02/09/2025 00:32

Publicado Intimação em 02/09/2025.
02/09/2025 00:32

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 01/09/2025
01/09/2025 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0845253-02.2022.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Troca ou Permuta, Promessa de Compra e Venda] AUTOR: CONSTRUTORA RIO GRANDE LTDA - ME REU: ARTE CONSTRUCOES LTDA - EPP e outros (2) DECISÃO Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA ajuizada por CONSTRUTORA RIO GRANDE LTDA em face de ARTE CONSTRUÇÕES LTDA., VANGUARDA ENGENHARIA LTDA. e SPE CONDOMÍNIO POTY BOULEVARD RESIDENCE LTDA, todos devidamente qualificados na exordial.

A parte autora narra, em sua petição inicial (ID 32456622), que, em dezembro de 2015, celebrou um instrumento particular de promessa de compra e venda com a primeira ré, ARTE CONSTRUÇÕES LTDA, tendo por objeto um imóvel de sua propriedade, matriculado sob o nº 164 no Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição de Teresina – PI.

O ajuste previa o preço total de R$ 16.000.000,00, a ser pago mediante uma combinação de valores em pecúnia e permuta por outras unidades imobiliárias.

O escopo do negócio era a implantação de um grande empreendimento condominial, a ser desenvolvido pela ré em três etapas distintas.

Alega a autora que, embora a ré ARTE CONSTRUÇÕES LTDA. tenha sido imitida na posse do imóvel, incorreu em inadimplemento contratual.

Em 2019, ao ser procurada para formalizar a transferência da primeira área do empreendimento, a autora constatou que as contraprestações pactuadas, tanto pecuniárias quanto a transferência de domínio dos imóveis permutados, não haviam sido cumpridas.

Aduz que, a segunda ré, VANGUARDA ENGENHARIA LTDA., ingressou na relação negocial, apresentando-se como a empresa que assumiria a execução da obra e as obrigações da primeira ré.

Foi então firmado um ajuste tripartite, no qual a participação da VANGUARDA ENGENHARIA LTDA. ficou condicionada ao efetivo registro da escritura pública de compra e venda da primeira fase do empreendimento.

Argumenta que, confiando na solidez da segunda ré, a autora anuiu com a transferência do domínio da referida área, o que resultou na abertura da matrícula nº 156.135 em nome da terceira ré, SPE CONDOMÍNIO POTY BOULEVARD RESIDENCE LTDA, cujas cotas sociais teriam sido adquiridas pela VANGUARDA ENGENHARIA LTDA.

A partir dessa nova configuração, o débito referente à primeira fase, no montante de R$ 5.333.333,33, passou a ser de responsabilidade solidária das rés, a ser quitado mediante a transferência de quatro apartamentos já existentes em outros empreendimentos, avaliados em R$ 1.291.970,00, o pagamento de R$ 200.000,00 em dinheiro, e o restante através da permuta por unidades a serem construídas no próprio empreendimento.

Contudo, sustenta a autora que as rés novamente inadimpliram todas as obrigações.

A autora pleiteou, em sede de tutela provisória, o bloqueio da matrícula nº 156.135 para impedir a alienação a terceiros.

No mérito, requereu a condenação das rés ao cumprimento da obrigação de fazer, consistente na transferência dos quatro apartamentos já construídos; a conversão da obrigação de permuta das unidades futuras em perdas e danos, no valor de R$ 3.841.363,33, além do pagamento da torna de R$ 200.000,00; e, por fim, a rescisão do contrato no que tange às segunda e terceira fases do empreendimento.

Requereu, ainda, os benefícios da justiça gratuita.

Em decisão de ID 32499455, determinou-se a comprovação da hipossuficiência financeira, o que foi atendido pela autora (ID 33414965).

Em seguida, a autora requereu o aditamento da inicial para incluir a SPE CONDOMÍNIO POTY BOULEVARD RESIDENCE LTDA. no polo passivo (ID 33667703).

A decisão de ID 36420462 deferiu o pedido de gratuidade de justiça, acolheu o aditamento da inicial e concedeu a tutela de urgência para determinar o bloqueio da matrícula nº 156.135, ordenando a citação das rés.

Posteriormente, um grupo de 34 promitentes compradores de unidades do empreendimento protocolou, nestes mesmos autos, uma petição de oposição (ID 37773855), alegando a existência de um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) firmado perante o PROCON/MP-PI, com a anuência da autora, que previa a venda do imóvel para ressarcimento dos consumidores lesados.

Requereram, assim, a revogação da liminar de bloqueio.

O Ministério Público do Estado do Piauí, por meio do PROCON-PI, requereu sua intervenção no feito na qualidade de assistente simples das rés (ID 38964282).

Devidamente citada, a ré VANGUARDA ENGENHARIA LTDA. apresentou contestação (ID 41065657), arguindo, em preliminar, sua ilegitimidade passiva.

No mérito, sustentou que sua participação se limitou à análise de viabilidade do projeto por meio de um protocolo de intenções com condições suspensivas que não se concretizaram, não tendo assumido qualquer obrigação contratual, vendido unidades ou recebido valores.

As rés ARTE CONSTRUÇÕES LTDA. e SPE CONDOMÍNIO POTY BOULEVARD RESIDENCE LTDA. apresentaram contestação conjunta com reconvenção (ID 42840623).

Em sua defesa, argumentaram que a relação jurídica não era de simples compra e venda, mas sim de parceria para incorporação imobiliária, na qual o valor de R$ 16.000.000,00 englobava a participação da autora nos lucros do empreendimento.

Alegaram que o insucesso do projeto, por fatores alheios à sua vontade, extinguiu a obrigação de pagar a parcela relativa aos lucros não auferidos.

Em sede de reconvenção, pleitearam a restituição dos apartamentos cuja posse foi transferida à autora como adiantamento de lucros.

A parte autora manifestou-se sobre a oposição (ID 41967042), defendendo a inadequação da via eleita e a ausência de interesses conflitantes que justificassem tal intervenção.

A audiência de conciliação restou infrutífera (ID 42184987).

Por meio da decisão de ID 44829775, determinou-se o desentranhamento da oposição para distribuição em autos apartados e por dependência, bem como intimou as partes a se manifestarem sobre o pedido de intervenção do Ministério Público e a autora a apresentar réplica e contestação à reconvenção.

Em nova decisão (ID 59995491), acolheu-se o pedido de intervenção do Ministério Público como assistente simples das rés e, reanalisando os fatos à luz dos novos documentos, notadamente o TAC, revogou a tutela de urgência que determinava o bloqueio da matrícula do imóvel, por entender que tal medida impedia o cumprimento de acordo prévio firmado entre as partes.

A autora interpôs Agravo de Instrumento contra a decisão que revogou a liminar.

O Egrégio Tribunal de Justiça do Piauí, em acórdão transitado em julgado (ID 73870180), deu provimento ao recurso para restabelecer a decisão de bloqueio da matrícula nº 156.135, fundamentando a medida no poder geral de cautela do juiz e na necessidade de proteção de todos os envolvidos, determinando que eventuais propostas de venda do bem fossem submetidas à apreciação judicial. É o que basta para compreensão do tema.

Decido. 1.

DO SANEAMENTO E ORGANIZAÇÃO DO PROCESSO Não sendo o caso de extinção do processo, julgamento antecipado do mérito ou julgamento antecipado parcial do mérito, passo a tomar as medidas de saneamento e organização do processo (CPC, art. 357). 1.1 DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ARGUIDA PELA SUPLICADA VANGUARDA ENGENHARIA LTDA A ré VANGUARDA ENGENHARIA LTDA. argui, em sede de preliminar, sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda.

Sustenta, em síntese, que sua relação com o empreendimento "Poty Boulevard Residence" foi meramente prospectiva, limitada à assinatura de um protocolo de intenções com cláusulas suspensivas, que jamais se implementaram, não tendo, portanto, assumido qualquer obrigação contratual perante a autora ou os promitentes compradores.

No caso, a análise da petição inicial revela que o autor e a empresa Arte Construções Ltda. firmaram instrumento particular de promessa de compra e venda referente ao imóvel matriculado sob o nº 164, no Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição da Comarca de Teresina/PI.

Por meio desse contrato, a vendedora comprometeu-se a transferir o imóvel para fins de implantação de condomínio a ser construído pela requerida, ajustando-se o preço total de R$ 16.000.000,00, a ser quitado mediante pagamento em dinheiro e permuta de imóveis, conforme disposto na cláusula terceira do pacto (ID 32456631).

O ajuste previa, ainda, que o empreendimento seria desenvolvido em três etapas, cada qual precedida da lavratura das respectivas escrituras públicas.

Ocorre que o autor alega ter transferido 1/3 da área do terreno para o Condomínio Poty Boulevard Residence, mesmo diante da inadimplência da Arte Construções Ltda. em relação às obrigações da primeira etapa, atendendo, segundo afirma, à exigência da Vanguarda Engenharia Ltda, que sucederia a empresa originária na responsabilidade pela execução do empreendimento, desde que cumprida tal condição, conforme se depreende do protocolo de intenções tripartite juntado sob ID 37768762.

Diante desse contexto, o demandante busca nesta ação o reconhecimento da rescisão contratual relativamente aos 2/3 da área remanescente não transferida à parte ré (segunda e terceira fases do empreendimento).

Além disso, considerando que o preço ajustado perfazia o montante de R$ 16.000.000,00, a autora sustenta que cada fração de 1/3 do terreno corresponderia a R$ 5.333.333,33.

Assim, tendo havido a transferência de 1/3 da área sem a devida contraprestação, requer a transferência definitiva dos imóveis previstos no contrato de compra e venda e permuta firmado com a Arte Construções Ltda., como forma de pagamento pelo 1/3 já transmitido, e a conversão do valor remanescente relativo a essa área em perdas e danos.

Pois bem.

Compreendida a pretensão autoral, é necessário ressaltar que a relação jurídica processual deve ser composta pelas mesmas partes que compõem a relação jurídica de direito material que originou a lide.

Evidencia-se, portanto, a ilegitimidade passiva ad causam quando o réu não integra a relação jurídica de direito material invocada pelo autor como supedâneo da sua pretensão.

A legitimidade ad causam é uma das condições da ação e deve ser analisada in status assertionis, ou seja, com base nas alegações formuladas na petição inicial.

No caso em tela, a autora imputa responsabilidade solidária das rés, alegando que a Vanguarda Engenharia Ltda impôs a transferência de parte da área como condição para assumir a continuidade do empreendimento, passando a se vincular à relação obrigacional discutida nos autos, devendo, por conseguinte, responder pelos efeitos da transferência realizada e pelas consequências do inadimplemento contratual que recaiu sobre a área negociada.

Desse modo, a discussão sobre a existência de nexo causal entre a conduta da suplicada Vanguarda e o dano sofrido pela autora, constitui matéria de mérito e será devidamente apurada durante a instrução processual, não sendo cabível sua análise em sede de preliminar de ilegitimidade. 2.

DAS QUESTÕES DE FATO São questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória: a) a eventual aplicação do “Termo de Transação Multilateral” (firmado pela demandante em 04/01/2022, com o devido reconhecimento de firma) como resolução da controvérsia apresentada na presente demanda (ID 41064781), bem como a identificação das razões que ensejaram a modificação do ajuste originalmente celebrado, formalizada por meio do Termo de Ajustamento de Conduta, datado de 26/07/2022 (ID 41064780 – págs. 1 a 24), pactuado sem a assinatura/participação da demandante Construtora Rio Grande Ltda, notadamente diante da existência de termo em que a referida empresa manifesta posicionamento divergente em relação ao TAC (ID 37770644); b) a natureza jurídica do contrato firmado entre a autora e a demandada Arte Construções Ltda. – EPP, especialmente quanto ao valor de R$ 16.000.000,00 estipulado, isto é, se o referido montante corresponderia apenas ao preço de mercado do imóvel alienado ou se englobaria também a expectativa de participação nos lucros do empreendimento imobiliário, caracterizando relação de parceria empresarial/associação.

Subsidiariamente, caso não configurada parceria, controverte-se se o valor atribuído à fração de 1/3 do terreno transferida ao Condomínio Poty Boulevard Residence Ltda se revelaria abusivo; c) se a atuação da Vanguarda Engenharia Ltda. limitou-se à fase de tratativas preliminares ou se se materializou em obrigação contratual vinculante e exigível, apta a ensejar sua responsabilidade solidária pelo inadimplemento alegado. 3.

DAS QUESTÕES DE DIREITO Repercussão das questões de fato sobre a responsabilidade da parte demandada em adimplir, nos exatos termos requeridos na petição inicial, o montante indicado relativo à fração de 1/3 do terreno transferida à demandada SPE Condomínio Poty Boulevard Residence Ltda. 4.

DA PROVA DOCUMENTAL Diante das considerações supra, os documentos trazidos com a inicial, contestação e réplica espelham os seguintes pontos controvertidos que deverão ser comprovados pelas partes, considerando as questões de fato e de direito nos itens 2 e 3, nos termos acima delineados na seguinte ordem: A parte autora deverá, no prazo de 15 dias, comprovar: a) as razões que poderiam justificar a eventual inaplicabilidade do “Termo de Transação Multilateral” em relação ao objeto da presente demanda (ID 41064781); b) a natureza do contrato celebrado com a Arte Construções Ltda., ou seja, se o montante estipulado no contrato referente ao imóvel correspondia exclusivamente ao preço de mercado ou se incluía também a expectativa de participação nos lucros do empreendimento, hipótese em que a autora, na qualidade de terreneira, eventualmente assumiria os riscos do negócio, conforme sustentado pela demandada; c) esclarecer a transferência da fração de 1/3 do terreno à demandada SPE Condomínio Poty Boulevard Residence Ltda., pelo valor declarado de R$ 1.000.000,00 (ID 32456639-42840638), bem como a cobrança da mesma área na presente demanda pelo valor de R$ 5.333.333,33.

Ao passo que a parte demandada deve, no mesmo prazo de 15 dias, comprovar: a) que o contrato original configurava uma parceria com assunção de riscos pela autora; b) a ausência de vínculo obrigacional por parte da Vanguarda Engenharia Ltda, especialmente diante da existência do protocolo de intenções de ID 37768762, no qual consta como única condição suspensiva o efetivo registro da escritura pública de compra e venda no Registro de Imóveis.

Expedientes necessários.

TERESINA-PI, datado e assinado eletronicamente.

Juiz(a) de Direito do(a) 10ª Vara Cível
29/08/2025 13:39

Expedição de Outros documentos.
29/08/2025 13:39

Outras Decisões
29/08/2025 13:39

Determinada diligência
29/08/2025 13:39

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
21/05/2025 19:52

Conclusos para decisão
21/05/2025 19:52

Expedição de Certidão.
09/04/2025 12:40

Juntada de Certidão
17/02/2025 17:26

Juntada de Petição de manifestação
17/02/2025 16:39

Juntada de Petição de manifestação
16/01/2025 12:18

Expedição de Outros documentos.
16/01/2025 11:56

Expedição de Outros documentos.
16/01/2025 11:56

Expedição de Outros documentos.
16/01/2025 11:56

Expedição de Outros documentos.
16/01/2025 11:56

Determinada diligência
16/01/2025 11:56

Outras Decisões
14/10/2024 11:38

Conclusos para decisão
14/10/2024 11:38

Expedição de Certidão.
14/10/2024 11:38

Juntada de Certidão
10/09/2024 19:16

Juntada de Petição de petição
29/08/2024 09:58

Juntada de Certidão
13/08/2024 03:31

Decorrido prazo de ARTE CONSTRUCOES LTDA - EPP em 12/08/2024 23:59.
13/08/2024 03:31

Decorrido prazo de VANGUARDA ENGENHARIA LTDA em 12/08/2024 23:59.
13/08/2024 03:31

Decorrido prazo de SPE CONDOMINIO POTY BOULEVARD RESIDENCE LTDA em 12/08/2024 23:59.
12/08/2024 15:31

Juntada de Petição de petição
30/07/2024 09:06

Ato ordinatório praticado
12/07/2024 12:16

Expedição de Outros documentos.
12/07/2024 12:16

Expedição de Outros documentos.
12/07/2024 12:16

Juntada de comprovante
10/07/2024 09:48

Expedição de Outros documentos.
10/07/2024 09:48

Determinada diligência
10/07/2024 09:48

Revogada a Antecipação de Tutela Jurisdicional
13/11/2023 08:17

Conclusos para despacho
13/11/2023 08:17

Expedição de Certidão.
13/11/2023 08:17

Expedição de Certidão.
03/10/2023 06:52

Decorrido prazo de LUCIENE SANTOS DE AMORIM em 02/10/2023 23:59.
28/09/2023 04:12

Decorrido prazo de CONSTRUTORA RIO GRANDE LTDA - ME em 27/09/2023 23:59.
28/09/2023 04:12

Decorrido prazo de SPE CONDOMINIO POTY BOULEVARD RESIDENCE LTDA em 27/09/2023 23:59.
28/09/2023 04:12

Decorrido prazo de VANGUARDA ENGENHARIA LTDA em 27/09/2023 23:59.
28/09/2023 04:12

Decorrido prazo de ARTE CONSTRUCOES LTDA - EPP em 27/09/2023 23:59.
06/09/2023 14:06

Expedição de Outros documentos.
06/09/2023 13:57

Ato ordinatório praticado
24/08/2023 18:54

Juntada de Petição de manifestação
24/08/2023 12:22

Expedição de Outros documentos.
17/08/2023 13:22

Expedição de Outros documentos.
17/08/2023 13:22

Outras Decisões
27/06/2023 17:50

Juntada de Petição de contestação
14/06/2023 12:52

Recebidos os autos do CEJUSC
14/06/2023 12:52

Recebidos os autos.
14/06/2023 12:52

Audiência Conciliação realizada para 07/06/2023 11:30 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina.
07/06/2023 15:01

Juntada de Petição de petição
18/05/2023 23:45

Juntada de Petição de documentos
18/05/2023 23:36

Juntada de Petição de contestação
18/05/2023 19:30

Juntada de Petição de procuração
31/03/2023 10:06

Juntada de Petição de manifestação
12/03/2023 04:27

Juntada de Petição de não entregue - destinatário desconhecido no endereço (ecarta)
12/03/2023 04:27

Juntada de Petição de entregue (ecarta)
12/03/2023 04:13

Juntada de Petição de não entregue - mudou-se (ecarta)
10/03/2023 12:56

Conclusos para despacho
10/03/2023 12:55

Juntada de Certidão
07/03/2023 09:18

Juntada de Petição de documento comprobatório
06/03/2023 17:17

Juntada de Petição de petição
06/03/2023 17:12

Juntada de Petição de petição
13/02/2023 14:16

Juntada de informação
09/02/2023 13:10

Remetidos os Autos ao CEJUSC
09/02/2023 13:10

Expedição de Outros documentos.
09/02/2023 13:07

Expedição de Certidão.
09/02/2023 13:06

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
09/02/2023 13:06

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
09/02/2023 13:06

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
09/02/2023 12:57

Audiência Conciliação designada para 07/06/2023 11:30 Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania da Comarca de Teresina I Fórum.
08/02/2023 12:38

Juntada de comprovante
07/02/2023 18:19

Juntada de Certidão
01/02/2023 09:55

Expedição de Outros documentos.
01/02/2023 09:55

Concedida a Antecipação de tutela
03/11/2022 13:37

Juntada de Petição de petição
26/10/2022 19:53

Conclusos para despacho
26/10/2022 19:53

Juntada de Certidão
25/10/2022 19:17

Juntada de Petição de petição
05/10/2022 11:52

Expedição de Outros documentos.
05/10/2022 09:28

Proferido despacho de mero expediente
28/09/2022 16:14

Conclusos para decisão
28/09/2022 16:14

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
28/09/2022

Ultima Atualização
02/09/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Decisão • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

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