TJPI - 0809281-34.2023.8.18.0140

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0809281-34.2023.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Protesto Indevido de Título] AUTOR: LUCIANA MARIA DE OLIVEIRA REU: R.

R.

CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA CERTIDÃO CERTIFICO QUE, nesta data, que os embargos declaratórios foram apresentados tempestivamente.

Intime-se a parte embargada para no prazo de 05 dias, querendo, apresentar manifestação acerca dos embargos declaratórios O referido é verdade e dou fé.

TERESINA-PI, 18 de agosto de 2025.

Livia Fernanda Guedes Monteiro dos Reis Secretaria da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0809281-34.2023.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Protesto Indevido de Título] AUTOR: LUCIANA MARIA DE OLIVEIRA REU: R.

R.

CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA SENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Danos Morais, proposta por LUCIANA MARIA DE OLIVEIRA contra R.

R.

CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA, com o objetivo de obter a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a devolução dos valores pagos à empresa requerida e a indenização por danos morais.

A parte autora alega que, convencida por corretores vinculados à requerida, celebrou contrato de promessa de compra e venda do apartamento nº 202, Edifício Buenos Aires, no Condomínio Solaris Residence Master, pelo valor de R$ 240.000,00.

Afirma que, embora de baixa renda, acreditou, na ocasião, que conseguiria arcar com as prestações.

Assim, realizou o pagamento de entrada no valor de R$ 50.000,00, além de 15 parcelas mensais de aproximadamente R$ 1.961,67, totalizando R$ 79.453,89 – que corrigido atinge a cifra de R$ 92.442,15.

Diante da dificuldade financeira e da impossibilidade de continuar com os pagamentos, procurou a empresa requerida com o intuito de rescindir o contrato e solicitar a devolução dos valores pagos.

Foi surpreendida com a informação de que, em caso de desistência, receberia apenas R$ 25.000,00 de forma parcelada, e que o montante já pago só poderia ser integralmente utilizado caso optasse por adquirir outro imóvel da construtora.

A autora afirma que tal postura é abusiva e contrária aos princípios legais e morais, configurando prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor.

A autora reconhece que deu causa à rescisão, mas considera inadmissível que a empresa retenha mais de 70% dos valores pagos, pois isso configuraria enriquecimento ilícito.

Por fim, requer a declaração da rescisão contratual, a devolução de pelo menos 80% dos valores pagos, com correção e juros, e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais.

A requerida R.

R.

CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA apresentou contestação (ID 44764617), alegando, em síntese, que a autora assinou o contrato de forma livre e consciente, ciente dos termos e valores estipulados, inclusive das cláusulas relativas à multa por rescisão.

Ressalta que a entrada declarada no contrato foi de R$ 20.000,00, e que os valores adicionais alegadamente pagos à pessoa de nome Lidinalva seriam estranhos à empresa.

Assim, contesta a veracidade dos comprovantes apresentados pela autora.

A ré confirma que a autora está na posse do imóvel desde a assinatura do contrato, em 23 de novembro de 2020, sem que tenha arcado com despesas como condomínio, IPTU ou contraprestação pela fruição do bem.

Deste modo, sustenta que, além da multa rescisória de 25% prevista no contrato (e respaldada no art. 67-A da Lei 4.591/64), a autora deve indenizar a empresa pelos encargos decorrentes do uso do imóvel.

Invoca também a possibilidade de cobrança por fruição no valor de 0,5% sobre o valor do contrato, pro rata die, além de eventuais custos com benfeitorias e manutenção.

Quanto ao pedido de danos morais, a requerida entende que é absolutamente descabido, por inexistência de qualquer conduta ilícita ou fato que enseje abalo à honra ou personalidade da autora.

Aduz que, se houver devolução de valores, que seja feita com compensação das penalidades contratuais e indenizações devidas, sendo que os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado, conforme fixado pelo STJ no Tema Repetitivo 1002.

Na réplica, a autora reafirma que os pagamentos foram realizados conforme demonstrado nos autos, inclusive com comprovantes bancários.

Reitera que a empresa impôs cláusulas abusivas ao condicionar a restituição a nova compra de imóvel e ao oferecer devolução parcial e parcelada.

Conclui pugnando pela procedência total dos pedidos formulados na inicial, com a condenação da empresa à devolução de pelo menos 80% do valor pago e ao pagamento de indenização por danos morais.

Em despacho de ID 65066394 foi determinado às partes litigantes que informassem sobre a necessidade de produção de outras provas além daquelas constantes do processo.

Todavia, resta certificado em ID 74629433 que a parte autora quedou-se inerte.

Ao passo que o réu indicou por petição de ID 70221000 não pretender produzir mais provas. É o relatório.

Fundamento e decido.

O feito comporta pronto julgamento, nos termos dos artigos 354 e 355, ambos do Código de Processo Civil, tendo em vista que a matéria “sub judice” não demanda a produção de outras provas e já se encontra nos autos a necessária prova documental, valendo constar o teor do enunciado nº 27 da I Jornada de Direito Processual Civil do Conselho da Justiça Federal: “Não é necessário o anúncio prévio do julgamento do pedido nas situações do art. 355 do CPC”.

A esse respeito, oportuna é a orientação do Egrégio Superior Tribunal de Justiça: “O Superior Tribunal de Justiça tem orientação firmada de que não há cerceamento de defesa quando o julgador considera dispensável a produção de prova (art. 330, I, do CPC), mediante a existência nos autos de elementos hábeis para a formação de seu convencimento” (STJ; Rel.

Min.

HERMAN BENJAMIN; j.05/12/13; AgRg no AREsp 423659).

Ausentes preliminares a dirimir e presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, bem como os requisitos de admissibilidade processuais, pertinente a análise do mérito da causa.

O processo apresenta controvérsia centrada na legalidade das cláusulas contratuais de retenção de valores, a forma de devolução e eventual responsabilidade civil da empresa ré por danos morais.

A relação jurídica entre as partes configura uma típica relação de consumo, conforme preconiza o art. 2º do Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois a autora se enquadra como consumidora e a ré como fornecedora de serviço imobiliário.

Dessa forma, o contrato firmado entre as partes deve ser analisado sob a ótica do CDC, especialmente no que tange à boa-fé objetiva, ao direito à informação adequada e clara e à vedação de cláusulas abusivas.

No caso, incontroverso o valor pago a título de entrada para aquisição do imóvel, conforme relatório financeiro acostado pelo réu em ID 447646223 que totalizou o montante de R$ 49.453,89 pelo imóvel objeto do contrato.

Por sua vez, em que pese a autora ter juntado aos autos documentos sob o ID nº 37869305, intitulados “Pagamento Entrada Solaris Master Luciana”, alegando se tratar de comprovantes de valores pagos a título de entrada do imóvel objeto da presente ação, verifica-se que tais documentos não são hábeis a comprovar que os valores neles indicados se referem à aquisição do imóvel descrito na inicial.

Em primeiro lugar, observa-se que um dos comprovantes apresentados refere-se a transferência bancária realizada por OSVALDO PIRES DA SILVA em favor de LIDINALVA DA MATA LIMA, ambos estranhos à relação processual, sendo certo que a autora não figura como titular da conta de origem ou de destino dessa operação financeira.

Tal fato por si só impede configuração de vinculação objetiva do referido valor ao contrato em discussão.

Adicionalmente, há um segundo documento, relativo a um depósito em espécie no valor de R$ 4.150,00, que tem como favorecida a mencionada Lidinalva da Mata, mas não há qualquer identificação da pessoa depositante, tampouco referência ao imóvel ou ao contrato firmado entre a autora e a empresa ré.

Assim, não é possível extrair, de forma segura, que tal quantia tenha sido paga por LUCIANA MARIA DE OLIVEIRA, tampouco que se destine à quitação de valores da promessa de compra e venda objeto destes autos.

Cumpre destacar, ainda, que por meio do despacho ID nº 65066394, as partes foram expressamente intimadas para se manifestar sobre eventual necessidade de produção de outras provas, nos termos do art. 357 do CPC.

Conforme consta da certidão ID nº 74629433, a autora quedou-se inerte, deixando de requerer qualquer produção probatória que pudesse esclarecer a origem e o destino dos valores em questão, enquanto a empresa ré manifestou-se no sentido de que não possuía outras provas a produzir.

Dessa forma, precluiu-se a oportunidade para dilação probatória sobre o tema, não havendo nos autos elementos suficientes que comprovem que os valores mencionados nos documentos ID 37869305 tenham efetiva correlação com o contrato firmado entre as partes.

Por consequência, tais quantias não devem ser consideradas para fins de devolução de valores ou apuração de saldo contratual, devendo ser desconsideradas para efeitos de julgamento de mérito, ante a ausência de nexo probatório com a lide.

Pois bem.

A controvérsia cinge-se em verificar a legalidade e a proporcionalidade da retenção de valores em caso de rescisão e a existência de dano moral indenizável.

Quanto ao primeiro ponto, o Código de Defesa do Consumidor, nos termos do artigo 53, veda a retenção integral das parcelas pagas.

Na linha do referido dispositivo legal, o Superior Tribunal de Justiça, no enunciado nº 543 sufragou o entendimento acerca da impossibilidade da retenção de valores por parte das construtoras ou incorporadoras nas hipóteses de rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis, verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Verifica-se que no caso de rescisão unilateral por parte do promitente comprador, há a possibilidade de que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente no tocante às despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, assim como eventual utilização do bem pelo comprador.

Nota-se que a cláusula IV do contrato firmado entre as partes estabeleceu penalidades em decorrência de rescisão contratual originada pelo promitente comprador.

Não se verifica abusividade na cláusula de pena convencional (25%), pois o limite estabelecido na cláusula de devolução de valores pactuada entre as partes está em conformidade com o estabelecido na jurisprudência consolidada.

Conforme entendimento do STJ: “No caso de rescisão de contratos envolvendo compra e venda de imóveis por culpa do comprador, é razoável ao vendedor que a retenção seja arbitrada entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ, jurisprudência em teses n. 110, item 6).

No presente caso, o percentual de retenção de 25% contratualmente previsto se mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o adotado pela jurisprudência em fatos semelhantes.

No que tange a eventual retenção de valores pagos pela autora à título de comissão de corretagem, a referida cláusula IV, alínea "c", do contrato em análise dispõe que, em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, incidirá além da multa de 25% sobre os valores pagos, cumulativamente com a cobrança de 5% sobre o valor total do imóvel, a título de comissão de corretagem, supostamente destinada ao “CRECI informado na parte introdutória”.

No entanto, a exigibilidade dessa parcela contratual não se sustenta à luz do ordenamento jurídico vigente nem da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), pelos fundamentos que se seguem.

A cláusula faz referência a um "CRECI informado na parte introdutória", porém, como se verifica da leitura do contrato, não há qualquer identificação de corretor de imóveis, empresa imobiliária ou número de registro no CRECI na parte introdutória ou em qualquer outro ponto do instrumento.

Essa omissão viola o dever de informação previsto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e compromete a validade da cobrança, uma vez que impede a verificação da efetiva atuação do profissional ou empresa para justificar a remuneração.

A jurisprudência pacífica do STJ estabelece que a cobrança de comissão de corretagem só é válida se houver ciência prévia e inequívoca do consumidor, com destaque contratual e comprovação de que o serviço foi prestado efetivamente em seu favor.

Nesse sentido, veja-se: REsp 1.599.511/SP (Tema 938 – STJ) - “É válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão.” No presente caso, não há qualquer prova de que a autora tenha sido previamente informada da contratação de corretor, tampouco há documento que comprove que o serviço foi prestado em seu nome e benefício.

Ao contrário, o contrato foi firmado diretamente entre a autora e a construtora, e a comissão foi apenas imposta de forma genérica e automática, sem qualquer respaldo fático ou documental.

Nos termos do art. 51, IV, do CDC, são nulas de pleno direito as cláusulas que “estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”.

A imposição automática de comissão de corretagem de 5%, sem prova da contratação ou da intermediação, e sem transparência contratual, constitui clara violação a esse dispositivo, acarretando a nulidade parcial da cláusula IV nesse ponto específico.

No ponto referente à pretensão da parte ré de reter valores sob o fundamento da taxa de fruição do imóvel, com base na Cláusula VI, alínea “b”, do contrato, não encontra respaldo nos elementos constantes dos autos, razão pela qual deve ser integralmente afastada.

De acordo com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a cobrança da taxa de fruição somente é admitida quando houver prova concreta da posse efetiva e do uso do bem pelo comprador, durante o período de inadimplemento contratual.

Tal taxa possui natureza indenizatória, e, portanto, exige demonstração objetiva do dano e da extensão do uso, sob pena de configurar enriquecimento sem causa.

No caso dos autos, não há qualquer documento que comprove o início e a duração da efetiva fruição do imóvel pela autora.

Inexiste, por exemplo termo de entrega das chaves, registro de data de entrada ou ocupação formalizada ou documento que indique a data da desocupação ou devolução do bem.

Ademais, a própria parte ré, conforme informado na manifestação de ID 70221000, expressamente declarou não possuir outras provas a produzir, o que acarreta a preclusão da oportunidade de instrução probatória complementar, conforme o disposto no art. 357, §1º, do Código de Processo Civil.

Portanto, à míngua de comprovação mínima e idônea do período ocupação do imóvel pela autora enquanto inadimplente contratualmente, não há como acolher a retenção postulada pela ré com fundamento nessa cláusula contratual.

A simples existência de previsão contratual, desacompanhada de prova material, não é suficiente para autorizar a imposição desse ônus à parte consumidora, sob pena de afronta à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual.

Por fim, no que tange ao pedido de reparação por danos morais pretendido pela autora, ressalvo o mero inadimplemento contratual, especialmente em relações de consumo envolvendo promessa de compra e venda de imóvel, não gera, por si só, direito à indenização pretendida, ainda mais pelo fato da parte autora (promitente compradora) ter dado causa à rescisão contratual. É indispensável a demonstração de violação a direitos da personalidade ou abalo concreto à esfera extrapatrimonial do autor, o que não restou comprovado nos autos.

No caso, a rescisão contratual decorreu de circunstâncias financeiras da parte autora, sem conduta abusiva, vexatória ou humilhante por parte da ré.

Assim, ausente situação excepcional, não se reconhece o alegado dano moral.

Para os fins do art. 489, §1°, IV, do Código de Processo Civil, não há outros argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador, e que não tenham sido considerados e devidamente valorados.

Ante o exposto, com fundamento nos elementos constantes dos autos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por LUCIANA MARIA DE OLIVEIRA em face de R.

R.

CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA, para: a) Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, relativamente à Unidade de Apartamento nº 202, localizado no Edifício A-02 do empreendimento denominado "SOLARIS RESIDENCE MASTER", especificamente no Edifício Buenos Aires; b) Condenar a ré à restituição dos valores comprovadamente pagos pela autora, no importe reconhecido de R$ 49.453,89, autorizada apenas a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de cláusula penal, considerando a rescisão por iniciativa da autora e os parâmetros da jurisprudência consolidada do STJ.

Determino que a devolução dos valores devidos, descontada a retenção autorizada, seja realizada em parcela única, no prazo de 15 (quinze) dias contados do trânsito em julgado, corrigida monetariamente pelo INPC desde cada desembolso, com juros de 1% ao mês a partir também do trânsito em julgado da sentença, dado a compradora ser a culpada pela rescisão. c) Afastar a aplicação da cláusula de comissão de corretagem de 5%, por ausência de identificação do profissional ou empresa corretora no contrato, bem como ausência de prova de sua contratação direta ou da prestação de serviço em favor da autora, nos termos da fundamentação supra; assim como, declarar a inviabilidade da cobrança de taxa de fruição diante da ausência de comprovação da efetiva ocupação e do real período de uso do imóvel pela autora; d) Indeferir o pedido de indenização por danos morais, ante a inexistência de ofensa a direito da personalidade ou de qualquer situação extraordinária que extrapole o mero inadimplemento contratual.

Condeno cada parte ao pagamento de 50% das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 85, §2º, do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em relação à parte autora, por litigar sob o pálio da justiça gratuita.

Certificado o trânsito em julgado, arquive-se.

TERESINA-PI, 24 de julho de 2025.

Juiz(a) de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0809281-34.2023.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Protesto Indevido de Título] AUTOR: LUCIANA MARIA DE OLIVEIRA REU: R.

R.

CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA SENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Danos Morais, proposta por LUCIANA MARIA DE OLIVEIRA contra R.

R.

CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA, com o objetivo de obter a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a devolução dos valores pagos à empresa requerida e a indenização por danos morais.

A parte autora alega que, convencida por corretores vinculados à requerida, celebrou contrato de promessa de compra e venda do apartamento nº 202, Edifício Buenos Aires, no Condomínio Solaris Residence Master, pelo valor de R$ 240.000,00.

Afirma que, embora de baixa renda, acreditou, na ocasião, que conseguiria arcar com as prestações.

Assim, realizou o pagamento de entrada no valor de R$ 50.000,00, além de 15 parcelas mensais de aproximadamente R$ 1.961,67, totalizando R$ 79.453,89 – que corrigido atinge a cifra de R$ 92.442,15.

Diante da dificuldade financeira e da impossibilidade de continuar com os pagamentos, procurou a empresa requerida com o intuito de rescindir o contrato e solicitar a devolução dos valores pagos.

Foi surpreendida com a informação de que, em caso de desistência, receberia apenas R$ 25.000,00 de forma parcelada, e que o montante já pago só poderia ser integralmente utilizado caso optasse por adquirir outro imóvel da construtora.

A autora afirma que tal postura é abusiva e contrária aos princípios legais e morais, configurando prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor.

A autora reconhece que deu causa à rescisão, mas considera inadmissível que a empresa retenha mais de 70% dos valores pagos, pois isso configuraria enriquecimento ilícito.

Por fim, requer a declaração da rescisão contratual, a devolução de pelo menos 80% dos valores pagos, com correção e juros, e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais.

A requerida R.

R.

CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA apresentou contestação (ID 44764617), alegando, em síntese, que a autora assinou o contrato de forma livre e consciente, ciente dos termos e valores estipulados, inclusive das cláusulas relativas à multa por rescisão.

Ressalta que a entrada declarada no contrato foi de R$ 20.000,00, e que os valores adicionais alegadamente pagos à pessoa de nome Lidinalva seriam estranhos à empresa.

Assim, contesta a veracidade dos comprovantes apresentados pela autora.

A ré confirma que a autora está na posse do imóvel desde a assinatura do contrato, em 23 de novembro de 2020, sem que tenha arcado com despesas como condomínio, IPTU ou contraprestação pela fruição do bem.

Deste modo, sustenta que, além da multa rescisória de 25% prevista no contrato (e respaldada no art. 67-A da Lei 4.591/64), a autora deve indenizar a empresa pelos encargos decorrentes do uso do imóvel.

Invoca também a possibilidade de cobrança por fruição no valor de 0,5% sobre o valor do contrato, pro rata die, além de eventuais custos com benfeitorias e manutenção.

Quanto ao pedido de danos morais, a requerida entende que é absolutamente descabido, por inexistência de qualquer conduta ilícita ou fato que enseje abalo à honra ou personalidade da autora.

Aduz que, se houver devolução de valores, que seja feita com compensação das penalidades contratuais e indenizações devidas, sendo que os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado, conforme fixado pelo STJ no Tema Repetitivo 1002.

Na réplica, a autora reafirma que os pagamentos foram realizados conforme demonstrado nos autos, inclusive com comprovantes bancários.

Reitera que a empresa impôs cláusulas abusivas ao condicionar a restituição a nova compra de imóvel e ao oferecer devolução parcial e parcelada.

Conclui pugnando pela procedência total dos pedidos formulados na inicial, com a condenação da empresa à devolução de pelo menos 80% do valor pago e ao pagamento de indenização por danos morais.

Em despacho de ID 65066394 foi determinado às partes litigantes que informassem sobre a necessidade de produção de outras provas além daquelas constantes do processo.

Todavia, resta certificado em ID 74629433 que a parte autora quedou-se inerte.

Ao passo que o réu indicou por petição de ID 70221000 não pretender produzir mais provas. É o relatório.

Fundamento e decido.

O feito comporta pronto julgamento, nos termos dos artigos 354 e 355, ambos do Código de Processo Civil, tendo em vista que a matéria “sub judice” não demanda a produção de outras provas e já se encontra nos autos a necessária prova documental, valendo constar o teor do enunciado nº 27 da I Jornada de Direito Processual Civil do Conselho da Justiça Federal: “Não é necessário o anúncio prévio do julgamento do pedido nas situações do art. 355 do CPC”.

A esse respeito, oportuna é a orientação do Egrégio Superior Tribunal de Justiça: “O Superior Tribunal de Justiça tem orientação firmada de que não há cerceamento de defesa quando o julgador considera dispensável a produção de prova (art. 330, I, do CPC), mediante a existência nos autos de elementos hábeis para a formação de seu convencimento” (STJ; Rel.

Min.

HERMAN BENJAMIN; j.05/12/13; AgRg no AREsp 423659).

Ausentes preliminares a dirimir e presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, bem como os requisitos de admissibilidade processuais, pertinente a análise do mérito da causa.

O processo apresenta controvérsia centrada na legalidade das cláusulas contratuais de retenção de valores, a forma de devolução e eventual responsabilidade civil da empresa ré por danos morais.

A relação jurídica entre as partes configura uma típica relação de consumo, conforme preconiza o art. 2º do Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois a autora se enquadra como consumidora e a ré como fornecedora de serviço imobiliário.

Dessa forma, o contrato firmado entre as partes deve ser analisado sob a ótica do CDC, especialmente no que tange à boa-fé objetiva, ao direito à informação adequada e clara e à vedação de cláusulas abusivas.

No caso, incontroverso o valor pago a título de entrada para aquisição do imóvel, conforme relatório financeiro acostado pelo réu em ID 447646223 que totalizou o montante de R$ 49.453,89 pelo imóvel objeto do contrato.

Por sua vez, em que pese a autora ter juntado aos autos documentos sob o ID nº 37869305, intitulados “Pagamento Entrada Solaris Master Luciana”, alegando se tratar de comprovantes de valores pagos a título de entrada do imóvel objeto da presente ação, verifica-se que tais documentos não são hábeis a comprovar que os valores neles indicados se referem à aquisição do imóvel descrito na inicial.

Em primeiro lugar, observa-se que um dos comprovantes apresentados refere-se a transferência bancária realizada por OSVALDO PIRES DA SILVA em favor de LIDINALVA DA MATA LIMA, ambos estranhos à relação processual, sendo certo que a autora não figura como titular da conta de origem ou de destino dessa operação financeira.

Tal fato por si só impede configuração de vinculação objetiva do referido valor ao contrato em discussão.

Adicionalmente, há um segundo documento, relativo a um depósito em espécie no valor de R$ 4.150,00, que tem como favorecida a mencionada Lidinalva da Mata, mas não há qualquer identificação da pessoa depositante, tampouco referência ao imóvel ou ao contrato firmado entre a autora e a empresa ré.

Assim, não é possível extrair, de forma segura, que tal quantia tenha sido paga por LUCIANA MARIA DE OLIVEIRA, tampouco que se destine à quitação de valores da promessa de compra e venda objeto destes autos.

Cumpre destacar, ainda, que por meio do despacho ID nº 65066394, as partes foram expressamente intimadas para se manifestar sobre eventual necessidade de produção de outras provas, nos termos do art. 357 do CPC.

Conforme consta da certidão ID nº 74629433, a autora quedou-se inerte, deixando de requerer qualquer produção probatória que pudesse esclarecer a origem e o destino dos valores em questão, enquanto a empresa ré manifestou-se no sentido de que não possuía outras provas a produzir.

Dessa forma, precluiu-se a oportunidade para dilação probatória sobre o tema, não havendo nos autos elementos suficientes que comprovem que os valores mencionados nos documentos ID 37869305 tenham efetiva correlação com o contrato firmado entre as partes.

Por consequência, tais quantias não devem ser consideradas para fins de devolução de valores ou apuração de saldo contratual, devendo ser desconsideradas para efeitos de julgamento de mérito, ante a ausência de nexo probatório com a lide.

Pois bem.

A controvérsia cinge-se em verificar a legalidade e a proporcionalidade da retenção de valores em caso de rescisão e a existência de dano moral indenizável.

Quanto ao primeiro ponto, o Código de Defesa do Consumidor, nos termos do artigo 53, veda a retenção integral das parcelas pagas.

Na linha do referido dispositivo legal, o Superior Tribunal de Justiça, no enunciado nº 543 sufragou o entendimento acerca da impossibilidade da retenção de valores por parte das construtoras ou incorporadoras nas hipóteses de rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis, verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Verifica-se que no caso de rescisão unilateral por parte do promitente comprador, há a possibilidade de que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente no tocante às despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, assim como eventual utilização do bem pelo comprador.

Nota-se que a cláusula IV do contrato firmado entre as partes estabeleceu penalidades em decorrência de rescisão contratual originada pelo promitente comprador.

Não se verifica abusividade na cláusula de pena convencional (25%), pois o limite estabelecido na cláusula de devolução de valores pactuada entre as partes está em conformidade com o estabelecido na jurisprudência consolidada.

Conforme entendimento do STJ: “No caso de rescisão de contratos envolvendo compra e venda de imóveis por culpa do comprador, é razoável ao vendedor que a retenção seja arbitrada entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ, jurisprudência em teses n. 110, item 6).

No presente caso, o percentual de retenção de 25% contratualmente previsto se mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o adotado pela jurisprudência em fatos semelhantes.

No que tange a eventual retenção de valores pagos pela autora à título de comissão de corretagem, a referida cláusula IV, alínea "c", do contrato em análise dispõe que, em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, incidirá além da multa de 25% sobre os valores pagos, cumulativamente com a cobrança de 5% sobre o valor total do imóvel, a título de comissão de corretagem, supostamente destinada ao “CRECI informado na parte introdutória”.

No entanto, a exigibilidade dessa parcela contratual não se sustenta à luz do ordenamento jurídico vigente nem da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), pelos fundamentos que se seguem.

A cláusula faz referência a um "CRECI informado na parte introdutória", porém, como se verifica da leitura do contrato, não há qualquer identificação de corretor de imóveis, empresa imobiliária ou número de registro no CRECI na parte introdutória ou em qualquer outro ponto do instrumento.

Essa omissão viola o dever de informação previsto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e compromete a validade da cobrança, uma vez que impede a verificação da efetiva atuação do profissional ou empresa para justificar a remuneração.

A jurisprudência pacífica do STJ estabelece que a cobrança de comissão de corretagem só é válida se houver ciência prévia e inequívoca do consumidor, com destaque contratual e comprovação de que o serviço foi prestado efetivamente em seu favor.

Nesse sentido, veja-se: REsp 1.599.511/SP (Tema 938 – STJ) - “É válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão.” No presente caso, não há qualquer prova de que a autora tenha sido previamente informada da contratação de corretor, tampouco há documento que comprove que o serviço foi prestado em seu nome e benefício.

Ao contrário, o contrato foi firmado diretamente entre a autora e a construtora, e a comissão foi apenas imposta de forma genérica e automática, sem qualquer respaldo fático ou documental.

Nos termos do art. 51, IV, do CDC, são nulas de pleno direito as cláusulas que “estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”.

A imposição automática de comissão de corretagem de 5%, sem prova da contratação ou da intermediação, e sem transparência contratual, constitui clara violação a esse dispositivo, acarretando a nulidade parcial da cláusula IV nesse ponto específico.

No ponto referente à pretensão da parte ré de reter valores sob o fundamento da taxa de fruição do imóvel, com base na Cláusula VI, alínea “b”, do contrato, não encontra respaldo nos elementos constantes dos autos, razão pela qual deve ser integralmente afastada.

De acordo com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a cobrança da taxa de fruição somente é admitida quando houver prova concreta da posse efetiva e do uso do bem pelo comprador, durante o período de inadimplemento contratual.

Tal taxa possui natureza indenizatória, e, portanto, exige demonstração objetiva do dano e da extensão do uso, sob pena de configurar enriquecimento sem causa.

No caso dos autos, não há qualquer documento que comprove o início e a duração da efetiva fruição do imóvel pela autora.

Inexiste, por exemplo termo de entrega das chaves, registro de data de entrada ou ocupação formalizada ou documento que indique a data da desocupação ou devolução do bem.

Ademais, a própria parte ré, conforme informado na manifestação de ID 70221000, expressamente declarou não possuir outras provas a produzir, o que acarreta a preclusão da oportunidade de instrução probatória complementar, conforme o disposto no art. 357, §1º, do Código de Processo Civil.

Portanto, à míngua de comprovação mínima e idônea do período ocupação do imóvel pela autora enquanto inadimplente contratualmente, não há como acolher a retenção postulada pela ré com fundamento nessa cláusula contratual.

A simples existência de previsão contratual, desacompanhada de prova material, não é suficiente para autorizar a imposição desse ônus à parte consumidora, sob pena de afronta à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual.

Por fim, no que tange ao pedido de reparação por danos morais pretendido pela autora, ressalvo o mero inadimplemento contratual, especialmente em relações de consumo envolvendo promessa de compra e venda de imóvel, não gera, por si só, direito à indenização pretendida, ainda mais pelo fato da parte autora (promitente compradora) ter dado causa à rescisão contratual. É indispensável a demonstração de violação a direitos da personalidade ou abalo concreto à esfera extrapatrimonial do autor, o que não restou comprovado nos autos.

No caso, a rescisão contratual decorreu de circunstâncias financeiras da parte autora, sem conduta abusiva, vexatória ou humilhante por parte da ré.

Assim, ausente situação excepcional, não se reconhece o alegado dano moral.

Para os fins do art. 489, §1°, IV, do Código de Processo Civil, não há outros argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador, e que não tenham sido considerados e devidamente valorados.

Ante o exposto, com fundamento nos elementos constantes dos autos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por LUCIANA MARIA DE OLIVEIRA em face de R.

R.

CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA, para: a) Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, relativamente à Unidade de Apartamento nº 202, localizado no Edifício A-02 do empreendimento denominado "SOLARIS RESIDENCE MASTER", especificamente no Edifício Buenos Aires; b) Condenar a ré à restituição dos valores comprovadamente pagos pela autora, no importe reconhecido de R$ 49.453,89, autorizada apenas a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de cláusula penal, considerando a rescisão por iniciativa da autora e os parâmetros da jurisprudência consolidada do STJ.

Determino que a devolução dos valores devidos, descontada a retenção autorizada, seja realizada em parcela única, no prazo de 15 (quinze) dias contados do trânsito em julgado, corrigida monetariamente pelo INPC desde cada desembolso, com juros de 1% ao mês a partir também do trânsito em julgado da sentença, dado a compradora ser a culpada pela rescisão. c) Afastar a aplicação da cláusula de comissão de corretagem de 5%, por ausência de identificação do profissional ou empresa corretora no contrato, bem como ausência de prova de sua contratação direta ou da prestação de serviço em favor da autora, nos termos da fundamentação supra; assim como, declarar a inviabilidade da cobrança de taxa de fruição diante da ausência de comprovação da efetiva ocupação e do real período de uso do imóvel pela autora; d) Indeferir o pedido de indenização por danos morais, ante a inexistência de ofensa a direito da personalidade ou de qualquer situação extraordinária que extrapole o mero inadimplemento contratual.

Condeno cada parte ao pagamento de 50% das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 85, §2º, do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em relação à parte autora, por litigar sob o pálio da justiça gratuita.

Certificado o trânsito em julgado, arquive-se.

TERESINA-PI, 24 de julho de 2025.

Juiz(a) de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina