em caso negativo, intime-se para regularização em 10 (dez) dias, sob as penas do art. 76, §1º, I ou II (conforme o caso), do CPC.

Sem preliminares, declaro o feito saneado.

Defiro, pela parte ré, o depoimento pessoal da parte autora e a oitiva de testemunhas indicada no id.161328608, tudo em A.I.J. que designo para o dia 23 de junho de 2025 às15 horas em ato presencial no fórum.

Cumpra o patrono o disposto no art. 455, §§ 1º e 2º, do CPC, sob pena do disposto no § 3º.

Em caso de ocorrência de alguma das hipóteses dos incisos I, II, III, IV ou V, do § 4º, deverá a parte formular requerimento fundamentado, até 10 (dez) dias antes da audiência, para intimação pela via judicial.

Sejam expedidos mandados de intimação dos autores de forma pessoal por OJA, para prestarem depoimento pessoal no dia e hora agendados.

Publique-se.

PETRÓPOLIS, 20 de maio de 2025.

ENRICO CARRANO Juiz Titular