TJRJ - 0832148-23.2023.8.19.0001

VABRAD ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA, por intermédio do representante legal qualificado nos autos, propõe Ação de Despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos em face de NACHON COMÉRCIO DE ROUPAS LTDA. e de MLP PATRIMONIAL LTDA narrando que: cedeu o imóvel de sua propriedade em locação para a primeira ré, figurando o segundo demandado, como fiador e obrigado solidário; e que a locatária deixou de pagar os aluguéis e encargos locatícios de sua responsabilidade, incorrendo em mora.

Com fundamentos nos fatos narrados, o autor pretende obter o decreto do despejo do imóvel, e a condenação da parte ré ao pagamento dos valores devidos a título de aluguéis e encargos, acrescidos de juros, de multa moratória, e de honorários advocatícios.

A inicial foi instruída pelos documentos de index 50455977 e 503335220.

Citada, a parte ré apresentou contestação no index 78161307, na qual alega que: o autor cobra mensalmente os encargos acessórios da locação (ar-condicionado, a energia elétrica IPTU, o Fundo de Promoção e Propaganda, quota de rateio das despesas de condomínio, dentro outras despesas ordinárias e extraordinárias); que sempre lhe intrigou na cobrança de tais encargos comuns é o fato de que jamais conseguiu ter acesso aos comprovantes das despesas que justificariam as elevadas quantias cobradas pelo Shopping; que chegou a solicitar ao autor a apresentação dos comprovantes das despesas cobradas a título de encargos comuns, dentre as quais se enquadram a quota de condomínio, o fundo de promoção e propaganda, o ar-condicionado, a energia elétrica, o IPTU e todas as demais cobranças ordinárias e extraordinárias levadas a efeito pelo Shopping; que desde a ocupação da loja pela contestante, o demandante tem dado provas de que oculta informações essenciais, certamente por temer expor inconsistências de suas cobranças; que o Shopping jamais forneceu qualquer informação e/ou documento à locatária, deixando, assim, de justificar as elevadas cobranças; que o Shopping não demonstra a compatibilidade das despesas e o valor cobrado a título de rateio de condomínio e fundo de promoção e propaganda, o que lhe impede de realizar as cobranças; que o autor não comprova a integralidade das despesas cobradas a título de encargos locatícios; que a planilha de cálculos omite a indicação dos índices de correção, dos juros e da multa incidentes sobre o principal; que a multa moratória deve ficar limitada ao percentual de 2%, e deve incidir sobre o principal; que realizou benfeitorias úteis e necessárias no imóvel locado; que deve ser indenizado pelas benfeitorias feitas; e que é nula a cláusula contratual que impõe a renúncia a esta indenização.

Com a peça vieram os documentos de index 78161307.

Réplica no index 115658451.

No index 1339190987, o autor informa não ter outras provas a produzir.

No index 13547077, a parte ré protestou pela produção de provas pericial contábil e de engenharia.

No index 186501264, foi comunicada a entrega das chaves do imóvel locado. É o relatório.

Decido.

Rejeito o pedido de produção de prova pericial contábil, por verificar que o exame da regularidade da planilha de cálculo juntada à inicial não depende do recurso a conhecimentos técnicos específicos no campo da contabilidade, bastando que se analise as operações empregadas nos cálculos, e os critérios adotados, frente ao previsto na Lei e no contrato de locação.

Rejeito, também, o pedido de produção de prova pericial de engenharia, já que a parte ré deixou de descrever e de demonstrar, por meio da juntada de documentos, a realização de qualquer melhoria no imóvel cedido em locação.

Como a prova pericial deve recair sobre os fatos alegados nas peças postulatórias, a falta de indicação das benfeitorias supostamente agregadas ao imóvel, impede a regular produção do meio probatório invocado pela parte ré.

Na peça inicial, o autor pretende obter a rescisão da locação e o decreto do despejo do imóvel, bem como a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso.

No curso da ação, foi noticiada a desocupação do imóvel, com a devolução das chaves pela locatária.

Na peça de defesa, a parte ré afirma que o autor não demonstrou a exigibilidade dos encargos locatícios, com base em documentos hábeis a comprovar as despesas.

As cláusulas 3.3 e 3.3.1 do instrumento contratual, registram a obrigação assumida pela locatária de efetuar o pagamento de contas de consumo de água e esgoto, luz, gás, e de todas as taxas, impostos e contribuições federais, estaduais e municipais, bem como de despesas de condomínio, entre outros encargos.

De acordo com o contrato, ficaram a cargo da locatária os pagamentos dos chamados encargos locatícios.

Na peça de resposta, a parte ré alega que tentou questionar e analisar os valores que eram repassados a título de encargos da locação.

Com a peça de resposta, não vieram documentos capazes de demonstrar o envio de mensagens, notificações, ou outros meios de comunicação destinados a solicitar o acesso à documentação referente aos encargos locatícios.

Neste aspecto, verifica-se que a peça inicial veio instruída com as cópias dos boletos de cobrança referentes aos aluguéis mensais, às cotas do IPTU e às cotas condominiais.

O aluguel cobrado pela locadora está inserido de maneira fixa, em seu valor mínimo, nos boletos trazidos aos autos.

Da mesma forma, os boletos indicam a cobrança, tão somente, de encargos de IPTU e de cotas condominiais.

Além dessas despesas, de inegável responsabilidade da locatária, não foram exigidos outros encargos diversos, como os mencionados na contestação: despesas de fundo de propaganda e promoção, ou ar-condicionado.

A parte autora pretende repassar, na demanda, somente os encargos decorrentes de IPTU e cotas condominiais, sem embutir nas cobranças despesas específicas atreladas ao shopping, como o custo de publicidade.

A parte ré, como loja integrante do shopping, poderia ter solicitado a discriminação de despesas exigidas pelo empreendimento, a fim de sanar eventual dúvida sobre a exigibilidade do encargo.

Contudo, a locatária não demonstrou o seu interesse em apurar tais despesas, já que deixou de comprovar a adoção de qualquer iniciativa junto à administração do shopping.

Os boletos trazidos aos autos demonstram que a parte autora pretende transferir à parte ré somente os encargos com IPTU e cotas condominiais, nos exatos termos em que tais despesas lhes foram apresentadas.

Nesse cenário, entendo que descabe a insurgência deduzida na contestação.

Quanto às benfeitorias, a peça de resposta não foi instruída com qualquer documento que pudesse ser reputado como prova mínima da realização de obras de melhoria no imóvel locado.

Ao formular a sua defesa, a parte ré sequer conseguiu descrever quais teriam sido as melhorias introduzidas no espaço locado, de modo que resulta inviabilizada a análise da natureza das benfeitorias, e da classificação delas entre voluptuárias, úteis ou necessárias.

Ademais, o texto da cláusula 4.4 prevê, de maneira expressa, a renúncia da locatária ao direito de retenção ou de indenização por benfeitorias porventura realizadas no imóvel locado.

Diversamente do alegado pela parte ré, não se detecta qualquer causa de nulidade da cláusula em exame, visto que a locação se formou no campo da autonomia da vontade, sendo consideradas válidas as disposições que importem em renúncia a direitos patrimoniais disponíveis.

Diante do exposto, rejeito o pedido de fixação de indenização por benfeitorias.

Na planilha de cálculos da locadora, verifica-se que o “Valor Singelo” resulta da soma dos aluguéis mensais mínimos, fixados em R$8.500,00, e dos encargos vencidos para cada mês.

O valor principal foi atualizado monetariamente, e sobre ele incidiram os juros moratórios legais, de 1% ao mês, e também a multa moratória, de 10%.

A previsão da aplicação de multa moratória e de juros de 1% ao mês está inserida no texto da cláusula 3,6 do instrumento da avença.

Na planilha da parte autora, tanto a multa, quanto os juros de mora, incidiram diretamente sobre o valor principal corrigido, conforme se pode notar da simples análise das operações realizadas para apuração do montante devido.

Como a cobrança não envolve o reembolso de contas geradas por concessionárias prestadoras de serviços, como a Light, Naturgy ou Águas do Rio, descabe a invocação da norma prevista no Código de Defesa do Consumidor, que restringe a 2% a multa moratória exigível no bojo das relações de consumo.

O autor requer o decreto do despejo do imóvel locado e o pagamento dos aluguéis e encargos locatícios em aberto.

A falta de recebimento dos valores devidos pelo locatário corresponde a um fato negativo, impossível de ser demonstrado pelo autor.

Assim, caberia à parte ré, no exercício do seu direito de defesa, o encargo de produzir provas hábeis a desconstituir o relato da autora, através da demonstração inequívoca e concreta da realização de pagamentos totais ou parciais.

No caso concreto, verifica-se que a peça de resposta não veio acompanhada de documentos hábeis a demonstrar a quitação dos valores exigidos pela locadora.

Conclui-se, portanto, que a parte ré não logrou êxito em demonstrar a quitação integral ou parcial dos aluguéis e encargos locatícios vencidos no período descrito na peça inicial.

Comprovada a mora no cumprimento da obrigação de pagar assumida no contrato, o locatário poderia elidir a rescisão da avença e o decreto do despejo, exercendo a faculdade de purgar a mora, nas condições previstas no art. 62, II da Lei de Locações.

Para tanto, a parte ré deveria promover o depósito judicial da dívida atualizada no prazo de 15 dias contados da citação, incluindo o recolhimento dos aluguéis e acessórios vencidos até a data do depósito, multas e penalidades contratuais, juros de mora, e despesas com o ressarcimento de custas e de honorários advocatícios.

Ainda de acordo com o inciso II do art. 62 da Lei de Locações, a purga da mora independente da realização de novos cálculos.

A mora imputada à parte ré se mostra evidente, como resultado da ausência de exibição de comprovantes válidos de pagamentos atrelados à locação.

A parte ré deixou escoar o prazo de 15 dias conferido pela Lei de Locações para promover o depósito capaz de garantir a purga da mora.

O segundo réu assumiu obrigações inseridas no contrato de locação, na condição de fiador, garantidor e obrigado solidário, conforme descrito na cláusula 10.1 do instrumento da avença.

Sem a prova dos pagamentos de responsabilidade da parte ré, perpetuou-se a situação de mora que fundamenta os pedidos formulados pela parte autora.

Demonstrada a configuração da infração contratual consistente na falta de pagamento dos aluguéis e encargos locatícios, impõe-se o acolhimento dos pedidos formulados pela autora, para que seja decretada a rescisão do contrato por fato imputável à locatária, e para que os réus, sob o vínculo da solidariedade, sejam condenados ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos até a data de restituição das chaves.

Isto posto, JULGO PROCEDENTE A PRETENSÃO deduzida na inicial para decretar a rescisão do contrato de locação que vincula as partes, por fato imputável ao locatário, e para condenar os réus, sob o vínculo da solidariedade, ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos até a data em que ocorreu a desocupação do imóvel locado, ou seja, até o dia 28 de janeiro de 2025 (index 186501266); tudo monetariamente corrigido e acrescido de juros de 1% ao mês, contados dos vencimentos, e também acrescido da multa moratória de 10%.

Outrossim, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da condenação.

Transitada em julgado, dê-se baixa e arquive-se.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

VABRAD ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA, por intermédio do representante legal qualificado nos autos, propõe Ação de Despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos em face de NACHON COMÉRCIO DE ROUPAS LTDA. e de MLP PATRIMONIAL LTDA narrando que: cedeu o imóvel de sua propriedade em locação para a primeira ré, figurando o segundo demandado, como fiador e obrigado solidário; e que a locatária deixou de pagar os aluguéis e encargos locatícios de sua responsabilidade, incorrendo em mora.

Com fundamentos nos fatos narrados, o autor pretende obter o decreto do despejo do imóvel, e a condenação da parte ré ao pagamento dos valores devidos a título de aluguéis e encargos, acrescidos de juros, de multa moratória, e de honorários advocatícios.

A inicial foi instruída pelos documentos de index 50455977 e 503335220.

Citada, a parte ré apresentou contestação no index 78161307, na qual alega que: o autor cobra mensalmente os encargos acessórios da locação (ar-condicionado, a energia elétrica IPTU, o Fundo de Promoção e Propaganda, quota de rateio das despesas de condomínio, dentro outras despesas ordinárias e extraordinárias); que sempre lhe intrigou na cobrança de tais encargos comuns é o fato de que jamais conseguiu ter acesso aos comprovantes das despesas que justificariam as elevadas quantias cobradas pelo Shopping; que chegou a solicitar ao autor a apresentação dos comprovantes das despesas cobradas a título de encargos comuns, dentre as quais se enquadram a quota de condomínio, o fundo de promoção e propaganda, o ar-condicionado, a energia elétrica, o IPTU e todas as demais cobranças ordinárias e extraordinárias levadas a efeito pelo Shopping; que desde a ocupação da loja pela contestante, o demandante tem dado provas de que oculta informações essenciais, certamente por temer expor inconsistências de suas cobranças; que o Shopping jamais forneceu qualquer informação e/ou documento à locatária, deixando, assim, de justificar as elevadas cobranças; que o Shopping não demonstra a compatibilidade das despesas e o valor cobrado a título de rateio de condomínio e fundo de promoção e propaganda, o que lhe impede de realizar as cobranças; que o autor não comprova a integralidade das despesas cobradas a título de encargos locatícios; que a planilha de cálculos omite a indicação dos índices de correção, dos juros e da multa incidentes sobre o principal; que a multa moratória deve ficar limitada ao percentual de 2%, e deve incidir sobre o principal; que realizou benfeitorias úteis e necessárias no imóvel locado; que deve ser indenizado pelas benfeitorias feitas; e que é nula a cláusula contratual que impõe a renúncia a esta indenização.

Com a peça vieram os documentos de index 78161307.

Réplica no index 115658451.

No index 1339190987, o autor informa não ter outras provas a produzir.

No index 13547077, a parte ré protestou pela produção de provas pericial contábil e de engenharia.

No index 186501264, foi comunicada a entrega das chaves do imóvel locado. É o relatório.

Decido.

Rejeito o pedido de produção de prova pericial contábil, por verificar que o exame da regularidade da planilha de cálculo juntada à inicial não depende do recurso a conhecimentos técnicos específicos no campo da contabilidade, bastando que se analise as operações empregadas nos cálculos, e os critérios adotados, frente ao previsto na Lei e no contrato de locação.

Rejeito, também, o pedido de produção de prova pericial de engenharia, já que a parte ré deixou de descrever e de demonstrar, por meio da juntada de documentos, a realização de qualquer melhoria no imóvel cedido em locação.

Como a prova pericial deve recair sobre os fatos alegados nas peças postulatórias, a falta de indicação das benfeitorias supostamente agregadas ao imóvel, impede a regular produção do meio probatório invocado pela parte ré.

Na peça inicial, o autor pretende obter a rescisão da locação e o decreto do despejo do imóvel, bem como a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso.

No curso da ação, foi noticiada a desocupação do imóvel, com a devolução das chaves pela locatária.

Na peça de defesa, a parte ré afirma que o autor não demonstrou a exigibilidade dos encargos locatícios, com base em documentos hábeis a comprovar as despesas.

As cláusulas 3.3 e 3.3.1 do instrumento contratual, registram a obrigação assumida pela locatária de efetuar o pagamento de contas de consumo de água e esgoto, luz, gás, e de todas as taxas, impostos e contribuições federais, estaduais e municipais, bem como de despesas de condomínio, entre outros encargos.

De acordo com o contrato, ficaram a cargo da locatária os pagamentos dos chamados encargos locatícios.

Na peça de resposta, a parte ré alega que tentou questionar e analisar os valores que eram repassados a título de encargos da locação.

Com a peça de resposta, não vieram documentos capazes de demonstrar o envio de mensagens, notificações, ou outros meios de comunicação destinados a solicitar o acesso à documentação referente aos encargos locatícios.

Neste aspecto, verifica-se que a peça inicial veio instruída com as cópias dos boletos de cobrança referentes aos aluguéis mensais, às cotas do IPTU e às cotas condominiais.

O aluguel cobrado pela locadora está inserido de maneira fixa, em seu valor mínimo, nos boletos trazidos aos autos.

Da mesma forma, os boletos indicam a cobrança, tão somente, de encargos de IPTU e de cotas condominiais.

Além dessas despesas, de inegável responsabilidade da locatária, não foram exigidos outros encargos diversos, como os mencionados na contestação: despesas de fundo de propaganda e promoção, ou ar-condicionado.

A parte autora pretende repassar, na demanda, somente os encargos decorrentes de IPTU e cotas condominiais, sem embutir nas cobranças despesas específicas atreladas ao shopping, como o custo de publicidade.

A parte ré, como loja integrante do shopping, poderia ter solicitado a discriminação de despesas exigidas pelo empreendimento, a fim de sanar eventual dúvida sobre a exigibilidade do encargo.

Contudo, a locatária não demonstrou o seu interesse em apurar tais despesas, já que deixou de comprovar a adoção de qualquer iniciativa junto à administração do shopping.

Os boletos trazidos aos autos demonstram que a parte autora pretende transferir à parte ré somente os encargos com IPTU e cotas condominiais, nos exatos termos em que tais despesas lhes foram apresentadas.

Nesse cenário, entendo que descabe a insurgência deduzida na contestação.

Quanto às benfeitorias, a peça de resposta não foi instruída com qualquer documento que pudesse ser reputado como prova mínima da realização de obras de melhoria no imóvel locado.

Ao formular a sua defesa, a parte ré sequer conseguiu descrever quais teriam sido as melhorias introduzidas no espaço locado, de modo que resulta inviabilizada a análise da natureza das benfeitorias, e da classificação delas entre voluptuárias, úteis ou necessárias.

Ademais, o texto da cláusula 4.4 prevê, de maneira expressa, a renúncia da locatária ao direito de retenção ou de indenização por benfeitorias porventura realizadas no imóvel locado.

Diversamente do alegado pela parte ré, não se detecta qualquer causa de nulidade da cláusula em exame, visto que a locação se formou no campo da autonomia da vontade, sendo consideradas válidas as disposições que importem em renúncia a direitos patrimoniais disponíveis.

Diante do exposto, rejeito o pedido de fixação de indenização por benfeitorias.

Na planilha de cálculos da locadora, verifica-se que o “Valor Singelo” resulta da soma dos aluguéis mensais mínimos, fixados em R$8.500,00, e dos encargos vencidos para cada mês.

O valor principal foi atualizado monetariamente, e sobre ele incidiram os juros moratórios legais, de 1% ao mês, e também a multa moratória, de 10%.

A previsão da aplicação de multa moratória e de juros de 1% ao mês está inserida no texto da cláusula 3,6 do instrumento da avença.

Na planilha da parte autora, tanto a multa, quanto os juros de mora, incidiram diretamente sobre o valor principal corrigido, conforme se pode notar da simples análise das operações realizadas para apuração do montante devido.

Como a cobrança não envolve o reembolso de contas geradas por concessionárias prestadoras de serviços, como a Light, Naturgy ou Águas do Rio, descabe a invocação da norma prevista no Código de Defesa do Consumidor, que restringe a 2% a multa moratória exigível no bojo das relações de consumo.

O autor requer o decreto do despejo do imóvel locado e o pagamento dos aluguéis e encargos locatícios em aberto.

A falta de recebimento dos valores devidos pelo locatário corresponde a um fato negativo, impossível de ser demonstrado pelo autor.

Assim, caberia à parte ré, no exercício do seu direito de defesa, o encargo de produzir provas hábeis a desconstituir o relato da autora, através da demonstração inequívoca e concreta da realização de pagamentos totais ou parciais.

No caso concreto, verifica-se que a peça de resposta não veio acompanhada de documentos hábeis a demonstrar a quitação dos valores exigidos pela locadora.

Conclui-se, portanto, que a parte ré não logrou êxito em demonstrar a quitação integral ou parcial dos aluguéis e encargos locatícios vencidos no período descrito na peça inicial.

Comprovada a mora no cumprimento da obrigação de pagar assumida no contrato, o locatário poderia elidir a rescisão da avença e o decreto do despejo, exercendo a faculdade de purgar a mora, nas condições previstas no art. 62, II da Lei de Locações.

Para tanto, a parte ré deveria promover o depósito judicial da dívida atualizada no prazo de 15 dias contados da citação, incluindo o recolhimento dos aluguéis e acessórios vencidos até a data do depósito, multas e penalidades contratuais, juros de mora, e despesas com o ressarcimento de custas e de honorários advocatícios.

Ainda de acordo com o inciso II do art. 62 da Lei de Locações, a purga da mora independente da realização de novos cálculos.

A mora imputada à parte ré se mostra evidente, como resultado da ausência de exibição de comprovantes válidos de pagamentos atrelados à locação.

A parte ré deixou escoar o prazo de 15 dias conferido pela Lei de Locações para promover o depósito capaz de garantir a purga da mora.

O segundo réu assumiu obrigações inseridas no contrato de locação, na condição de fiador, garantidor e obrigado solidário, conforme descrito na cláusula 10.1 do instrumento da avença.

Sem a prova dos pagamentos de responsabilidade da parte ré, perpetuou-se a situação de mora que fundamenta os pedidos formulados pela parte autora.

Demonstrada a configuração da infração contratual consistente na falta de pagamento dos aluguéis e encargos locatícios, impõe-se o acolhimento dos pedidos formulados pela autora, para que seja decretada a rescisão do contrato por fato imputável à locatária, e para que os réus, sob o vínculo da solidariedade, sejam condenados ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos até a data de restituição das chaves.

Isto posto, JULGO PROCEDENTE A PRETENSÃO deduzida na inicial para decretar a rescisão do contrato de locação que vincula as partes, por fato imputável ao locatário, e para condenar os réus, sob o vínculo da solidariedade, ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos até a data em que ocorreu a desocupação do imóvel locado, ou seja, até o dia 28 de janeiro de 2025 (index 186501266); tudo monetariamente corrigido e acrescido de juros de 1% ao mês, contados dos vencimentos, e também acrescido da multa moratória de 10%.

Outrossim, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da condenação.

Transitada em julgado, dê-se baixa e arquive-se.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.