TJPI - 0816072-53.2022.8.18.0140

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 9ª Vara Cível da Comarca de Teresina DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0816072-53.2022.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Interpretação / Revisão de Contrato, Assistência Judiciária Gratuita, Liminar] AUTOR: OTACILIO CORREIA AGUIAR JUNIOR REU: RR CONSTRUCOES SPE I LTDA SENTENÇA I - Relatório Trata-se de AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE LIMINAR ajuizada por EMERSON ALVES CAVALCANTE em desfavor de PORTAL EMPREENDIMENTOS LTDA, ambos qualificados.

Afirma o autor que firmou contrato de compra e venda com a requerida em 16/10/2019, para aquisição de uma apartamento no Edifício Ipê do Condomínio Solaris Residence Flowers.

Aduz que o financiamento de 150 parcelas de R$1.632,73 deveria ser corrigido mensalmente pelo IGPM, acrescido de juros de 12% ao ano.

No entanto, com o advento da pandemia da COVID-19, o valor das parcelas aumentou abusivamente em virtude do índice utilizado para correção ter acumulado porcentagens alarmantes, gerando excessiva onerosidade ao autor e o desequilíbrio contratual entre as partes.

Pretende, ao final, afastar a aplicação do índice de correção monetária aplicado (IGPM) por outro mais benéfico ao consumidor.

Requereu em sede liminar a autorização para depósito judicial do valor incontroverso das parcelas (R$1.632,73) e que seja determinado à construtora para se abster da cobrança sobre os valores discutidos nos autos, bem como de incluir o nome do autor no cadastro de inadimplentes.

Em sede meritória, pugnou pela revisão do contrato, a fim de afastar a aplicação do IGPM em razão de fato superveniente e imprevisível, e a aplicação de índice mais benéfico ao consumidor.

Juntou documentos.

Decisão de ID 32020771 defiro em parte a tutela provisória requerida, para autorizar o autor a realizar o depósito das parcelas incontroversas, vencidas e vincendas (caso não fosse possível o pagamento direto ao credor).

Em contestação (ID 34997941), a requerida pleiteou a extinção do processo sem resolução de mérito, por entender que a autora não vem efetuando o pagamento das parcelas e nem depositando judicialmente.

No mérito, afirmou que o contrato não se reveste de qualquer ilegalidade, pois o índice IGPM é aquele usualmente utilizado nos contratos de construção civil.

Nesses termos, requereu a improcedência dos pedidos.

Em réplica (ID 38168127), a parte autora reiterou os pedidos iniciais.

Intimadas para informar sobre o interesse na produção de novas provas, a ré afirmou não ter provas a produzir (ID 44712786), enquanto a autora requereu a designação de audiência de instrução e julgamento.

Decisão de ID 59996231 concedeu o benefício da justiça gratuita ao autor e determinou sua intimação para informar se ainda tinha na audiência requerida, sob pena de preclusão e consequente julgamento antecipado do feito.

Devidamente intimada, a autora não se manifestou, conforme certificado no ID 66994872.

Vieram os autos conclusos. É o relatório.

II - Fundamentação O tema em discussão pode ser apreciado antecipadamente, por revelar situação que não necessita de produção de prova testemunhal, pericial ou depoimento pessoal das partes em audiência, porque a questão de mérito se reveste delineada nas provas documentais da inicial e da defesa, sendo o caso de julgamento antecipado da lide (art. 355, CPC).

Ademais, considerando que a presente ação já se encontra com o contraditório perfectibilizado por meio de contestação e réplica, deve-se prestigiar a primazia do mérito, em consonância com a atual sistemática processual (CPC, arts. 4º, 6º art. 139, IX).

Registre-se que a autora foi intimada para se manifestar sobre o interesse na audiência de instrução, tendo o despacho consignado que ausência de manifestação ensejaria preclusão e julgamento antecipado do feito.

Assim, passa-se ao julgamento de mérito.

Preliminar de ausência de recolhimento das custas processuais Sobre esta preliminar, ressalte-se que, em 22/11/2023, foi proferida por este juízo decisão de saneamento e organização do processo (ID 49434523), determinando a intimação do autor para comprovar fazer jus ao benefício da justiça gratuita.

O benefício foi concedido no ID 59996231.

Assim, fica superada a preliminar.

Preliminar de ausência pressuposto processual de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo Saliente-se que, embora o réu requeira a extinção do processo, em virtude de a autora supostamente não estar realizando os depósitos judiciais, em anexo à réplica (ID 38168127), constam os respectivos comprovantes de depósito, razão pela qual a preliminar fica rejeitada.

Mérito A controvérsia consiste em aferir possível abusividade das cláusulas previstas em contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel situado no Edifício Ipê do Condomínio Solaris Residence Flowers.

A hipótese revela tratar-se de relação de consumo, já que a parte autora, pessoa física, celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a empresa demandada, que é especializada na construção/ alienação/ diversas outras etapas de serviços dessa natureza.

Desta forma, restam preenchidos os requisitos previstos no art. 2º do código de defesa do consumidor, segundo os quais “Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.” O réu também se amolda perfeitamente ao conceito do art. 3º do CDC, segundo o qual “fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.” Assim a presente lide será analisada sob a ótica da legislação consumerista, além de outras normas legais aplicáveis.

Veja-se a jurisprudência do TJPI: PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇAO CÍVEL.

AÇAO DE REVISAO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.

TABELA PRICE.

ANATOCISMO.

CONTRATO BANCÁRIO.

FINANCIAMENTO.

MÁ PRESTAÇAO DOS SERVIÇOS.

APLICAÇAO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

RESPONSABILIDADE OBJETIVA.

APELO CONHECIDO E NAO PROVIDO. 1.

Apresentando o contrato, cláusulas abusivas quanto à incidência de juros mensais sobre o saldo devedor composto de correção monetária e juros anteriores, caracteriza-se a capitalização de juros.

Anatocismo, sendo condenado pelo ordenamento pátrio, conforme a Súmula 121 do STF. 2.

O contrato de compra e venda para aquisição de imóveis, de acordo com os art. 2º e 3º do CDC, se configura em típica relação de consumo, de forma que o banco enquadra-se no conceito de fornecedor e a pessoa física, no de consumidor. 3.

A responsabilidade civil das instituições financeiras decorrente da prestação do serviço a consumidor é de ordem objetiva, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, cuja característica é a irrelevância da presença da culpa, prova que se dispensa. 4.

Apelo conhecido e não provido. (TJ-PI - AC: 200900010001779 PI, Relator: Des.

Fernando Carvalho Mendes, Data de Julgamento: 20/04/2011, 1a.

Câmara Especializada Cível).

O contrato de promessa de compra e venda firmado pelas partes foi juntado aos autos, constando os instrumentos que regem a obrigação nos IDs 26712749, 26712754 e 26712752, e a correta interpretação de suas cláusulas permitirá o correta deslinde da demanda, já que a pretensão revisional pode ser tranquilamente solucionada com a observância das cláusulas pactuadas pelas partes.

Nas “disposições sobre o pagamento”, cláusula II, “atualização monetária”, item “b” (ID 26712749, Pág. 2), consta: b) Sobre todos os valores da parte introdutória deste contrato (prestações, intercaladas/balões e chave) que não sejam pagos no ato de assinaturas deste contrato, vale dizer, todas as prestações futuras, incide atualização monetária calculada mensalmente, de acordo com a variação do INCC-DI e após a entrega do imóvel será IGPM, acumulado desde a assinatura deste contrato atá o efetivo pagamento de cada parcela (usar INCC-DI e IGPM de dois meses anterior e compensar diferença no final).

No caso de o INCC-DI e/ou IGPM deixarem de existir ou de serem divulgado ou, ainda, se proibida sua utilização, passa a atualização monetária a ser calculada segundo o índice que substituir aquele ou, inexistindo, toda a atualização passa a ser substituída por aquele índice que melhor refita a variação da inflação no período.

Além disso, em “incidência de juros”, item “m”, parágrafo único (ID 26712749, Pág. 3), consta: m) Concluída a construção e entregue o apartamento ao PROMITENTE COMPRADOR ou posto à sua disposição, passarão a incidir sobre o saldo devedor do contrat Juros de 1% (um por cento) ao mês.

Tais juros serão exigíveis mensalmente à mesma taxa, lançada sobre o valor de cada prestação e mantidas as normas sobre atualização monetária acima ficadas.

Parágrafo único.

Concluida a construções e entregue ou posto a disposição o imóvel ao PROMITENTE COMPRADOR, a atualização monetária passará a ser pelo IGPM-FGV, calculada mensalmente, conforme especificado acima.

Assim, é nítido que houve a pactuação de atualização/correção monetária no contrato, pelo IGPM, o que não se mostra ilegal, já que o reajuste das prestações na periodicidade firmada é admitida expressamente pela lei. É que além da incidência do CDC, o contrato em foco, contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, é regido por legislação específica, no caso, a Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

Por essa legislação, as operações de financiamento imobiliário serão livremente pactuadas pelas partes, podendo o valor financiado ser capitalizado, com taxas convencionadas no contrato, a fim de repor o valor emprestado.

Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais: I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste; II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato; I[...] § 1º As partes poderão estabelecer os critérios do reajuste de que trata o inciso I, observada a legislação vigente.

Uma vez concedido longo prazo para pagamento, no caso, mais de doze anos, mostra-se coerente a diferença do preço da coisa caso fosse paga à vista no ano de 2019.

Além disso, considerando o preço cobrado à prazo, em financiamento concedido em mais de duas décadas com as parcelas mensais reajustadas pelo IGP-M, correta a incidência de encargos financeiros sobre as parcelas, dada a variação do preço de mercado.

O IGPM, por sua vez, foi livremente pactuado pelas partes, como fator de correção monetária, sendo este o índice que melhor reflete a depreciação do poder aquisitivo da moeda, não revelando qualquer abuso na sua adoção.

Os juros também estão devidamente previstos em “incidência de juros”, item “m” (ID 26712749, Pág. 3).

Restou, assim, obedecido rigorosamente atendido o direito à informação ao consumidor, dever previsto no art. 52 do CDC, segundo o qual o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre: I - preço do produto ou serviço em moeda corrente nacional; II - montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros; III - acréscimos legalmente previstos; IV - número e periodicidade das prestações; V - soma total a pagar, com e sem financiamento.

Dessa forma, o contrato não é, nem de longe, dúbio nesses aspectos, pois as cláusulas supramencionadas dispõem que o preço devido pelo requerente teria todas as parcelas reajustadas pelo IGP-M, o que, obviamente, em contratos dessa natureza, em que há parcelamento do preço de compra de unidade imobiliária, refere-se aos juros remuneratórios, razão pela qual não há espaço para qualquer dúvida acerca da índole do acréscimo.

Cabível, portanto, o reajuste das parcelas pelos juros estipulados em contrato e pelo índice do IGPM da forma prevista.

Logo, verifica-se, pelas provas colacionadas aos autos, que o contrato firmado entre as partes não é ilegal, e que não há abusividade nas demais cláusulas, não restando comprovado a presença de qualquer vício de consentimento, presumindo-se que o requerente concordou com os encargos financeiros ou administrativos praticados pela parte ré.

Observa-se, ainda, que a parte autora sequer juntou planilha de débito demonstrando o valor das prestações com base em percentual que entende como correto, e levando em consideração as taxas aplicadas pelo BACEN, não ficando minimamente demonstrada a aplicação de índices superiores ao previsto contratualmente.

Registre-se também que não compete ao Judiciário imiscuir-se na relação entabulada, para modificar o texto do contrato celebrado entre autor e réu, no livre exercício da autonomia privada conferida aos particulares.

O referido contrato foi assinado de livre e espontânea vontade pela parte autora, que busca modificar a avença tentando descaracterizar as cláusulas legalmente elencadas no instrumento contratual que estão em conformidade com a Lei n.º 9.514/97.

Ainda, foi firmado por agentes capazes, possui objeto lícito e forma prescrita e não defesa em lei, preenchendo os requisitos essenciais de validade previstos no art. 104 do CC. É necessário que seja prestigiado, notadamente nas relações de direito privado, o princípio da pacta sunt servanda, de que o contrato legitimamente celebrado tem força de lei entre as partes, devendo ser cumprido como se suas cláusulas fossem disposições legais para os que pactuaram, exceto em casos especiais, o que não é o caso em tela.

Nesse sentido é a jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL.

DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZATÓRIA.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO ACOLHIDA.

PRODUÇÃO DE PROVA DOCUMENTAL QUE SE MOSTRA DESPICIENDA.

LEGALIDADE DO REAJUSTE DE PARCELAS PELO IGP-M.

PREVISÃO CONTRATUAL QUE VISA MINIMIZAR EFEITOS DA DESVALORIZAÇÃO MENSAL DA MOEDA.

INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO QUE AFASTA DEVER DE REPARAÇÃO POR DANO MORAL.

SENTENÇA MANTIDA.

Prova documental visando comprovar a quitação das parcelas do contrato que se mostra desnecessária, tendo em vista que os próprios apelantes confirmam não terem efetuado os depósitos com reajuste das parcelas.

Legitimidade do reajuste das prestações pelo IGP-M, posto que prevista contratualmente , e que não configura desequilíbrio contratual ou vantagem exagerada dos promitentes vendedores.

Ausência de abusividade.

Notas promissória emitidas que não se sobrepõem ao livremente pactuado pelas partes.

Contrato que atende aos requisitos do art. 784, III do CPC. [...] Desprovimento do recurso. (TJ-RJ - APL: 00053486220158190068 RIO DE JANEIRO RIO DAS OSTRAS 1 VARA, Relator: MARÍLIA DE CASTRO NEVES VIEIRA, Data de Julgamento: 21/02/2018, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/02/2018).

Quanto à alegação de que houve excessiva onerosidade em razão da pandemia da COVID-19, é imprescindível pontuar que os reflexos negativos causados na economia pela pandemia não ensejam a automática revisão de cláusulas contratuais.

O Superior Tribunal de Justiça, inclusive, tem decidido que "é a liberdade de contratar a regra, tendo a intervenção judicial cabimento apenas quando imprescindível ao restabelecimento do equilíbrio entre as partes.

A revisão dos contratos em razão de fatos supervenientes deve ter como norte, sempre e sempre, a função social do contrato, a boa-fé objetiva das partes, equivalência material, moderação e higidez nas relações jurídicas. (STJ; REsp n. 1.998.206/DF ; Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão ; julgado em 14/06/2022)".

Frise-se que o autor não comprovou que, em razão da pandemia, houve dificuldades no pagamento ou que o contrato se tornou excessivo a ponto de impedir o adimplemento da obrigação assumida.

Acrescente isso ao fato de que, ao optar pelo pagamento do bem em 150 meses, o autor assumiu os riscos inerentes a um contrato de longa duração.

Não se vislumbra, assim, abusividade a ponto de permitir a revisão contratual, imperando-se, no caso, o princípio do pacta sunt servanda.

Assim é o entendimento dos tribunais brasileiros: APELAÇÃO CÍVEL.

APELAÇÃO.

COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL EM LOTEAMENTO.

Ação revisional .

Pretensão da autora de substituição do IGP-M previsto para reajuste das parcelas do preço do bem pelo IPCA.

Alegação de onerosidade excessiva em razão da situação de pandemia.

Improcedência da ação.

Inconformismo da autora .

Não acolhimento.

Teoria da imprevisão que exige a configuração de fato superveniente, desproporcionalidade das prestações e excessiva onerosidade, não demonstrados no caso em tela.

Contrato celebrado durante a pandemia.

Estado de pandemia que não é justificativa bastante para revisar os reajustes contratuais .

O risco de oscilação de índices para além das expectativas das partes é ínsito à própria natureza do negócio e, isoladamente, mesmo variações sensíveis para mais ou para menos não denotam desequilíbrio contratual.

Não configurada situação de extrema vantagem para a vendedora, em decorrência da incidência do reajuste contratual previamente pactuado.

Precedentes.

Sentença preservada .

NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO". (v.40238). (TJ-SP - AC: 10271137120218260196 SP 1027113-71 .2021.8.26.0196, Relator.: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 08/11/2022, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/11/2022).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISIONAL – PRETENSÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – ALEGAÇÃO DE QUE O IGMP/FGV COMO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA SE TORNOU EXCESSIVO APÓS A PANDEMIA – AUSÊNCIA DE QUALQUER ELEMENTO DE PROVA DE ABUSIVIDADE A PONTO DE PERMITIR A REVISÃO CONTRATUAL – MERA ALEGAÇÃO SEM LASTRO PROBATÓRIO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Os reflexos negativos causados na economia pela Pandemia da Covid-19 não ensejam a automática revisão de cláusulas contratuais. [...] Levando-se em consideração que o apelante não comprovou que, em razão da pandemia, houve dificuldades no pagamento (por queda na receita, por exemplo) ou que se tornou excessivo o contrato a ponto de impedir o adimplemento da obrigação assumida, aliado ao fato de que, ao optar pelo pagamento do bem em 180 meses, assumiu os riscos inerentes a um contrato de longa duração e que o IGPM/FGV é comumente utilizado em contratos imobiliários, não se vislumbra abusividade a ponto de permitir a revisão contratual, imperando-se, no caso, o princípio do pacta sunt servanda.

Recurso conhecido e desprovido . [...] (TJ-MS - Apelação Cível: 0839627-96.2022.8 .12.0001 Campo Grande, Relator.: Des.

Luiz Antônio Cavassa de Almeida, Data de Julgamento: 20/09/2023, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/09/2023).

Desta forma, o veredito é de improcedência.

III - Dispositivo Ante todo o exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo improcedentes os pedidos autorais.

Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Fica essa condenação, contudo, suspensa pelo prazo de cinco anos, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, em razão de a parte autora ser beneficiária da justiça gratuita.

Diante da comprovação pelo autor de depósitos em conta judicial, faculto a este o levantamento/saque de tais valores com os seus acréscimos legais.

Transitada em julgado, arquivem-se os autos após as formalidades legais.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.

TERESINA-PI, datado e assinado eletronicamente.

DAIANE DE FÁTIMA SOARES FONTAN BRANDÃO Juíza de Direito respondendo pela 9ª Vara Cível da Comarca de Teresina